時(shí)間：2023-06-19 16:14:27
開(kāi)篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部審計(jì)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
一、當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)資金管理現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且皂?xiàng)目的融資為開(kāi)端，經(jīng)過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及房子的交付使用，到項(xiàng)目的售后，其最終的過(guò)程是支付外部的融資成本，這幾個(gè)過(guò)程形成了房地產(chǎn)行業(yè)循環(huán)反復(fù)使用，房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的管理主要包括資金的籌措，資金的使用和資金的回流三個(gè)環(huán)節(jié)。在房地產(chǎn)生產(chǎn)過(guò)程中，需要吸收大量的社會(huì)物化勞動(dòng)投入，勢(shì)必要?jiǎng)佑么罅康娜肆ξ锪Γ?guī)模較大的住宅小區(qū)以及建筑物的建設(shè)資金大部分需要上億元甚至更多，所以在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量的資金支持，整個(gè)環(huán)節(jié)中必須保證資金鏈的良好運(yùn)作。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金環(huán)節(jié)是一個(gè)很長(zhǎng)的周期，資金投入大，回籠慢，同時(shí)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)面臨許多偶然因素的制約，包括土地投資市場(chǎng)、綜合開(kāi)發(fā)市場(chǎng)以及房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)，項(xiàng)目資金投入后需要經(jīng)過(guò)各個(gè)市場(chǎng)的一次性的完整流通才能獲得最終的利潤(rùn)。
二、房地產(chǎn)業(yè)資金管理存在的問(wèn)題
我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單可以歸納為置地-建設(shè)-銷售三個(gè)部分，建設(shè)時(shí)間、市場(chǎng)環(huán)境以及政府制定的行政法規(guī)等，無(wú)法進(jìn)行有效的盈利預(yù)測(cè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理上存在著許多需要改進(jìn)的方面，如公司治理結(jié)構(gòu)，資金管理，工程財(cái)務(wù)管理以及整個(gè)項(xiàng)目資金賬目的審計(jì)環(huán)節(jié)都存在不同程度的問(wèn)題。
（1）資金管理存在漏洞
貨幣資金是企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，可以用來(lái)滿足企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中資金流動(dòng)支付的需要，同時(shí)也是企業(yè)還本付息和依法納稅的重要保障，資金成本較高。此外，項(xiàng)目?jī)?nèi)部資金管理也很重要，如果某職位在財(cái)務(wù)管理上的權(quán)力較大，高度的資金集權(quán)會(huì)增大財(cái)務(wù)舞弊事件發(fā)生的概率。
（2）收入成本核算缺乏合理性
房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)周期一般是一年以上，項(xiàng)目較大的工程甚至要3至5年的時(shí)間。這期間，資金的收效慢，就會(huì)發(fā)生企業(yè)的投入產(chǎn)出比例呈現(xiàn)出不合理的現(xiàn)象，大量的資金投入產(chǎn)生的費(fèi)用無(wú)法與收入配比，需要注意的是，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品即便預(yù)售完畢，預(yù)售款項(xiàng)并不能確認(rèn)是收入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本載體是整個(gè)建設(shè)工程項(xiàng)目，項(xiàng)目銷售單位卻是單個(gè)樓層或者戶型，單個(gè)樓層的售價(jià)與其成本自然就不是配比的。
（3）內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制不當(dāng)
雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司大多依據(jù)國(guó)際管理經(jīng)驗(yàn)設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，但是成效卻不大，主要原因是國(guó)內(nèi)企業(yè)只模仿了內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的外形，設(shè)置了機(jī)構(gòu)，卻沒(méi)有學(xué)到內(nèi)部審計(jì)機(jī)制的核心，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)往往沒(méi)有財(cái)務(wù)審計(jì)實(shí)權(quán)，審計(jì)報(bào)表的審批還是在領(lǐng)導(dǎo)手中，高度集中的財(cái)務(wù)集權(quán)設(shè)置，讓內(nèi)部審計(jì)部門的工作內(nèi)容大多流于形式，沒(méi)有起到監(jiān)督管理作用。
三、房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)管理的建議
面對(duì)日益加深的金融危機(jī)，在行業(yè)、企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)式管控財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)要防范資金斷流底線，開(kāi)創(chuàng)多元化融資渠道，加強(qiáng)企業(yè)大規(guī)模融資，遵守風(fēng)險(xiǎn)收益均衡原則，建立完善統(tǒng)一的財(cái)務(wù)系統(tǒng)，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理預(yù)測(cè)和防范，對(duì)資金的管理做到物盡其用。
(1)完善企業(yè)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)
企業(yè)在建立資本結(jié)構(gòu)時(shí)，要根據(jù)自身的發(fā)展規(guī)劃和償還能力確立融資目標(biāo)，負(fù)債份額，債源分布，還債時(shí)間，將投資回收時(shí)間與負(fù)債時(shí)間長(zhǎng)短期聯(lián)合起來(lái)，防止還債集中到來(lái)。創(chuàng)建良好的籌資環(huán)境，降低資金成本，避免到期物理償債的現(xiàn)象發(fā)生，有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，良好的融資環(huán)境能夠促進(jìn)企業(yè)吸收到更多的投資。
構(gòu)建內(nèi)部集團(tuán)資金結(jié)算中心是解決資金矛盾問(wèn)題的有效方式之一，各類單位在中心內(nèi)開(kāi)設(shè)收入戶和支出戶，通過(guò)資金預(yù)算管理，資金統(tǒng)籌管理，對(duì)資金進(jìn)行有效的綜合評(píng)估，挖掘資金潛力，降低資金風(fēng)險(xiǎn)，提高資金調(diào)度的準(zhǔn)確性和及時(shí)性，將資金的預(yù)算、資金使用情況細(xì)化到每月每日，使得預(yù)算在不斷變化中接近實(shí)際應(yīng)用，為日后其他工程項(xiàng)目資金預(yù)算提高可行度和準(zhǔn)確性的建議。有效的會(huì)計(jì)系統(tǒng)控制位企業(yè)提供了真實(shí)完整，有效可靠地資金流動(dòng)信息，能夠幫助企業(yè)做出正確的經(jīng)營(yíng)決策，及時(shí)制定風(fēng)險(xiǎn)防范措施，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈的有序運(yùn)行。
（2）推進(jìn)企業(yè)自身改善
企業(yè)自身要注重對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性的研究，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開(kāi)發(fā)背景、規(guī)模和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)進(jìn)行全方位的研究，確定項(xiàng)目后，對(duì)市場(chǎng)供需情況、工程預(yù)算以及政策法規(guī)進(jìn)行全面分析，確定項(xiàng)目資金鏈能夠穩(wěn)定持續(xù)的拓展。
銀行借貸已經(jīng)不能滿足日益變化的房地產(chǎn)行業(yè)需求，房地產(chǎn)行業(yè)不能局限于當(dāng)前的融資方式，除了傳統(tǒng)借貸和風(fēng)險(xiǎn)投資以外，還要借助上市融資、信托投資的方式，注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成多元化融資資金鏈，提高項(xiàng)目資金流動(dòng)性。
在審計(jì)控制方面，現(xiàn)代內(nèi)部審計(jì)已不再是單一的財(cái)務(wù)審計(jì)，其功能已經(jīng)逐步擴(kuò)展到了經(jīng)營(yíng)審計(jì)領(lǐng)域，側(cè)重對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的安全、政策法規(guī)的遵循情況跟的內(nèi)容控制，有效的財(cái)務(wù)審計(jì)能夠?qū)ω?cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的資金使用舞弊情況，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警情況進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的預(yù)報(bào)。要保障審計(jì)功能發(fā)揮作用，要嚴(yán)格遵照財(cái)務(wù)審計(jì)制度，實(shí)習(xí)財(cái)務(wù)分權(quán)制度，利益先關(guān)的領(lǐng)導(dǎo)、部門不能干涉審計(jì)部門的結(jié)果，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)部分的獨(dú)立性，積極發(fā)揮企業(yè)內(nèi)部審計(jì)管理監(jiān)督作用，從而為房地產(chǎn)企業(yè)資金使用的安全性提供保障。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);內(nèi)部控制;風(fēng)險(xiǎn)管理
中圖分類號(hào)：F27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A
收錄日期：2015年1月26日
一、前言
繼2013年國(guó)五條頒布及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的不斷增加，房地產(chǎn)行業(yè)在高盈利數(shù)年之后，開(kāi)始步入銷售停滯、成本增加、融資困難等一系列問(wèn)題。雖然多數(shù)城市放開(kāi)限購(gòu)政策，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行各種打折促銷活動(dòng)，仍然無(wú)法完成銷售目標(biāo)。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行平緩發(fā)展時(shí)期，無(wú)法單純的憑借買地、蓋房、賣房來(lái)實(shí)現(xiàn)自身的持續(xù)增長(zhǎng)。此時(shí)，為保持房地產(chǎn)企業(yè)的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，經(jīng)營(yíng)管理顯得尤為重要。從傳統(tǒng)模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過(guò)度，加強(qiáng)內(nèi)部控制制度建設(shè)是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求。2012年以來(lái)，所有主板上市的公司已經(jīng)開(kāi)始開(kāi)展內(nèi)控體系建設(shè)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，是房地產(chǎn)企業(yè)謀求自身發(fā)展的基本要求，也是確保房地產(chǎn)企業(yè)兩性化經(jīng)營(yíng)的必然要求。
二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題
（一）企業(yè)內(nèi)部控制意識(shí)淡薄。房地產(chǎn)行業(yè)在近年的高速發(fā)展之下，已然成為各行業(yè)羨慕的高利潤(rùn)行業(yè)，各行業(yè)爭(zhēng)先加入到房地產(chǎn)高利潤(rùn)的大軍中。我國(guó)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者更多關(guān)注的是銷量、利潤(rùn)，缺少對(duì)內(nèi)部控制制度建設(shè)的關(guān)注。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)不了解內(nèi)部控制的重要性，耗費(fèi)大量的人力物力，單純把工作重心放在工作崗位的設(shè)置和公司制度、財(cái)務(wù)制度的建設(shè)上，這種設(shè)置和建設(shè)無(wú)法完善企業(yè)管理。缺乏對(duì)內(nèi)部控制的了解，沒(méi)有正確理解完善的內(nèi)部控制制度在保證工作正常進(jìn)行下，可以確保企業(yè)內(nèi)部資料的完整性和真實(shí)性，對(duì)資產(chǎn)的流動(dòng)也起到順暢的作用。因管理者對(duì)內(nèi)部控制不重視，導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然建設(shè)內(nèi)控制度，但是在執(zhí)行上力度不夠，缺乏專門負(fù)責(zé)人對(duì)內(nèi)控執(zhí)行進(jìn)行管理監(jiān)督，沒(méi)有很好地應(yīng)用內(nèi)控制度，應(yīng)付了事，使得內(nèi)部控制沒(méi)有發(fā)揮作用。
（二）企業(yè)內(nèi)部控制制度不完善。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度不科學(xué)、不健全，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：小房企幾乎沒(méi)有建立內(nèi)部控制制度，內(nèi)部控制工作無(wú)據(jù)可依，沒(méi)有成文;部分房企雖然建立了內(nèi)部控制制度，但是不完善，只包含內(nèi)部控制的部分要素，沒(méi)有包括全部，大多缺乏監(jiān)督審計(jì)程序，缺乏總體制衡和協(xié)調(diào)機(jī)制;還有許多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控目標(biāo)不明確、程序不科學(xué)、流程不細(xì)化。
（三）內(nèi)部控制監(jiān)督乏力。很多房地產(chǎn)企業(yè)雖然完善了內(nèi)部控制制度，也包括內(nèi)部監(jiān)督方面的制度，但是執(zhí)行內(nèi)部監(jiān)督不力，這是房企內(nèi)部控制方面存在比較大的問(wèn)題。董事會(huì)下面應(yīng)設(shè)立審計(jì)部或?qū)徲?jì)委員會(huì)，但很多房企沒(méi)有建立這樣的組織架構(gòu)，無(wú)法保障內(nèi)部控制制度的落實(shí)和執(zhí)行。有些企業(yè)雖設(shè)立了內(nèi)審部門，但是內(nèi)審部門被賦予的職權(quán)有限，只單純監(jiān)督財(cái)務(wù)制度的執(zhí)行，對(duì)內(nèi)部控制制度執(zhí)行監(jiān)督少之又少。內(nèi)審部門無(wú)考核機(jī)制，這些都影響到內(nèi)審效果，使內(nèi)審部門無(wú)法發(fā)揮應(yīng)有的職能。在外部監(jiān)督方面，因企業(yè)缺乏信息透明度，政府職能部門和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)也難以有效地監(jiān)督內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。
（四）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估執(zhí)行力薄弱。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展壯大，但經(jīng)濟(jì)收益趨于平緩，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各類風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題在企業(yè)壯大及收益放緩的前提下不斷凸顯。多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未制定完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，無(wú)法有效地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然制定了風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，但是由于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警認(rèn)識(shí)不到位，不了解風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的各種方法，預(yù)警機(jī)制往往成為擺設(shè)，這就導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生時(shí)企業(yè)會(huì)亂陣腳的現(xiàn)象。
三、改進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施
（一）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系。健全的內(nèi)部控制體系是企業(yè)內(nèi)部控制實(shí)施效果的根本保障。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)要想在內(nèi)部控制體系上不斷創(chuàng)新、完善，就需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)以及自身發(fā)展的需求，制定符合其發(fā)展需求的內(nèi)部控制體系。內(nèi)部控制體系的建立需要全面、細(xì)致。
內(nèi)部控制體系之間的控制層次需要相互獨(dú)立。主要包括三個(gè)層次，分別為：經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的人員權(quán)限和責(zé)任的建立，對(duì)重要業(yè)務(wù)應(yīng)制定處理程序，實(shí)行“雙簽制”，禁止一人獨(dú)握權(quán)力，工程采購(gòu)環(huán)節(jié)信息公開(kāi)、決策透明，采取公開(kāi)招標(biāo)形式;建立監(jiān)督機(jī)制，財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行常規(guī)核算工作的基礎(chǔ)上，建立規(guī)范化管理，監(jiān)督其他部門在資金預(yù)算、資金運(yùn)用上的工作過(guò)程，將結(jié)果反饋給相關(guān)責(zé)任人;強(qiáng)化內(nèi)部監(jiān)督，設(shè)立內(nèi)部審計(jì)部門，完善內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督體系，結(jié)合企業(yè)的規(guī)模和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等，指定專門人員從事審計(jì)工作，并賦予該機(jī)構(gòu)和人員權(quán)利，對(duì)內(nèi)部控制體系實(shí)行監(jiān)督，保障內(nèi)部控制制度的執(zhí)行。
（二）加強(qiáng)內(nèi)部控制的考核與激勵(lì)。績(jī)效考核是企業(yè)評(píng)價(jià)業(yè)績(jī)中比較常見(jiàn)的激勵(lì)制度，有效的內(nèi)控考核與激勵(lì)能充分激勵(lì)員工尤其是內(nèi)部控制人員的積極性。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控考核機(jī)制是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過(guò)定量與定性分析相結(jié)合，建立完整的綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)一段時(shí)期內(nèi)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況及內(nèi)部控制進(jìn)行科學(xué)的評(píng)價(jià)與考核，建立責(zé)權(quán)與獎(jiǎng)懲相結(jié)合的制度，激勵(lì)員工工作的積極性和自主性。
（三）完善風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)時(shí)間比較長(zhǎng)，在拿地、開(kāi)發(fā)到銷售等環(huán)節(jié)，都會(huì)受到企業(yè)外部諸多因素的影響。因此，采取風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等措施來(lái)防范和控制企業(yè)中的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)以預(yù)防為主，規(guī)范內(nèi)部控制環(huán)節(jié)，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生給企業(yè)帶來(lái)的損失。
建立內(nèi)部監(jiān)督機(jī)構(gòu)，為及時(shí)發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險(xiǎn)，制定降低、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)的措施，檢查企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域。風(fēng)險(xiǎn)可能來(lái)自財(cái)務(wù)、運(yùn)營(yíng)或銷售等多方面，因此風(fēng)險(xiǎn)管理要貫穿內(nèi)部控制全過(guò)程，按照內(nèi)部控制風(fēng)險(xiǎn)管理框架的要求，運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)控制的具體方法，及時(shí)發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制的薄弱環(huán)節(jié)和缺陷，為完善內(nèi)控制度提出改進(jìn)意見(jiàn)。
民期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高做出了重大的貢獻(xiàn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)，I I的重要行業(yè)之一。但是目前由于受房?jī)r(jià)過(guò)高、國(guó)家政策等方而的影響，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)行積極的調(diào)整，}i}.格控制房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、銷售等環(huán)rr-}J的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。本文卞要對(duì)房地產(chǎn)所而對(duì)的則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因進(jìn)行分析，并提出了具有針對(duì)性的預(yù)防和控制措施。
【關(guān)鍵詞】
房地產(chǎn)企業(yè)：則務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：控制：措施。
一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由于會(huì)受到受社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然以及消費(fèi)者心理等多方面因素的影響，加上行業(yè)特有的投資大、回收周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)不得不面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)。
（一）面臨利率變動(dòng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。
利率的變動(dòng)給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的影響是巨大的，當(dāng)銀行提高貸款利率時(shí)，會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)期收益的減少。而利率的提高會(huì)降低投資者的購(gòu)買欲望，使需求降低。房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的需求降低、成本增加，則給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）通貨膨脹引起的風(fēng)險(xiǎn)。
通貨膨脹也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)出現(xiàn)大面積的通貨膨脹，相應(yīng)的會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本，材料費(fèi)用、人工費(fèi)用、管理費(fèi)用，進(jìn)而大幅增加房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本，使相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)隨之增加。
（三）稅率變動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中不可避免的涉及到各種稅收項(xiàng)目，例如土地使用稅、城建稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等，當(dāng)國(guó)家提高稅率時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的投資開(kāi)發(fā)成本也會(huì)上升，減少預(yù)期收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。
（四）因資產(chǎn)負(fù)債率增加引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模相當(dāng)巨大，許多房地產(chǎn)企業(yè)通常是負(fù)債開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金通常來(lái)自于銀行貸款。而我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)目前的發(fā)展?fàn)顩r是資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)超過(guò)60%的警戒線，高負(fù)債率使企業(yè)面臨著預(yù)期收入得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。
（五）再籌資帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
高資產(chǎn)負(fù)債率使得房地產(chǎn)企業(yè)的再籌資難度加大，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)對(duì)債權(quán)人的保證程度降低，使得企業(yè)很難從市場(chǎng)上進(jìn)行資金的籌措。而房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的過(guò)分依賴，逐漸使銀行所采取的相關(guān)政策就很敏感，無(wú)疑也是企業(yè)不得不面臨的風(fēng)險(xiǎn)。
（六）投資收回導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。
政治因素以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素等都會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，部分房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成品房得不到有效利用，閑置過(guò)多，使得資金在短期內(nèi)難以變現(xiàn)。或者有些售出的成品房由于面臨不確定因素的影響，客戶的交款不及時(shí)，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本的回收。
二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因。
（一）缺乏有效的財(cái)務(wù)預(yù)算管理。
房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè)，具有前期投資大、資金回收慢、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，而很多的項(xiàng)目不具備相應(yīng)的調(diào)整能力。很多開(kāi)發(fā)商盲目的投標(biāo)、拿土地使用權(quán)，認(rèn)為后期工程只要按時(shí)按質(zhì)交付使用就能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，這顯然是片面的。如果企業(yè)沒(méi)有財(cái)務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)烈意識(shí)，不注重對(duì)土地成本、施工成本、資金運(yùn)作和投資回報(bào)率等方面的預(yù)算與控制，就很難實(shí)現(xiàn)企業(yè)原先的利潤(rùn)目標(biāo)，大大增加了項(xiàng)目的投入，降低了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，企業(yè)甚至?xí)虼水a(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而出現(xiàn)虧損。
（二）成本費(fèi)用控制不嚴(yán)。
房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是一項(xiàng)長(zhǎng)期、繁雜的工作，不但包含項(xiàng)目總成本中的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等，還包括項(xiàng)目完成后成本費(fèi)用的分配和歸集。然而有的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有立足于企業(yè)的實(shí)際，采取有效的管理措，對(duì)企業(yè)的成本費(fèi)用進(jìn)行有效的控制，而是將過(guò)多的精力用在了工程的進(jìn)度管理和質(zhì)量控制上。例如，有的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)成本核算沒(méi)有給予足夠重視，成本核算過(guò)于簡(jiǎn)單和粗糙，沒(méi)有嚴(yán)格成本核算的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，這無(wú)疑會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。
（三）內(nèi)部審計(jì)機(jī)制不夠健全。
內(nèi)部審計(jì)是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的重要組成部分。內(nèi)部審計(jì)作為企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，雖然沒(méi)有直接參與到企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中，但是卻能夠?qū)ζ髽I(yè)的預(yù)定目標(biāo)達(dá)成率、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行有效的監(jiān)督。然而很多企業(yè)偏偏忽視了內(nèi)部審計(jì)的重要性，沒(méi)有建立起健全的內(nèi)部審計(jì)機(jī)制，例如內(nèi)部審計(jì)準(zhǔn)則不全面、審計(jì)時(shí)間沒(méi)有保證等，這就大大降低了內(nèi)部審計(jì)的有效性，不利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避。
（四）缺乏對(duì)現(xiàn)金流量的科學(xué)管理。
房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程具有長(zhǎng)期性，開(kāi)發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等多個(gè)階段，資金占有量大、周轉(zhuǎn)效率低、變現(xiàn)能力差，所以加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流量的管理就顯的尤為重要。
然而很多企業(yè)與內(nèi)部各部門之間及企業(yè)與上級(jí)企業(yè)之間，在現(xiàn)金流量管理及使用、利益分配等方面存在權(quán)責(zé)不明、管理混亂的現(xiàn)象，造成現(xiàn)金使用效率低下，現(xiàn)金的安全性、完整性往往無(wú)法得到保證。
三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制措施。
（一）對(duì)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。
雖然企業(yè)采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)能夠發(fā)揮負(fù)債的杠桿效益，能夠給企業(yè)帶來(lái)一定的經(jīng)濟(jì)利益。然而，負(fù)債必須控制在合理的范圍之內(nèi)，因?yàn)檫^(guò)高的負(fù)債率不僅不能夠給企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，還會(huì)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)負(fù)債超出一定的比例，負(fù)債率和風(fēng)險(xiǎn)是成正比的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)就要結(jié)合自己的具體情況，權(quán)衡自身的實(shí)際能力，分析企業(yè)的融資能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及獲利能力，制定出科學(xué)、合理的資本結(jié)構(gòu)，使企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)最小化。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)投資項(xiàng)目的管理力度。
眾所周知，房地產(chǎn)投資是風(fēng)險(xiǎn)性極高的綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，受其自身行業(yè)特殊性的影響，對(duì)于政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境反映非常靈敏。所以，作為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要加強(qiáng)對(duì)于投資項(xiàng)目的管理力度，對(duì)于投資項(xiàng)目做好相應(yīng)的分析與綜合測(cè)評(píng)，對(duì)于指定的決策方案要進(jìn)行多方的驗(yàn)證，并且全面考慮可能面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，制定出詳盡、可行的投資實(shí)施方案，對(duì)投資項(xiàng)目做好投資風(fēng)險(xiǎn)的控制與規(guī)避。
（三）對(duì)現(xiàn)金流量進(jìn)行控制與管理隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，使得以土地儲(chǔ)備作為競(jìng)爭(zhēng)資本逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐袁F(xiàn)金流量、籌融資渠道做為競(jìng)爭(zhēng)資本，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不對(duì)原有戰(zhàn)略進(jìn)行適時(shí)的調(diào)整。目前，現(xiàn)金流已經(jīng)發(fā)展成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃時(shí)率先要考慮的關(guān)鍵因素。
企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必須要考慮所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~，當(dāng)企業(yè)利潤(rùn)上升，而現(xiàn)金凈流量卻下降時(shí)，反映出企業(yè)的實(shí)際收益是在減少的，要加強(qiáng)重視。可以說(shuō)現(xiàn)金凈流量是反映房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)晴雨表。
（四）建立強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)建立有效的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以把企業(yè)的非正常經(jīng)營(yíng)情況控制在初級(jí)階段，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)?yè)p失的可能性。通過(guò)全面預(yù)算建立有效的預(yù)算預(yù)警機(jī)制是非常有必要的，因?yàn)橥ㄟ^(guò)預(yù)算與實(shí)際之間的比較和分析，可以為企業(yè)的整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供更有利的參考依據(jù)，制定調(diào)整企業(yè)行為的有力措施，對(duì)企業(yè)未來(lái)面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)。強(qiáng)有力的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，可以對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)潛在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行及時(shí)的揭示、分析和預(yù)先的防范，實(shí)現(xiàn)規(guī)避和化解財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。
（五）大力引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)，提高項(xiàng)目管理的水平。
對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)是其最終的產(chǎn)品，而項(xiàng)目管理的過(guò)程就是這一產(chǎn)品的生產(chǎn)過(guò)程。企業(yè)要想保證施工的質(zhì)量和安全，實(shí)現(xiàn)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須對(duì)產(chǎn)品生產(chǎn)的全過(guò)程進(jìn)行有效的控制和管理，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平在很大程度上影響著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期和成本，進(jìn)而影響著項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。所以，作為新形勢(shì)下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須積極學(xué)習(xí)、探索和創(chuàng)新工程項(xiàng)目管理模式，將信息技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)應(yīng)用到項(xiàng)目管理的過(guò)程中來(lái)，提高項(xiàng)目管理的質(zhì)量和效率，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。
四、結(jié)束語(yǔ)。
綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)貫穿于企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)企業(yè)的穩(wěn)定健康的發(fā)展埋下了很多隱患，所以財(cái)務(wù)管理人員對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)必須給予足夠的重視，對(duì)其產(chǎn)生的原因要進(jìn)行科學(xué)的分析，加強(qiáng)具有針對(duì)性的防范措施的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的各種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)密的控制與管理，盡量將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在最初階段。同時(shí)，財(cái)務(wù)管理人員要不斷豐富自身的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提高自身的職業(yè)素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力，從而不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制與管理的水平，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；審計(jì)；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
一、前言
房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)，不僅關(guān)系著國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)定，而且對(duì)國(guó)家稅收和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)也起著重大的現(xiàn)實(shí)意義。然而現(xiàn)階段，我國(guó)很多城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，甚至導(dǎo)致出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，為此政府部門出臺(tái)了一系列政策措施來(lái)穩(wěn)定日益上漲的房?jī)r(jià)，比如上海實(shí)施的第二套房限購(gòu)的政策。同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銀行貸款的條件及貸款后的還款能力，國(guó)家有關(guān)部門也加強(qiáng)了審批難度及監(jiān)管力度，這些都是企業(yè)無(wú)法依靠自身能力來(lái)解決的難題，因此，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在只能通過(guò)企業(yè)完善自身來(lái)尋求發(fā)展，即通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，以獲得利潤(rùn)最大化。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問(wèn)題
內(nèi)部控制是整個(gè)企業(yè)管理水平的體現(xiàn)，它是通過(guò)協(xié)調(diào)企業(yè)內(nèi)部各個(gè)部門之間的溝通，加強(qiáng)部門之間各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，通過(guò)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算和監(jiān)督對(duì)資金進(jìn)行的控制。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)的行業(yè)，高額的利潤(rùn)空間及龐大的市場(chǎng)需求使得房地產(chǎn)企業(yè)將關(guān)注度主要放在市場(chǎng)行情及政府政策導(dǎo)向的企業(yè)外部方面，忽視了內(nèi)部控制對(duì)企業(yè)的重要性。大多數(shù)企業(yè)管理者認(rèn)為企業(yè)內(nèi)部控制只會(huì)增加業(yè)務(wù)流程環(huán)節(jié)，耗費(fèi)大量時(shí)間、財(cái)力，而沒(méi)有以發(fā)展的眼光從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮企業(yè)的內(nèi)部控制不但能保證正常工作的順利進(jìn)行和資產(chǎn)的流通順暢，還能確保資金流動(dòng)的真實(shí)性和可靠性。而有些房地產(chǎn)企業(yè)即便有內(nèi)部控制制度，其執(zhí)行力也不夠，通常只是些規(guī)章制度似的文章，在實(shí)際工作中缺少靈活性。相關(guān)負(fù)責(zé)人員通常左右兼顧而不能很好的進(jìn)行監(jiān)督，使內(nèi)部控制得不到有效執(zhí)行。
1.會(huì)計(jì)核算體系不健全
在經(jīng)濟(jì)全球化的大環(huán)境下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也在飛速發(fā)展，特別是加入世貿(mào)組織之后，我國(guó)的會(huì)計(jì)制度核算也逐漸向國(guó)際化靠攏。但是我國(guó)部分企業(yè)還存在對(duì)財(cái)務(wù)工作重視不夠，管理者對(duì)會(huì)計(jì)規(guī)范、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及制度認(rèn)識(shí)不足的現(xiàn)狀，加上財(cái)務(wù)人員自身專業(yè)知識(shí)欠缺、實(shí)際處理財(cái)務(wù)問(wèn)題能力不強(qiáng)，必然會(huì)造成企業(yè)會(huì)計(jì)核算體系的不健全，比如企業(yè)管理者指使會(huì)計(jì)人員做假賬、篡改會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)、捏造會(huì)計(jì)事實(shí)、設(shè)置小金庫(kù)等，造成會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真的現(xiàn)狀。
2.內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督流于形式
目前很多房地產(chǎn)企業(yè)是依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)監(jiān)督評(píng)審的，而其中大多數(shù)企業(yè)的內(nèi)審部門與財(cái)務(wù)部門不能完全分開(kāi)，甚至一些企業(yè)內(nèi)審部門是隸屬財(cái)務(wù)部，有的內(nèi)審人員還兼任財(cái)務(wù)部門領(lǐng)導(dǎo)，這樣就造成了內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督在形式上缺乏獨(dú)立性。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)審人員本身是財(cái)務(wù)出身，不完全具備內(nèi)審人員應(yīng)有的素質(zhì)，這就使得企業(yè)內(nèi)審部門的工作僅僅局限在審核會(huì)計(jì)賬目等基礎(chǔ)性財(cái)務(wù)工作上，而在內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度是否完善和企業(yè)內(nèi)部各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，卻未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。另外，內(nèi)部控制存在監(jiān)督的滯后性即事后監(jiān)督，沒(méi)有將監(jiān)督滲透到經(jīng)營(yíng)管理的開(kāi)始與過(guò)程之中。
3.資金管理存在漏洞
貨幣資金作為企業(yè)變現(xiàn)能力最強(qiáng)的資產(chǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型行業(yè)，合理安排使用資金尤其關(guān)鍵。但是，目前很多房地產(chǎn)企業(yè)缺少專門、統(tǒng)一、集中的資金管理部門，特別是對(duì)于房地產(chǎn)集團(tuán)企業(yè)，比如，一些下屬子公司因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)資金需求量大，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期，通常會(huì)以競(jìng)拍取得的土地作為抵押物通過(guò)銀行貸款獲取資金，而集團(tuán)內(nèi)另外的子公司可能正處于售房或出租階段，有大量資金閑置沒(méi)有有效利用，這樣便導(dǎo)致整個(gè)集團(tuán)公司資金利用率低，資金成本大幅增加，資源極大浪費(fèi)。這些都是資金分散缺少統(tǒng)一管理所帶來(lái)的問(wèn)題。
4.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估環(huán)節(jié)薄弱
眾所周知房地產(chǎn)業(yè)是高收益高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，它的高風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的。首先，房地產(chǎn)的重要組成部分土地是稀缺不可再生資源，國(guó)家會(huì)根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要利用經(jīng)濟(jì)杠桿對(duì)其進(jìn)行宏觀調(diào)控，這種調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，也就是房地產(chǎn)企業(yè)所要面臨的最難以控制的外部風(fēng)險(xiǎn)，其次，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長(zhǎng)，從項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)就要預(yù)測(cè)多年后國(guó)民的需求，這期間既要受到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響又要考慮政治制度變化的引導(dǎo)，不確定性貫穿始終，對(duì)企業(yè)盈利狀況起著決定性作用。怎樣有效地去評(píng)價(jià)及防范這些不確定性會(huì)給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有引起企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的重視或者還認(rèn)識(shí)不足，大部分企業(yè)管理層一味追求低成本高收益，往往會(huì)忽略高收益背后隱藏的高風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有對(duì)這些高風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效分析、評(píng)價(jià)，確定合理的應(yīng)對(duì)措施，更沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)到建立內(nèi)控的重要性和緊迫性。
三、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策建議
房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)中能夠得以發(fā)展壯大并占有一席之地的大多為房地產(chǎn)集團(tuán)性企業(yè)，這些集團(tuán)性企業(yè)一般集項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、建筑、銷售、租賃、物業(yè)管理甚至設(shè)計(jì)于一體，包攬了房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到銷售以及之后的管理全過(guò)程，業(yè)務(wù)范圍非常之廣泛。對(duì)于這種集團(tuán)性的企業(yè)，建立一整套完善的內(nèi)部控制體系，來(lái)減少各個(gè)環(huán)節(jié)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，降低成本是現(xiàn)在的當(dāng)務(wù)之急。
1.完善會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)
會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)是內(nèi)部控制的核心內(nèi)容，它的有效控制可以保障企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、可靠性、準(zhǔn)確性及完整性，從而為企業(yè)的財(cái)務(wù)運(yùn)作、經(jīng)營(yíng)決策和管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供客觀、及時(shí)、準(zhǔn)確的決策分析依據(jù)。在集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)用一套有效的會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)，不但可以保證財(cái)務(wù)活動(dòng)記錄的真實(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)確、完整，還可以從集團(tuán)的層面全面掌握整個(gè)集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況，及時(shí)準(zhǔn)確地了解各下屬公司的資金使用情況，提高資金的有效利用率。另外，會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)還有一個(gè)更重要的作用，即在面對(duì)不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)方面還可以起到風(fēng)險(xiǎn)提示、風(fēng)險(xiǎn)防范、風(fēng)險(xiǎn)控制的重要作用，當(dāng)然還要依靠整個(gè)集團(tuán)其他各種內(nèi)控系統(tǒng)的配合來(lái)完成。
2.加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督職能
現(xiàn)在越來(lái)越多的企業(yè)發(fā)現(xiàn)了內(nèi)部審計(jì)的重要性，管理層設(shè)置了專門的內(nèi)部審計(jì)部門，并有專人負(fù)責(zé)，不隸屬于財(cái)務(wù)部領(lǐng)導(dǎo)，使內(nèi)審部門在保持獨(dú)立性的基礎(chǔ)上可以真正發(fā)揮其監(jiān)督職能。同時(shí)，定期對(duì)內(nèi)審員工進(jìn)行專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，提高內(nèi)部審計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)，使內(nèi)審從過(guò)去單純的財(cái)務(wù)審計(jì)逐步向經(jīng)營(yíng)審計(jì)過(guò)渡，除了審核會(huì)計(jì)人員賬務(wù)處理的準(zhǔn)確性、完整性之外，更側(cè)重于對(duì)企業(yè)資產(chǎn)的安全性、政策法規(guī)的遵循性、經(jīng)營(yíng)與目標(biāo)的一致性等方面的內(nèi)控審計(jì)。在集團(tuán)性房地產(chǎn)企業(yè)建立獨(dú)立的內(nèi)審部門，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型的行業(yè)尤其關(guān)鍵。內(nèi)審部門在發(fā)現(xiàn)舞弊跡象時(shí)及時(shí)向股東或董事會(huì)發(fā)出預(yù)警，并提出合理化建議，可以及時(shí)規(guī)避分險(xiǎn)，從而為企業(yè)財(cái)務(wù)安全提供保障。
3.建立資金審批的內(nèi)控體系
資金使用審批流程內(nèi)部控制體系，能夠幫助企業(yè)提高資金的利用率，為擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益提供有力保障。房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金密集型企業(yè)，產(chǎn)品建造成本高，并且大多數(shù)企業(yè)的資金來(lái)源是銀行貸款，資金利用不慎對(duì)于日后還款會(huì)造成重大不利影響，因此建立一套資金審批內(nèi)控體系既能保證正常的工程進(jìn)度，又能使企業(yè)節(jié)省不必要開(kāi)支，還可以避免到期不能還貸的風(fēng)險(xiǎn)。這種資金審批內(nèi)控體系需要多個(gè)部門的配合，首先由工程部門根據(jù)工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)及合同條款等確定階段支付金額，成本部門確定合理的付款條件，財(cái)務(wù)部門對(duì)其進(jìn)行復(fù)核并交與上級(jí)集團(tuán)資金審批部門進(jìn)行最終審核，最后根據(jù)審核內(nèi)容支付工程款項(xiàng)。雖然整個(gè)流程時(shí)間會(huì)比較長(zhǎng)，但是對(duì)于資金的安全性給與的保障是充分的。
4.加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估管理
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是識(shí)別、分析、評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，合理確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，是實(shí)施內(nèi)部控制的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于房地產(chǎn)這種高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，在面臨不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)不可單憑管理者的經(jīng)驗(yàn)判斷，而是應(yīng)該強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，根據(jù)業(yè)務(wù)相關(guān)目標(biāo)，設(shè)立可辨認(rèn)、分析和管理相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，及時(shí)識(shí)別、科學(xué)分析在房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與目標(biāo)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，利用各種風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估分析方法合理確定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略，盡可能把風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可控范圍內(nèi)。
四、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)企業(yè)欲降低風(fēng)險(xiǎn)、控制成本、實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的基本目標(biāo)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到內(nèi)部控制的重要性，提高內(nèi)控意識(shí)，建立完善的內(nèi)控制度，并促使其良性發(fā)展。通過(guò)完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制，大大提高資金的利用率，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，才能使房地產(chǎn)企業(yè)得以長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展！
參考文獻(xiàn)：
[1]盛雪群：淺析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制的完善策略[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)，2011（03）.
一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要方式及特點(diǎn)
1.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)是從事地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，受到其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及提供服務(wù)特殊性的影響，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下一些特點(diǎn)：顧客至上的服務(wù)理念、經(jīng)營(yíng)對(duì)象固定、資金密集型企業(yè)、人才具有專業(yè)性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈、行業(yè)發(fā)展迅猛。
2.我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要方式。房地產(chǎn)企業(yè)所要面對(duì)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)包括自然風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)等。在社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的情況下，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生過(guò)大的影響，而其他風(fēng)險(xiǎn)卻都是影響企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。
3.我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)。所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)管理受到各種風(fēng)險(xiǎn)因素的影響就難以實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的特殊性使其經(jīng)營(yíng)存在更大的風(fēng)險(xiǎn)性，地產(chǎn)企業(yè)涉及風(fēng)險(xiǎn)的主要特點(diǎn)包括：（1）房屋建筑的不動(dòng)性使地產(chǎn)企業(yè)難以根據(jù)市場(chǎng)供求進(jìn)行調(diào)劑；（2）房地產(chǎn)投資的長(zhǎng)期性使其經(jīng)營(yíng)難以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化；（3）房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)的固定性使其投資經(jīng)營(yíng)不易變現(xiàn)；（4）房地產(chǎn)市場(chǎng)信息分散使其變現(xiàn)困難；（5）房地產(chǎn)對(duì)國(guó)家政策敏感使其市場(chǎng)走向難以把握。
二、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的主要問(wèn)題
1.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的主要問(wèn)題分析。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)管理控制上主要存在以下一些問(wèn)題：（1）資金成本控制的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄；（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在著較為嚴(yán)重的道德風(fēng)險(xiǎn)，并因此使資金風(fēng)險(xiǎn)增大；（3）房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃不合理，企業(yè)決策風(fēng)險(xiǎn)頻出；（4）房地產(chǎn)企業(yè)的管理層內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制及內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)淡薄。
2.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度存在問(wèn)題。首先，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部控制體系不健全。目前相當(dāng)一部分企業(yè)的內(nèi)部控制制度不全面，在會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制環(huán)境、控制程序等方面均有不完善之處。例如：制度不能覆蓋所有的部門和人員，不能滲透到企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)。
其次，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)存在嚴(yán)重缺陷，監(jiān)督機(jī)制不夠健全。部分地產(chǎn)企業(yè)雖然設(shè)置了財(cái)務(wù)部門，卻沒(méi)有設(shè)立單獨(dú)的審計(jì)部門，有的企業(yè)雖然有審計(jì)部門但其工作缺少應(yīng)有的獨(dú)立性，基本也是按領(lǐng)導(dǎo)的授意去工作，試想這樣的審計(jì)結(jié)果必定是大打折扣。
3.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制操作過(guò)程存在問(wèn)題。首先，片面的理解內(nèi)部控制含義。多數(shù)企業(yè)都是在披露控制活動(dòng)的內(nèi)部控制，停留在流程層面的控制活動(dòng)，這是一種片面的做法。內(nèi)部控制包括要素，而地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)部環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、監(jiān)督、信息與溝通等要素的關(guān)注程度不夠。
其次，內(nèi)部控制建設(shè)。部分企業(yè)認(rèn)為有了制度企業(yè)就有了內(nèi)部控制，這種內(nèi)部控制變成了一種迎合政策要求的行為。而實(shí)際上內(nèi)部控制是為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)而存在的，它更加強(qiáng)調(diào)的是執(zhí)行結(jié)果，沒(méi)有嚴(yán)格的執(zhí)行制度將被高高的掛在墻上，流于形式。
4.內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制配套政策存在問(wèn)題。首先，公司治理結(jié)構(gòu)不清晰。企業(yè)設(shè)立的股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)及管理層應(yīng)該各司其責(zé)，但在實(shí)際工作中卻存在分工、權(quán)責(zé)不明確的情況。
其次，內(nèi)外部監(jiān)管機(jī)制管理不到位。企業(yè)的財(cái)務(wù)信息是否可靠、企業(yè)經(jīng)營(yíng)是否合法、企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，這些都是需要審計(jì)部門給出結(jié)論的，但就目前情況來(lái)看監(jiān)管并不到位。
最后，員工對(duì)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制認(rèn)識(shí)不足。企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制是全員參與的事情，員工本應(yīng)該本著相互學(xué)習(xí)、相互溝通、相互監(jiān)督的思想共同做好內(nèi)控工作，但實(shí)際工作中還是存在責(zé)任不明，員工缺乏參與的情況。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的對(duì)策
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制的基本原則。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制應(yīng)遵循的基本原則包括：全面性原則、重要性原則、合法性原則、有效性原則、約束性原則、適應(yīng)性原則、成本效益原則等。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制政策建議。首先，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度建設(shè)。關(guān)注企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制環(huán)境建設(shè)，具體包括企業(yè)文化、人力資源政策、經(jīng)營(yíng)管理理念等，只有建立良好的內(nèi)控環(huán)境，制度體系才能真正落地執(zhí)行。強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)控制機(jī)制，完善財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)，建立內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督系統(tǒng)，并保證其工作的獨(dú)立性。
其次，完善風(fēng)險(xiǎn)控制操作過(guò)程。地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該健全公司治理結(jié)構(gòu)，完善決策機(jī)制，強(qiáng)化董事會(huì)在企業(yè)中的作用，以制度約束人、管理人。不斷提升企業(yè)員工對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的認(rèn)知程度，只有每個(gè)人都理解了風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，重視內(nèi)控工作，各員工、各部門之間通力合作，才能使企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)操作規(guī)范，業(yè)務(wù)流程更加順暢。企業(yè)完善及強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制操作應(yīng)關(guān)注明確業(yè)務(wù)流程、明確權(quán)責(zé)、績(jī)效考核、監(jiān)督檢查、財(cái)產(chǎn)清查等要點(diǎn)。
最后，建立內(nèi)部財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制信息系統(tǒng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理離不開(kāi)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制，為能使財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制更好的執(zhí)行，企業(yè)應(yīng)該建立完善的信息溝通、交換平臺(tái)。信息系統(tǒng)收集、生成、傳遞的信息要保證時(shí)效性、準(zhǔn)確性及可用性。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制配套政策建議。首先，公司組織結(jié)構(gòu)應(yīng)該適應(yīng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系的運(yùn)行。多數(shù)地產(chǎn)企業(yè)設(shè)有前期開(kāi)發(fā)部、合約商務(wù)部、市場(chǎng)營(yíng)銷部及項(xiàng)目工程部等專業(yè)技術(shù)部門，多數(shù)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)可以在現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)解決，但實(shí)際上企業(yè)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)不僅局限于技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)存在于項(xiàng)目的整個(gè)生命周期，所以在項(xiàng)目開(kāi)始前期企業(yè)就應(yīng)該在資金、政策制度、人力配比等方面做好應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備。
會(huì)計(jì)信息是指在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中，利用會(huì)計(jì)理論和會(huì)計(jì)方法，使用會(huì)計(jì)實(shí)踐獲取反映了會(huì)計(jì)主體的價(jià)值運(yùn)動(dòng)狀況的信息。會(huì)計(jì)信息的失真就是指會(huì)計(jì)信息的獲取在客觀上違背了可靠性原則，不能夠準(zhǔn)確反映出會(huì)計(jì)主體真正的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況。因此，如果房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真，就不可以客觀、如實(shí)地去反映房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)的狀況，不能給決策者提供宏觀經(jīng)濟(jì)管理和經(jīng)濟(jì)決策的依據(jù)，也不能提高管理水平和經(jīng)濟(jì)效益。然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)暴露出了不少問(wèn)題，特別是會(huì)計(jì)信息失真這一問(wèn)題的亟待解決，受到了人們的廣泛關(guān)注。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因
導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。
（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善
我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒(méi)有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒(méi)有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說(shuō)，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒(méi)有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低
總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來(lái)，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。 二、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理對(duì)策
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系
會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國(guó)家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)
[1] [2]
務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問(wèn)題，嚴(yán)肅處理有問(wèn)題的會(huì)計(jì)人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過(guò)硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會(huì)計(jì)人員都牢牢樹(shù)立起會(huì)計(jì)行業(yè)的誠(chéng)信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會(huì)計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對(duì)會(huì)計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識(shí)的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會(huì)計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過(guò)渡到管理型。最終使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國(guó)際接軌。最后，要適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會(huì)計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，將其會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮。
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)工作越發(fā)重要。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作只有提供可靠的、真實(shí)的會(huì)計(jì)信息才能為經(jīng)濟(jì)管理服務(wù)。人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長(zhǎng)的時(shí)間，只有在國(guó)家、社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會(huì)計(jì)信息失真的問(wèn)題。
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關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)信息 失真
一、影響房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的成因
會(huì)計(jì)信息失真就是指會(huì)計(jì)信息對(duì)它的使用者而言失去了真實(shí)客觀性，它可以分為主觀會(huì)計(jì)信息失真和客觀會(huì)計(jì)信息失真。客觀會(huì)計(jì)信息失真是指由物價(jià)指數(shù)變動(dòng)、幣值變動(dòng)，會(huì)計(jì)原則之間不協(xié)調(diào)導(dǎo)致主觀方法介入等客觀因素導(dǎo)致的會(huì)計(jì)失真。一般說(shuō)來(lái)，會(huì)計(jì)人員無(wú)意識(shí)的失誤也被稱為客觀的會(huì)計(jì)信息失真，它是無(wú)法避免的。主觀會(huì)計(jì)信息失真是相關(guān)人員由于利益驅(qū)使而人為制造的會(huì)計(jì)信息失真。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴(yán)密、會(huì)計(jì)人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對(duì)自身利益的追求等。
（一）會(huì)計(jì)法規(guī)制度和會(huì)計(jì)法規(guī)尚不完善
我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的缺陷集中表現(xiàn)對(duì)沒(méi)有對(duì)新出現(xiàn)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對(duì)某些經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)和事項(xiàng)的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會(huì)計(jì)科目不合理及使用上的串項(xiàng)等一系列的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實(shí)，會(huì)計(jì)信息失實(shí)，收入、支出和結(jié)余虛假。我國(guó)目前的《會(huì)計(jì)法》的規(guī)定尚有待進(jìn)一步完善。例如，《會(huì)計(jì)法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責(zé)任和行政責(zé)任，而沒(méi)有規(guī)定民事責(zé)任，降低了違法人員承擔(dān)巨大成本的風(fēng)險(xiǎn)。此外，對(duì)會(huì)計(jì)人員的獎(jiǎng)勵(lì)和保護(hù)的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員在違背單位、個(gè)人利益而遵守《會(huì)計(jì)法》要求時(shí)，國(guó)家要從法律上給予保護(hù)。如果缺少這方面的保護(hù)，很容易造成會(huì)計(jì)信息失真。
（二）房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全
房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制可分為內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制與內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的主體是決策者，但是會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)人又是由決策者直接聘任的，會(huì)計(jì)人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說(shuō)，會(huì)計(jì)工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真，沒(méi)有真實(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作的社會(huì)監(jiān)督機(jī)制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實(shí)現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對(duì)其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護(hù)的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會(huì)中介機(jī)構(gòu)彼此間進(jìn)行不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)，或者是一些注冊(cè)會(huì)計(jì)師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會(huì)計(jì)驗(yàn)證報(bào)告。這就使有些會(huì)計(jì)信息即使被確認(rèn)了但仍缺乏真實(shí)性。
（三）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低
總的來(lái)說(shuō)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的自身素質(zhì)并不高。會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體是會(huì)計(jì)人員。會(huì)計(jì)信息要經(jīng)過(guò)會(huì)計(jì)人員對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量和確認(rèn)后才能生成，必然要對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。一直以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯(cuò)誤。近年來(lái)，會(huì)計(jì)制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會(huì)計(jì)核算的難度，這也影響了會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即使遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但受到認(rèn)識(shí)水平的局限，也可能使計(jì)量處的數(shù)據(jù)與實(shí)際情況不符，從而使會(huì)計(jì)信息不實(shí)。有些會(huì)計(jì)人員素質(zhì)較低，不按會(huì)計(jì)法核算，迎合上級(jí)或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報(bào)表，使得會(huì)計(jì)信息失真。
二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的治理辦法分析
（一）健全法律法規(guī)制度體系，建立科學(xué)的會(huì)計(jì)法律體系
會(huì)計(jì)工作的技術(shù)性極強(qiáng)，有它自身的工作規(guī)律。因此，會(huì)計(jì)法律法規(guī)的制定應(yīng)當(dāng)符合會(huì)計(jì)工作反映出的客觀規(guī)律，特別是關(guān)于會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的判定標(biāo)準(zhǔn)和判定方法要具有較強(qiáng)的可操作性。國(guó)家要進(jìn)一步制定實(shí)施會(huì)計(jì)法規(guī)的細(xì)則和詳細(xì)的管理會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的法規(guī)，完善會(huì)計(jì)信息的披露制度，為管理人員的責(zé)任提供明晰的法律依據(jù)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)類法規(guī)，切實(shí)貫徹好以《會(huì)計(jì)法》為核心的整個(gè)會(huì)計(jì)法律體系。修訂后的《會(huì)計(jì)法》明確了會(huì)計(jì)違法行為的法律責(zé)任，尤其是加大了打擊會(huì)計(jì)提供虛假會(huì)計(jì)信息的力度。有關(guān)部門在執(zhí)法時(shí)一定要做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究，使提供虛假會(huì)計(jì)信息者受到法律的懲罰，力保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。轉(zhuǎn)貼于
（二）強(qiáng)化房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，建立會(huì)計(jì)信息管理體制
一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要建立起強(qiáng)化其內(nèi)部管理的會(huì)計(jì)管理體系，制定內(nèi)部稽查和財(cái)務(wù)監(jiān)察制度，加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部的控制，為真實(shí)會(huì)計(jì)信息的提供打下良好的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)。完善內(nèi)部監(jiān)督，還應(yīng)當(dāng)建立內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)并明確相關(guān)責(zé)任，實(shí)行好內(nèi)部監(jiān)督崗位責(zé)任制，增強(qiáng)內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督的真實(shí)有效性。另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)要健全社會(huì)監(jiān)督機(jī)制，提高會(huì)計(jì)監(jiān)督的權(quán)威性和全面性。大力倡導(dǎo)注冊(cè)會(huì)計(jì)師事業(yè)的發(fā)展，充分突顯出社會(huì)審計(jì)的客觀公正作用。同時(shí)，也要增強(qiáng)對(duì)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的相關(guān)法律責(zé)任的監(jiān)督，促使他們不斷提高業(yè)務(wù)水準(zhǔn)和職業(yè)道德水平。注冊(cè)會(huì)計(jì)師審查鑒定會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任要明確，對(duì)違反法規(guī)和職業(yè)道德的注冊(cè)會(huì)計(jì)師要加以懲處。財(cái)政、審計(jì)和稅務(wù)機(jī)關(guān)都要依法加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的審計(jì)監(jiān)督和財(cái)務(wù)檢查。各個(gè)主管部門也要擔(dān)當(dāng)起相應(yīng)的責(zé)任，要對(duì)所屬的會(huì)計(jì)人員在業(yè)務(wù)上做好指導(dǎo)，監(jiān)督和檢查其核算情況，糾正其已經(jīng)查處的問(wèn)題，嚴(yán)肅處理有問(wèn)題的會(huì)計(jì)人員。
（三）提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)，建立一支過(guò)硬的會(huì)計(jì)隊(duì)伍
房地產(chǎn)行業(yè)要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的道德品質(zhì)、職業(yè)道德、遵守法律和業(yè)務(wù)素質(zhì)等的思想教育，讓每一個(gè)會(huì)計(jì)人員都牢牢樹(shù)立起會(huì)計(jì)行業(yè)的誠(chéng)信信念，全面提高自身的綜合素質(zhì)。首先，要實(shí)行會(huì)計(jì)人員持證上崗制度，強(qiáng)化會(huì)計(jì)人員接受再教育和職業(yè)道德、法律法規(guī)的教育。對(duì)會(huì)計(jì)人員要進(jìn)行職業(yè)化的管理，完善他們的從業(yè)制度，嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)人員的從業(yè)和任職資格條件，由專門的機(jī)構(gòu)定期考察。其次，要加強(qiáng)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，特別是計(jì)算機(jī)知識(shí)的普及，改變傳統(tǒng)的單一的會(huì)計(jì)工作方式，轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代的全面的工作方式，逐漸從核算型過(guò)渡到管理型。最終使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)與現(xiàn)代企業(yè)制度相符合，并能與國(guó)際接軌。最后，要適當(dāng)提高會(huì)計(jì)人員的經(jīng)濟(jì)地位，保護(hù)其合法權(quán)益。會(huì)計(jì)人員的工作積極性要充分調(diào)動(dòng)起來(lái)，將其會(huì)計(jì)職能充分發(fā)揮。人們已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真是一個(gè)較為普遍的現(xiàn)象，要治理這一現(xiàn)象需要較長(zhǎng)的時(shí)間，只有在國(guó)家、社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的一起努力下，才能徹底解決好會(huì)計(jì)信息失真的問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)：
【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)企業(yè)；內(nèi)部控制；控制活動(dòng)；控制環(huán)境
一、內(nèi)部控制理論概述
內(nèi)部控制是企業(yè)為了合理保證財(cái)務(wù)報(bào)告的可靠性、經(jīng)營(yíng)的效率和效果以及對(duì)法律法規(guī)的遵守，由治理層、管理層和其他人員設(shè)計(jì)和執(zhí)行的政策及程序。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要企業(yè)決策機(jī)構(gòu)——董事會(huì)、執(zhí)行機(jī)構(gòu)——經(jīng)理層、監(jiān)督機(jī)構(gòu)——監(jiān)事會(huì)，及內(nèi)部各職能部門共同參與并承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。內(nèi)部控制包括企業(yè)層面的內(nèi)部控制和業(yè)務(wù)層面的內(nèi)部控制。前者決定后者，后者反作用于前者。
二、內(nèi)部控制的內(nèi)容
內(nèi)部控制包括五個(gè)要素：控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)程、與財(cái)報(bào)相關(guān)的信息系統(tǒng)和溝通、控制活動(dòng)以及對(duì)控制的監(jiān)督。
（一）控制環(huán)境
控制環(huán)境包括治理職能和管理職能，以及治理層和管理層對(duì)內(nèi)部控制及其重要性的態(tài)度、認(rèn)識(shí)和措施。良好的控制環(huán)境是實(shí)施有效內(nèi)部控制的基礎(chǔ)。
（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)程
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)程的作用是識(shí)別、評(píng)估和管理影響企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)能力的各種風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)程包括識(shí)別與財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，以及針對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)所采取的措施。
（三）與財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)的信息系統(tǒng)和溝通
與財(cái)務(wù)報(bào)告相關(guān)的信息系統(tǒng)，包括用以生成、記錄、處理和報(bào)告交易、事項(xiàng)和情況，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益履行經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任的程序和記錄。
（四）控制活動(dòng)
控制活動(dòng)是指有助于確保管理層的指令得以執(zhí)行的政策和程序。包括與授權(quán)、業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)、信息處理、實(shí)物控制和職責(zé)分離等相關(guān)的活動(dòng)。
（五）對(duì)控制的監(jiān)督
對(duì)控制的監(jiān)督是指企業(yè)評(píng)價(jià)內(nèi)部控制在一段時(shí)間運(yùn)行有效性的過(guò)程。對(duì)控制的監(jiān)督涉及及時(shí)評(píng)估控制的有效性并采取必要的補(bǔ)救措施。一般來(lái)說(shuō)，管理層通過(guò)持續(xù)的監(jiān)督活動(dòng)、單獨(dú)的評(píng)價(jià)活動(dòng)或兩者相結(jié)合實(shí)現(xiàn)對(duì)控制的監(jiān)督。持續(xù)的監(jiān)督活動(dòng)通常貫穿于被審計(jì)單位日常重復(fù)的活動(dòng)中，包括常規(guī)管理和監(jiān)督工作。
三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及存在問(wèn)題
（一）企業(yè)內(nèi)部控制主體素質(zhì)不高，對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)不全面
目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)還不夠全面，造成內(nèi)部控制失去其原有的作用和意義。這些認(rèn)識(shí)誤區(qū)主要包括：一是認(rèn)為有了規(guī)章制度，就有了內(nèi)部控制；二是認(rèn)為內(nèi)部控制就是領(lǐng)導(dǎo)用來(lái)“管”員工的，從而使員工對(duì)內(nèi)控產(chǎn)生抵觸情緒；三是認(rèn)為制定內(nèi)部控制就是處罰犯錯(cuò)誤的員工。四是認(rèn)為內(nèi)部控制就是糾錯(cuò)防弊，保護(hù)資產(chǎn)完整，而沒(méi)有將其與企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)聯(lián)系起來(lái)。
企業(yè)內(nèi)部控制主體以及員工之所以對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)存在這些誤區(qū)，歸根到底還是因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制主體素質(zhì)還有待提高。這些人員并沒(méi)有具備足夠的勝任能力，這也是內(nèi)部控制遲遲未能有效發(fā)揮其應(yīng)有作用的重要原因。
（二）內(nèi)部控制制度執(zhí)行不到位
事實(shí)上，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都自行或委托他人制定了內(nèi)部控制制度。但是，這些制度的執(zhí)行往往大打折扣，實(shí)際工作中常表現(xiàn)為：凡事不看制度看領(lǐng)導(dǎo)，成本費(fèi)用失控、會(huì)計(jì)信息失真以及資產(chǎn)損失嚴(yán)重，企業(yè)部分人員在采購(gòu)、工程、銷售、投資等業(yè)務(wù)中損公肥私，中飽私囊卻終能安然無(wú)恙等。這些情況都說(shuō)明企業(yè)并沒(méi)有按照內(nèi)部控制制度的規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行。具體來(lái)講，內(nèi)部控制制度執(zhí)行不到位可以從兩方面分析：一是控制政策的合理和可執(zhí)行性。二是是否有保障措施來(lái)保證政策和措施的執(zhí)行。從第一個(gè)方面來(lái)看，如果控制偏離了合理標(biāo)準(zhǔn)，比如規(guī)定過(guò)于嚴(yán)格（規(guī)定實(shí)際費(fèi)用支出不能偏離預(yù)算超過(guò)2%），或者含糊不清，在內(nèi)控制度中說(shuō)“相關(guān)人員”應(yīng)在“合適時(shí)間”等等，這都使得控制政策和程序可執(zhí)行性降低，說(shuō)明制度的制定存在一定的漏洞。從第二個(gè)方面看，如果沒(méi)有和政策配套的保障措施，控制的執(zhí)行效果也就不明顯。保障措施主要包括：績(jī)效考評(píng)，內(nèi)部審計(jì)、授權(quán)審批等，只有經(jīng)過(guò)授權(quán)，而且受到一定的監(jiān)督和激勵(lì)，才能充分調(diào)動(dòng)人員的積極性，提高執(zhí)行效力。
（三）對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督乏力
目前，大多數(shù)企業(yè)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督主要依靠?jī)?nèi)部審計(jì)部門來(lái)實(shí)現(xiàn)，而有些企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)部門隸屬于財(cái)務(wù)部門，與財(cái)務(wù)部歸于同一領(lǐng)導(dǎo)。這樣，在形式上，內(nèi)部審計(jì)就缺乏應(yīng)有的獨(dú)立性。此外，在內(nèi)部審計(jì)的職能上，很多企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)工作僅僅是審核會(huì)計(jì)帳目，而在內(nèi)部稽查、評(píng)價(jià)內(nèi)部控制制度是否完善和企業(yè)內(nèi)各組織機(jī)構(gòu)執(zhí)行指定職能的效率等方面，都未能充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。在崗位設(shè)置上為節(jié)省人工費(fèi)用，實(shí)行一人多崗、一崗多職，并沒(méi)有很好地構(gòu)成內(nèi)部牽制；在貨幣資金管理、實(shí)物監(jiān)控、投資和資產(chǎn)處置等方面，也沒(méi)有制定規(guī)范的內(nèi)控制度。
四、完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的對(duì)策
（一）加強(qiáng)對(duì)企業(yè)員工的內(nèi)部控制培訓(xùn)，不斷提升內(nèi)部員工的素質(zhì)
為了提高企業(yè)員工的素質(zhì)和改善他們對(duì)內(nèi)部控制的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，企業(yè)應(yīng)該定期對(duì)企業(yè)員工及相關(guān)他們進(jìn)行內(nèi)部控制知識(shí)的培訓(xùn)，讓他們從根本上改變對(duì)內(nèi)部控制的片面認(rèn)識(shí)，并理解企業(yè)制定內(nèi)部控制制度的重大意義。實(shí)際上，正是這些對(duì)內(nèi)部控制的認(rèn)識(shí)誤區(qū)造成企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄以及對(duì)內(nèi)部控制執(zhí)行不力，所以，提高企業(yè)員工的綜合素質(zhì)是使內(nèi)部控制規(guī)范有效發(fā)揮其重要作用的基礎(chǔ)。
（二）不斷完善企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制，強(qiáng)化執(zhí)行力度
內(nèi)部控制制度的實(shí)施是一個(gè)系統(tǒng)化的過(guò)程，它需要企業(yè)的管理層、治理層以及普通員工的共同參與，為了發(fā)揮內(nèi)部控制的有效作用，首先企業(yè)應(yīng)該定期評(píng)價(jià)其內(nèi)部控制的執(zhí)行情況，并及時(shí)糾正控制運(yùn)行中的偏差；其次，增加內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的職能，增強(qiáng)其獨(dú)立性，使其能夠充分發(fā)揮監(jiān)督管理作用；最后，企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制進(jìn)行審計(jì)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制設(shè)計(jì)與運(yùn)行的有效性進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)內(nèi)部控制存在的缺陷與風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)意見(jiàn)對(duì)內(nèi)部控制體系不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制規(guī)范，使企業(yè)能夠健康、有序地發(fā)展。
（三）加強(qiáng)企業(yè)控制環(huán)境的建設(shè)
控制環(huán)境包括外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境。外部環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、道德環(huán)境等，房地產(chǎn)企業(yè)的外部環(huán)境建設(shè)主要是由政府通過(guò)體制改革、法制完善、道德教育等措施來(lái)進(jìn)行。外部環(huán)境是在企業(yè)的控制之外的，因此不能作為內(nèi)部控制系統(tǒng)的組成部分。內(nèi)部環(huán)境主要包括組織和人員兩個(gè)方面。對(duì)于內(nèi)部環(huán)境建設(shè)，企業(yè)應(yīng)通過(guò)自身的努力去不斷完善。創(chuàng)立良好的組織結(jié)構(gòu)和權(quán)責(zé)分派體系，建立健全股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)營(yíng)（總經(jīng)理）班子，明確治理層和管理層各自的職責(zé)，強(qiáng)化董事會(huì)在改善治理中的主導(dǎo)地位，建立以董事會(huì)為主體，股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)、經(jīng)理層相互監(jiān)督、相互制約的內(nèi)部控制機(jī)制，推行職務(wù)不相容制度，規(guī)范決策程序。
參考文獻(xiàn)：
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一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)的特點(diǎn)及內(nèi)審機(jī)構(gòu)的設(shè)置
房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè),開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有涉及面廣、項(xiàng)目耗資巨大、投資周期長(zhǎng)、資金回收慢、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大等特點(diǎn),下屬公司地域分散、管理鏈條長(zhǎng),集團(tuán)總部為了加強(qiáng)管控,應(yīng)是集團(tuán)公司的人才中心、資金中心、產(chǎn)品籌劃中心、利潤(rùn)中心和運(yùn)營(yíng)指揮中心。
由于下屬公司的同質(zhì)性,可以在集團(tuán)總部設(shè)立比較強(qiáng)大的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu),由總部?jī)?nèi)審機(jī)構(gòu)承擔(dān)整個(gè)集團(tuán)的內(nèi)部審計(jì)工作。內(nèi)審人員可以不斷積累房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)知識(shí),對(duì)各下屬單位進(jìn)行橫向比較、分析,及時(shí)找出管理中的薄弱環(huán)節(jié)提請(qǐng)管理層加以改進(jìn)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)內(nèi)部審計(jì)的主要內(nèi)容
1、內(nèi)部控制審計(jì)。是確認(rèn)、評(píng)價(jià)企業(yè)內(nèi)部控制有效性的過(guò)程,包括確認(rèn)和評(píng)價(jià)企業(yè)控制設(shè)計(jì)和控制運(yùn)行缺陷和缺陷等級(jí),分析缺陷形成原因,提出改進(jìn)內(nèi)部控制建議。內(nèi)部控制審計(jì)是內(nèi)部控制的再控制,它是企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理、提高經(jīng)濟(jì)效益的自我需要。尤其是對(duì)于市場(chǎng)情況復(fù)雜、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),加強(qiáng)內(nèi)控審計(jì)工作更為重要。
2、財(cái)務(wù)收支審計(jì)。是對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)收支的真實(shí)性、合法性進(jìn)行審計(jì)。主要內(nèi)容包括對(duì)會(huì)計(jì)資料的真實(shí)合法性、資產(chǎn)的安全及保值增值、收入成本費(fèi)用的真實(shí)性進(jìn)行審計(jì)。房地產(chǎn)產(chǎn)品具有單件性、一次性、建設(shè)周期長(zhǎng)、高投入性等特點(diǎn),其地理位置唯一、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)復(fù)雜多變、使用功能多樣、材料選擇的不同等,使房地產(chǎn)產(chǎn)品在具有一定相關(guān)性的同時(shí),又各具特點(diǎn),有各自個(gè)性的一面,這樣就使得造價(jià)管理復(fù)雜多變,增加了舞弊行為發(fā)生的可能性。又因?yàn)榻ㄔO(shè)過(guò)程歷時(shí)周期長(zhǎng),資金投入巨大,使得舞弊行為的隱蔽性較強(qiáng)。還因?yàn)榉康禺a(chǎn)產(chǎn)品的一次性使項(xiàng)目公司的存續(xù)時(shí)間較短,項(xiàng)目完成后項(xiàng)目公司的一些人員便要面對(duì)去與留的新選擇,使項(xiàng)目公司一些成員缺乏對(duì)本企業(yè)的歸屬感,給舞弊行為提供了主觀心理的動(dòng)因。一些舞弊問(wèn)題因此產(chǎn)生,套現(xiàn)、行賄受賄等腐敗行為在各層級(jí)各崗位均有發(fā)生的機(jī)會(huì)與可能。
3、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)。是對(duì)下屬公司的企業(yè)負(fù)責(zé)人任職期間其所在企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債、權(quán)益和損益的真實(shí)性、合法、合規(guī)性和效益性及重大經(jīng)營(yíng)決策等有關(guān)經(jīng)濟(jì)活動(dòng),以及執(zhí)行國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)情況進(jìn)行的監(jiān)督和評(píng)價(jià)的工作。包括對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)人的離任經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)、任期屆滿經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和任中經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)。
三、深化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)內(nèi)部審計(jì)的思路
1、風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)。風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)是一種全新的內(nèi)審方式,是指在審計(jì)過(guò)程中以企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)估為導(dǎo)向,根據(jù)量化的分析水平排定審計(jì)項(xiàng)目?jī)?yōu)先次序,依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)確定審計(jì)范圍與重點(diǎn),對(duì)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理、內(nèi)部控制和治理程序進(jìn)行評(píng)價(jià)。進(jìn)而提出建設(shè)性意見(jiàn)和建議,協(xié)助企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值增值的獨(dú)立、客觀的簽證和咨詢活動(dòng)。有效的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)應(yīng)該是建立在對(duì)企業(yè)所處社會(huì)和行業(yè)的宏觀環(huán)境、戰(zhàn)略目標(biāo)和關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)分析的基礎(chǔ)上,通過(guò)綜合評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)以確定實(shí)質(zhì)性測(cè)試的范圍、時(shí)間和程序。這樣內(nèi)部審計(jì)不僅僅是強(qiáng)化控制、提高控制效率和效果,應(yīng)該在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和控制風(fēng)險(xiǎn)方面,通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理的有效化,提高企業(yè)整體管理效率和效果。現(xiàn)在國(guó)內(nèi)正在逐步推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì),而作為風(fēng)險(xiǎn)較大的房地產(chǎn)企業(yè),應(yīng)該積極試行開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì),努力控制集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
2、利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)實(shí)時(shí)監(jiān)控。房地產(chǎn)集團(tuán)的下屬公司大多地域比較分散,為了加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目公司的集中管控,可以利用和開(kāi)發(fā)一些網(wǎng)上軟件進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。如集團(tuán)總部一般可以考慮啟用網(wǎng)上賬務(wù)處理系統(tǒng),統(tǒng)一制定并規(guī)范使用會(huì)計(jì)科目、統(tǒng)一業(yè)務(wù)工作流程、統(tǒng)一管理記賬人員權(quán)限,并嚴(yán)格要求賬務(wù)處理的及時(shí)性與準(zhǔn)確性,通過(guò)授予審計(jì)人員查詢權(quán)限,這樣就可以隨時(shí)察看下屬公司的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況,為就地審計(jì)提供重點(diǎn)和線索。審計(jì)部門通過(guò)查詢網(wǎng)上賬務(wù)處理系統(tǒng),及時(shí)快捷地清楚總部財(cái)務(wù)部門對(duì)資金的監(jiān)管情況及下屬公司執(zhí)行資金集中管理的情況。如果集團(tuán)總部實(shí)施運(yùn)行銷售客戶軟件、供應(yīng)商軟件等網(wǎng)上軟件,授予審計(jì)部門查詢權(quán)限,可以在更大范圍上、更有效率地開(kāi)展實(shí)時(shí)監(jiān)控。在集團(tuán)總部不斷健全集團(tuán)網(wǎng)上管理信息系統(tǒng)的情況下,審計(jì)人員可以開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)審計(jì),使得審計(jì)空間得以拓展,審計(jì)時(shí)效性得以保障,審計(jì)技術(shù)較為先進(jìn),這樣可以提高審計(jì)效率和審計(jì)質(zhì)量。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程介入審計(jì)。審計(jì)部門可以介入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的招投標(biāo)、結(jié)算、工程管理、合同簽訂、銷售管理、財(cái)務(wù)決算等等環(huán)節(jié),鑒于房地產(chǎn)下屬企業(yè)地域分散,審計(jì)力量難以全面到位,難以擴(kuò)大介入范圍和環(huán)節(jié),除對(duì)關(guān)健環(huán)節(jié)必須重點(diǎn)介入外,其他一些環(huán)節(jié)可以委托造價(jià)咨詢、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行全過(guò)程監(jiān)管。再抽取一些子公司進(jìn)行重點(diǎn)審計(jì)。
4、突出重點(diǎn)。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期,要重點(diǎn)關(guān)注內(nèi)部控制制度的建立和實(shí)施上,以及財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作、前期開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用上;在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中期,要特別關(guān)注合同管理、內(nèi)控制度的完善和工作流程的細(xì)化、開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用上;在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后期,要重點(diǎn)關(guān)注房屋銷售款、工程結(jié)算和成本核算上,加強(qiáng)盈虧的審核。如對(duì)房屋銷售方面的檢查,要重點(diǎn)檢查財(cái)務(wù)部門、銷售部門的收款臺(tái)賬的內(nèi)容是否完整、金額是否一致,戶名與樓棟號(hào)登記是否明晰,財(cái)務(wù)賬務(wù)處理是否規(guī)范,銷售價(jià)格是否超出集團(tuán)總部的核定標(biāo)準(zhǔn)是否有明確的價(jià)格方案,實(shí)際銷售價(jià)格是否按規(guī)定執(zhí)行,開(kāi)盤前是否在當(dāng)?shù)胤抗懿块T備案,收費(fèi)項(xiàng)目是否符合規(guī)定,銷售促銷政策是否合理,銷售退款是否按規(guī)定處理等等。
5、預(yù)算執(zhí)行檢查。在執(zhí)行全面預(yù)算的情況下,對(duì)下屬企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行檢查,查找預(yù)算偏差的原因,以便修正預(yù)算,提高預(yù)算的執(zhí)行力和預(yù)算管理水平。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),在此期間,宏觀經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的重大變化、政策法規(guī)的改變,房屋品質(zhì)、開(kāi)發(fā)節(jié)奏等應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的自身調(diào)整,都會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本和預(yù)期利潤(rùn)造成重大的影響,這些因素將影響預(yù)算執(zhí)行情況的檢查過(guò)程和原因的分析。這就要求預(yù)算的編制要根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目選型,詳細(xì)而科學(xué)地進(jìn)行分解。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中以預(yù)算為標(biāo)準(zhǔn),力爭(zhēng)增加銷售收入,全力降低成本費(fèi)用。審計(jì)人員要認(rèn)真檢查預(yù)算的執(zhí)行情況,對(duì)執(zhí)行結(jié)果進(jìn)行分析:第一,預(yù)算執(zhí)行結(jié)果是否有偏差,偏差原因除重大影響未調(diào)整預(yù)算外,是否存在違紀(jì)違規(guī)現(xiàn)象;第二,假如沒(méi)有超出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn),是否存在降低質(zhì)量,減少工程量的情況,是否做到勤儉節(jié)約,質(zhì)量效率又得到保證。強(qiáng)化預(yù)算管理,重點(diǎn)是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)過(guò)程的監(jiān)管,從預(yù)算的確定到預(yù)算的執(zhí)行,從對(duì)結(jié)果的分析到針對(duì)問(wèn)題提出的解決辦法,都要進(jìn)行專業(yè)管理,貫徹有目標(biāo)有監(jiān)管,有執(zhí)行有評(píng)價(jià)的全面控制方針。
6、績(jī)效審計(jì)。績(jī)效審計(jì)是在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下的一種科學(xué)審計(jì)理念,是在新形勢(shì)下進(jìn)一步提高審計(jì)能力、強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)監(jiān)督的必然選擇。房地產(chǎn)集團(tuán)在建立一套可行的績(jī)效標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)評(píng)價(jià)體系的基礎(chǔ)上,可以進(jìn)行將經(jīng)濟(jì)性、效率性、效果性相結(jié)合的全面績(jī)效審計(jì)。
7、協(xié)同作戰(zhàn)。紀(jì)委、監(jiān)察部門往往來(lái)自于群眾的舉報(bào)線索較多,辦案經(jīng)驗(yàn)豐富,而審計(jì)部門對(duì)項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)情況比較熟悉,審計(jì)查賬比較擅長(zhǎng),對(duì)于一些房地產(chǎn)的舞弊和個(gè)人經(jīng)濟(jì)案件,可以形成合力,協(xié)同作戰(zhàn)。
8、提升審計(jì)人員素質(zhì)。一是要充實(shí)懂工程造價(jià)、法律、管理、金融、計(jì)算機(jī)技術(shù)及熟悉房地產(chǎn)審計(jì)業(yè)務(wù)等人才,改變通常由財(cái)務(wù)人員當(dāng)審計(jì)員的單一途經(jīng)。二是全面了解房地產(chǎn)各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),加強(qiáng)房地產(chǎn)的政策、法律法規(guī)、企業(yè)制度等方面學(xué)習(xí),三是應(yīng)與時(shí)俱進(jìn),隨著房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)的變化及開(kāi)發(fā)的不斷深入,增強(qiáng)職業(yè)敏感性,不斷拓寬審計(jì)思路,改進(jìn)工作辦法。
9、加強(qiáng)學(xué)習(xí)、培訓(xùn)和交流。第一,學(xué)習(xí)先進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)驗(yàn),博采眾長(zhǎng),廣泛吸取其內(nèi)部審計(jì)的先進(jìn)技術(shù)和方法,第二,通過(guò)項(xiàng)目公司之間財(cái)務(wù)審計(jì)人員之間的探討和交流,學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn),剖析不足之處,從審計(jì)實(shí)踐中總結(jié)規(guī)律。第三,根據(jù)各自的實(shí)際情況,積極探索,勇于創(chuàng)新,開(kāi)辟出適合自己發(fā)展的房地產(chǎn)審計(jì)之路。
參考文獻(xiàn):
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè) 財(cái)務(wù)管理 內(nèi)控制度
房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中，往往會(huì)受到內(nèi)部和外部不利因素的影響，而導(dǎo)致最終的財(cái)務(wù)成果與預(yù)期的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)相左，嚴(yán)重地還可能導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益受損。因此，為了促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展，應(yīng)強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，做好財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范工作，以此實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)控制度的有效實(shí)施。
一、內(nèi)部控制的含義以及建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的意義
（一）內(nèi)部控制的含義
內(nèi)部控制指的是企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而在發(fā)展過(guò)程中所采用的過(guò)程控制以對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)形成約束。其目的是為了改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理從而促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。內(nèi)部控制的產(chǎn)生是為了滿足經(jīng)營(yíng)管理的需要，其完善過(guò)程也隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而進(jìn)行。最早的內(nèi)控活動(dòng)的目的是為了保證財(cái)產(chǎn)物資的安全性與完整性，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。隨著近幾年我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，內(nèi)控系統(tǒng)逐漸形成了具有近代經(jīng)濟(jì)屬性的完整體系。
（二）建立房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度的意義
企業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)想要提升管理水平，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，最有效的手段就是加強(qiáng)內(nèi)部控制。如果不能對(duì)內(nèi)控作用給予正確的認(rèn)識(shí)，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成嚴(yán)重影響，所以，做好房地產(chǎn)內(nèi)控有著非常重要的意義。
1.完善的內(nèi)控制度可以幫助企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中繼續(xù)保持健康的經(jīng)營(yíng)方式。房地產(chǎn)相較于其他行業(yè)尤其自身的特殊性，如開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)，前期需要的資金總數(shù)龐大，因此所面臨的投資風(fēng)險(xiǎn)也是巨大的。而有效的內(nèi)控制度則能有效監(jiān)督房地產(chǎn)企業(yè)的每一個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，這樣可以及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，同時(shí)合理的解決問(wèn)題，從而減少管理成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。
2.完善的內(nèi)控制度在維護(hù)企業(yè)資源安全、防范潛在風(fēng)險(xiǎn)方面有著至關(guān)重要的作用。首先，完善的內(nèi)控制度能夠保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性。企業(yè)的日常管理必須以會(huì)計(jì)信息的管理為基礎(chǔ)，因此會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性對(duì)于企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)有著非常重要的意義，因此加強(qiáng)內(nèi)控，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，非常關(guān)鍵。其次，完善的內(nèi)控制度可以保證企業(yè)的各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的安全與完整。內(nèi)控制度的有效實(shí)施能夠?qū)ζ髽I(yè)財(cái)產(chǎn)物資從采購(gòu)到驗(yàn)收各個(gè)環(huán)節(jié)的監(jiān)督，以保證其安全性與完整性。
3.完善的內(nèi)控制度有利于促進(jìn)企業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)騰飛。內(nèi)控制度的有效實(shí)施，能夠?qū)ζ髽I(yè)各部門的工作進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與考核，從而真實(shí)反映工作業(yè)績(jī)，以幫助企業(yè)及時(shí)調(diào)整發(fā)展策略，從而順利地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)控制體系關(guān)注不夠
由于房地產(chǎn)企業(yè)所生產(chǎn)的商品在銷售時(shí)能夠即可見(jiàn)到收益，使得內(nèi)部控制體系對(duì)于房地產(chǎn)取得收益所產(chǎn)生的影響不夠明顯，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的管理人員將更多的精力放在了對(duì)企業(yè)收益具有直接影響的環(huán)節(jié)，而忽視了類似于內(nèi)控這些只具有間接影響力的因素，使得大部分企業(yè)管理者都簡(jiǎn)單地將內(nèi)控制度認(rèn)為是成本控制、財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部審計(jì)等。而且，由于內(nèi)控制度對(duì)于間接促使房地產(chǎn)企業(yè)獲取效益所需要的周期較長(zhǎng)，而更容易被人們所忽視。在內(nèi)控體系中，除了需要設(shè)置若干工作崗位，還需要大力的規(guī)章制度為內(nèi)控的實(shí)施提供保障。也正因?yàn)橛辛烁黜?xiàng)保障制度，而使得辦事程序也大量的增加。這些因素都直接或間接影響著企業(yè)管理人員對(duì)于內(nèi)控制度的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為內(nèi)控制度的實(shí)施不僅不能提高企業(yè)的收益，還會(huì)增加額外的成本，增加人力、物力成本，得不償失。
（二）房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
1．投資風(fēng)險(xiǎn)
近幾年，為了完善經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，我國(guó)先后出臺(tái)了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控制度，有效緩解了住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾，大力支持經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和公租房的開(kāi)發(fā)與建設(shè)。項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定，目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)較為復(fù)雜，如果不能準(zhǔn)確判斷前期市場(chǎng)的各類信息，極有可能造成投資決策失誤，而造成不可挽回的經(jīng)濟(jì)損失。
2. 籌資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，前期所需要的資金數(shù)額龐大，而且存在極大的投資風(fēng)險(xiǎn)，受國(guó)家信貸等政策的影響較大，而且資金成本也比其他行業(yè)要高。鑒于此，企業(yè)如何選擇最佳籌資方案，盡量避免由于籌資所造成的償債風(fēng)險(xiǎn)，成為有效實(shí)施內(nèi)控管理的又一難題。
3．成本失控風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)自身的特點(diǎn)，即項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入大，而且成本控制受土地價(jià)格波動(dòng)影響較大，所需要承擔(dān)的成本壓力與日俱增。另外，在宏觀調(diào)控的壓力下，房地產(chǎn)的市場(chǎng)銷售前景并不十分可觀，提高售價(jià)已經(jīng)不能解決房地產(chǎn)企業(yè)的盈虧問(wèn)題。所以，為了促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展，必須實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)成本的合理控制，同時(shí)這也是房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)施內(nèi)控的重要手段之一。
三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策
（一）完善房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制環(huán)境
通過(guò)宣傳力度的加大，可以增強(qiáng)企業(yè)管理者的內(nèi)控意識(shí)。注重內(nèi)部控制的設(shè)計(jì)與實(shí)施，從而使得企業(yè)內(nèi)部的每個(gè)崗位和人員都能根據(jù)相關(guān)制度做好每項(xiàng)業(yè)務(wù)，真正地將內(nèi)控制度建設(shè)作為一項(xiàng)長(zhǎng)期的任務(wù)來(lái)抓。在加強(qiáng)內(nèi)控制度的實(shí)施過(guò)程中，可以通過(guò)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)董事會(huì)的建設(shè)，充分發(fā)揮董事會(huì)的作用，這樣才能對(duì)董事會(huì)所具有的技術(shù)、智慧加以充分的利用，并督促其適當(dāng)?shù)穆男斜O(jiān)控、引導(dǎo)等義務(wù)。另外，還應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的文化建設(shè)，員工的思想道德素質(zhì)一直以來(lái)都被當(dāng)做是內(nèi)控環(huán)境的重要影響因素，只有具有高素質(zhì)員工的企業(yè)才能保證內(nèi)控知道發(fā)揮積極的作用。房地產(chǎn)企業(yè)人員具有較強(qiáng)的流動(dòng)性，因此管理者必須重視內(nèi)部控制，以身作則，從自身做起嚴(yán)格遵守各項(xiàng)制度，對(duì)企業(yè)實(shí)施科學(xué)化的管理，從而帶動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
（二）健全風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制機(jī)制
目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷，政治因素、資金因素所造成的影響瞬息萬(wàn)變，僅憑企業(yè)管理者的前瞻意識(shí)和經(jīng)驗(yàn)判斷，很難準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的走向。而健全的內(nèi)控制度可以為企業(yè)做出準(zhǔn)確的經(jīng)營(yíng)決策提供可靠的保障。房地產(chǎn)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)到房屋銷售的過(guò)程中會(huì)受到來(lái)自外部因素的影響。所以，必須強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別等方法，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。
（三）完善投資決策機(jī)制
當(dāng)前，我國(guó)實(shí)行緊縮銀根。收緊信貸的貨幣政策，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)往往需要數(shù)額巨大的資金，而且周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)。為了解決這一難題，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高投資決策的科學(xué)性和合理性，最大程度上減少投資失誤。另外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立投資決策機(jī)構(gòu)，通過(guò)正確投資戰(zhàn)略的制定，避免投資失誤。在項(xiàng)目可行性研究過(guò)程中，加強(qiáng)科學(xué)理論的運(yùn)用，從而制定出切實(shí)可行的投資計(jì)劃，明確投資過(guò)程中各環(huán)節(jié)的相關(guān)責(zé)任人的職責(zé)與權(quán)限，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，能夠保證責(zé)任追究到人，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)控制度的有效實(shí)施。
參考文獻(xiàn)
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一、房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的現(xiàn)狀
（一）內(nèi)控意識(shí)薄弱，內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度流于形式
目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)，有相當(dāng)一部分企業(yè)的管理層對(duì)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的管理意識(shí)較薄弱。有的小型民營(yíng)房產(chǎn)企業(yè)根本沒(méi)有內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度或者是有相關(guān)的制度但是制度一點(diǎn)也不完善，儼然是老板的一言堂，會(huì)計(jì)的作用僅限于如何算賬能讓老板規(guī)避稅費(fèi)；有的企業(yè)雖然有完整的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，但在實(shí)際運(yùn)行中沒(méi)有嚴(yán)格的照章辦事，而是側(cè)重靈活性忽略了相關(guān)制度再實(shí)際工作中的指導(dǎo)性作用，使得企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制成為了擺設(shè)。
（二）缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
部分房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)并非因?yàn)槠髽I(yè)自身實(shí)力不夠強(qiáng)大，而是由于企業(yè)的高層管理人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，沒(méi)有正確把握好市場(chǎng)環(huán)境的動(dòng)向、及時(shí)做好企業(yè)的發(fā)展方針及目標(biāo)的調(diào)整；企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有建立有效的風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)，缺乏?Ψ縵盞腦ぞ?、識(shí)別、評(píng)估分析。
二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制該如何設(shè)計(jì)？
（一）房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制應(yīng)該遵循的幾條原則
如果想使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制機(jī)制更加完善，企業(yè)內(nèi)控效率更高，就必須在正確原則的指導(dǎo)下開(kāi)展相關(guān)工作。那么房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制應(yīng)該遵循哪些原則呢？第一，堅(jiān)持合法合理的原則。相關(guān)法律法規(guī)是是房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的基本準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的制定的任何規(guī)章制度必須以法律為依據(jù)，必須在法律法規(guī)的許可范圍之內(nèi)開(kāi)展 ；第二，堅(jiān)持全面性的原則。在堅(jiān)持第一條原則的前提之下，除了要將房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制涵蓋到企業(yè)的各個(gè)方面，還要重點(diǎn)落實(shí)決策、實(shí)施、監(jiān)督等環(huán)節(jié)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的全面控制；第三，堅(jiān)持謹(jǐn)慎性的原則。房地產(chǎn)企業(yè)的最重要特點(diǎn)就是投資風(fēng)險(xiǎn)大，如何使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制能夠有效的防范風(fēng)險(xiǎn)，這就要求在內(nèi)部會(huì)計(jì)控制要謹(jǐn)慎地考慮、評(píng)估、分析各種風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的那些環(huán)節(jié)中容易出現(xiàn)，事先做好預(yù)案將風(fēng)險(xiǎn)降到最低；第四，遵循成本效益原則，合理的控制成本，達(dá)到房產(chǎn)企業(yè)成本控制的的理想效果；第五，堅(jiān)持靈活性的原則，房產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制除了堅(jiān)持謹(jǐn)慎性原則以外，最重要的還要根據(jù)具體的環(huán)境、企業(yè)實(shí)際需求和經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略等情況對(duì)相關(guān)措施等進(jìn)行改變、調(diào)整或完善。
（二）加強(qiáng)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，建立相關(guān)預(yù)警機(jī)制
由于房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇和國(guó)家相關(guān)調(diào)控政策的影響，進(jìn)一步加到了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性，在這種因素的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)必須增強(qiáng)自身的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，建立相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制制度，才能夠讓企業(yè)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。
房地產(chǎn)企業(yè)資金需求量巨大，在“現(xiàn)金為王”的當(dāng)代企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)可針對(duì)現(xiàn)金流建立一套風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，搭建風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警平臺(tái)，加強(qiáng)和改善對(duì)現(xiàn)金流的管理，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面防范。
增強(qiáng)企業(yè)員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，使得員工按制度、流程辦事，避免財(cái)務(wù)漏洞，從根本上增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)控制能力。如管理實(shí)物資產(chǎn)時(shí)，對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的驗(yàn)收入庫(kù)、領(lǐng)用等關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，防止各種實(shí)物資產(chǎn)出現(xiàn)不必要損失。
（三）完善內(nèi)部控制制度，重視內(nèi)部監(jiān)督檢查
根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)以及企業(yè)實(shí)際情況，結(jié)合國(guó)家的方針政策，制訂一套科學(xué)合理的內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度，可提高企業(yè)內(nèi)控的相關(guān)管理工作，起到相關(guān)監(jiān)督的作用，使房產(chǎn)企業(yè)能夠健康發(fā)展。在實(shí)際應(yīng)用內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的過(guò)程中，要根據(jù)外部環(huán)境的變化、單位業(yè)務(wù)職能的調(diào)整和管理要求的提高對(duì)相關(guān)制度作出不斷的修訂和完善。企業(yè)在實(shí)際工作過(guò)程中除了不斷完善內(nèi)控會(huì)計(jì)控制制度，對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的監(jiān)督檢查工作也要引起重視；應(yīng)該設(shè)置專門機(jī)構(gòu)或指定專職人員負(fù)責(zé)對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，以確保內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度的貫徹實(shí)施。例如，在房產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部設(shè)立專門的審計(jì)部門，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員進(jìn)行監(jiān)督管理，并且，為了保證內(nèi)部審計(jì)的公正性，我們需要注意審計(jì)部門在實(shí)際審計(jì)的工作過(guò)程中要保持其獨(dú)立性。
（四）提高房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的信息化水平
為確保內(nèi)部會(huì)計(jì)控制的有效實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用現(xiàn)代先進(jìn)的信息化技術(shù)手段建立內(nèi)部會(huì)計(jì)控制系統(tǒng)，以降低和消除人為操縱因素的影響，如運(yùn)用OA辦公系統(tǒng)，設(shè)置合理的審批流程，可在合同簽審、付款審批等方面達(dá)到內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度“不相容職責(zé)相分離”的控制要求；不斷加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)相關(guān)系統(tǒng)開(kāi)發(fā)與維護(hù)、數(shù)據(jù)輸入與輸出等，如建立成本合同臺(tái)賬、銷售臺(tái)賬等，可梳理企業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高內(nèi)部會(huì)計(jì)控制制度管理的時(shí)效性。此外還需加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)安全控制，確保公司信息、數(shù)據(jù)安全。
自我國(guó)改革開(kāi)放以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)高速發(fā)展，其在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)重要位置，并成為我國(guó)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)作為一種技術(shù)密集型與經(jīng)濟(jì)密集型的綜合型企業(yè)，企業(yè)經(jīng)濟(jì)成本的控制關(guān)系著企業(yè)的生存，企業(yè)一旦出現(xiàn)審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)對(duì)企業(yè)帶來(lái)不可估量的損失，因此，必須對(duì)其引起足夠的重視。成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用十分廣泛，企業(yè)要進(jìn)行資金的運(yùn)用與效益的實(shí)現(xiàn)與成本控制息息相關(guān)。自2011我國(guó)重點(diǎn)工程與財(cái)政投資項(xiàng)目在全國(guó)省市地區(qū)逐漸走向高峰，跟蹤審計(jì)隨之開(kāi)始實(shí)行，并迅速被各個(gè)行業(yè)所關(guān)注，特別是成本資金投入量特別大的房地產(chǎn)。
關(guān)鍵詞：
房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；跟蹤審計(jì)；路徑優(yōu)化
一、成本控制跟蹤審計(jì)在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)狀
（一）跟蹤審計(jì)手段單一
跟蹤審計(jì)很大程度上彌補(bǔ)了傳統(tǒng)審計(jì)上的不足，其在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著不可替代的作用。但在當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)跟蹤審計(jì)缺乏實(shí)效性，審計(jì)手段過(guò)于單一。跟蹤審計(jì)制度自實(shí)行以來(lái)，許多審計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目成本控制的方式依然只是針對(duì)實(shí)地的考察與資料的上報(bào)等途徑。隨著當(dāng)代房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸集團(tuán)化，企業(yè)工作的內(nèi)容十分廣泛，過(guò)于單一的審計(jì)手段顯然是不能應(yīng)對(duì)當(dāng)前企業(yè)的發(fā)展形勢(shì)，這種審計(jì)方式無(wú)法充分發(fā)揮跟蹤審計(jì)的作用。
（二）審計(jì)流程粗略
審計(jì)工作在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中普遍缺乏詳盡的審計(jì)流程，導(dǎo)致跟蹤審計(jì)工作失去了主動(dòng)地位，對(duì)審計(jì)工作有所忽視。跟蹤審計(jì)部門對(duì)審計(jì)的執(zhí)行力不夠強(qiáng)烈。企業(yè)內(nèi)部情況瞬息萬(wàn)變，審計(jì)部門所制定的審計(jì)流程缺乏針對(duì)性，沒(méi)有根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，依然只是照搬審計(jì)制度中的相關(guān)流程，對(duì)企業(yè)的實(shí)際問(wèn)題未能切實(shí)解決，且在實(shí)行過(guò)程中易偏向形式化，從而導(dǎo)致跟蹤審計(jì)的執(zhí)行力偏弱。另外，審計(jì)人員在開(kāi)展審計(jì)工作的過(guò)程中，遇到突發(fā)事件或者企業(yè)運(yùn)行的情況變化，要及時(shí)做好審計(jì)流程的調(diào)整措施，從而有效掌握與平衡整個(gè)成本控制。
（三）審計(jì)工作人員綜合素質(zhì)偏低
跟蹤審計(jì)在2001年才開(kāi)始實(shí)行，與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相比相對(duì)較落后，并存在有所忽視的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致審計(jì)工作人員素質(zhì)偏低的問(wèn)題。在現(xiàn)有企業(yè)跟蹤審計(jì)工作人員中許多部分是會(huì)計(jì)部門轉(zhuǎn)變而來(lái)，再者是通過(guò)會(huì)計(jì)招聘介入而來(lái)，造成審計(jì)工作人員專業(yè)性有待于提高。跟蹤審計(jì)工作所汲及的內(nèi)容與環(huán)節(jié)十分廣泛，如建筑工程、物業(yè)管理、銷售等，這對(duì)于當(dāng)前跟蹤審計(jì)工作人員有了更高的要求。但當(dāng)前跟蹤審計(jì)工作人員遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，對(duì)成本控制跟蹤審計(jì)中的一些細(xì)節(jié)問(wèn)題無(wú)法處理得當(dāng)，導(dǎo)致成本控制服務(wù)效率偏低。
二、控析成本控制跟蹤審計(jì)的優(yōu)化路徑
（一）融合信息化技術(shù)
隨著信息化技術(shù)的快速發(fā)展，其應(yīng)用的領(lǐng)域十分廣泛，各行各業(yè)依托信息化技術(shù)迅速發(fā)展。針對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)手段單一，可通過(guò)信息化技術(shù)的融合，完善與創(chuàng)新審計(jì)手段。具體有以下幾種途徑：其一，利用信息化電子技術(shù)處理資料的收集、審閱工作及匯總工作，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部局域網(wǎng)公開(kāi)審計(jì)資料的各個(gè)層面，不僅能夠促進(jìn)審計(jì)工作的及時(shí)性與實(shí)時(shí)性，還能提高工作人員的審計(jì)工作效率。其二，通過(guò)信息化視頻監(jiān)管跟蹤審計(jì)的各個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施方案以及成本資金運(yùn)用的具體環(huán)節(jié)能夠有效控制在范圍內(nèi)，進(jìn)一步促進(jìn)成本資金的約束力。
（二）審計(jì)流程切合企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐
成本控制關(guān)系著企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，其與的各個(gè)環(huán)節(jié)緊密相連，如資金的運(yùn)用、投資效益的實(shí)現(xiàn)等。為了充分發(fā)揮成本控制的實(shí)效性，制定審計(jì)流程的控制中必須做到實(shí)用化、全面化及科學(xué)化。首先充分掌握跟蹤審計(jì)的實(shí)際項(xiàng)目運(yùn)用狀況，然后總結(jié)企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，設(shè)計(jì)出初步的審計(jì)流程；其次，根據(jù)建立起的初步流程在后續(xù)做到具體化、細(xì)節(jié)化與階段化，從而使審計(jì)工作員開(kāi)展工作時(shí)能夠做到條理性、有效性，從而確保整個(gè)工作的全面化。
（三）提高審計(jì)工作人員的綜合素質(zhì)
審計(jì)工作人員專業(yè)素質(zhì)能力低不僅使跟蹤審計(jì)工作效率下降，還會(huì)引起審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，因此，必須提高成本控制審計(jì)工作人員的綜合素質(zhì)水平。財(cái)務(wù)管理工作機(jī)構(gòu)是對(duì)跟蹤審計(jì)人員素質(zhì)水平能夠有效控制，因素，人力資源機(jī)構(gòu)開(kāi)展審計(jì)工作崗位的招聘時(shí)，必須切實(shí)根據(jù)審計(jì)工作的實(shí)際需要，通過(guò)多渠道、多平臺(tái)的方式招錄審計(jì)相關(guān)專業(yè)人才，從而審計(jì)工作充滿新的活力，進(jìn)一步促進(jìn)審計(jì)工作的效率；其次，人力資源機(jī)構(gòu)要定期對(duì)審計(jì)人員專業(yè)性、拓展性、技能性等多方面進(jìn)行培養(yǎng)工作，針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)內(nèi)部審計(jì)工作的實(shí)際需求制定出合理的培訓(xùn)計(jì)劃；最后，建立與完善績(jī)效考核制度，根據(jù)企業(yè)審計(jì)工作的內(nèi)容及特點(diǎn)，通過(guò)計(jì)分方式考核審計(jì)工作的責(zé)任意識(shí)、審計(jì)工作進(jìn)度等，進(jìn)一步促進(jìn)工作人員的積極主動(dòng)性。
三、結(jié)束語(yǔ)
綜上所述，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展，其在促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中發(fā)揮著舉足輕重的作用，其房?jī)r(jià)在當(dāng)前社會(huì)中一直在上升，成控制控制跟蹤審計(jì)越來(lái)越重要，其最終目的是將最小的資金的投入，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)速的經(jīng)濟(jì)效率，以優(yōu)質(zhì)的質(zhì)量完成房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)期的項(xiàng)目，達(dá)預(yù)期的效果，充分利用有限的資源與資金投入。然而在當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)中跟蹤審計(jì)的問(wèn)題仍然較多與普遍，房地產(chǎn)企業(yè)必須及時(shí)認(rèn)清企業(yè)存在的問(wèn)題與危機(jī)，針對(duì)出現(xiàn)的實(shí)際問(wèn)題做出應(yīng)對(duì)措施，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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