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開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產開發前期市場調研，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產；開發；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。
（二）可行性研究注重經驗分析
雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。
（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產開發項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
參考文獻：
[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.
【關鍵詞】房地產開發項目 前期成本管控
一、引言
房地產行業經過近年來的高速發展，已成為國民經濟的支柱產業之一，房地產行業競爭也日趨激烈。在國家對房地產行業進行宏觀調控的大背景下，房地產開發企業面臨嚴峻的考驗。特別是政府相關部門房產限購、抑制房價增長等政策的出臺，制約了房地產開發企業收入增長的空間。房地產開發企業想要在新形勢下立于不敗之地，成本控制成為首要任務。目前，很多房地產企業將項目施工管理階段的成本控制作為成本控制的重點，未重視項目前期成本管控。而作為前期成本構成的前期投資決策階段和規劃設計階段的成本控制對土地成本及工程造價成本的影響可達75%～90%。因此，房地產開發企業必須將項目前期成本管控放在整體成本控制的首位，從而達到降低成本，提高利潤的目的。
二、房地產開發項目前期成本構成及其風險關鍵控制點的分析
（一）房地產開發項目前期成本的構成
房地產開發項目前期成本的具體內容根據所在地區的不同有所區別，但一般而言由以下成本構成：
1.支付的土地出讓金。即當地土地部門掛牌出讓或拍賣出讓土地所收取的費用。
2.土地拆遷及安置補償費。包含青苗補償費、耕地占用稅、征地管理費、拆遷安置費等。
3.前期工程費。包含規劃設計費、勘察費、“三通一平”費或“七通一平”費。
4.其他前期費用。包含前期相關人員工資、福利費、資金利息等。
（二）房地產開發項目前期成本的風險關鍵控制點
1.面臨風險：土地購買風險、土地拆遷安置風險。
對應的風險關鍵控制點：前期投資決策階段。
土地成本支出約占到項目總成本的30%，對地塊的開發風險后期升值的評估論證和成本測算工作決定了項目的可行性。因此，前期投資決策是項目開發中最重要的階段，也是前期成本最重要的風險關鍵控制點。
2.面臨風險：設計質量風險、設計技術風險。
對應的風險關鍵控制點：規劃設計階段。
規劃設計費雖然開發項目總成本的不到1%，但在項目決策后對項目總成本的影響達75%以上，設計質量的好壞直接影響工程造價及工期長短。規劃設計階段的成本控制才能有效抓好工程造價，進而達到降低造價，節約成本的成本管理目標。規劃設計階段也成為開發項目前期成本的風險關鍵控制點。
三、房地產開發項目前期成本管控的方法和措施
（一）開發項目前期投資決策階段的成本管控方法和措施
前期投資決策是對開發項目的總體策劃，此階段作出的前期定位策劃、可行性分析及投資估算直接影響到整個項目的成敗。其成本管控的具體方法和措施如下：
1.組建專業的投資決策團隊。前期投資決策是一個專業而系統的工作。企業需在投資決策階段組建一個既具有豐富專業知識又有深厚行業管理經驗的團隊，調動企業的相關資源，作出正確的投資決策。
2.重視市場調研，進行項目定位策劃。企業通過對市場的深入分析研究，根據自身發展戰略，整合資源，對建設地塊購置、開發產品定位、銷售對象選擇、定價策略等進行一系列的定位策劃。開發項目準確地進行定位策劃能控制開發成本，降低土地購買及安置風險。在市場經濟條件下可聘請專業的市場調研機構進行前期定位策劃，避免自身工作的片面性。
3.切實做好開發項目的可行性研究工作、編制投資估算。
（1）企業必須研究國家經濟政策根據需拍得地塊的用途，結合地塊地理位置、環境、交通狀況及市政規劃等因素對項目產品定位可行性，銷售定價的可行性，工程方案的技術可行性，經濟成本的可行性等進行論證。可行性研究的目的是降低風險，爭取利潤最大化，同時合理確定工程規模、開發進度。
（2）進行開發項目的效益分析，編制投資估算。
編制投資估算必須具有全面性、準確性及彈性。
投資估算的編制應該盡可能細致全面，投資估算也是成本目標必須保證其準確性。在此基礎上投資估算還要考慮到實施過程中內外部因素的變化，進行動態管理保持其彈性，使投資估算切實起到控制項目總投資的作用。
（二）項目規劃設計階段的成本管控方法和措施
加強規劃設計階段的成本管理是工程成本控制的關鍵點，其成本管控應從以下方面著手：
1.進行專題調研，牽頭設計過程。開發企業對工程成本控制的積極性要遠遠高于設計單位，在項目規劃設計階段，應有開發企業牽頭通過設計單位實施成本控制。開發企業應深入市場調查，查找該階段成本管控的可控點進行專題調研，通過收集最新技術資料，組織專家專題會等方式主動關注設計過程，完成成本管控。
2.進行設計招標控制，優化設計方案。目前市場條件下設計單位的競爭也很激烈，開發企業可以利用這一有利條件，在符合招投標法的條件下，通過公開招標確定規劃設計單位，迫使設計競爭者重視成本管控，用經濟合理性最高的方案參與競標。通過設計招標優選技術先進且經濟合理的方案，最大限度降低工程造價成本，提高綜合效益。
3.實施限額設計，降低設計費用。限額設計是指按照批準的可行性研究報告及投資估算控制初步設計概算，按照批準的初步設計概算控制施工圖設計。各專業在保證功能和技術指標的前提下，合理分解投資限額和工程量，然后再分解到各單位工程和分部工程。根據限定的額度進行方案篩選和設計，并且嚴格控制技術設計和施工圖設計的不合理變更，以保證總投資不被突破。
限額設計是按照投資或造價的限額進行滿足技術要求的設計，從節約的角度出發，把技術同經濟有機的結合起來，是建設項目投資控制系統中的一項關鍵措施。在整個設計過程中，設計人員與經濟管理人員應密切配合，做到技術與經濟的統一。因此，房地產開發企業應積極推行限額設計。
四、結語
綜上所述，房地產開發項目的前期成本管控是項目成本管理的核心，只有將前期成本管控放在重要位置，實施有效控制才能真正實現開發項目成本控制，為企業創造經濟效益。
參考文獻
[1]黃芬華.房地產開發項目的內部控制.商業經濟，2008（7）：48-49.
關鍵詞：房地產;項目管理;存在問題;措施控制
Abstract: along with the rapid development of China's economy, the real estate industry in the national economic system of the proportion of the more and more heavy, and has gradually our country an important pillar industry. At present, China's real estate project management level is high, the economic benefit of enterprise below the current international general level, there are a lot of real estate development project is inferior in quality, make a room TuoQi, goods not board, the vacancy rate higher. This paper analyzes the problems existing in the management of real estate project, and puts forward the corresponding solutions.
Keywords: real estate; Project management; Existing problems; Measures to control
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
1前言
一個房地產項目能否成功關鍵在于能否做出正確的措施控制及對項目進行合理的管理;房地產項目管理是一個比較復雜的過程,它包括項目的可行性論證、項目的規劃設計、項目的報建報批、工程的招標、施工組織與監理、財務管理、銷售方案的制定及售樓完成后的物業管理等。
2房地產項目管理的意義
房地產項目管理是房地產開發的重要環節,也是實質性的環節,如何做好房地產項目管理一直是困擾房地產開發商的主要不足，其對企業的經濟效益有著重要的影響，關系到房地產開發工程全局協調與質量監督等工作的科學開展，是現代房地產開發企業管理工作的重點。加強房地產開發項目管理工作的開展有助于保障工程建設施工的順利進行、保障開發企業的經濟效益、保障工程施工質量、保障房地產開發企業綜合市場競爭力的提高。針對這樣的情況，現代房地產開發企業必須認識到開發工程管理工作的重要性，以現代房地產開發管理理念進行工程開發的管理工作，推動論文范文企業的健康發展。
3房地產項目管理存在的問題
3.1項目方案的確定，作為開發商還是能夠足夠重視的，但開發商往往沒有按照規范進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。缺乏充分的市場調研。一些房地產開發企業在拿到項目后，為了盡快實現效益，沒有經過充分的市場調研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發產品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現失誤，增大了企業的風險。因此開發商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調研工作。
3.2由于對設計單位相應的監督管理體制一時又無法跟上,造成在在項目的施工中發現大量設計中存在的問題。由于施工中發現的設計問題很多,有些工程從開工到竣工都發生了設計變更,變更圖紙比原設計圖紙還多。設計過程中出現的問題主要表現在:缺乏合理的設計招標程序,忽視設計對項目投資控制的重要性,設計監理缺失,文檔資料缺乏制度化、規范化管理等。在工程項目決策前,進行財務與技術經濟分析的方法,它是開發商在開工前對工程項目的技術、經濟是否可行,進行全面的分析論證。可行性研究工作得不到重視,導致了一系列的問題,如商品房空置面積上升,商業用房空置問題突出;戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高;設計文件供應遲緩、變更多等。
3.3項目運行過程項目管理機制不完善,導致項目進度管理及成本控制的失控。項目運行機制的不完善,導致項目管理的失控,如項目工程進度失控,延期交房普遍;房地產開發成本控制不力,管理費用過高及不可預見費用超出預期。對于項目工程現場管理以外的工作,如項目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運用等等。融資手段的單一及資金運作計劃水平低下導致資金運作成本偏高,直接影響了項目最終收益。另外銷售工作與客服管理水平低下導致房地產交易過程中,糾紛不斷。
3.4物業服務管理,對房地產開發企業來講就是售后服務,物業管理是我國房地產企業在迅速膨脹過程中,最忽略的地方,也是導致企業品牌不容易建立和保持的根本原因。主要表現在:未能積極處理售買雙方的關系,售后維修不及時,配套設施不到位等。
3.5從項目決策階段以及設計階段，到房地產施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優化項目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產開發企業因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產投資效益。
4房地產工程項目管理措施
4.1建設工程項目組織模式管理
建立建設項目標準化管理體系需成立專門的組織機構，組成人員主要由工程設計、施工、造價、財務人員組成。該系統的建立和有效運行是一項復雜的系統工程，涉及建設項目每個崗位，甚至每一個員工，因此需要建立一個科學、合理、精干、高效的跨部門組織機構來指揮協調整個標準化管理體系的制定和落實過程。這項工作由公司領導層直接參與和決斷，遵循責、權、利統一的原則明確劃分職能，盡量避免只歸口不負責的情況，從而避免各部門之間因職能分配不當而造成扯皮和糾紛。因此，明確和落實職能分工是建立該系統的先決條件和重要基礎。
4.2全面完善房地產項目成本管理
關鍵詞：房地產；營銷策劃；市場營銷
房地產營銷策劃是一項較為復雜的工作，涉及到的工作內容非常廣泛，主要是通過對房地產項目所處的內外環境進行詳細分析的基礎上，對房地產開發項目在一段時間之內的營銷工作的具體目標、戰略以及具體的實施方案等進行的設計和規劃，這是房地產項目進行市場營銷的指導和營銷人員的工作指南，在房地產營銷中發揮著非常重要的作用。
一、房地產營銷策劃中存在的問題
（一）營銷策劃中過于重視營銷廣告
當前我國房地產企業過于重視銷售業績，而且對于營銷廣告有著盲目的信服，在營銷預算中將過多的精力和資金都投入到廣告中，營銷策劃工作也不得不根據公司的需要進行廣告方面的策劃，但是過多的廣告盡管能夠一定程度上提高房地產項目的知名度，但是實際在房產銷售方面發揮的作用并不樂觀。
（二）營銷策劃缺乏特色性
在房地產營銷策劃中還存在缺乏特色的問題，營銷策劃工作中重點是向消費者宣傳小區的房型、周圍環境以及物業管理服務等，這些都是籠統性的問題，難以滿足消費者的需要，對于房地產項目的銷售起到的作用并不大。這主要是由于房產營銷策劃工作人員沒有針對消費者的需求和消費者的心理做出較為全面的了解和分析，這種無特色的營銷策劃，消費者無法從中分辨出本項目與市場中的其他項目的不同之處，難以從中發現本項目的特點和優勢，這就導致很難真正實現營銷的目的，對于房地產項目的銷量會造成一定的不良影響。
（三）市場調研不足
許多房地產公司中的策劃部門在制定營銷策劃方案之前都沒有進行充分的前期市場調查，這也是影響其營銷策劃效果的重要因素。當前許多營銷策劃部門的工作人員往往都僅僅在小范圍的市場中做一些簡單的調查就用來當做營銷策劃的依據，甚至一些房產營銷策劃人員根本沒有任何的前期市場調查就將營銷策劃方案做了出來，這種以偏概全和隨意策劃的情況難以對消費者的需求和房地產銷售市場中的發展情況進行全面的了解，這種情況下制定出的營銷策劃必然會呈現出程式化和不合實際的缺點，難以滿足消費者的需求，若因此而造成錯誤的市場定位，則最終影響到房地產開發項目的實際銷售量和企業的整體競爭力。
（四）營銷策劃方案缺乏新意
房地產營銷策劃中的創新元素是非常重要的，是吸引消費者的關鍵，這種創新是建立在對市場需求進行詳細了解的基礎上的，只有符合消費者需要和市場需求的創新型的房地產營銷策劃才能夠吸引更多的消費者，真正實現房地產項目營銷的目的，實現房地產項目銷量的增長。但是目前多數的房地產營銷策劃工作中都沒有做到這一點，許多策劃部門僅僅是為了完成工作任務而策劃，他們的策劃缺乏新意，多數都是按照統一的模板，將其中的數據和其他信息換成本房產項目相關的信息，這樣降低了策劃工作的工作量，卻也降低了營銷策劃方案的質量。這種缺乏新意的營銷策劃很難在當前房地產市場的激勵競爭中驚艷到消費者，在競爭中并沒有任何優勢可言。
二、完善房地產營銷策劃的對策
（一）創新廣告形式
廣告是房地產營銷中不可缺少的一項重要內容，但是在實際的營銷策劃工作中不能將市場營銷的重點都集中到廣告方面，應該多種措施并舉。而且在進行廣告策劃的過程中策劃人員要在深入分析房地產項目賣點的基礎上做出更有針對性的廣告創意，讓消費者能夠從廣告中了解到更多的與項目相關的信息，并且要保證廣告中不能出現虛假宣傳等，這對于房地產企業的品牌形象建設和房地產項目的市場營銷都有著重要的意義。
（二）認清消費需求
房地產營銷策劃的最終目的就是提高房地產項目的銷售量，將房子賣給需要的人。衡量需要的人的關鍵就是要充分了解消費者的消費需要，這樣才能更好的進行市場定位和更科學的進行市場細分，從而針對不同需求的消費者制定出對應的營銷策劃，實現市場營銷的目的。
（三）加強市場調研
市場調研是房地產企業中獲得市場信息的重要途徑，完善的營銷策劃都是建立在全面的市場調研的基礎上的，所以必須重視市場調研工作。在進行市場調研之前首先必須明確市場調研的目的和目標，并運用科學的調查方法去房地產市場中收集需要的資料，并將這些資料進行整理和分析進而得出科學的結論，得出房地產市場中的真實信息，這些都是房地產公司發展的重要資料，也是房地產營銷策劃方案制定的依據。
（四）實現營銷策劃的創新
為房地產營銷創新提供了一個契機。同時，整合營銷的創新優勢，以及房地產業在產品、市場、營銷等三個方面
的特殊性也決定了實施房地產整合營銷的必要性。
一、房地產營銷發展中存在的問題
在早期的房地產市場上，房地產開發商極少，興建的房屋數量也不多，蓋好后只需通過簡單的交易或中間人的介紹就能售出或租賃，因此，營銷策略極為簡單。隨著科學技術和生產的迅速發展，人民文化生活水平得到迅速提高，消費者的需求也向多樣化發展并且變化頻繁，房地產市場也已由賣方市場轉為買方市場，房地產產品的數量逐漸增加，質量不斷提高。尤其是近幾年，伴隨著房地產市場的快速發展，住宅產品走過了一個快速的升級換代過程，從產品的形式到產品的功能、配置、品種等都發生了很大的變化，房地產項目的贏利模式也由“低成本、低售價、大規模”的發展模式向“精品開發”、“精耕細作”的發展模式轉變。面對消費者的日益成熟與理智，房地產營銷單純靠廣告轟炸、炒作概念等方式，已不再是“一招鮮，吃遍天”。由于購買房地產需要很大一筆費用，甚至是很多人的畢生積蓄，因此消費者的購買行為是十分慎重的，他們不會僅僅因為漂亮的廣告宣傳而痛快掏錢，而更看中產品的品質和特性。但是我們不難發現，在目前產品層面的創新、哪怕是優化已不甚簡單，產品的同質性越發明顯，獨創性的產品優勢很難存在，而且隨著土地成本的上升，房地產產品的價格空間收窄，一方面為產品創新或優化付出的成本更大；另一方面項目想依靠一兩個點的突破而取得產品領先優勢，從而在消費者的認知和購買決策中起到決定性作用已不可能。所以，往往是開發商花了很大的力氣對項目進行營銷推廣，其結果卻不理想。因此，在目前房地產市場供過于求的情況下，房地產如何營銷成為房地產開發商最為關注的問題。
二、房地產整合營銷理論的基本內涵
（一）整合營銷的創新優勢。整合營銷，又稱整合營銷傳播，在20世紀九十年代興起于美國，并以美國西北大學教授D?E?舒爾茨為代表。舒爾茨教授在其1993年出版的《整合營銷――21世紀企業決勝關鍵》中對整合營銷的定義是：以消費者為核心重組企業行為和市場行為，綜合協調地使用各種形式的傳播方式，以統一的傳播形象傳遞一致的產品信息，實現與消費者的雙向溝通，在消費者的心目中樹立產品品牌形象，與消費者建立長期關系，以便更有效地達到市場推廣與銷售的目的。與整合營銷理論相對應的是傳統的4P營銷理論，即Product（產品）、Price（價格）、Place（渠道）、Promotion（促銷）。這種傳統的營銷理論以企業和產品為中心，其理論基礎是企業只要能生產出正確的產品，即可根據企業生產的成本設定一個能賺取合理利潤的價格，然后只需選擇合適的分銷渠道進行銷售，就能獲得營銷的成功。而整合營銷理論的核心內容是“4C”，即Customer（消費者）、Cost（成本）、Convenience（便利性）、Communication（溝通）。整合營銷理論主張企業，首先，應暫不考慮自己的產品，而要認清市場上消費者的需求和欲望；其次，應暫不考慮定價策略，而去了解消費者為滿足其需求和欲望所愿付出的成本；再次，要暫時忘掉渠道策略，而去思考如何給消費者的購買提供方便；最后，要暫時忘掉促銷策略，而應努力去與消費者達成有效溝通。整合營銷理論是以消費者為中心，比傳統的4P營銷更適應當今房地產市場由賣方市場向買方市場轉變、市場競爭空前激烈、消費者在營銷活動中越來越居于主動地位的營銷環境。
（二）房地產自身的特殊性更決定了其需要整合營銷。房地產業需要整合營銷，這不僅因為整合營銷所具有的創新優勢，這更是由房地產產品、房地產市場、房地產營銷三個方面的特殊性決定的。
1、房地產產品的特殊性：①產品生產周期長，所需投入資金大，風險高。與一般日用消費品不同，房地產產品的巨額投資回收期長，不確定性較多，因此面臨的風險極大。②房地產產品的差異性、獨特性明顯。房地產產品因區位、建筑設計、施工等因素，常具有獨一無二的特點，從而使購買行為具有全新性，同時由于產品的獨特性導致房地產產品個盤之間的營銷策略和方法都有差異。③產品價值大，價值構成復雜。在目前我國的房地產價格水平和居民收入水平下，購買房地產產品對消費者無疑是一筆巨額支出。同時，房地產產品的價值構成不僅包括普通商品所具備的使用功能、外觀，還包括房地產產品的區位優勢、規劃設計、配套設施、物業管理、社區文化等。④產品交易過程和消費使用周期較長。房地產產品的交易過程從消費者搜集信息、實地看房、簽訂合同、辦理相關產權手續和移交手續的全過程一般需要較長時間，同時房地產產品的耐用年限可達數十年甚至上百年。
2、房地產市場的特殊性：①房地產市場存在著嚴重的信息不對稱現象。在房地產市場當中，房地產產品的成本、質量、甚至權屬信息在購銷雙方的分布是不對稱的，售房者比購房者占有更多的房地產產品的相關信息，處于信息壟斷地位。②房地產市場產品結構不合理，供需不平衡。當前我國的房地產市場上，特別是大中城市，在產品結構上普遍存在中高檔價位產品過剩，而適應市場需求有效供給不足的情況。③房地產市場正面臨著一場新的變革，正由過去的賣方市場向買方市場全面轉變，消費者越來越成熟，并在市場上越來越處于主動地位。
3、房地產營銷的特殊性。房地產營銷除具有一般營銷的共性外，還具有自身的特點。由于房地產開發的長期性以及市場反饋的間接性和滯后性，使房地產產前、產后市場不盡相同，因而房地產營銷就應該成為依據市場意識主動連接前后市場的橋梁。基于以上分析，由于房地產自身的特殊性，這就要求房地產營銷必須運用動態的觀念，以消費者為起點，以消費者為終點，根據消費者的需求去迎接市場挑戰。而整合營銷創新優勢的實質就是在以消費者為核心重組企業行為和市場行為的過程中，從消費者的角度逆向思考，通過研究他們的需要與欲求以及他愿意為此付出的成本來進行多角度、全方位的營銷活動，以期在方便購買和雙向溝通上取得成效，從而最終實現提高利潤、市場占有率等營銷目的。所以，房地產業需要整合營銷。
三、對實施整合營銷的幾點思考
（一）樹立全程營銷觀念。全程營銷觀念的樹立是有效實施整合營銷的保證。房地產開發過程涉及征地、拆遷、市場調研、市場定位、規劃設計、建筑安裝、監理、銷售、物業管理及售后服務等環節。由于房地產項目產品在前期市場調研、市場定位、規劃設計階段已基本定型，若在銷售階段不能滿足客戶需求就很難進行功能調整，其產品被淘汰、成為“爛尾”樓盤的可能性極大。因此，房地產企業要樹立全過程銷售觀念，在項目開發前期的市場調研、市場定位及規劃設計階段就要充分了解和研究客戶需求，從源頭把關，使最終生產出來的產品滿足客戶需求，適銷對路。
（二）實施成本領先戰略。成本優勢是實施整合營銷的關鍵。房地產開發成本由征地成本、建設成本及建設過程中的各種稅費構成。其中，可由房地產企業自己控制的成本主要是征地成本和建設成本。為降低成本，并確保在獲得合理利潤的同時，使產品價格能為客戶所接受，房地產企業應實施成本領先戰略。首先，要研究不同客戶對住宅功能的不同需求，將對于目標客戶而言邊際效益遞減的功能進行裁剪，杜絕只注重功能增加、不考慮目標客戶功能需求以及不具備價格優勢的規劃設計；針對不同客戶設計不同的功能，有的放矢，使成本控制在客戶可接受范圍內。其次，房地產開發企業應建立成本控制體系，從征地、拆遷安置、建筑安裝等各個環節控制成本，以低成本進入市場，增加產品的價格優勢，搶占銷售先機。
（三）建立良好的企業文化。企業文化是實施整合營銷的人文基礎。房地產企業是服務型企業，企業員工無論是從事拆遷、工程、銷售工作，還是承擔物業管理工作，其工作態度、工作質量的好壞最終都將通過產品品質體現出來。只有建立良好的企業文化，使全體企業員工建立起共同的奮斗目標，形成共同的價值觀、行為規范，樹立起全員服務的思想，才能確保產品質量，做到滿足客戶要求。
（四）整合資源，提高核心競爭力。資源整合是整合營銷的重要手段。房地產開發涉及規劃、建筑、建材、機電、裝飾、商業、教育、服務等諸多行業，企業應實施開放帶動戰略，整合各種資源，提高產品的專業化水準，滿足客戶需求。在整合各種資源的同時，要注重與品牌企業“強強聯合”，提高自身的核心競爭能力，使市場推廣順利進行。
（五）樹立以人為本的理念。“以人為本”是整合營銷的核心。房地產業作為服務型企業，應以客戶為中心，強調與客戶的溝通與交流，切實做好物業管理和售后服務，積極參與社區文化建設。有條件的房地產企業應設立客戶俱樂部，系統、持續地了解和掌握客戶需求，把企業的一切工作置于客戶正常監督之下，促使企業不斷超越自我，創造性地開發出滿足客戶需求的產品，提高產品品質，提升企業品牌，贏得市場認同。
四、結論
關鍵詞:房地產;營銷風險;風險應對
一、引言
房地產營銷是房地產項目開發過程中至關重要的一個環節，房屋銷售不僅直接關系到能否將房地產產品轉化為市場所需的商品，實現投資回收并獲取利潤，也是影響項目成敗的重要因素。
二、現階段我國房屋銷售情況分析
國家統計局的2010年2月到2015年5月份全國商品房銷售面積和銷售額的圖表顯示（圖一）。截止到2015年上半年，全國商品房總銷售額達到24409億元，同比增長3.1%；商品房銷售面積為35996萬平方米，同比下降0.2%。看似回暖的背后，階級分化卻日趨嚴重。房地產企業在房屋銷售中將面臨怎樣的風險，以及該如何處理這些風險，將成為開發者首要研究的問題。
三、房屋銷售中的主要風險
1．定價風險
決定房地產項目獲利能力的關鍵因素之一是房屋的銷售價格。定價風險主要是由于市場定位不準確、市場調研不充分，或者是缺乏對房地產市場價格變動的跟蹤，致使房屋銷售定價策略不合理而給房地產項目開發所帶來的損失。在房地產市場，消費者對價格最敏感。房屋銷售定價不當，盲目提高或壓低銷售價格，均可能產生銷售風險。
2．銷售渠道風險
房地產企業要想實現商品房的價值，就必須通過適當的銷售渠道。正確選擇銷售渠道，有助于擴大銷售量、加速資金回籠，以達到投資回收并獲取利潤的目的。如果銷售渠道選擇不恰當，可能會影響到銷售目標的實現。
3．促銷方式風險
不管選擇何種銷售渠道，要想順路完成銷售目標，還必須有恰當的促銷方式向消費者傳遞樓盤信息，讓潛在的購房者或置業投資者認識、了解銷售的樓盤，引導其購買意愿或投資意向。
四、如何應對房屋銷售中的問題與風險
1．通過充分的市場調研找準項目的市場定位
房地產企業要重視前期策劃階段的市場定位，通過充分的市場調研和細化市場分析，了解潛在的消費群體的居住生活規律、喜好、社會特點等，在房屋價格、戶型、產品品質和適度超前性等方面找準市場定位，設計出符合目標客戶源要求的產品，從源頭上減少因市場定位失誤而可能帶來的銷售隱患。
2．制定合理的營銷策略
項目營銷策劃應與投資策略、資金運作方式結合起來，在此基礎上統籌確定營銷策略，如銷售產品的定價、入市時機的確定、促銷方式的組合運用、銷售渠道的選擇等。
3．加強項目宣傳和推廣工作
項目的宣傳和推廣要有系統周密的策劃，通過巧妙的新聞攻勢、媒體廣告、公關活動等，有計劃、有節奏地將房地產項目的賣點有效傳播給廣大消費者；要借助設計得體的樣板房，不斷激發購房者情感精神層面的體驗要求，以此強化購房者的購買信心。
4．采取靈活的價格策略并準確把握銷售時機
價格定位和銷售時機的選擇往往是影響銷售成果，甚至是決定項目成敗的關鍵因素之一。房地產開發企業進行價格定位時，應該采取靈活多變的動態價格定位和價格策略，根據市場需求變化、競爭對手情況和樓盤自身特點和實際情況，使價格與銷售渠道、促銷方式、入市時機等更好地結合，促進和擴大銷售。
五、總結
現如今房地產行業正處于產業結構調整階段，在國家不斷推出利好政策下，尤其是全面放開二胎以后，消費者對房地產的關注度還將繼續升溫，房地產行業依舊是國家宏觀經濟的重要組成部分。但面對高庫存的壓力和嚴峻的市場環境，如何進行房地產營銷應該成為企業首先考慮的問題。
作者:趙駿 單位:華北水利水電大學
參考文獻:
[1]虞和錫著.工程經濟學[M].北京:中國計劃出版社，2002.
[2]張紅編著.房地產經濟學[M].清華大學出版社，2005.8.
1品牌效應對房地產企業的重要性
改革開放以來，伴隨著我國巨大的房地產開發的市場潛力，我國的房地產開發行業中的企業數目日漸增多，但是其中能夠形成區域性或全國性的品牌效應的企業卻屈指可數。這種局面和狀況是需要我們深思的。這與我國經濟發展起步晚，國產品牌培育尚處于初創階段的現實是分不開的。在經濟發展的初期，發展中國家往往選擇在產品的成本和價格上為自己創造優勢，不重視企業品牌思想，因為品牌的培育是一項系統的，長期的且需要巨大投入的工程。然而，我國經濟發展已經度過了初創階段，正邁向成熟，面臨日益激烈的全球競爭，如果還未重視企業品牌的培育，只會被市場競爭所無情淘汰，更無法談起競爭。我國目前房地產開發行業中，除了部分企業較好地實施品牌戰略，大部分企業還處在“只做產品不做品牌”的缺乏長遠發展眼光的階段。
市場經濟步入到21世紀，企業要想贏得市場占有率，在市場競爭中立于不敗之地，其不能再僅僅依賴規模和體量的競爭，企業的品牌、信譽等軟實力日漸占據主導地位。企業的品牌是市場競爭進入成熟階段標志，是企業發展到一定階段的產物。隨著市場上商品和服務種類日漸繁多，消費者認識和辨別商品或服務的標準越來越轉向商品或服務品牌，因為企業品牌的形成是一個漫長的，需要付出巨大成本的過程。企業的品牌包含有企業的名稱、商號、字號、商標、知名或特色商品或服務等因素，這些都是企業進行長期經營，長期資金投入與維護，然后獲得市場認可和肯定的成果。
企業品牌反映了一個企業在市場競爭中長期存續，持續經營的狀態，也反映了企業提供的商品或服務在性能和質量上已經獲得廣大或一定區域內消費者或同業者認可狀態。企業品牌的形成和維持需要企業在生產、銷售和管理上持續保持優質水準，持續創新。可以說，企業品牌已經成為企業存續經營的一項重要的無形資產。從許多發達國家市場經濟的發展情況上看，企業品牌的培育和維持已經成為企業保持競爭力的關鍵所在。因為產品或服務的品牌在吸引消費者關注，保持和擴大市場占有率上的巨大號召力已經被許多企業者所看重。特別是在國際競爭中，知名企業及其商品或服務通過品牌宣傳能夠快速地打入當地市場，在拉動對外投資以及擴大出口規模方面都顯現出優勢。
2物業服務、住戶需求與房產營銷
房地產開發是一項囊括了前期市場調研、土地招投標、項目策劃、土地開發、產品設計、工程施工、市場營銷和后期物業管理服務等環節的綜合性項目。房地產企業品牌的形成需要各個環節的共同配合得以實現。這些相互聯系的環節共同促成了房地產產品價值的形成。同時這些不同的階段都是由不同的組織來完成的，房地產開發商僅僅作為組織者參與其中，房地產開發過程中涉及土地供應單位、市場調研與策劃單位、設計單位、施工單位、銷售單位和物業管理單位。這些參與者共同為房地產企業品牌的形成作出貢獻。房地產企業品牌的形成與消費者的認可和肯定是分不開的，市場接受度是衡量企業品牌效應的一個重要因素。現代房地產營銷策劃的中心便是消費者，房地產營銷日漸從消費者的需求出發，將產品進行區域、客戶和功能的細分，越來越強調人本思想，滿足消費者對于住宅提出的各種新的要求。而房產營銷的一大重點，便是物業管理和服務賣點。物業服務是房產營銷的基礎，滿足住戶需求，甚至能夠超前引領住戶需要的物業服務對于房地產企業品牌的最終形成能夠起到重要作用。一個成熟的，受市場歡迎的房地產企業，其在物業服務和房產營銷方面也應當是領先于整個行業的平均水平。目前，房地產市場中出現的注重營造回歸自然、返璞歸真、崇尚生態的小區環境，以及高科技、綠色環保的趨勢都是在為滿足客戶需求，提升企業品牌的產物。
3物業服務對房地產企業品牌的影響
市場營銷對于企業提升市場占有率、培育自身市場接受度和知名度有著重要的宣傳作用，但為營銷而營銷始終不是一條長遠的可持續發展的策略。產品和服務的質量是企業品牌堅實的后盾。隨著房地產行業的縱深發展，以及現代科技手段和管理方式創新的驅動，房地產開發商在服務品種的增多以及服務質量的提升上都有了更大的增長空間。開發商們也越來越注重房地產后續長期的物業管理服務，這既有消費者需求的推動與市場經濟的必然，也是企業自身經濟利益的考慮。
重視物業服務，在保證住戶的居住質量和生活品位的同時，還可以提升樓盤的價值和市場聲譽，進而提升開發商的品牌形象。房地產產品的優勢，不再僅限于傳統的地段、規模和設計之上，隨著人本思潮的影響，現代社會的住戶對于居住環境的要求越來越高，如何通過優質的物業服務來為住戶提供一個友好、便捷和舒適的居住環境日漸成為房產開發商們關注的重點，而優質的物業服務同時又是企業總體品牌行為和維持的一個重要因素，對于企業保持市場競爭優勢，保持利潤增長也是至關重要的。物業服務已經成為房地產企業品牌形成和維護的一個不可或缺的部分。
4結論
關鍵詞：房地產項目；重點環節；開發管理。
對房地產產品進行精準的市場定位，實施合理優化的成本戰略，能夠有效提高房地產企業的市場核心競爭力。雖然不同的房地產企業具有不同的經營策略，但是想要實現企業的成熟與有效經營必須具備以下幾點，即構建完善的市場調研機制、成本控制制度尤其是產品研發制度。下文就房地產項目開發管理重點環節進行了分析和探討。
1.房地產項目開發的投資決策問題
房地產企業是否具有雄厚的實例，土地儲備量的大小是非常重要的標準。項目土地的出售和購買一般均通過招投標的方式，因此，在拍賣出讓項目土地之前，對于究竟以何種價格取得土地比較合適，企業應該實現做好詳細的項目投資的可行性方案，該方案應該包含房地產項目基本情況、項目用地情況調查、項目開發建設進度、項目開發組織機構、項目項目運行費用等。當然，制定或者編制項目投資的可行性方案需要房地產開發企業積累豐富的相關的基礎性資料，否則不能夠保證計算的全面性與精確性。經驗顯示，土地拍賣是一個競爭異常激烈的過程，通常需要多次加價才可能中標，所以在深刻研究項目的主要狀況以及預期成本之后，在土地拍賣過程中才能夠做到胸有成竹。
2.優化設計產品方案
在房地產項目的設計方案期間，想要保證設計方案的高質量，首要條件便是對產品市場進行深入、全面的產品市場調查。產品市場調查直接影響到房地產項目開發的成敗。做好設計期間的市場調研報告需要注意以下幾個方面：
第一，項目地塊的概況。主要是項目所在地區或者城市的主要區域的房地產項目開況，房地產項目所在地塊的現狀尤其是今后規劃情況，房地產項目所在地塊的土地出讓情況、地產開發狀況。
第二，土地屬性問題。對土地的基本基標、周邊情況以及本身的潛力進行深入的分析和探究。
第三，當前的市場供需狀況。主要內容包括：房地產項目所在地塊的周邊市場分析（主要是市場的整體供應情況分析），房地產項目所在地塊周邊的典型個案供應分析，其他市場需要狀況分析（例如建筑、景觀以及戶型等）。
第四，相同類型的經典項目調查與經典項目分析。主要內容包括：針對典型項目的個案進行深入的調查，分析該典型項目個案的典型優勢，結合實際的區域特點對典型項目的用地規劃進行細致分析。
第五，開發該類房地產項目的具體對策和建議。主要包括建筑類型的對策與建議、綠化景觀的對策與建議、戶型匹配的對策與建議以及針對以上的建議的完善與優化。
3.項目成本控制策略
3.1成本控制的原則
（1）科學合理性原則
房地產開發項目的開發具有投資大、周期長、影響因素多，風險性高等特點。盡管提前制定的投資目標不能夠保證各項數據的真實性和準確性，但是項目投資估算是不可或缺的。在房地產項目開發實踐過程中，通過不斷地的修改與調整，概算、預算、決算以及承包合同價會逐漸清晰化、準確化。投資估算是規劃設計和方案設計的重要“參照物”，擴大初步設計方案與實施方案的目標就會形成概算，工程投資的最終結果便是決算。估算、概算與決算都必須具有較高的科學性與合理性，否則將直接影響房地產項目的收益情況。
（2）以設計階段為重點全過程成本控制原則
項目建設全過程都在不同程度地影響著成本費用，因而，項目開發成本控制必須貫穿于項目建設全過程的各環節。然而，經大量的測算分析，人們發現對項目成本影響最大的階段，是項目設計前的各環節。在規劃設計階段，影響項目成本的可能性為75%-95%；在技術設計階段，影響項目成本的可能性為35%-75%；在施工圖設計階段，影響項目成本的可能性為5%-35%；而在項目的施工階段，通過技術經濟措施節約成本的可能性只有5%-10%。顯然，控制項目成本的關鍵環節在于項目施工前的投資決策和設計階段。因而，項目投資控制，既要貫穿于項目開發建設的始終，又要把重點放在項目設計及設計前的前期策劃階段。
（3）成本的主動控制原則
房地產項目的開發以選擇宗地為開始，因此，從該階段開始便要主動出擊，舉例來說，主動要求設計部門編制規劃設計方案，并對全案進行策劃。由于設計部門最大的弱勢便是“懂技術不懂經濟”，因此建議由專家小組（主要由建筑師、經濟師、策劃師組成）對設計部門提出成本控制的要求與建議，此舉能夠有效在設計階段進行成本控制，也是遵循成本控制主動化的典型體現。需要的注意的是，在工程方案的實施執行過程中，成本控制目標通常會偏離預定方向，此時要積極主動尋求控制方法和處理措施來糾正偏離方向。
3.2細化成本控制方案
房地產項目通常可以劃分為四個階段，即決策階段、前期準備工作階段、施工建設階段和市場營銷階段。
（1）決策期間
投資決策分析分為兩個部分：第一，市場分析。對產品供求狀況、市場競爭環境、價格水平、目標市場等；第二，項目財務評估。依照前者分析的結果分析和對比項目的經營費用和收入。
（2）前期準備期間
該階段主要包括以下幾點：第一，分析擬開發項目用地的范圍和特性，規劃用途及獲益能力大小；第二，獲取土地的使用權；第三，征地、拆遷、安置、補償；第四，規劃設計及建設方案的制定；第五，項目報建；第六，市政設施建設的談判與協議；第七，資金籌措（安排短期和長期信貸）；第八，對市場狀況作進一步分析，初步確定目標市場或價格水平；第九，對開發成本和可能的工程量進行更詳細的估算；第十，選擇確定承包商。認真落實以上各項工作的內容，有效地進行成本控制。
（3）施工期間
在此階段，房地產開發企業的主要任務是如何使建筑工程成本支出不突破預算，解決施工中出現的爭議，確保整個開發項目的工期、成本、質量和利潤目標的實現。
一、前期階段的主要內容和意義
在工程項目中，通常投資決策階段和設計階段統稱為前期階段。該階段的工作內容主要是房地產開發項目的前期策劃，從工程項目構思到項目批準，然后正式立項。主要涉及到與開發全過程有關的各種合同條件的談判與簽約。還有各種審批手續的完成。
通過調查，對投資影響最大的階段要數開發項目的前期階段，做好開發項目前期成本控制是房地產開發項目成本控制工作的重心所在。本文將著重對房地產開發項目前期成本控制過程中存在的問題進行研究。深入分析找到成本控制的有效方法，進而對前期的成本控制和管理做到合理化、專業化，提高公司的整體經濟效益。
二、對投資決策階段的成本控制
第一，此階段存在問題。目前，我國房地產公司在項目決策階段的成本控制是非常薄弱的。結合自身實踐經歷和相關研究調查的結果，房地產開發項目決策階段成本控制現狀存在問題主要有：
一是在投資決策階段，存在不確定的因素太多，造成不能按原計劃對項目進行控制和管理。
二是開發商不重視投資估算，或者投資估算的精度不夠，對后期的成本控制造成很大影響。
三是公司沒有設立專門的投資決策機構，從而缺乏嚴謹的投資決策流程，導致投資決策隨意性太強。
四是成本控制人員沒有盡職盡責。現行的決策體制中，成本控制人員參與到項目的投資決策工作中的情況很少，大多是事后算賬，如此一來，對成本控制和管理工作將很難做到位。
五是信息不準確或者信息錯誤，影響決策。當前大部分房地產開發公司都缺乏先進的信息采集獲取手段以及先進的信息獲取渠道。信息化水平較低。或者公司對客戶的購買能力及項目的銷售前景預期過于樂觀，從而導致投資決策出現大的偏差。
第二，對策和建議。決策階段對項目投資的影響程度最大，所以在決策階段應對項目投資成本進行預測，并且建立成熟成本控制目標體系。投資估算的準確，是決策階段成本控制的保障。因此，投資決策階段的成本控制主要從項目的可行性研究和市場調研，以及土地成本估算這三方面下手。
一是全面掌握市場信息。要隨時跟蹤房地產市場的相關信息，充分了解經濟發展形勢與房地產市場動態。還要要建立完善的信息管理平臺。將信息集中收集，集中處理。二是做好可行性研究工作，從市場、技術和經濟等方面對項目的前景進行分析預測和實踐考察。三是對目標地塊的特點要有清楚的認識,利于房地產開發公司自身信息資源來確定相對最佳的土地報價,為房地產開發項目的總成本目標奠定一個比較好的基礎。
三、設計階段的成本控制
第一，此階段存在問題。設計階段的主要問題，基本是公司對建設項目的設計階段沒有足夠的重視而造成的。公司領導對設計方案不聞不問。設計階段的主要問題有：負責設計的公司比較單一；設計管理制度方面不完善，存在缺陷；設計人員只顧設計的方案的美觀、舒適,致使經濟成本大大增加；而且缺乏標準化設計理念和先進的設計藝術。
第二，對策和建議。項目成本控制說到底，就是施工前的決策和設計階段，而項目決策后控制項目成本的關鍵則是設計控制。設計方案的優化與否，直接影響著項目投資，還影響著項目建設的綜合效益。在項目決策過程中，加大設計深度和提高設計質量是項目設計的重中之重。需從以下幾方面做好設計階段的成本控制。
首先，進行設計招標 ,是設計階段控制工程造價最直接有效的手段。增加了公司選擇上的主動性，可全方面擇優選擇設計方案。其次，當前形勢，房地產公司可以能動地根據市場引導設計，選擇最適合自己的設計方案。本著一切從消費者需求出發的原則，堅持實現“以人為本”的營銷理念。再次，開發商給出合理的設計限額，不同專業設計師則按照其分配得到的設計限額進行設計。公司則通過不斷的比較來優化選擇出最合理、最經濟的設計方案。最后，總體規劃一經確定,一定要做好后期的優化設計工作。
【關鍵詞】房地產開發；探討；項目管理
前言：
房地產業屬于第三產業,即是國家支柱產業,因此，一座房屋質量的好壞,直接關系到社會經濟的發展和廣大業主的切身利益。2011年5月11日，國家統計局4月份主要經濟數據。數據顯示，1-4月份，全國房地產開發投資13340億元，同比增長34.3%,其中住宅投資9497億元，增長38.6%。全國房地產開發景氣指數為103.19。針對這一現象,作為房地產開發經營者，不僅要牢固樹立“質量第一”的觀念,而且還應以戰略眼光探討和研究技術管理策略和措施。另外,房地產開發業主方項目管理的核心是目標控制,自項目開始到完成,通過項目策劃和控制,以使項目的費用目標、進度目標和質量目標得以實現。要使房地產開發業做大做強,必須加強內部管理,增加外部優勢,提高自身競爭力。下面就針對房產開發管理這個問題進行探討分析。
1 房地產開發項目管理含義：
房地產開發項目管理的最終目的是高效率地實現項目目標,其是以項目經理負責制作為基礎,運用系統工程的觀點、理論和方法,在開發項目建設的全過程,按其內在運行規律,建立有效的計劃、組織、協調、監督和控制的管理系統。房地產項目管理融合了項目管理實踐經驗,系統的項目管理理論又為建設工程項目管理提供了理論工具,使得建設工程項目管理日益系統化、科學化。
確切地講，房地產開發項目管理是一套復雜的管理體系,它以房地產企業、監理公司為主管,各參建單位參與,通過計劃、組織、協調和控制四個方面的管理,保證房地產開發項目有效進行,最終實現項目目標。
房地產開發項目管理的具體流程步驟：
1.1 其在計劃管理方面。對房地產開發項目進行計劃管理,能使項目的開發建設有計劃、按順序有條不紊地展開。也就是說,通過使用一個動態計劃管理,將工程項目全過程和全部開發活動納入計劃軌道,從而使項目有序地達到預期總目標
1.2 其在組織管理方面。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執行,以及根據有關法律法規,建立各種規章制度,形成一個高效率的組織保障體系,使項目的各項目標得以最終實現
1.3 其在協調管理方面。其意義是為開發項目提供協調和諧的公共環境,保證項目開發建設順利進行。協調管理的主要任務是對開發項目與外部環境、項目各子系統之間,以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協調。這種溝通與協調將更有利于睦鄰公共關系,吸納融通資金,尋找材料設備供貨渠道,廣攬優秀設計和施工隊伍,獲得市場競爭優勢,促進產品銷售。在各種協調之中,人際關系協調最為主要,項目經理在人際關系協調過程中處于核心地位。
1.4 其在控制管理方面。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制,并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段,采用項目分解,各種指標、定額、階段性目標的貫徹執行與檢驗等措施,對開發項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制,以確保開發項目用最少的投入,獲得最大的經濟效益、社會效益和環境效益。
2 明確房地產開發項目管理實施前存在的問題
2.1 所謂凡事要對癥下藥，我們要在了解問題的基礎上才能更好地解決問題。根據開發公司規模和發展狀態不同，房地產開發項目管理組織結構，不外職能型、項目型和矩陣型三種基本形式，但其項目管理的具體目的是基本相同的，就是在規定的時間范圍內，確定的投資規模內，把開發項目一次性做好。因此，就我從事這一行業略談一下我對其存在的一些問題進行闡述：
2.1.1 在項目決策前，對于可行性的問題不予與重視
就土地方面來說，當前通過政府一級市場，以“招拍掛”形式獲得開發土地，一味追求拿地，對項目開發前景不進行深入的可行性研究，甚至不進行或來不及進行可行性研究，投資決策倉促盲目，導致了一系列的問題，如在獲得土地后才進行有針對性的策劃和研究，對市場的應對受限于土地規劃條件，導致規劃、設計只能夠按照政府要求進行開發，而政府的政策有時是在調整的，因此開發風險明顯加大。
2.1.2 對于有關的具體方案規劃和施工圖的設計，沒有亦或是缺乏設計監理
對圖紙的不重視。在施工圖紙會審時，甚至施工過程中發現的設計問題很多，在工程實施過程中發生了大量的設計變更。忽視總體規劃和施工圖設計對項目投資控制的重要性，設計監理僅承擔設計變更監理責任，出現工程返工等質量問題，造成投資浪費和工期延誤。
2.1.3 在建設施工階段中，項目的過程管理存在缺陷
在建設施工過程中，現場管理機制的不規范，責任不明確或權限不清晰，導致工程進度管理及成本控制的失控。如工程變更和零工的簽證管理不嚴肅，工程進度計劃執行不徹底，造成竣工時間延期；管理費用過高及不可預見費用超出預期。
2.1.4 項目管理不夠完善，存在管理薄弱這一現象
管理層次不夠靈活，比如項目管理限于工程施工管理，對工程現場管理以外的工作，如項目的前期策劃、市場調研、銷售控制、客戶服務、融資與資金運用等重視不夠，使開發項目運作成本過高。
2.1.5 各部門之間在工作上的協調不順暢
工作上，由于各司其職，各項目管理部對自己的工作能夠認真負責，對公司其他工作或與其他單位有關聯的工作積極性不高，導致相互之間推諉扯皮，影響公司整體項目管理工作水平的提升。
2.2 針對存在問題，我提出幾點淺見
2.2.1 要加強項目開發前期的管理
針對土地問題，必須要重視項目開發前期研究分析工作，提前了解意向開發土地的規劃要求，針對項目進行市場調研和確定市場定位，從總體企劃入手，落實設計構思、營銷方案策劃，結合資本運做和融資方式做好可行性研究及投資決策分析，做好運營謀劃及風險預測。
2.2.2 不斷強化項目規劃設計
項目經理在整個設計過程中要與設計單位進行密切的合作和溝通，加強設計監理的管理工作，重視設計對投資控制的影響，對設計概算及施工圖預算編制要求全面準確，并事先考慮不定因素及應對方案。
2.2.3 加強開發建設的過程控制
施工過程管理必須確定質量目標，明確項目部管理責任。以計劃的資金投入，達到最好的質量標準。強化成本控制，降低開發資金成本。結合預算管理，制定合理的現金使用和庫存計劃。公司財務審計部參與控制賒銷賬款，加強應收賬款的管理。公司成本合約部協助項目部理順和完善現場簽證管理，做到現場簽證和簽證審查相互牽制；落實工程建設施工計劃，保證項目按計劃竣工。
2.2.4 完善開發項目后期的管理
在施工過程中，有很多開發者在對前期的處理更甚于對后期的重視，其實不然，一項工程不管是前期還是后期都是一樣的值得重視，后期的處理也是不可忽視的。其實后期的項目主要也就是項目物業服務。公司營銷與客戶服務部提前介入，積極與物業管理公司溝通，充分考慮小區內物業管理所需配備的設備以及管理用房等，調動物業公司的服務積極性和工作主觀能動性，做好物業服務工作。另外營銷在項目開發建設中的地位也十分重要，項目經理必須正確把握營銷理念，與公司職能部門密切合作，加強產品市場推廣。
關鍵詞：旅游地產 風險規避 解決策略
旅游是我國幾千年文化資源傳播的表現形式，休閑旅游不僅是對我國文化的欣賞，更是對人們身心的放松以及追求品質生活的方法。隨著旅游業的不斷發展，更多旅游開發商開始發展旅游地產，一方面滿足人們對旅游的需求，另一方面促進了我國旅游業的發展。但是，目前我國的旅游地產相對西方國家還存在一些不足之處，本文就對旅游地產的問題進行分析討論，并提出改善該問題的措施。
一、旅游地產概述
旅游地產在中國是一項新起的產業，國際上對旅游地產沒有明確的定義。在西方國家中有“分時度假”的概念，國內的專家也對此有過研究，但是始終沒有對此作出明確的概念。就筆者認為，豐富的旅游資源是建成旅游產業的基礎，將休閑度假、旅游、生活居住融為一體，而將這一系列的產業鏈表現為度假村、主題公園、生態養生中心、度假酒店等等。目前，我國旅游項目投資總額超過萬億元，國內也有超過三分之一的房地產企業進入到旅游地產中，其中也包括了萬達、萬科、恒大等擁有雄厚實力的房地產企業，不僅是與地產有關的房地產企業投身旅游地產，與旅游地產不相關的華誼兄弟、聯想控股等企業也涉足于旅游地產中。
二、目前我國旅游地產開發存在的問題
（一）旅游地產存在不合理的規劃開發
一些旅游開發商沒有對開發區進行合理規劃，導致原開發區的資源被浪費，如大理洱海天域項目等，對當地生態平衡造成了嚴重的破壞，令人痛心疾首。不僅如此，有些房地產開發商借旅游地產名義對當地進行房地產開發，從而造成一系列的破壞，在開發后期也沒有服務保障，造成資源嚴重破壞且浪費了當地資源。如1990年海南“爛尾樓”就是由于不合理的開發導致大規模的資源浪費。所謂旅游地產，最基礎的是當地的自然環境，然后再依照當地自然環境而開發出的旅游度假的項目。在開發旅游項目的過程中，不僅要保護當地的生態環境，還要針對該項目進行實地考察，作出對該旅游項目長久的保護措。
（二）對旅游地產的開發質量嚴格把關
由于國民收入的提高，帶動了旅游業的發展，使得旅游開發項目不斷增多，但是，目前我國的旅游地產卻還沒有一個項目能聞名于世界。出現此現象的原因不是我國資源不豐富，中國有幾年的歷史，其資源相對于其他國家來說是非常豐腴的，而我國沒有享譽世界名牌的罪魁禍首是因為我國旅游地產的開發質量有待提高。除開急功近利的質量問題外，我國旅游地產開發企業的經營管理還不是很完善。 旅游地產牽動著許多行業的發展，是一個連鎖性的產業，而如何管理該行業是一個令人棘手的問題。旅游地產帶來的利潤讓許多開發商把投資對準旅游地產，而對于經營管理卻全然不知，一些開發商只注重利益而沒考慮到可持續發展，將不適合該地區的項目硬加入該地區的規劃中，項目太過分散，不僅得不到預期的利益，更破壞了當地的環境。
（三）國家未完善旅游地產的法律條例。
國家對旅游業相當重視，也出了相關法律法規，但是，目前關于旅游地產的法律法規并未解決旅游地產開發商對當地環境的破壞，國家對于破壞環境還沒有作出明確的法律法規，其次，對于旅游地產的保險、產權、旅游價格等法律還不是很完善。消費者很難滿意旅游景區的地產價格翻倍提高且態度惡劣的現狀。消費者不滿意則會對旅游景區造成形象受損，影響旅游業的發展。
三、旅游地產開發風險規避策略探討
（一）前期做好市場調查
對旅游地產來說，任何失誤都將給預期項目帶來嚴重偏離，從而給企業帶來重大的利益損失，所以，為了規避風險，減少可行性研究中項目的不確定性因素，前期必須對將實施的旅游項目進行市場調查和風險分析，對項目不止一次的深入了解，將該項目在當地進行明確的定位，盡可能考慮一切因素，掌握目前的市場現狀，分析該項目發展趨勢，提高一系列的考察調研，將不確定性因素降低到最小程度，以此來規避投資項目的可能出現的風險。不僅需要通過一系列的市場調研，還要將調研結果進行科學的預測。市場調研對于旅游地產的開發來說是最基礎的，而對旅游地產進行科學預測是保證投資項目達到預期效果的核心。而如何進行科學分析是一項相對復雜的程序，需要以客源為中心進行預測，需要重點考慮該城市的綜合形象、經濟水平、地產模式、景區對客源的吸引力、景區的生態環境等方面，從全方位的考慮該項目是否可行，是否適合于該地區，對投資項目進行剖析，從而預測其可行性。
（二）做好資金的預算籌備及后期的管理
眾所周知，旅游投資是一項高利潤的項目，但是高利潤必然有高投資，所以，投資旅游業是非常消耗資金的，如果進行資金的預測是非常重要的環節。企業可以考慮融資來籌集資金，但是需要考慮其自身的承受能力。要從全方位的降低資金籌集的風險，就需要公司企業對資金做全面的預測，從前期的市場調研到實地考察再到后期的開發建設及完善后的后期管理所用到的資金，小到市場調研是員工喝的水，大到一棟樓的建設，都要考慮周全。為避免中途資金鏈的斷裂或出現意外情況，企業管理人員需要隨時關注資金的動向，保證資金的流通，以及逾期支付合同的違約風險。一個完整的旅游地產項目還要對后期的服務進行管理，良好的服務態度可以保證一個項目達到預期效果，對于上流群體的消費對象更應該注重后期服務管理。一些剛入行的企業并不注重后期的管理，導致沒有收到預期的經濟利益，對于這種情況，公司企業應該找相關物業管理公司進行后期的全面管理，從中吸取管理經驗，才能實現項目完美施行。由此看出，完善項目的后期管理是投資項目成功運行的關鍵。
結束語：
我國的旅游地產存在雙面性，在促進我國的旅游業發展中，存在著環境與文物的破壞情況，旅游地產開發商應多從實際出發，注重自然環境的保護以及生態平衡，走可持續發展的開發。
參考文獻：
[1]耿松濤，劉維林.我國旅游地產的開發模式及風險規避策略研究[J].建筑經濟，2012，01：49-53.
[2]陳俊彬.旅游地產運營模式及對策研究[D].北京交通大學，2011.
關鍵詞：房地產；營銷策略；創新
一、新形勢下的房地產營銷問題
（一）a品定位不合理
一些企業對產品的前期市場調研作用不重視，調研結果不夠細致精確，往往在產品成型銷售時才發現，自己開發的樓盤或多或少存在美中不足的地方，縱然在銷售過程中采取眾多優惠措施，仍難以抓住消費者購買欲望，致使產品消化速度變慢。房地產開發者在產品設計之初，忽略每個房地產項目的布局、景觀、樓層等消費者關心的因素，片面追求樓盤的形象、概念，致使產品定位脫離消費者需求，產品不是定位虛高就是房屋面積大而不當，不能滿足消費者的購房需要，無法與其他企業產品展開競爭。尤其是在近年來房價飆升的情況下，市民購房回歸理性，這種產品銷售不出去，將最終導致空置房的問題產生，不利于房地產市場的穩定發展。
（二）品牌意識不強
伴隨房地產市場的逐步成熟，消費者購房更加理性，品牌對一個產品的影響就顯得更加重要，品牌能賦予一個產品“精神價值”，讓消費者在購房過程中產生對產品的認同感，愿意為產品買單。然而在中國房地產企業中，有近90%的只做產品，10%的在做企業，只有1%的企業在做品牌。一些房地產企業不能保障品牌價值的核心競爭力，即企業在打造一個成功項目后，依托前者的品牌效應，盲目加推產品數量，忽略產品質量，最終失去消費者的信任，使得“品牌效應”迅速衰落，曇花一現。
（三）營銷模式落后
目前，我國房地產企業采用的營銷模式過于傳統、落后。大部分房地產企業進行廣告轟炸，其目的是想通過大力宣傳達到快速營銷。可現實恰恰相反，不僅沒有達到預期的營銷效果，反而，降低市場競爭力。甚至，有部分房地產企業為了營銷加大廣告成分，摻雜一些不實或違法成分，造成消費者實地考察時眼鏡大跌，令消費者產生一種厭煩心理。房地產企業在營銷過程中，對消費者定位含糊不清，所制定出來的營銷策略與現實大相徑庭，滿足不了消費者的真正需求，導致消費者失去興趣，降低成交率。在新形勢下，營銷模式的落后是阻礙房地產企業營銷的主要原因，不利于房地產企業實現可持續發展。因此，營銷模式一定要打破傳統，推陳出新。
二、房地產營銷策略創新方法
（一）注重市場定位
從市場營銷過程中可以看出，一個企業如果忽略前期市場調研，那么這個企業就必須在銷售過程中投入大量精力來彌補前期的失誤，這不僅造成了資源的極大浪費，還影響產品的銷售情況。做好前期市場定位則能避免這種情況發生，所謂不打無把握之仗便是這個道理。做好前期市場調研，瞄準產品市場定位，從消費者實際需求出發，了解消費者對產品的戶型、大小、價格等實際需求，以市場需求來做產品策劃，最終達到消費者歡迎，實現暢銷、熱銷的目的。
（二）加大品牌建設
品牌代表了一個產品的品質，而品牌的認知程度代表了消費者對產品質量的肯定，把一個品牌做大做強，將大大增強企業的市場競爭能力。把品牌做大做強，從長遠發展角度來看，符合企業的利益追求。因此，企業要保持品牌策略發展的持續性，培養消費者對品牌的認同感，企業既要有廣告推廣、促銷活動等方式讓消費者熟知品牌，又要用產品的質量讓消費者認可品牌。通過品牌建設，讓消費者體會到企業對產品的嚴謹態度，對消費者的誠意，從而提高企業競爭力。
（三）創新營銷模式
傳統的營銷模式是廣告宣傳、產品推廣和直銷，這些模式已無法適應房地產企業的發展。據研究發現，當今社會是一個信息大爆炸的新時代，計算機技術、信息技術和網絡技術飛速發展為房地產企業營銷創造了有利條件。房地產企業進行營銷時，利用互聯網開創房地產營銷新“舞臺”。通過網絡營銷可以加強產品的宣傳和推廣，也可以改變傳統營銷模式中的一些弊端。消費者在網絡“舞臺”可以進行更多資料的查找，解決在各大樓盤來回顛簸的困擾。網絡營銷既能有效的鎖定消費者，也可以通過網絡“舞臺”更好的摸清客戶需求，制定精確的方案，提高營銷成效。總之，在房地產市場競爭日益激烈的環境下，靈活運用多種營銷手段，來應對消費者的多元化，創新化，發揮營銷的更大價值，推動房地產企業健康、穩定發展。
三、結論
綜上所述，在我國房地產調控成為一種常態，在這充滿機遇與挑戰的新形式下，營銷策略創新將要首當其沖。因此，房地產企業要從市場定位、品牌意識和營銷模式等方面著手，不斷探索出更多科學、合理、有效的營銷策略途徑，為房地產事業的可持續發展注入新的活力，為房地產事業的發展開拓更廣闊的空間。
參考文獻：
[1]章曉東.宏觀調控政策下房地產營銷策略研究[J].財經界（學術版），2016（08）.
