時間：2023-06-07 09:10:32
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產財務風險分析，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】財務風險；分析；管理措施
房地產企業財務風險是指在各項財務活動過程中，由于各種難以預料或控制的因素影響，財務狀況具有不確定性，從而使房地產企業有蒙受損失的可能性。本文在此背景下對房地產企業財務風險管理與防范進行了分析和探討。
一、房地產企業財務風險的表現形式
狹義的財務風險，是指由于利用財務杠桿給企業帶來的破產風險或普通股收益發生大幅度變動的風險。廣義的財務風險，是企業在籌資、投資、資金營運及利潤分配等財務活動中因各種原因而導致的對企業的存在、盈利及發展等方面的重大影響。“狹義”的觀點立足于企業籌資時過多舉債或舉債不當引起的財務風險；“廣義”的觀點則是立足于企業全局，是全方位的，它避免了只重視企業籌資過程的風險而忽視其他方面的風險，更有利于認識企業財務風險的全貌。從房地產企業的經營特點分析，房地產企業面臨的財務風險主要表現為以下幾個方面：
（一）無力償還債務風險
房地產企業雖也實行資本金制度，但大部分開發企業在初期階段均以負債開發為主，自有資本比例相當低，大量的開發資金來源于借貸，有的企業甚至注冊資本也只是空轉中，根本沒有自有資本，如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅導致公司資金緊張，也會影響公司信譽度，甚至還可能因不能支付預期本息而遭受滅頂之災。
（二）利率變動風險
房地產企業在負債經營期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率可能發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。利率變動風險在某種意義上是房地產企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。最近，經常在報紙上看到關于房價和利率緊密相聯系的文章和報導。2009年央行上調調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點，并嚴格執行差別化的各項住房信貸政策，抑制投機投資行購房，所以說，房地產價格往往隨著利率的上升而直線下降。”
（三）再籌資風險
再籌資通常是現階段房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。由于負債經營使公司負債率加大，相應地對債權人的債權保證程度降低，這在很大程度上限制了房地產企業從其他渠道增加負債籌資的能力。在一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的一環斷裂，再籌資風險的效應會放大，從而給集團經營帶來致命威脅。可見，房地產企業的上述財務風險能否被盡早識別、發現，對房地產企業的健康、良性發展具有重大的意義。
二、房地產企業財務風險管理現狀分析
（一）缺乏財務預算管理意識
有些房地產開發商認為只要工程能夠取得土地使用權，組織施工隊伍按設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期竣工交付使用，就會產生經濟效益。但是，如果房地產企業沒有從財務預算方面去考慮分析，對開發的房地產項目沒有從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率上作細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作，就可能造成在資金管理上盲目進行運作，財務管理工作只停留在單純的會計核算，疏忽了成本控制，從而加大項目成本的投資，影響了經濟效益。
（二）盲目舉債加重成本負擔
房地產企業的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產項目的投資風險度。房地產項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，考慮了個別項目的用款，影響了整體的利益。
（三）成本管理不力影響財務控制
有的房地產企業只注重工程進度和質量，忽視了財務部門的成本管理，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。為了工程進度和質量，在財務的成本核算上簡單、粗糙，沒有尋找自己企業的特點進行成本管理，使企業的財務人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些房地產企業領導總認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本管理的基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業效益。
三、房地產企業財務風險管理的措施
（一）搞好資金管理，提高資金利用率
要保證房地產開發經營活動的正常進行，企業必須擁有滿足開發活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當然成為開發企業財務管理的首要任務。所以，在資金管理中要做好以下兩點：
1.注重現金的管理，制定合理的現金使用計劃，保持現金收支平衡，并保證企業日益經營對現金的需要。加強企業資金運作的風險控制與防范，對提高企業資金的運作效率、減少企業的資金占用、加速企業資金的流轉，從而提高企業的經濟效益具有非常重要的意義。加強投資項目的風險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。
2.要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業壞賬損失風險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉，提高資金利用率，使開發企業盡快步入資金良性循環的軌道。總之，開發企業要建立科學合理的籌資、投資和風險應對的理財機制，保證企業供血和造血功能。
（二）加強成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是企業財務管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎的房地產商品的價格。因此，開發企業既要重視成本管理，又要切實搞好成本管理。
1.提前充分調查市場，合理確定開發成本項目和成本開發范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標準，準確地計算開發產品成本。
2.建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。開發企業應遵循統一領導，分級管理的原則，在財務部門下設立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各部門的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指示。同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。二級成本核算管理體系可以為企業經營管理者提供科學、可靠的決策信息。
3.實行全過程的成本管理，努力實現成本管理目標。在成本管理中，不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預測和成本計劃的制定；對投建項目在執行成本計劃中實行監督和控制，嚴格控制成本費用的支出，檢驗計劃的科學性、合理性，發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施，以及對已完工項目的各項成本指標完成情況進行分析和評價，發現問題，找出差距，提出改進成本管理的措施，尋求降低成本的途徑。
（三）建章立制，規范財務行為
房地產行業要在激烈的市場競爭中始終立于不敗之地，就必須要正確地控制和防范財務風險，增強規避財務風險的能力和水平，不斷提升企業的經濟效益和社會效益。本文主要針對房地產行業如何控制和防范財務風險展開深入的研究與分析，并提出幾點針對性的優化策略，以供相關人士的參考。
關鍵詞：
房地產行業；防范；財務風險；優化策略；研究
目前，控制和防范財務風險是房地產行業建設中的重中之重，占據著重要的行業地位，已經得到了房地產內部的高度重視與認可。房地產行業在生存發展過程中，財務風險是重要的限制性因素，嚴重影響著房地產企業的正常運轉。房地產行業控制和防范財務風險的建設工作任重而道遠，要制定出切實可行的防范策略，避免財務風險的拓展和蔓延，要為房地產行業的發展建設提供強大的生命力。
一、房地產行業的財務風險的成因研究
(一)舉債方式的不合理，造成企業資產結構的失衡
房地產在進行項目投資過程中，資金是投資過程中重要的保障，一些地產行業往往會通過與各大銀行或者金融機構進行舉債來不斷滿足自身的資金需求。但是，對于部分企業的舉債來說，具有極大地不合理性、盲目性。與此同時，也沒有對自身的償債水平進行深入的分析，負債壓力如果過于沉重，就會進一步加劇企業的償債壓力，這也是造成企業資產結構失衡的重要影響因素。在房地產行業處于慘淡的情況下，財務杠桿的不良效應非常明顯。而財務杠桿系數是判斷財務杠桿效應的重要指標。在特定的條件之下，企業的負債情況、財務杠桿系數以及財務杠桿效應等三者之間是成正比例的關系，進而會造成企業財務風險的發生。
(二)成本費用的控制力度不夠深入
一些房地產企業對于成本核算與控制的理解存在著較大的誤區，普遍認為是財務部門分內的事情，進而加重了財務部門的工作量，難以正常的進行成本資料的收集、整理工作，而且其他各個部門也無法充分地認識到成本管理的重要性，從而引發企業的財務風險。例如：某個房地產企業尚未能建立專門的成本管理部門，企業的領導也缺少著高度的重視。在某市繁華地段的項目建設中，過于注重外墻裝飾的華麗與豪華，浪費了大量的成本費用，而且實用性也嚴重缺失，造成了企業財務風險的發生。
(三)企業內部財務控制機制較不完善、健全
目前，我國房地產企業的內控水平普遍較低，房地產項目的開發是一個較為漫長的階段，項目執行周期和資金周轉期比較長，具有較多的限制性因素。進而加劇了內部控制和財務管理工作的難度性。此外，在成本管理的建設中，由于欠缺著較為成熟的管理經驗，尚未形成統一全面的控制體系，進而無法對各個部門進行有效地管控，最終導致財務決算與預期差距過于懸殊，無形之中就會產生一定的財務風險。
二、加強控制和防范財務風險的優化策略
(一)確保企業資本結構的合理性，控制好企業資本負債率
企業在投資的過程中必須要籌集足夠的資金，而企業的籌資是處于高風險、高收益的局面。要想有效防范企業財務風險的發生，就必須要確保投資決策的正確性、合理性。因此，企業要從自身發展的實際情況出發，制定科學合理的戰略目標，對企業內部、外部環境進行深入的剖析，要研討投資的可行性因素和風險性因素，杜絕盲目隨意地投資。同時，要將負責比例控制在合理地范圍之內，在舉債之前，要充分考慮自身的債務風險承受水平，而且要將權益成本和負債水平控制在合理地范圍之中，長期負債和短期負債要保持相互協調與平衡。房地產的眼光要長遠化，切忌鼠目寸光，不能只顧眼前小利，避免企業財務風險的發生。
(二)建立健全企業內部控制體系，提升財務管理水平
房地產行業在控制和防范財務風險過程中，要對企業內部的各個部門、人員要進行全方位、多角度領域地控制。企業領導要始終保持著高度的重視程度，增強自身的管理經驗，不斷建立健全科學、完善的內部控制體系，并且加大財務管理的控制力度。同時，在項目成本預算中，要加強應收賬款的管理，強化自有資金的使用力度，要盡可能地減輕對外來貸款的依賴程度，企業自身要做到“自給自足”；對于資金的來往情況要進行深入的排查與管控，要最大程度地避免、貪贓枉法現象。
(三)制定房地產行業的風險預警評估機制
風險預警機制是房地產行業防范財務風險的重要手段，房地產企業要在建立內控制度的前提下，制度風險預警機制，以便于對財務風險進行預測，避免財務風險的擴散和蔓延。企業風險預警機制要包括風險基本信息系統、風險預測分析系統以及風險處理系統等方面。其中，風險基本信息系統是風險預警機制重要的前提條件在，主要負責財務信息的收集、整理等工作；其次，風險預測分析系統是風險預警機制中的關鍵所在，主要對財務風險進行識別、判斷以及監測等，并且要設置層級預警線，層級預警線越明顯，財務風險性因素就越明顯；最后，風險處理系統要深入結合財務風險發生的性質、成因、類型等方面，制定相應的防范措施，做到具體問題具體分析，從而將企業的財務風險控制在最低程度。
三、結束語
綜上所述，加強房地產行業財務風險的控制和防范工作勢在必行，可以提升企業的市場競爭力與影響力，并且在激烈的市場占一席之地。在房地產控制和防范財務風險過程中，是機遇與挑戰并存的局面，我們要積極抓住機遇、勇敢地迎接挑戰。提升防范財務風險能力，建立健全科學完善的內控制度，進一步強化企業的財務管理和成本管理，避免企業財務風險的發生。同時，財務管理人員要提升自身的專業水平與防范風險的水平，要做好成本控制管理工作，不斷降低企業的成本費用，要將財務風險造成的經濟損失降到最低，從而為房地產行業提供更為廣闊的發展空間。
參考文獻：
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關鍵詞：信用風險模型；房地產上市公司；財務預警
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）03-0100-04
引言
隨著經濟全球化的發展，國內房地產企業在市場競爭中面臨各種各樣的風險，如何辨識、評估、監測、控制風險已成為我國房地產企業發展道路上必須面對的問題。而在我國房地產企業風險意識不強，風險管理工作薄弱，是企業發生重大風險問題的重要原因。
一、文獻綜述
國內外對企業財務風險識別的研究主要集中在識別方法和識別變量的選擇方面，而且這些研究成果主要是用于企業財務危機預警模型的構建。
Beaver[1]（1968）率先提出單變量分析法。選擇79家公司，通過6組30個變量來反映公司破產前一至五年的財務能力，研究發現最好的判別變量是營運資本與負債之比和凈利潤與總資產之比。Altman[2]（1968）首次運用多變量分析模型對企業財務危機進行判別分析。從流動性、獲利能力、財務杠桿、償債能力和活動性五個方面選用22個變量作為預測備選變量，通過對1946―1965年間破產制造企業和33家非破產配對企業的研究分析，構建了Z-Score模型。Ohlson[3]（1980）構建 Logistic預測模型，研究發現，影響公司破產概率的變量，即公司規模、資本結構、業績和當前的變現能力。
周首華等[4]（1996）運用1977―1990年的62家公司，即31家破產公司和相對應的同一年度、同一行業及相近凈銷售額的31家非破產公司，建立了F分數模型，并以ComPustat PC Plus 會計資料庫中1990年以來的4 160家公司數據作為檢驗樣本進行了驗證，其F模型的準確率高達近70%。生育新、顧壽儀[5]（1998年）通過流動比率、速動比率、資產負債率、存貨周轉率、應收賬款周轉率和利息倍數對財務風險的預警指示，研究宏觀回避和微觀回避對財務風險的回避。楊淑娥和徐偉剛[6]（2003）在Z分數模式的基礎上，運用統計學中的主成分分析方法，提出了Y分數模型，并用建立模型的134個原始樣本進行回代，在預測值Y=0.5時，模型的回判準確率為80%左右。王芳云[7] （2005）在系統闡述奧特曼Z計分法的基礎上，有針對性地選取了2003年滬、深上市公司的財務風險進行實證研究。實證表明，Z-score模型、模型對某個行業或某類企業的財務風險整體性分析的指導作用較強，可有效的評價企業財務風險。邢姝媛[8]（2011）結合了王偉、趙占軍認為的房地產企業財務風險的三種表現形式，從內部控制體系、財務管理體系、資金管理體系和加強財務管理意識等方面提出防范措施。趙春[9]（2012）應用于企業財務風險分析與危機預警的研究，提出了企業財務風險概念層次樹模型和時間序列動態維護的財務危機預警模型。通過基于Hash 結構的關聯規則交互挖掘算法HIUA、基于部分支持度樹的關聯規則增量式更新算法 IUPS_Miner和關聯規則的動態維護算法ARDM方法，構建償債能力、盈利能力、現金流量指標、運營能力、成長能力和指標相關性分析幾項財務指標。杜俊娟[10]（2013）從系統風險，非系統風險兩方面分析房地產企業財務風險的類型及產生原因，提出將財務指標與非財務指標結合進行預警分析的新思路。杜運潮、徐鳳菊[11]（2013）以我國房地產上市公司為研究對象，選取8家財務狀況異常的公司，按照4倍比例選取了32家財務狀況正常的配對公司，采用反映企業償債能力、資產運營能力、盈利能力、成長能力、現金流量能力五個方面能力的30個財務風險評價指標，構成Logistic財務風險識別模型。代岑穎[12]（2014年）將財務風險劃分為籌資風險、投資風險、流動資產風險三類，針對每一類風險選取相關財務指標，共27個量化指標構成財務風險分析指標體系，對該房地產企業的財務風險進行識別與防范。王惠聰[13]（2014）運用財務比率分析法，單變量分析模型、Z3計分模型、F分數模型，對房地產公司的財務風險水平進行了分析，研究發現房地產公司的財務風險水平正在逐漸升高。向曉露[14]（2014）、劉砂砂[15] （2014）研究結果表明，對房地產行業的財務風險影響最大的為償債能力因子和成長能力因子，盈利能力因子對強勢公司影響最大，而償債能力因子對弱勢公司的影響最大。龐明和吳紅梅[16]采用多元回歸分析法，利用現金流視角研究財務風險。研究結果表明，經營活動現金流增長率、投資活動總流入結構比率與財務風險的變化趨勢反比凈利潤現金比率、全部現金流量比率、籌集活動總流入結構比率顯著影響財務風險。
二、研究設計與指標構建
Vasicek 于2002 年首先提出來的財務風險，并在財務預警體系研究中得到應用。該模型假設財務運行狀況主要取決于兩個變量ZA和ZB為正的概率，用公式表示為：
財務預算的名義杠桿率？漬可以表述為：
鑒于最大概率為1，現金流運行狀況的概率可以表述為：
當概率為1 時表示現金流的約束較松，可以降低風險標準提高高風險項目的投資，如果把剩余資金用于項目A，則B+A項目的收益情況W可以表示為：
根據上述公式可以得出以下公式：
上述公式表明，在約束條件下，公司現金流的最優財務狀況和公司項目收益E 呈正向關系，與置信度系數α 也呈正向關系，和違約率PA和PB呈反向關系，即風險的存在將提高公司財務危機發生的概率。
企業收益情況可以表示為：E（P|I）=（q-Pi）P0+（1-q+Pi）pc
其中，Pi 表示企業利潤，如果i為0，表示企業完全使用自有資金，i 等于C，表示完全使用外部資金。
只有在E>0，即企業利潤為正時才會繼續擴大投資規模，意味著企業現金流的財務狀況良好，對E 求導可得如下形式：
上述公式意味著房地產企業所處外部環境越復雜，房地產企業資金不足時，進行外部融資的成本越大，將會影響企房地產企業正常運轉。財務預警指標從經營效率、償債能力、盈利能力和資本收益四個方面對財務狀況進行分析，其中經營效率包括企業內部現金充足率、經營現金比率、自由現金比率和資金周轉率4個子指標，償債能力包括企業現金比率、資本負債率和現金債務比率3個子指標，盈利能力包括盈利現金比率、經營現金比率和凈資產利潤3個子指標，資本收益用每股的現金流量表示。隨機抽取2015滬深兩市54家房地產上市公司ST 公司和50家非ST 公司，把ST公司設定為1，非ST公司設定為0，在分析時把94個樣本公司分成兩組，分別為估計組和檢驗組，計量分析使用SPSS軟件，數據的描述性統計（見表1）。
三、實證檢驗
根據財務風險的數理模型，企業財務狀況主要取決于企業收益情況和現金流項目特質性。
由于企業財務風險（CF）和企業收益和現金流存在密切關系，基于上述變量選取，本文設定經營效率（JY）、償債能力（CZ）、盈利能力（YL）和資本收益（ZB）四大影響因素構建計量模型：
為了對公司的財務風險進行定量分析，首先使用上述風險計量模型進行回歸分析，回歸結果（見表2）。
從模型回歸結果可以看出，所有變量都通過了顯著性檢驗，伴隨概率較小，從標準差和t值可以看出回歸結果較為理想。在市場經濟的環境下，目前還存在很多不合理的地方，而且上市公司融資壓力是制約企業財務狀況的重要因素。合理規劃、制定行業標準是國家經濟健康發展的重要保障。
參考文獻：
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【關鍵詞】 風險預警 房地產企業 財務風險
Abstract ： The paper mainly discusses the pre-warning and management of the real estate enterprise financial risk.
財務風險是財務活動中由于各種不確定因素的影響，使財務收益與預期收益發生偏離，因而造成蒙受損失的機會與可能。在遭受金融危機沖擊的背景下，市場不確定因素進一步增加，房地產企業面臨的財務風險也越來越大，必須要全面分析企業潛在的財務風險，健全企業財務風險管理機制，搞好企業財務風險預警與控制，做到防患于未然，確保企業持續健康發展。
1.建立房地產企業財務風險預警
財務風險預警系統是以企業信息化為基礎，并貫穿于企業經營活動的全過程，以企業的財務報表、經營計劃及其他相關的財務資料為依據，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等理論，采用比例分析、比較分析、因素分析數學模型等方法進行預報示警。它通過收集與企業經營相關的產業政策、市場競爭狀況、企業本身的各類財務和生產經營狀況信息，進行比較分析，判斷是否預警。經過對大量的信息進行分析，當出現可能危害企業財務狀況的關鍵因素時，財務風險預警系統能預先發出警告，提醒經營者早做準備或采取對策，避免潛在風險演變成現實損失，未雨綢繆，起到防患于未然的作用。當財務發生潛在危機時，財務風險預警系統還能及時尋找導致財務狀況不佳的根源，使經營者有的放矢，采取有效措施，阻止財務狀況進一步惡化。
通過財務風險預警分析，企業能夠系統而敏銳地發現企業潛在的財務危機，從而有效地避免和防范財務危機的發生。同時，財務風險預警系統還能夠幫助企業管理層了解財務危機發生的緣由、經過，提供解除財務危機的措施以及改善管理的建議，作為企業未來經營之借鑒。
2.建立房地產企業財務風險預警的程序
2.1選取預警指標。在企業財務風險預警中，任何一個財務指標，都難以全面評價企業的財務狀況和經營成果。要想對企業的財務狀況和經營成果有一個總的評價，就必須將企業的償債能力、盈利能力、發展能力、運營能力、現金能力等多方面的財務指標納入一個有機整體中，才能全面地對企業財務狀況、經營成果進行解剖和分析，從而對企業經濟效益的優劣做出評價和判斷。
2.2分析預警指標。企業可以采用財務報表指標分析法、單變量模型分析法、多變量模型分析法、根據經驗主管判斷以及案例分析等方法對財務狀況進行診斷，是否存在財務危機，以及危機的程度。各種方法都有其特點和局限性。對企業而言，在實際運用時，要考慮到國家的宏觀經濟形勢、地域、行業等諸多因素的差異，選擇適合企業特點，并能滿足自身經營和財務管理需要的方法和模型，才能達到動態監測、及早防范、有效阻止及避免財務危機發生的目的，最大限度地發揮財務危機預警系統的功能。
3.財務風險預警的構建
3.1加強信息管理。企業預警需要有一定的管理基礎和功底，僅靠提高財務管理水平，就只是杯水車薪。首先建立財務風險預警組織機構，并遵循“專人負責、職責獨立”的原則，確保財務風險預警分析的工作能夠有專人落實，且不受其他組織機構的干擾和影響。而且財務風險預警系統應該是開放性的，不僅包括內部財務信息，還包括外部相關信息。最為關鍵的是，系統信息要不斷刷新，資料系統要不斷升級，確保財務信息的及時性、準確性和有效性。
3.2健全財務風險分析與處理機制。高效的財務風險分析是財務風險預警系統的核心和關鍵。財務風險處理主要包括應急措施、補救方法和改進方案。其中，應急措施主要是指面對財務危機和財務風險時，應該采用何種手段規避，以控制事態的進一步惡化；補救方法主要是指如何采取有效措施盡可能減少損失，將損失控制在一定范圍內；改進方案主要是指如何改進企業經營管理中的薄弱環節，杜絕和避免類似的財務風險再次發生。
3.3牢固樹立風險防范意識。風險防范意識是企業財務風險預警系統得以成功建立并有效運行的前提。這就要求企業全體員工，特別是領導層在思想上對潛在的發現的問題及提出的合理建議應給予重視和采納。
3.4財務風險預警系統應與企業各項制度建設相結合。企業是一個整體，任何一項活動都會影響客戶的滿意度，企業的財務管理必須保持與其他管理活動的良好溝通和銜接，財務風險預警系統應該與其他子系統保持協調一致，實現數據共享。財務風險預警系統應與企業各項制度建設結合起來，互相促進。
3.5遵循成本效益原則。企業財務風險預警系統的設計還要遵循成本效益原則，使產生預警信息的價值大于產生預警信息的成本，保證該系統的經濟性和有效性。
在正常情況下公司的償債能力也即財務風險程度首先取決于現金流量狀況。財務風險是指在一定的時期內，公司在進行各項財務活動時，其實際財務收益由于受到內外部環境變化以及各種難以預計或無法控制因素的影響，而偏離了預期財務收益，從而蒙受損失的可能性。它包括籌資風險、投資風險、資本運營風險以及利益分配風險等，是企業經營風險的財務表現形式，使得企業經營和財務狀況充滿了不確定性，不利于公司的穩健協調發展。在社會化大生產的市場經濟條件下，財務風險是必然存在的，它貫穿于企業財務管理的全過程，影響了財務管理工作的各個環節。公司對于其財務風險進行管理的目標是為了對財務風險做出正確的預測并熟悉風險的來源，通過建立健全風險管理機制來適當控制和防范財務風險，從而將其造成的損失降至最低程度，確保企業財務的安全性，保障公司價值最大化，促進企業健康穩定發展。
4.加強房地產企業財務風險管理
4.1增強企業應對經濟環境變化的能力
經濟環境的復雜多變是公司遭受財務風險的外部原因，房地產企業日常財務管理受到這些存在于企業之外的經濟環境因素的深刻影響。雖然外部經濟環境的不利變化必然給企業帶來財務風險，但公司難以預見和無法改變這種外部變化，無法對其施加直接影響。但是，面對經濟環境的變化，公司并非無所作為。外部環境的變化有其自身的規律和趨勢，通過對其進行認真分析和研究，建立相應的風險預警機制，公司可以把握環境可能將要發生的變化，預測公司將要面臨的風險。針對環境變化的預測，公司應制定多種應變措施，對財務管理政策和管理辦法適當調整，從而增強公司應對財務管理環境變化能力，減少環境不利變化對財務管理活動的沖擊，以此降低企業面臨的外部財務風險。
4.2建立科學的財務決策機制
經驗決策和主觀決策大大增加了決策失誤的可能性，而錯誤的財務決策必定會導致公司財務管理的失敗，增加公司財務風險。因此，為了防范財務風險，公司必須提高決策的科學化水平，建立科學的財務決策機制。為了實現公司目標，首先要明確企業財務決策的目標，確定與公司目標一致的財務目標是科學財務決策的前提。在充分考慮財務風險的前提下，科學評價財務決策，通過綜合運用各種財務風險分析方法來確定最優的決策方案。在財務決策的實施階段，應加強對實施過程的監督，此時財務管理的中心環節是積極控制財務決策實施中的財務風險，從而合理控制公司總財務風險，保障公司決策順利實施。
4.3確定合理的資本結構
公司財務風險與其資本結構與理財目標密切相關，因此，合理的資本結構有利于公司規避財務風險。公司資本結構是否合理取決于籌資決策，公司在籌資時應結合自身實際，對有關影響因素綜合考慮，以確定最佳資本結構，并在長期籌資決策中保持該最佳比例。公司籌資決策需要選擇適當的籌資方式、籌資對象、籌資金額以及籌資期限。管理者應權衡成本與收益，比較分析股權融資與債權融資，選擇合適的籌資方式與籌資對象；恰當的籌資金額和籌資期限有利于公司降低償債壓力，保證正常的資金運轉，因此，為了健康、穩健的發展，公司應保持適當的資產負債率和債務期限搭配。總之，公司應優化資本結構，在實現企業價值最大化的同時，降低綜合資本成本和財務風險。
4.4完善公司的財務風險管理制度
公司如果沒有明確的財務風險管理制度，財務風險管理的目標和方向就會模糊，勢必造成財務風險管理效率的低下，因此，完善的財務風險管理制度是防范財務風險不可缺少的重要措施。內部控制是公司財務風險管理制度的核心，為了完善公司財務管理制度，首要任務就是建立和強化企業內控機制，加強對資金的管理，提高資金的使用效率。首先，全面梳理企業現有的業務流程，尋找工作流程中存在的風險及相應控制措施；其次，對現有內部財務控制制度進行審核，并補充和完善相關監管漏洞，健全內部控制措施。同時，加強對主要業務節點的控制，例如對現金管理建立資本預算體系，對公司的現金實行預算控制管理，這可以為公司提供預警信號，公司管理者就能夠及早采取防范措施，提高抵御財務風險的能力。
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［關鍵詞］房地產企業；財務風險；防范策略
［中圖分類號］F29333［文獻標識碼］A［文章編號］1005-6432（2014）24-0123-02
1房地產企業財務風險的內涵
房地產企業的財務風險是指房地產企業在各項財務活動中,由于各種不確定因素的影響,使房地產企業的實際收益與預期收益發生偏離,導致房地產企業經營成果下降,給房地產企業帶來損失的可能性。
2房地產企業財務風險的成因
21法律、政策環境
首先,國家會出臺相關的政策,對土地的使用和土地的開發做出一系列的規定,會影響到房地產企業對土地的開發。其次,政府征收的各種稅費,會影響到房地產的價格,進而影響到房地產的成交量。再次,政府還出臺了其他的政策,也影響到房地產企業的財務風險,比如提高銀行的貸款利率,通過提高貸款利率,可以提高房地產企業的資本成本,使房地產企業面臨的財務風險增大；國家還提高了房地產企業土地增值稅和企業所得稅的預征率,增大了房地產企業的成本。最后,政府還制定了房產買賣的政策,影響到了房地產的銷售量。
22行業和經營特征方面
房地產行業屬于資金密集型行業,具有資金投入量大、開發周期長等一系列特點,在對房地產進行投資建設的時候,房地產企業首先要對投資項目進行合理的規劃,還要購買土地、施工建設、綠化環境等,才能把已經完工的房產進行銷售,投資回報期比較長。另外,房地產企業在投資建設前期,要投入大量資金,如果建造的商品房最后出現積壓,就無法獲得投資回報,那么前期投入的資金也就白白浪費,給房地產企業帶來資金壓力。
3房地產企業財務風險的防范策略
31建立財務預警系統,防范財務風險
房地產企業建立財務預警系統,就是利用企業財務報表的相關數據,設置一些敏感的財務指標,構建數學模型,對企業未來可能出現的財務風險進行預警。通過構建財務預警模型,如果一旦預測到房地產企業存在財務風險,就會給管理者提示,從而就可以對房地產企業未來可能存在的財務風險進行提前的預測。由于我國房地產企業在構建財務預警系統這方面起步晚,缺乏相關的經驗,因而房地產企業的管理者可以向我國的其他行業和國外的相同行業進行借鑒,學習他們在構建財務預警系統方面先進的經驗,以此為借鑒,加強房地產企業的財務預警系統建設。
32融資渠道多元化,優化資本結構
房地產企業應該適度舉債,合理調整資本結構。在能夠保證房地產企業償債能力不降低的情況下,盡可能滿足營銷資金和項目建設資金的需求,保證房地產投資項目能夠順利實施,這樣才有助于保護房地產企業的經濟利益。房地產企業還要拓展融資渠道,保證融資渠道的多元化,一方面,房地產企業可以繼續使用傳統的融資渠道,通過向銀行舉債,獲得可以周轉流動的資金,保障房地產企業對資金的需求,另一方面,除了采用傳統的融資渠道以外,還可以通過股票、債券融資,這樣不僅有助于使房地產企業做大做強,吸引外部的債權人對其進行投資,還有助于優化房地產企業的資本結構,降低房地產企業的財務風險。
33采取有效措施規避利率風險
為了有效地規避利率風險,房地產企業應該加強對銀行貸款利率的分析,對銀行貸款利率提高可能帶來的財務風險進行全面預測,提前做好預防工作,采取一系列有效措施,對可能存在的利率風險提前進行防范,同時還要加強對風險進行預警,一旦發現未來可能存在利率風險,可以盡早給房地產企業的財務及高管人員發出警示信號,以便房地產企業的財務及高管人員可以及時有效的做好防范準備。除此之外,房地產企業在與銀行簽訂合同的時候,盡可能選擇簽訂固定利率的合同,因為浮動利率的合同很容易受到市場經濟的影響,浮動利率隨時變動,更容易給房地產企業帶來利率風險。
34加強資金管理,提高資金的利用效率
房地產企業要重視加強資金的管理,認識到資金管理的重要性,對資金的運用要做好合適的計劃,避免鋪張浪費,避免不必要的支出,做好資金的節流,保證資金能夠用到恰當的位置。另外,還要對資金的使用進行嚴格的控制,對資金的投資、營運要做好適當的安排,這樣可以確保房地產企業日常活動對資金的要求,保證房地產企業的投資項目能夠順利施工。除此之外,還要控制好存貨資金的使用規模,存貨占用的資金量不能太大,否則同樣會影響到資金的流動性。房地產企業要保證其支付水平,房地產企業的支付能力要得到相應的提高,保證資金能夠合理高效的使用。房地產企業還要對投資項目進行可行性分析,避免盲目投資,保證投資的安全性。
35提高房地產企業高管及財務人員的素質
房地產企業的財務管理水平與房地產企業的財務及高管人員的綜合素質息息相關。如果一家房地產企業財務及高管人員綜合素質比較高,那么該家房地產企業的財務管理水平也不會差。相反,如果一家房地產企業財務及高管人員綜合素質不高,那么該家房地產企業的財務管理水平可能會比較差。因而,房地產企業的高管人員要不斷學習先進的管理方法,提高管理水平,高管人員還要學習一些基礎的財務知識,比如強化對財務報表的分析閱讀能力,這樣才有利于高管人員更好的作出財務決策。房地產企業的高管人員要注重選拔高素質的財務人員,對房地產企業內部的財務人員要加強專業培訓,高管人員還可以組建一支優秀的財務人員團隊,發揮團隊集體的優勢。房地產企業的財務人員還應該增強解決實際問題的能力,不斷培養創新意識,提高自身的職業道德。另外,房地產企業的財務及高管人員還要學習工程造價、竣工結算等與房地產相關的理論知識,這樣才能更好地維護房地產企業的經濟利益。
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關鍵詞：房地產；投資項目；風險管理
隨著房地產行業的快速發展，許多風險也暴露出來，房地產開發項目具有投資資金多、跨度時間長、面臨的不穩定因素多等特點，本文以中海地產——長春市鳳凰熙岸項目為例，對其項目開發過程中的風險進行研究，通過對其投資項目中的各個環節進行風險管理研究，從微觀視角對房地產行業投資風險進行客觀、準確的分析，同時對不確定因素進行合理控制，有利于房地產行業企業健康發展。
1.投資項目風險管理相關理論
投資項目風險特征及類型。項目投資過程的劃分有決定過程中風險和項目建設實施風險。項目決定過程風險具有獨特性和復雜性、客觀性及現實可測性；項目設實施過程中主要存在包括對項目設計方面的風險因素，建設施工風險以及設備的風險等，項目決策的風險主要包括：一是組織結構方面是否完善；二是企業資源條件；三是項目實施所處的外界環境；四是施工能力風險等。
2.房地產項目投資風險的類型
2.1政策風險
2012年的政府工作報告中再次提到“要切實保障和改善民生”，其中也特別對房地產發展做出了具體的部署，從短期看，房地產的控市受到一定的影響和抑制。
2.2財務風險
投資項目財務風險主要包括以下幾個部分，一是資金籌措風險；二投資所處環境風險；三是收入風險。
2.3項目運作風險
一技術風險設備。二合同風險。根據國家和工程所在地政府的規定和相關標準，賣方所品需要進行認證，認證由買方負責組織認證并承擔相關費用。質量文件的提交作為買方向雇主申請付款的資料之一，賣方逾期提供，應承擔相應的違約責任。三自然環境風險、地理環境風險、天氣風險、意外事故使得房地產項目運作情況復雜，都會直接制約房地產項目運作。
3.中海地產鳳凰熙岸投資項目
3.1鳳凰熙岸地產項目投資現狀
2015年9月6日，中海集團內部會議中提出了長春市南關區開發項目，投入11632.5作為土地購買成本，將其命名為鳳凰熙岸項目，并組織財務部、市場部、施工部等相關部門進行投資風險分析，中海鳳凰熙岸項目具有投資金額高、項目實施過程常、難度高、項目實施技術難的特點，工程項目建設的背后，隱藏著巨大的工程建設風險。房地產項目工程重大風險源管控，積極探索和開展房地產工程項目重大風險源管理相關的技術和管理措施研究。
3.2中海鳳凰熙岸投資項目風險評估
采用頭腦暴風法對建設階段風險進行評估，會議的共有20人，來自項目管理不同部門，采用舉手表決方式進行評估，分為五個風險等級，分別是小（1-4票）、較小（5-8票）、中（9-12票）、較大（13-16票）、很大（17-20票）。
4.投資項目風險應對策略
4.1中海鳳凰熙岸風險控制措施
一是強化項目決策階段的市場調研活動。二是采用科學的方法確定項目估算。三是做好財務分析和現金流預測。四是健全風險預警系統，根據中海集團的實際狀況，構建財務風險警告評價方面的相關指標，進行財務預警組織機構的建立，對企業活動進行設計、監測、改善等控制，使企業能夠良性循環。
4.2房地產投資風險規避建議
一是要能夠掌握企業自身的經濟實力。二是要聘請有專業能力的管理機構進行項目管理，幫助企業實現項目過程的規范化管理，從而使得企業的資源能夠得到充分利用。同時要加大對房地產行業、長春地區政策、經濟、消費者需求方面的調研，更好地掌握市場動向，從而能夠幫助企業更好地發展。
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關鍵詞：財務風險；資金管理；低碳房地產
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：1673-1573（2013）04-0081-03
房地產企業作為我國國民經濟的支柱產業，是公眾關注的焦點。作為典型的資金密集型企業，它具有投入資金量大、回收期長、產業鏈廣等特點，這些特點和它本身所具有的特殊的經營模式決定了房地產企業在高收益的背后蘊藏著比一般企業更大的財務風險。在市場競爭不斷加劇、國家政策繼續調控的情況下，房地產企業開始面臨更大的風險和挑戰。財務風險作為財務管理的重要組成部分，已經成為房地產企業求生存、促發展迫切需要解決的問題。只有充分認識財務風險，才能采取相應的控制措施，增強抵抗風險的能力，以保障房地產企業持續健康地發展。
一、房地產企業面臨的財務風險
（一）財務風險的內容
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業的內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果和預計的財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。將房地產企業的財務風險定義為經營活動中各種不確定性的綜合反映，而不僅僅是狹義的籌資風險，更適于對房地產企業財務風險的分析與控制。當前備受房地產企業關注的財務風險主要包括開發周期風險、資金供求風險和內部控制風險等。
（二）房地產企業的財務風險指標分析
財務風險指標即設置敏感性指標，通過觀察其變化，從而對企業已存在的或者將面臨的財務風險進行監測預測。通過對房地產企業財務風險指標的分析，能夠了解企業的財務狀況以及經營結果，預測財務風險。反映房地產企業財務風險的指標體系，包括盈利能力指標、償債能力指標、運營能力指標以及基于現金流量的指標等。
2012年、2013年中國房地產上市公司測評研究報告的相關數據顯示：從整個房地產業來看，負債水平仍然高居不下；2012年上市房地產企業資產負債率均值與2011年幾乎持平，凈負債率均值上升為64.36%，償債壓力很大；存貨周轉率均值較上年雖然有所上升，但是運營效率仍然低較，資金回流速度緩慢；2012年上市房地產企業盈利能力有所下降，營業利潤下滑的企業較上年增加了26家，達到87家；凈資產收益率均值呈現下滑趨勢，降至11.23%（如表1所示）。
通過數據分析可見：面對市場的不確定性、庫存壓力的增加、資金鏈的壓力和融資渠道的從緊，房地產企業整體抗風險能力偏低，有待進一步加強。現階段國內大部分房地產企業均開始關注財務風險的影響和作用，但對其反應普遍比較遲鈍，缺乏風險系統控制管理。加強對財務風險的認識及成因分析，從根源上加強對財務風險的防范，提高抗風險能力，對房地產企業來說已經迫在眉睫。
二、房地產企業財務風險的主要成因
房地產企業在經濟全球化的經濟環境中，所處的環境十分復雜。作為高收益高風險的行業，房地產企業具有很大的發展潛力，但是在我國房地產企業還屬于一個新興的行業，有著很大的財務風險隱患。行業自身的特點和外部宏觀的經濟環境因素的影響也無形中增加了房地產企業所面臨的財務風險。
（一）外部宏觀環境因素
1. 市場和經濟環境的變化。我國的房地產企業處在競爭十分激烈的環境中，市場格局的變化導致市場供求關系和購房者消費觀念的改變，個人購房者的個性化需求逐漸明顯，這就要求房地產企業要對不同的客戶群體進行細分，要在項目定位上具有前瞻性，不斷創新營銷方式。現在大多數房地產企業缺乏應對市場變化的靈活機制，直接會導致商品滯銷的財務風險。
在低碳經濟下，低碳建筑逐漸成為建筑界主流趨勢，同時對房地產企業帶來了巨大沖擊。傳統的房地產模式已經難以適應低碳經濟的要求，“低碳建筑”將會在房地產業引發一場新的革命，是未來房地產企業發展的主要方向。但是，由于我國房地產企業開發動力不足、低碳技術不成熟、節能激勵機制不健全等原因，現階段發展低碳房地產面臨著許多嚴峻的挑戰及風險。
2. 稅收、土地政策因素。房地產企業屬于固定資產投資領域，在開發和經營過程中，受國家宏觀經濟政策的影響很大，其中最關鍵的是土地和稅收政策。近年來土地的閑置問題十分嚴重，國家出臺了新的土地政策，比如企業未能在規定的時間內開發所儲備的土地，將會被征收閑置土地稅甚至會被無償收回。由于土地成本占用資金比例很大，相關土地政策的出臺加大了房地產企業的開發成本，直接影響到資金周轉率和預期收益率。從表1數據中可以看到，2012年上市房地產企業凈資產收益率均值下降為11.23%，較上年降低了2.87%，財務風險加大。
此外，房地產企業是稅收籌劃的重點，涉及的稅種多、稅費負擔重。而房地產企業的資金大部分是通過舉債獲得，借入的資本額越大，可能獲取的稅收籌劃利益就越大，同時由此帶來的財務風險也很大。
（二）房地產企業自身因素
1. 行業特點。房地產企業作為典型的資金密集型企業，開發周期長、投資規模大、變現能力低等特點決定了它具有較大的財務風險。這種風險貫穿于企業的開發、經營、管理之中。較高的資產負債率在給企業帶來財務杠桿效應的同時給企業帶來了一定的財務風險，同時也使得企業在貨幣市場的籌資難度進一步增大，籌資風險增加。受關聯性影響的作用，當通貨膨脹幅度上升時，建筑材料、勞動力的成本以及管理費用也會相應的上升，而相關行業成本的上升會使得房地產商品增加的開發成本大大高于通貨膨脹的幅度，高額的成本費用占用的資金比例過高，加大了房地產企業的財務風險。
2. 資金管理不善。首先，我國許多房地產企業的管理人員資金管理意識淡薄，缺乏資金風險控制觀念，對現金流的重視不夠；其次，普遍缺乏資金集中管理模式，大部分房地產企業在資金的結算和計劃方面的管理還不夠完善，導致信息脫節，資金管理和調度比較被動；再次，企業內部的資金管理權責不夠明確，項目的拆遷、規劃、施工質量等因素使得工期延長，成本增加，風險加大；最后，商品房作為特殊的存貨，占用投資成本比例很大，消費者購買欲望的下降，使得商品房市場滯銷，無法快速地回籠資金。2012年數據顯示，將近50%上市房地產企業的經營活動現金流量凈額為負數，資金鏈趨緊，經營風險凸顯。
3. 投資決策失誤。決策失誤是房地產企業產生投資風險的重要原因，如果項目整體的規劃缺乏可行性，市場調查不夠充分，技術分析不到位，對未來市場的估計過于樂觀，就會造成決策失誤的財務風險；另外，項目投資決策后，由于投資估算出現偏差，會使資金無法正常流轉，影響投資結果，甚至導致投資無法收回的風險。
4. 缺乏全面預算管理。預算管理在財務管理中處于十分重要的地位，許多房地產企業往往比較重視預算管理對成本的節約，對系統管理和價值管理的認識不足，對全面預算的重視度和執行力度不到位，從而降低了企業抵御市場風險的能力，增加了面臨的財務風險。有關數據顯示，2012年上市房地產企業成本費用利潤率均值率下跌為31.87%，成本費用整體較高，資源利用率低。
三、房地產企業財務風險的防范措施
面對市場的激烈競爭，房地產市場出現大規模并購、集團化趨勢，如何加強對財務風險的認識，增強企業抵抗風險的能力已經成為房地產企業密切關注的問題。從以上財務風險成因來看，加強財務風險的防范要做到：
（一）把握國家的宏觀政策，發展低碳房地產
我國房地產企業的發展和走勢在很大程度上受到國家宏觀政策的影響，房地產企業應該準確理解國家在土地、信貸、稅收和房地產市場中的調控政策，及時調整企業項目投資，減輕成本壓力，從而降低財務風險。
作為我國國民經濟支柱產業，房地產企業應該與時俱進，推動“低碳房地產”的發展，進行低碳建筑的研發，擺脫舊的經營模式，開拓創新，從而提高核心競爭力，增強抵御風險的能力。為此，房地產企業應樹立低碳意識，選擇環保型材料，合理規劃建設小區，在不影響居住質量的基礎上做到節能減排，實現綠色房地產和產業鏈的低碳整合，增強核心競爭力，降低因市場消費脫節產生的財務風險（如圖1所示）。
（二）優化資本結構，創新融資策略
對于房地產企業來說，要嚴格控制負債的比例，合理安排產權與債務的關系，依據自身的融資能力、獲利能力，確定最優的資本結構，尋求最優組合，降低籌資財務風險。
房地產企業要降低對金融的高度依賴性，擺脫單純依靠自有資金和銀行貸款的模式，可以通過面向公眾發行小面值的有價證券、上市發行股票、利用房地產信托、委托發行住房建設證券等，由單一的籌資模式向多元化組合式的籌資方式轉變，爭取主動性，降低風險系數。
（三）科學決策，謹慎投資
房地產企業部分財務風險是由于投資失誤導致的，而這部分風險恰恰是可以避免的。在房地產企業加強投資風險意識的同時，應該充分準備投資決策前的準備調研工作，這是做好項目風險分析和可行性分析的前提。為了實現科學決策，避免盲目投資，在投資過程中應注重投資與市場、政策的緊密結合，從而規避決策失誤導致的財務風險，提高應對能力。比如企業可以采用投資組合戰略，開發不同類型物業或者同一類型物業不同檔次、不同類型房產、不同區域的組合來分散風險；在綠色經濟、旅游經濟領域進行探索，尋求新的利潤增長點。
（四）控制資金管理，重視現金流
為了降低由于日常資金管理不善導致的財務風險：首先，房地產企業應該強化資金的預算管理，實現資金良性循環，努力減少資金的閑置，節約融資成本；其次，加強現金流量管理，尤其是重視經營性現金流，在日常的資金運作中，經營性現金流的穩定是控制風險的關鍵，可以提供風險預警信號，使經營者能夠及時地發現問題所在，并采取行動，防范風險；最后，要加強存貨管理。商品房作為房地產企業特殊的存貨，資金占用量很大，投資成本很高。要不斷創新營銷策略，利用互聯網、微信、微博、電商平臺等高效的營銷方式，降低空置率，加快資金的回收和周轉，以滿足房地產企業對資金的需求，并降低財務風險。
（五）實施全面預算管理，提高資金使用效率
全面預算管理能夠對資金進行全程控制，保證資金使用和企業戰略的有效結合。為了降低財務風險，房地產企業要及時編制預算計劃，完善資本預算程序，加大預算的執行和監督力度，并且完善企業的財務內部控制，有效地控制財務風險，從而保障預算計劃的實行。比如房地產企業的建筑材料成本一般會占到開發成本的60%左右，在預算中加強材料成本的核算和控制，完善材料成本的管理制度及標準，加強出入庫管理，提高資金的使用效率，才能有效地降低財務風險發生的可能性。
四、結語
房地產企業在實現高回報的同時伴隨著很大的財務風險，這就要求房地產企業對這些問題予以高度的關注。目前我國的房地產企業面臨著經濟危機和政策調控的雙重壓力，提高風險意識，完善企業的財務風險預防措施是房地產企業在激烈競爭中取得長足發展的關鍵。房地產市場的風險是十分復雜的，應對這些風險需要不斷地進行思考和應對。市場上大多數房地產企業正朝著規模化、集團化方向發展，部分企業設立房地產聯盟也是為了化解區域財務風險，提高資金使用效率，并且有效地規避財務風險。總之，為了促進房地產企業的發展壯大，順應時代潮流，提高抗風險能力，房地產企業必須時刻樹立風險意識，正確的防范財務風險。
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關鍵詞：房地產企業財務風險資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、“四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
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［關鍵詞］ 房地產企業 投資風險 風險防范
一、房地產企業的投資現狀
近幾年來，我國的房地產市場持續升溫，房地產業開發投資規模持續增長，銷售價格不斷攀升。根據國家統計局的房地產業投資統計數據的顯示，2001-2009年9年間，全國房地產業投資額由2001年6344.11億元增長到2009年的19422.92億元，2009年投資規模是2001年的3.06倍。
我國房地產企業平均資產總額過低，而房地產開發項目資金需求動輒上億，因此，房地產開發企業大多依靠銀行貸款和多種集資進行開發。我國目前多角債權人的權益，多角債務盛行，債權人權益往往得不到有效的保護，使得有的房地產企業根本不顧債權人的權益，將借債資金自目投資，造成房地產投資結構極不合理。
二、投資風險的成因分析
1.房地產粗放型開發。城市化規模的自目擴張與房地產粗放型開發，導致了大量土地資源的占用和利用效率的低下。首先是缺乏科學發展觀的指導，在城市的總體規劃和建設過程中，忽視了經濟、生態、社會的可持續性發展，導致重復建設、自目建設、隨意建設的情況比較嚴重。其次，違法違規征地圈地現象較嚴重。為了商業目的，有的地方或開發商使用各種手段，不顧國家法律法規，大量征地、囤積土地，造成了土地資源的極大浪費。
2.房地產投資增長過快。由于房地產投資過快增長導致房地產的結構性失衡和大量的商品房空置。近年來，雖然住宅開發投資穩定增長，經濟適用房的開發投資規模在各類住宅建設中所占的比例也并不是最低的，但是與我國的收入結構相比，這一比例明顯偏低，在房地產和住宅開發投資增長分別高達32%和32.2%的同時，而且濟適用房開發投資的增長只有9.1%。因此造成供給與需求的結構性矛后有加劇之勢。普通商品房和經濟適用房供不應求，高檔商品房卻不同程度地空置積壓。
3.對合作伙伴或項目開發不了解。房地產企業自身所掌握信息不全、不準，使得開發的房地產項目前期調查不周，測算不精，投資決策草率。所依據的信息不夠準確，或前期調研不細，對購買力及項目的銷售前景預期過于樂觀，在運用中出現與當初的估計有較大偏差。如北京等一些大城市，當前人們對住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本價并享受各種優惠折扣出售的公房；其次為經濟適用型住房；最后才是高級公寓及別墅。這與消費者整體收入水平呈現“金字塔”型不無關系。而一些發展商至今仍心存“暴利”思想下的某種“幻覺”。
三、房地產開發企業投資風險防范
房地產開發企業投資需要考慮的風險因素最多，風險因素對項目成敗的影響也最為關鍵。因此，建議企業做好以下幾方面的工作:
1.高度重視可行性研究。可行性研究是對擬建投資項目進行全面的綜合技術經濟分析，這是房地產及其他任何投資建設項目前期不可缺少的一個階段。在房地產開發的整個過程中，可行性研究階段是房地產投資過程中最關鍵的一步，也是擁有最大的不確定性與機動性的階段。因此，可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產投資項目的成功與否。房地產開發企業必須建立一支高水平、多學科的開發隊伍，加強房地產市場調研，充分掌握影響項目投資的政治、經濟、社會、環境資料，并目_對此加以分析和綜合，建立一個龐大的信息系統，對項目進行可行性研究，從而通過科學預測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區位和開發時機，減少房地產投資開發的自目性。
2.靈活應用投資組合理論。在投資領域里，“不要把所有的雞蛋都放在一個籃子里”的做法非常適用。就是說要懂得分散投資以達到分散風險、降低風險的目的。房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的投資的基礎上，搭配投資各種不同類型的房地產，以降低投資風險的房地產投資策略。房地產投資可以選擇不同區域、不同房產類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風險的目的。不同類型房地產的商業風險不一樣，獲利能力不一樣，為了降低投資的商業風險，又要保證獲取預期的投資收益，較理想的對策是進行房地產類型組合投資。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。
3.關注政策變動。我國房地產起步較晚，市場不規范，與發達國家相比，其受政府政策影響則更大。所以時刻關注國家各項方針政策變化，通過對各項政策的研究，既有助于房地產投資確定正確的投資開發方向，較正確預測未來，又利于其根據政策變動及時調整投資策略，有效控制政策風險。
4.必要時采用風險回避的形式來消除風險。在對項目各開發方案進行經濟評價的同時，要注重風險分析，對項目實施各程度階段可能存在的風險進行盡可能詳盡的分析，選擇可靠性好，風險隱患少，風險低的開發方案。
投資是企業活動的關鍵步驟，對于企業來說投資的成功與否關系到企業的生存發展，只有最大限度地利用好企業有限的資金，才能提高企業財務成果。由于企業投資環境很復雜，因此企業投資過程中存在許多危險，只有有效防范才能使投資項目不能達到預期效益。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產；經營管理；新時期背景
一、當前房地產發展現狀
從2014年開始我國社會對于房地產的態度已然已經悄悄的發生了微妙的變化，隨著各大銀行紛紛暫緩部分房地產授信業務，房地產開發貸款一時間成了敏感話題。在過去的幾年里，中國政府政府針對房貸進行了數次政策上的緊縮，這給中國房地產業帶來了不少的壓力。這一壓力除了來自于政府，更是來自于市場。其實從2013年開始，中國房地產泡沫危機就已經開始顯現了，二三線城市的房地產泡沫率先破裂。
2014年下半年，有關于中國樓市樓價將大跌的傳聞不斷傳出。從去年統計局的數據來看，我國大部門城市住宅價格均有所變動，新建商品房價格出現一定幅度的下跌。其中浙江杭州市部分樓盤價格大幅下跌。在這種情況下，眾多房地產商紛紛下調樓盤價格，試圖通過降價達到提量促銷的效果。
當前，中國房地產行業不再像前些年那樣好做，經濟的放緩、融資成本的上升以及流動性偏緊給原本火爆的房地產市場潑了一盆冷水。二三線城市房地產過剩、高空置率無一不顯示著房地產行業經營與管理風險的加大。探索出一套適應于當前新時期背景下房地產經營管理的策略顯得非常的重要。
二、新時期背景下房地產經營管理策略
（一）打造房地產品牌
本人認為品牌永遠不過時，不管是哪一個時期，品牌永遠都會受到大眾的歡迎與認可。新時期背景下房地產的經營管理應當建立在良好的房地產品牌這一基礎上。當前我國房地產企業已經趨于飽和，市場競爭已經達到了白熾化狀態，房地產企業必須打造屬于自己的戰略品牌，同時不斷的優化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識。只有打出了屬于自己的房地產品牌，才能最大程度的獲得消費者的認可與信任，才能吸引消費者，才能擴大市場占有率。
（二）提高物業管理效率
在新時期背景下，房地產經營與管理很大程度上在其軟實力與硬件上體現出來。房地產物業管理是房地產經營管理的重要環節，提高物業管理效率能夠有效提高房地產企業市場競爭力。
本人認為，房地產企業應當依照企業制度以及相關房管部門的要求積極進行物業管理的改革，在最大程度上做好住宅小區的服務與管理工作，滿足住戶對于物業管理的要求。物業管理效率的提高應當從以下幾個方面展開：一是構建一支優秀的物業管理隊伍，提高物業管理與服務的水平；二是加強物業管理內部制度建設，做到對內的嚴格要求，將服務住戶的物業理念時時放在心中；三是開展相關培訓工作，加強物業管理員工服務意識，提高物業管理效率。
（三）強化房地產營銷管理技能
打造房地產品牌以及提高物業管理效率是對房地產軟實力的拔高，而強化房地產營銷技能則是從外部提高房地產經營管理效率。
房地產行業最為重要的目標一個是服務，另一個就是銷售。本人認為房地產經營管理的強化離不開營銷管理技巧的提升。房地產項目的成敗很大程度上取決于房地產銷售工作的成績。情話房地產營銷管理技能可以有效提高房地產銷售業績，是房地產經營管理中不容忽視的重要環節。首先房地產營銷管理人員應當積極進行有關房地產營銷技能的培訓，主動掌握當前當地產行業動態，學習新的營銷技巧；其次，創新房地產營銷管理辦法，根據不同的客戶群體制定針對性的營銷方案，提高營銷成功率。
（四）注重財務風險的控制
財務風險是房地產經營管理面臨的重大挑戰之一。在新時期背景下，房地產企業想要實現企業的可持續發展必須重視財務風險的規避。經融危機以來，我國不少中小型房地產企業因對財務風險不重視、或是財務風險處理不當而倒閉。
新時期背景下，樓市泡沫不斷破裂，國家針對樓市的政策不斷緊縮，市場環境險象環生。在這種情況下，注重財務風險的控制顯得更加重要。
本人認為在房地產企業財務管理中，首先就必須企業加強財務預算管理工作的開展，從傳統的事后控制轉移到事前控制上來，這就需要在財務風險控制過程中樹立強烈的風險意識；其次就是在工程項目加強成本的控制，盡可能地對現有的施工工藝進行不斷的優化和完善，切實加強新工藝技術的應用，并緊密結合項目的可行性研究，對整個工程項目的建設進行可行性論證，才能更好地促進整個工程安全高效的完成；最后就是在整個項目完成之后，切實加強對其的維護管理，切實提高自身抵御財務風險的能力。
三、小結
綜上所述，在新時期背景下強化房地產的經營管理顯得非常重要。打造房地產品牌，不斷的優化自身配置，提高標準化程度，增強品牌意識；提高物業管理效率，在最大程度上做好住宅小區的服務與管理工作，滿足住戶對于物業管理的要求；強化房地產營銷管理技能，提高營銷成功率；注重財務風險的控制，提高房地產企業抵御財務風險的能力對房地產企業的可持續發展有著重要意義。
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【關鍵詞】 房地產企業 財務管理 風險 風險控制
房地產企業財務管理是按照國家法律、法規和政策以及房地產企業經營要求，遵循資本營運規律，對房地產企業財務活動進行組織、預測、決策、計劃、控制、分析和監督等一系列管理工作的總稱。
房地產行業是典型的資金密集型行業，其特點有：資金投入量大、回收期長、變現能力差等，而房地產企業的目標是生存、發展和獲利；財務管理工作以資金的籌集、使用及分配等財務活動為核心，因此，財務管理對房地產企業有著更為特殊的意義，房地產企業對財務管理也有著相應的要求：力求保持以收抵支和償還到期債務的能力，減少破產的風險，使房地產企業能夠長期、穩定地生存下去；籌集房地產企業發展所需的資金；通過合理、有效地使用資金使房地產企業獲利。
房地產行業近年來在我國得到了迅猛發展，這個在我國起步于20世紀80年代中期的新興行業已成為當前投資的重要領域之一，但是各地房地產泡沫高漲，隨著金融危機爆發后實體經濟所受影響漸漸顯現，房地產泡沫受到嚴重的擠壓，房地產企業面臨著巨大的危機，其對財務管理的要求所存在的風險都逐漸暴露，如果這些風險得不到應有的重視和及時的風險控制應對策略，一旦整個市場受到某種刺激或沖擊，某些房地產企業資金周轉不暢造成資金鏈斷裂，承受不住來自資金、工程等方面的壓力破產，或許會在整個行業內引發多米諾骨牌效應，房地產行業面臨重新洗牌。這是房地產企業乃至國家和民眾不想看到的。因此，房地產企業財務管理風險必須得到重視。
一、我國房地產企業財務管理面臨的風險
1、償債風險
房地產業是資金密集型行業，它需要大量的資金參與運作才能支撐企業的運營。因此在項目初期階段，大部分企業自有資本金的比例非常低，開發方式以負債開發為主，大量的開發資金源自外部借貸等融資，而在高投資高回報的內部利益驅動下，企業為追逐高利潤，經常會在財務方面忽略考慮項目的可行性，預算工作流于形式，盲目上項，不合理地、過度地、不合規范地進行各種名目的外部融資借債。所有利用這些負債進行的投資不能按期收回并且得到預期收益，公司大量外債無力償還，面臨嚴重的償債風險。根據全國工商聯經濟部、中華財務咨詢有限公司《中華工商上市公司財務指標指數（2011年度）》財務數據比較全行業上市公司2011年財務數據，房地產行業的資產負債率處于相對較高的水平，僅次于輕資產的金融服務行業。
從2011年的截面數據可以看到房地產行業資產負債率相對其他行業來說已處于高位，假設全行業資產負債率服從正態分布，那么房地產行業已經落在了這個以47.78%為均值的正態分布的98%，即3σ范圍以外，從統計學的概念已經可以認為其達到了極大值。
從1997年至2011年，整個房地產行業資產負債率一直在75%上下波動，遠高于60%的警戒線。房地產企業處于這么高的資產負債率下，因收益降低而喪失償付能力或破產的可能性也增大。
2、籌資風險
從目前看房地產企業資金的籌措渠道單一，雖然自籌資金的比例逐年升高，但外債仍是主要資金來源，還有很多類似民間借貸等不明來源的不合規范的借入資金，使得企業的資本結構不當，而且不夠穩定的資金構成使得房地產企業財務管理面臨著很大的籌資風險。
目前隨著土地、信貸政策的收縮，房地產行業的資金門檻逐步提高，加息直接增加了房地產開發企業的資金成本，使得資金壓力驟然加大。不僅如此，在房地產企業負債經營期間，貸款利率因通貨膨脹等因素發生增長變化，不僅進一步增加了企業的資金成本，而且還抵減了一部分預期收益，這種資本結構使得房地產企業財務狀況對利率變化相當敏感，隨著利率的上下浮動產生較大的財務波動。
3、管理風險
房地產企業的資金鏈相對其他行業來說較長，這也就決定了財務涉及面廣、資金周轉歷程長，使得財務管理難度相對較大。面對如此龐雜的財務關系，在經濟活動中房地產企業就會有大量的、頻繁的資金往來結算活動，相應的風險和責任也就比較大。因為房地產的不可移動性，房地產產品的流動性和變現性差，如果財務管理能力不強，財務監控不力，那么內部控制制度就會缺失，就會造成基礎管理薄弱、成本控制粗劣等。
二、房地產企業財務管理風險的成因
1、預算執行力低
目前大多數房地產企業的預算環節中存在著許多不完善的地方，沒有制定合理合規的預算管理制度；沒有對評估項目進行可行性分析及SWOT分析；沒有從征地成本、資金成本和運作以及資產報酬率等方面進行財務分析；沒有對企業資金出入的必要性以及合理性作出相應的評判。即使最后項目開始運作，整個項目資金使用的全盤計劃沒有制定好預算，大量地吸引資金，盲目使用，不分資金使用的輕重緩急，甚至只考慮個別項目和之前短缺資金項目的用款，拆東墻補西墻，影響了整個項目和所有項目的利益。這就造成了極大的償債風險和籌資風險。
2、資金管理低效和成本控制不力
大多數房地產企業都存在著資金管理低效和成本控制不力的問題。籌集到資金后，在企業層面，財務部門對資金方面的投資、融資、利潤分配和資金回收等方面的管理低效；而在企業基礎層面，財務管理人員普遍缺乏相應的管理知識，不能夠上升到宏觀層面去對整個企業資金運作流轉做管理。由于企業對資金管理的低效，既無法為企業良好的籌集資金和開拓資金渠道，又加大了資金運行的成本，同時成本控制不力使得財務系統處于一個非常脆弱的環境，很容易因外界的沖擊而崩潰，這給企業帶來了極大的管理風險。
三、房地產企業風險控制對策
1、樹立風險意識
上述三點風險是房地產企業特別并值得高度重視的，因此房地產企業必須針對自身情況樹立風險意識，設立風險防范機制等應對方案。沒有樹立風險意識的企業，就算現在做得規模再大、盈利再好，一旦出現小的財務波動，有可能就會成為壓垮駱駝的最后一根稻草。所以整個房地產企業由上至下要樹立風險意識，進而企業全體了解所面臨的風險，做好應對這些風險的措施，學習現代化高速發展的資金管理模式，及時對于管理中的財務風險進行預測和防范。
2、可行性論證和科學決策
因為房地產企業有著獨特的行業特征和特點，在項目開發之初，企業就應從整體效益出發，使用成本性態分析法對開發項目進行可行性研究。與此同時，也要做好對整個企業的SWOT分析，根據企業自身的既定內在條件進行分析，找出企業的優勢、劣勢及核心競爭力之所在，制定企業能夠做的和可能做的戰略組合，從而確定當前項目是否是企業能夠做、必須做的，考慮企業人力、資金、時間、效率等是否能夠承受。在整個決策過程中，財務部門要從籌資成本、資金規模以及預期收益等方面進行整體分析、測算，實行科學的決策而非盲目立項上項。
3、加強預算執行
房地產企業能夠通過財務預算指導具體職能部門進行短期目標和長期計劃的完成，根據企業短期和中長期目標的不同，合理地對資金進行分配。同時，財務預算能夠科學地了解當前項目可能要求的大致財務狀況，進而做出相應的、合理的調整，有效避免和防范房地產企業潛在的財務風險，有理有節地限制企業高投資高收益的內在投資驅動，避免資產負債率的逐年走高，將資產負載率保持在可控范圍內，始終保持企業的償債能力，使企業能夠長期、穩定地生存下去。
房地產企業應將企業的整體收支、資金的投放和實際收益以及經營的統籌分配在管理層面上做出統一的部署，在具體的項目預算方面，先對項目的各環節進行整體的預算。在實施和調節上，需要將月度、季度、年度的預算分析和考核進行協調安排，定期檢查和考核，定量約束資金管理。在預算執行過程中，如果超出預算范圍內的業務，應將其上報至企業最高決策層進行審批，并附加理由說明，在內部控制資金的流轉，確實保證資金的安全。
4、構建企業財務管理風險測評指標體系
我國現有的財務風險分析指標體系主要是短期償債能力、長期償債能力、盈利能力三個方面，這三個方面的體系又由多種基礎指標構成。財務風險評價方法大致分為定性分析和定量分析，分析指標體系雖然重要但仍然需要改進，用更加數量模型的方式去分析，包括單變量（多變量）判別模型、概率模型、神經網絡分析等。
在眾多的風險評價方法中，層次分析法有其定性和定量相結合地處理各種評價因素的優點，房地產企業可以嘗試使用這種方法構建企業財務管理風險測評指標體系。
5、規范財務行為，強化業務素質
房地產企業財務管理水平不高，很重要的一個原因就是內部管理制度不健全，財務管理的隨意性較大。無規矩不成方圓，如果沒有一套行之有效的規章制度，企業的財務管理流程就無章可循，如果不能嚴格按照規章制度來做，企業內部管理的加強便無從談起。
同時，強化企業員工的業務素質和管理知識，加強對財務人員的業務培訓很重要。質量好的財務人員對于新情況的處理能力是相當關鍵的。企業財會人員應該加強自身的財務修養，通過科學的戰略眼光加強對企業資金運作的管理，從而達到降低財務風險的根本目的。
綜上所述，房地產企業的財務管理面臨較大的風險，而其風險的形成原因是多方面的，有各企業內部資金管理結構和成本控制不力的原因，也有外部行業特性造成的資產負債率高的原因，因此，加強房地產企業的應對風險能力，必須要建立健全財務管理機制，以有效預防財務風險。只有有效地降低和規避財務風險，才能切實提高房地產企業的綜合競爭力，使房地產業在市場經濟中健康發展、做大做強，成為一個健康的投資產業。
【參考文獻】
[1] 劉永生：淺析房地產企業財務管理風險與防范措施[J].中國市場，2012（26）.
[2] 常俊華：淺談房地產企業財務管理的風險防范[J].中國集體經濟，2011（36）.
【關鍵詞】房地產企業 財務風險 防范
一、財務風險的定義
狹義的財務風險僅指籌資風險，是指企業因借入資金而引起的用貨幣資金償還到期債務的不確定性，沒有債務就不存在財務風險。而廣義上的財務風險則作為企業經營風險的一種，特指企業在生產經營中的資金運動（包括籌資，融資、投資和資金使用等）中，由于內外部環境及各種難以預計或者無法控制的因素影響，在一定時期內企業的實際財務收益與預期收益發生偏離，從而蒙受損失的各種風險。它是從企業理財活動的全過程和財務的整體觀念透視財務本質來界定財務風險的。在市場經濟條件下，財務風險貫穿于企業所有財務環節，是各種風險因素在企業財務上的集中體現。從財務風險預警的角度看，企業財務風險不僅限于籌資活動產生的風險，不當的投資活動、營運活動、分配活動同樣可能導致企業面臨風險。因此，本文認為，廣義的財務風險體現了財務的本質，能真正反映市場經濟條件下企業財務關系的全貌，這種定義更加科學合理。
二、房地產企業財務風險的劃分
房地產行業屬于資金密集型行業。從資金來源劃分財務風險，主要有籌資風險、投資風險和資金回籠風險。（1）籌資風險。我國房地產開發其主要動因是資金驅動型。在現行模式下，房地產企業的自有資金比例一般較低，主要用于解決土地成本問題，而對于后期開發，則較多的是通過各種融資手段和前期銷售款回收予以解決。因此，銀行資金是地產企業資金鏈重要的組成部分。很多房地產企業不顧高負債水平帶來的高額資金成本以及到期不能償本付息的風險，盲目、大規模地籌集資本帶來了較大的財務風險。主要表現在：債務規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高。債務期限結構不合理，造成債務到期過分集中，或由于自有資金不足或銷售計劃未能按時完成而導致財務危機，在極端情況下，存在著資金鏈斷裂的風險，這樣就產生了籌資風險。（2）投資風險。在房地產較長的開發周期中，存在著很多不確定因素，它們對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。 由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現實情況中，多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大項目、追求高收益，在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及項目等的可行性分析評價，從而表現為：投資項目在技術上不可行或尚不成熟；市場調研有誤，產品上市后滯銷、落后；投資項目規劃過大或過小，行業過度擴張或無力控制管理；負債率過高造成債務負擔沉重；技術、市場等情況發生變化導致企業投資項目的實際收益與預期收益相差過大等，時間上的跨度與空間上的廣度必然給財務活動與未來的發展增加了不確定性。（3）資金回收風險。資金回收風險是房地產企業開發的又一財務風險表現形式。主要表現為在房地產開發產品達到可出售狀態后， 由于政策因素或自身銷售手段的失誤，使得銷售狀況欠佳導致回款緩慢，因企業本身資產負債水平高，若資金回收不能與資金需求同步，就會造成企業的償債能力急劇下降，現金支出壓力陡升，進而陷入財務困境，使企業的形象和聲譽遭到嚴重損害，甚至導致破產。
三、房地產企業財務風險的防范
（1）合理實施財務預算。由于財務預算在實施過程中存在很多的不確定性因素，致使房地產企業在開發經營周期過程中可能會出現很多問題，這直接關系了企業投資項目的成功與否，也給企業的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件，合理具體的安排好企業資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來，充分發揮企業的財務職能。（2）實施資金流動性管理。房地產企業的開發項目通常需要很長一段時間才能結束，由于開發周期長這一特點常常會給企業的資金使用帶來困難，若資金鏈條在某一環節出現異常,就會造成資金鏈的斷裂,甚至導致企業破產。這就需要企業加強對資金流動性的管理，在財務收支中要進行嚴格的估算與審查，對資金調度合理安排，以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉，優化庫存結構，盡可能減少存貨資金的數額，讓企業在經濟方面的支付能力得到加強，促進企業信譽度不斷增加，給下次融資鋪設打下良好的基礎。（3）實現資金結構的優化。房地產企業應該不斷完善自己的資金結構，對于負債經營適當控制，在充分估算企業償債能力的情況下，通過合法途徑籌集到能夠滿足企業發展的資金。 在采用傳統方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則，科學合理地分配外部多的儲備資金，在協調資本權益比率方面要保證比例的有效性，將資產負債率降至最小，這樣能夠避免企業在資金籌備方面面臨較大的壓力，大大降低財務風險。這就要求相關部門對預售房款、銀行回款等傳統的融資渠道加強管理，還要確保資金的回收能按時到位，避免資金的浪費；企業還可以利用股票、債券、合作經營等方式不斷提升自己的資金儲備，讓企業的運營規模得到擴大，使更多投資者與企業實現合作交流，不斷擴展投資者與企業合作的項目。對于降低財務風險的控制能夠發揮良好的效果。（4）提高房地產企業管理人員綜合素質。作為決策者要增強對財務管理工作的責任感和使命感，要不斷提高自身的決策能力；不斷學習和掌握新的管理技術和方法，提高自身的政治素質修養。通過經驗和自身能力進行科學的判斷決策，最大限度地降低財務風險。同時，還要根據現代企業制度對高效率科學管理的客觀要求，改變過去重視樓盤銷售輕視財務管理的陳舊管理方式。增強財會人員的監管意識，督促財會人員依法進行會計核算和會計監督。
四、結語
綜上所述，由于房地產企業自身投資金額大、項目開發周期長、資金回籠較慢的特殊性，其投資收益容易受社會經濟環境以及政府政策的影響，從而使房地產投資成為高風險的經濟活動。而房地產行業同時又是高風險行業，房地產企業進行項目投資必然伴隨著投資風險。房地產企業在進行項目投資前，應當進行嚴密的市場調研，對項目進行謹慎的風險分析，對項目的預期收益進行合理的預測，判斷項目投資方案是否合理可行。總之，在日益激烈的市場競爭中，房地產企業要想獲得持續的競爭力，就必須綜合提高企業財務風險管理水平，盡可能地規避風險，以獲得最大的收益。
參考文獻
[1]任書芳,高樹嶺,張行貴.當前房地產企業財務現狀及管理建議.時代金融,2006,(4).
