時(shí)間：2023-06-06 09:32:50
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；問(wèn)題；策略
一、房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中存在的問(wèn)題
（一）經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)不明確 根據(jù)目前房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)建設(shè)尚未有明確的發(fā)展方向，而這種原因的產(chǎn)生與國(guó)家政府有關(guān)部門(mén)制定的政策有著直接的關(guān)聯(lián)，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展實(shí)施支持工作，只需保證房地產(chǎn)市場(chǎng)用房問(wèn)題保持平衡狀態(tài)即可，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理工作中只關(guān)注于住房?jī)r(jià)格。然而從實(shí)際房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理方面出發(fā)，政府并沒(méi)有制定相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理方案，以及房地產(chǎn)行業(yè)尚未意識(shí)到經(jīng)濟(jì)管理工作中的細(xì)節(jié)，因此，在經(jīng)濟(jì)管理工作方面還不夠長(zhǎng)遠(yuǎn)性、沒(méi)有明確的經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)；從政府有關(guān)部門(mén)實(shí)施政策而言，因政策自身具有時(shí)間上的限制，由于尚不夠完善的政策會(huì)造成房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的影響，甚至導(dǎo)致其走向滅亡。
（二）尚未建立完善的經(jīng)濟(jì)管理制度 從房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展宏觀角度來(lái)看，很多的經(jīng)濟(jì)管理制度只做其表面功夫，無(wú)法正常發(fā)揮自身存在的價(jià)值及優(yōu)勢(shì)，近幾年，我國(guó)政府有關(guān)部門(mén)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理力度，并出臺(tái)了一系列相關(guān)的政策及法律法規(guī)等，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的自身的管理力度不足，導(dǎo)致相關(guān)政策無(wú)法融入到經(jīng)濟(jì)管理工作中，造成經(jīng)濟(jì)管理工作的嚴(yán)重失衡。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)管理工作中還存在很多的漏洞，例如相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理制度不夠完善，由于各種因素的出現(xiàn)，造成經(jīng)濟(jì)管理工作的協(xié)調(diào)與發(fā)展出現(xiàn)嚴(yán)重脫節(jié)的現(xiàn)象。
（三）缺少相關(guān)的經(jīng)濟(jì)管理工作法律法規(guī) 房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與國(guó)家法律、法規(guī)有著直接的作用，這也是房地產(chǎn)行業(yè)能夠快速發(fā)展的前提條件，由于現(xiàn)階段我國(guó)還處于社會(huì)主義可持續(xù)發(fā)展的初級(jí)水平，對(duì)與法律、法規(guī)制定還處于摸索現(xiàn)狀，無(wú)法制定完善的制度規(guī)范，因此導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)依賴(lài)于政府有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督管理工作，因此，我國(guó)應(yīng)加強(qiáng)法律、法規(guī)的制度制定工作。同時(shí)，我國(guó)在房地產(chǎn)行業(yè)建立了相關(guān)的法律規(guī)范，但這些法律制度只適用于某一特定的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作中，由于自身法律制度無(wú)法滿(mǎn)足整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理建設(shè)工作，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)惡性循環(huán)現(xiàn)象的發(fā)生。
二、提高房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作的解決措施
（一）制定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理計(jì)劃實(shí)施目標(biāo) 政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)了解，從而制定房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展目標(biāo)，并在最短的時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益起到最大的作用，這種方法在一方面解決國(guó)民的住房問(wèn)題，另一方面也可促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。因此，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)查力度，并作出詳細(xì)的房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)性發(fā)展計(jì)劃方案，這是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的有利條件。
（二）建立完善的經(jīng)濟(jì)管理制度 目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在進(jìn)行變革工作中，受到眾多因素的影響，如果采用較為簡(jiǎn)單的政府經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，難以解決房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中所遇到的問(wèn)題，從而對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一定的影響。對(duì)于這一問(wèn)題，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)明確經(jīng)濟(jì)管理工作的職能，了解房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，在市場(chǎng)失衡的情況下，可及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施以及正確地看待問(wèn)題，選用合適的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)干預(yù)方法，保障房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理與其它經(jīng)濟(jì)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。
（三）完善相關(guān)經(jīng)濟(jì)管理方面法律法規(guī) 國(guó)家法律、法規(guī)還處在發(fā)展過(guò)程中，屬于一項(xiàng)循序漸進(jìn)的工作，因完善思維法律制度的制定需要相應(yīng)的實(shí)際數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)的檢測(cè)結(jié)果。如今，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作仍然處于發(fā)展階段，針對(duì)我國(guó)國(guó)情的發(fā)展現(xiàn)狀，對(duì)于制定我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)工作勢(shì)在必行，從而使其房地產(chǎn)行業(yè)走向市場(chǎng)化、規(guī)范化、合理化。首先，政府有關(guān)部門(mén)制定政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作進(jìn)行制約，避免政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成不利影響；其次，在保障房地產(chǎn)行業(yè)各方面經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控制度構(gòu)建體系的同時(shí)，不斷地完善《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《土地管理法》等相關(guān)法律制度，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理制度細(xì)則的不斷提出，提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律制度規(guī)范的嚴(yán)謹(jǐn)性、可操作性、層次性以及穩(wěn)定性。
三、提高房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的重要性
（一）提高國(guó)民的收入 因房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值也有所增長(zhǎng)，可見(jiàn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是密不可分的。根據(jù)實(shí)踐結(jié)果的證明，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益占據(jù)所有行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的比例巨大。
（二）提高國(guó)民的生活水平 改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平有了穩(wěn)步上升，促使人們對(duì)生活的質(zhì)量要求較高，而住房又是人們最基本的生活所需，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)改變了原有的國(guó)民生活水平條件，從原有的平層到多層再到高層，從樓梯再到電梯，對(duì)國(guó)民的生活環(huán)境有了巨大的改善，從而提高生活質(zhì)量。
（三）促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展能夠帶動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，其中最為顯著的一點(diǎn)是：隨著房地產(chǎn)行業(yè)大批量的涌現(xiàn)，為國(guó)民提供了眾多的就業(yè)崗位，例如，房地產(chǎn)行業(yè)房屋銷(xiāo)售工作，需要國(guó)民文化素養(yǎng)極高以及對(duì)人才的需求量較大，在一定程度上解決了大學(xué)生畢業(yè)就業(yè)難的問(wèn)題。然而在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中會(huì)存在很多的不足，例如，房屋價(jià)值過(guò)高，導(dǎo)致社會(huì)群眾的嚴(yán)重不滿(mǎn)，不僅加大了社會(huì)各界之間的矛盾，又對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展造成一定的影響。對(duì)此，政府有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)其存在的問(wèn)題，進(jìn)行合理的分析，尋找其發(fā)生問(wèn)題的根本原因，積極的引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)的房地產(chǎn)經(jīng)理管理制度，采取科學(xué)、合理的方式引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)走向市場(chǎng)化、經(jīng)濟(jì)化，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
四、結(jié)束語(yǔ)
由此可見(jiàn)，對(duì)于現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀進(jìn)行觀察，對(duì)于在經(jīng)濟(jì)管理工作中存在的問(wèn)題深入探討，并制定相關(guān)解決措施，大致可從管理人員的意識(shí)、管理制度、法律法規(guī)等方面入手，減少房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中存在的問(wèn)題，使其更好地為國(guó)民居住條件做出貢獻(xiàn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)管理；對(duì)策分析
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）05-0-01
一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清。近幾年，我國(guó)政府一直將管理重點(diǎn)放在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡方面，以此控制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度和供應(yīng)數(shù)量。然而，我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導(dǎo)致管理目標(biāo)模糊不清。首先，我國(guó)政府管理目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。目前，我國(guó)政府不能從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題，不能有針對(duì)性地制定長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)管理政策，不能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管理。同時(shí)，政府的短期政策和長(zhǎng)期政策存在控制目標(biāo)不一致問(wèn)題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟(jì)管理政策會(huì)擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機(jī)者提供可乘之機(jī)，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、國(guó)五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。
（二）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易和后期管理的整個(gè)階段，但我國(guó)目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)管理法。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設(shè)落后于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理文件主要以國(guó)務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國(guó)家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國(guó)11條、新國(guó)4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法，缺乏嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國(guó)政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理?xiàng)l例和實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等現(xiàn)象。
二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議和對(duì)策
在充分了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問(wèn)題，利用歸納、總結(jié)和分類(lèi)的方法，提出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)策。
（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)。目前，我國(guó)正處于體制改革的重要時(shí)期，需要不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”。“我國(guó)政府需要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于改善國(guó)民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特殊地位。”政府需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，以此緩解日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，我國(guó)政府出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長(zhǎng)越調(diào)，越調(diào)越長(zhǎng)”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，我國(guó)一直處于人多地少的情況中，所以政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)進(jìn)行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國(guó)民住房消費(fèi)，切實(shí)承擔(dān)起政府的社會(huì)保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理短期目標(biāo)的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為。
（二）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，各項(xiàng)法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進(jìn)而形成具有中國(guó)特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其一，房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過(guò)程漫長(zhǎng)。完善的法律、法規(guī)體系，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化地運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合法化管理。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。“我國(guó)政府需要建立符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購(gòu)房者可以享受?chē)?guó)家的宏觀調(diào)控政策。”其二，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認(rèn)和保護(hù)，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財(cái)產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國(guó)房地產(chǎn)秩序長(zhǎng)時(shí)間脫離正常經(jīng)濟(jì)軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問(wèn)題，所以我國(guó)需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟(jì)軌道。我國(guó)政府對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)體系進(jìn)行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，又避免出現(xiàn)政府過(guò)度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時(shí)，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國(guó)政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟(jì)管理中，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性。
（三）完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理途徑。我國(guó)政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟(jì)管理的效率。首先，認(rèn)真核算投資總額。開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目可行性報(bào)告通過(guò)審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，嚴(yán)格按照可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資總額進(jìn)行施工。因?yàn)轫?xiàng)目投資總額的確定直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，所以政府要嚴(yán)格審核開(kāi)發(fā)商的資金情況。工程人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門(mén)進(jìn)行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟(jì)管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會(huì)的實(shí)際發(fā)展需要和開(kāi)發(fā)商的自身運(yùn)轉(zhuǎn)情況，來(lái)確定開(kāi)發(fā)商的投資總額。政府在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前對(duì)開(kāi)發(fā)商的投資總額進(jìn)行核算，既可以有效地降低開(kāi)發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟(jì)造成的損失。其次，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開(kāi)發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，又關(guān)系到住房的未來(lái)使用價(jià)值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問(wèn)題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項(xiàng)，但日常支出中的業(yè)務(wù)費(fèi)用控制卻很難有效進(jìn)行，這主要?dú)w咎于業(yè)務(wù)費(fèi)用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，保證成本控制的有效進(jìn)行。同時(shí)，我國(guó)政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開(kāi)發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算。我國(guó)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門(mén)之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤(rùn)的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過(guò)程中，地方政府應(yīng)該將利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)作為自己的目標(biāo)。在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算，既從根本上保障開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，又帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
三、結(jié)束語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)發(fā)展階段，相關(guān)法律、法規(guī)還不完善，大大影響了我國(guó)政府經(jīng)濟(jì)管理的執(zhí)行效果。我國(guó)政府需要客觀、準(zhǔn)確地了解房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的力度，制定切實(shí)可行的宏觀政策，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，我國(guó)政府應(yīng)該借鑒國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提高我房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè) 稅收籌劃 風(fēng)險(xiǎn) 控制
一、前言
稅收籌劃在目前政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)格調(diào)控、不斷加強(qiáng)樓市管控措施、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)密監(jiān)管的大環(huán)境下，已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化和合法化的不可或缺的手段。也逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)核心環(huán)節(jié)。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的稅收籌劃也要在與國(guó)家稅法和政策不相沖突的前提下，達(dá)到合理合法的避稅目的。在房地產(chǎn)行業(yè)通過(guò)稅收籌劃獲取巨大收益的同時(shí)，企業(yè)要面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)和壓力也隨之大大地增加。所以，房地產(chǎn)行業(yè)必須認(rèn)真細(xì)致做好以下工作：對(duì)稅收籌劃可能發(fā)生的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入和專(zhuān)業(yè)的分析，全面理解相關(guān)法律和政策要義，制定出有效防范風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的應(yīng)對(duì)措施，切實(shí)地執(zhí)行稅收籌劃方案并進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督，最大限度防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
二、稅收籌劃的概念
“稅收籌劃”又稱(chēng)“合理避稅”。稅收籌劃的概念最初由1935年英國(guó)的“稅務(wù)局長(zhǎng)訴溫斯特大公”案產(chǎn)生，經(jīng)過(guò)半個(gè)多世紀(jì)的發(fā)展，稅收籌劃的規(guī)范化定義得以逐步形成，即“在法律規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過(guò)對(duì)經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)活動(dòng)的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅（TaxSavings）的經(jīng)濟(jì)利益”。稅收籌劃作為一門(mén)學(xué)科，主要由稅務(wù)管理學(xué)、財(cái)務(wù)管理學(xué)、會(huì)計(jì)學(xué)等多門(mén)學(xué)科組成。由于目前世界各國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展程度不同，稅收籌劃這門(mén)學(xué)科在資本主義發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)發(fā)展成熟，而我國(guó)還處在稅收籌劃學(xué)習(xí)和運(yùn)用的初級(jí)階段。
三、房地產(chǎn)行業(yè)存在的稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)
企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃的時(shí)候，由于可能觸犯國(guó)家相關(guān)法律和政策，也可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)陷入各種困境而存在風(fēng)險(xiǎn)。
（一）稅收政策風(fēng)險(xiǎn)
稅收政策風(fēng)險(xiǎn)主要是稅收籌劃方案與國(guó)家稅收政策之間的沖突，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)難以完成稅收籌劃。房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，但是由于近幾年房?jī)r(jià)的迅速飆升，中央和地方各級(jí)政府開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控，稅收政策將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生巨大影響。由于我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚不成熟，出現(xiàn)了規(guī)章和稅收規(guī)范數(shù)量要多于法律法規(guī)的現(xiàn)象，稅收法令和政策不夠透明。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，稅收制度的不斷完善，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的快速變化，政策也會(huì)發(fā)生改變，這就導(dǎo)致先前制定的稅收籌劃方案與稅收政策不同步，致使稅收籌劃方案難以或者無(wú)法執(zhí)行。這是房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)常會(huì)遇到的問(wèn)題，稅收籌劃與稅收政策就存在時(shí)間上的矛盾，即矛盾具有時(shí)間性。
（二）法律風(fēng)險(xiǎn)
在國(guó)內(nèi)，稅收籌劃業(yè)務(wù)尚未成熟，它不具有持久的合法性，會(huì)隨著國(guó)家的房地產(chǎn)政策產(chǎn)生變化；并且房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行的稅收籌劃究竟有沒(méi)有違法，取決于國(guó)家的具體法律和規(guī)定。一旦企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時(shí)候，相關(guān)人員對(duì)現(xiàn)行法律和政策的理解與其真實(shí)要義之間存在誤差，那么這種誤差就會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的法律風(fēng)險(xiǎn)。然而，稅收籌劃的目的就是要合理合法地避稅，如果房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)稅收法令理解存在偏差，那么就可能導(dǎo)致稅收籌劃變成違法的逃稅行為或者稅收籌劃方案無(wú)法執(zhí)行，由此會(huì)給企業(yè)的正常發(fā)展造成嚴(yán)重影響。
（三）行業(yè)之間的風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)
國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，因此會(huì)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)多方面的影響。影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有諸多方面的因素，具有相當(dāng)?shù)膹?fù)雜性，從而房地產(chǎn)行業(yè)之間就存在許多復(fù)雜和相互的影響。那么房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃時(shí)候?qū)π袠I(yè)也產(chǎn)生潛在的影響。
房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)通常需要非常龐大的資金支持，這就容易受到資金短缺的威脅。然而通常房地產(chǎn)企業(yè)大部分資金是通過(guò)融資或者貸款籌到的。因此房地產(chǎn)企業(yè)投入的資金越多，其稅收籌劃所獲得的效益就可能越大，但是房地產(chǎn)企業(yè)要面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)大大增加。
（四）企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)的不是單一的項(xiàng)目，行業(yè)內(nèi)各個(gè)企業(yè)之間的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目也不會(huì)完全相同，因此，企業(yè)稅收籌劃方案詳細(xì)規(guī)劃的項(xiàng)目也是多種多樣的。在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)多樣化的行業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)必定需要面對(duì)各種各樣的不確定因素，這樣就必然存在著多種經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如果不對(duì)操作作出合理的規(guī)范，那么定制的稅收籌劃方案可能就不合理，那么也就不能實(shí)現(xiàn)真正的合理避稅，反而還會(huì)增加籌劃風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，如果沒(méi)有合理控制實(shí)施稅收籌劃投入的成本，盲目進(jìn)行稅收籌劃，勢(shì)必會(huì)造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本的增加，從而可能導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的失敗。
四、房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的控制措施
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，就要在制定稅收籌劃方案之前，首先要充分考慮到可能會(huì)出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，并且要制定合理有效的防范措施，盡可能減小風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)針對(duì)可能發(fā)生的不同風(fēng)險(xiǎn)，制定不同的控制措施，主要可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)：
（一）深入了解稅籌劃的風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案之前，不僅要熟悉企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)管理的操作流程。還要對(duì)現(xiàn)行相關(guān)法律和政策進(jìn)行深入了解，并且要及時(shí)掌握市場(chǎng)變化和各級(jí)政府對(duì)該房地產(chǎn)行業(yè)的政策趨勢(shì)。要全面地了解稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)，以及風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的后果，而且要樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，這樣才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)收益最大化及風(fēng)險(xiǎn)最小化。
（二）稅收籌劃要與稅法和政策同步
稅法與房地產(chǎn)相關(guān)政策起著調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的作用，它實(shí)現(xiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和調(diào)控，保證行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在制定稅收籌劃方案的時(shí)候要全面深入理解稅法和相關(guān)政策的相關(guān)規(guī)定，做出不同的繳稅方案，并根據(jù)具體情況進(jìn)行優(yōu)化選擇，最終作出最全面最合理合法的的稅收籌劃決策。然而，稅法和相關(guān)政策會(huì)隨著市場(chǎng)環(huán)境的改變而變化，所以房地產(chǎn)企業(yè)在制定和執(zhí)行稅收籌劃方案的時(shí)候，要密切留意稅法和相關(guān)政策的變化，及時(shí)修改完善方案，及時(shí)調(diào)整方案的實(shí)施，使稅收籌劃與稅法和政策同步。
（三）建立健全會(huì)計(jì)核算制度
健全的會(huì)計(jì)核算制度是企業(yè)實(shí)施稅收籌劃的基礎(chǔ)，而且它自身的真實(shí)性，完整性和合法性將會(huì)直接影響企業(yè)稅收籌劃能否有效實(shí)現(xiàn)合理合法的避稅。對(duì)于整個(gè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，財(cái)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)核算工作始終貫穿其中，這些會(huì)計(jì)核算記錄為納稅提供依據(jù)，也同樣為稅收籌劃的實(shí)施提供前提和基礎(chǔ)，財(cái)務(wù)部門(mén)的會(huì)計(jì)核算工作是否能提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)關(guān)系到誰(shuí)稅收籌劃能否實(shí)現(xiàn)，以及能否規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)格對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，制定會(huì)計(jì)核算工作的細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)和復(fù)核制度，制定相關(guān)工作的獎(jiǎng)懲標(biāo)準(zhǔn)。
（四）確保稅收籌劃方案具有兼顧全局的綜合性
稅收籌劃決策關(guān)系到企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、投資、理財(cái)、營(yíng)銷(xiāo)、管理等所有活動(dòng)，具有整體影響作用。只有滿(mǎn)足特定的條件，稅收籌劃才能成功。因?yàn)槎愂栈I劃不是某種單獨(dú)的個(gè)稅籌劃，而是企業(yè)一項(xiàng)整體的系統(tǒng)工程，它涉及各種項(xiàng)目和多種稅種，如：基建，采購(gòu)，銷(xiāo)售和營(yíng)業(yè)稅，城建稅，土地增值稅，所得稅等等；因此稅收籌劃不能單單看某一方面稅收的減少，更應(yīng)該看到整體稅費(fèi)的降低，和企業(yè)整體效益。如果專(zhuān)注于某一個(gè)方面的稅費(fèi)減免，而忽略企業(yè)整體稅務(wù)成本的變化，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的持久發(fā)展受到影響。因此，房地產(chǎn)行業(yè)稅收籌劃必須具有綜合性才能確保企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
五、結(jié)束語(yǔ)
稅收籌劃能給企業(yè)帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)利益，但是其背后潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不能忽視。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)深刻理解相關(guān)法律和政策，充分掌握稅收籌劃存在的風(fēng)險(xiǎn)，合理制定籌劃方案，嚴(yán)格落實(shí)嚴(yán)格監(jiān)督，不斷完善，才能真正控制稅收籌劃給企業(yè)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 經(jīng)濟(jì)管理 調(diào)控政策
一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀
從表面上來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是探究到行業(yè)內(nèi)部，其實(shí)還是存在較多問(wèn)題，而且這些問(wèn)題嚴(yán)重威脅到我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，不能忽視。
為了加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的管控，國(guó)家先后出臺(tái)了諸多管理政策以遏制房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，但是從實(shí)際效果來(lái)看，成效不大，無(wú)法從根本上解決問(wèn)題，反而加大了租房者的負(fù)擔(dān)。土地、原材料、人工、機(jī)械等房地產(chǎn)行業(yè)所需要的物質(zhì)成本不斷上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的成本上升，間接推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。另一方面，一是消費(fèi)需求還在增加，使得房地產(chǎn)的交易量也不斷增加，二是我國(guó)實(shí)施城鎮(zhèn)化的發(fā)展戰(zhàn)略，也將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的原則是實(shí)行土地國(guó)有化，將土地所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)相互分離，這樣有助于國(guó)家對(duì)土地進(jìn)行整體規(guī)劃，也有助于相關(guān)政策的順利執(zhí)行。
二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
（一）政策大多為短期政策，缺乏連續(xù)性
最近幾年，我國(guó)將房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控重點(diǎn)放在供需平衡上，但是大多數(shù)政策都是短時(shí)間內(nèi)的，缺乏連續(xù)性的政策，沒(méi)有從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理方面的問(wèn)題，無(wú)法進(jìn)行長(zhǎng)期有效的管理。同時(shí)，政府在制定短期政策和長(zhǎng)期政策時(shí)，所控制的目標(biāo)會(huì)有差異，使得管理效果不好，這給部分投機(jī)者提供了擾亂市場(chǎng)獲利的機(jī)會(huì)，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。國(guó)家相繼經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、國(guó)五條政策都暴露出我國(guó)對(duì)管理目標(biāo)模糊的事實(shí)。
（二）經(jīng)濟(jì)管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度
政策出臺(tái)的目的在于加強(qiáng)市場(chǎng)管理，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，但是當(dāng)前諸多政策流于形式，政策的執(zhí)行缺乏相應(yīng)的監(jiān)督體系。一方面房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，使得購(gòu)房者的壓力進(jìn)一步增大；另一方面民間出現(xiàn)了大批的炒房者，進(jìn)一步抬高了房屋價(jià)格，導(dǎo)致我國(guó)出臺(tái)的諸多房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策都無(wú)法有效地發(fā)揮其效果。另外，中央政府和地方政府實(shí)行兩級(jí)監(jiān)管，導(dǎo)致中央出臺(tái)的政策和地方出臺(tái)的政策會(huì)有一定的沖突之處，同時(shí)對(duì)于管理的職責(zé)和管理的范圍等確定迷糊不清，使得我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“上有政策，下有對(duì)策”的惡性循環(huán)體系。房地產(chǎn)屬于高回報(bào)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是不少地方政府的主要財(cái)政來(lái)源，很容易出現(xiàn)權(quán)錢(qián)交易等腐敗情況，影響中央政府的經(jīng)濟(jì)管理效果。
（三）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全
法律、法規(guī)體系的健全是進(jìn)行有效房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的前提，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較為繁榮，但是法律體系的建設(shè)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)有不少漏洞并誕生不少投機(jī)者擾亂市場(chǎng)。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的文件或政策大多由國(guó)務(wù)院，但是這些文件和政策缺乏法律性、嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和長(zhǎng)期性，使得房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)無(wú)法可依、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)的局面。
三、解決我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過(guò)程中問(wèn)題的建議和對(duì)策
（一）制定連續(xù)性政策，做到長(zhǎng)期管理
首先，我們對(duì)城市要進(jìn)行合理定位，從區(qū)域位置、實(shí)地觀摩、資料調(diào)查和歷史情況這四方面來(lái)對(duì)城市進(jìn)行定位，根據(jù)城市的定位確定相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略，然后政府制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)，緩解需求與建設(shè)之間存在的差距和矛盾，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展。最后，我國(guó)長(zhǎng)期存在人多地少、人多房少的局面，政府要明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的目標(biāo)和自己的角色，發(fā)揮自身的作用，引導(dǎo)國(guó)民進(jìn)行健康的住房消費(fèi)。
（二）建立健全管理機(jī)制
健全的管理機(jī)制可以使房地產(chǎn)良性發(fā)展，政府要發(fā)揮經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)行業(yè)的作用，使房地產(chǎn)行業(yè)本身和國(guó)家調(diào)控都能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。另外，中央政府需要調(diào)整財(cái)稅制度，降低地方政府財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴(lài)性，并對(duì)的情況嚴(yán)厲打擊，并挑選典型案例對(duì)地方政府進(jìn)行教育，維護(hù)市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
（三）完善法律、法規(guī)體系
目前，我國(guó)出臺(tái)與房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)只有《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》和《建筑法》幾部，數(shù)量比較少，而且缺乏具有行業(yè)針對(duì)性的《房地產(chǎn)法》，相關(guān)部門(mén)應(yīng)快速推動(dòng)《房地產(chǎn)法》的出臺(tái)，使我國(guó)在進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理和出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)糾紛時(shí)做到有法可依。從過(guò)去幾次國(guó)家的調(diào)控政策來(lái)看，效果不是很理想。
（四）開(kāi)展實(shí)際勘察，了解土地住房居住情況
地方政府為了提高財(cái)政收入，對(duì)土地審批程序管控不嚴(yán)，導(dǎo)致不少違建工程，另外有些開(kāi)發(fā)商在取得土地審批之后，由于種種原因?qū)е鹿こ探ㄔO(shè)無(wú)法正常進(jìn)行，造成土地資源的閑置浪費(fèi)。對(duì)于這種情況，各級(jí)政府應(yīng)定期對(duì)轄區(qū)的土地使用情況進(jìn)行調(diào)查，對(duì)閑置土地要回收或重新規(guī)劃，嚴(yán)厲打擊土地囤積等行為。對(duì)于住房，應(yīng)定期統(tǒng)計(jì)閑置房屋數(shù)量，結(jié)合實(shí)際購(gòu)房需求，從而判斷房地產(chǎn)行業(yè)是否處在健康狀態(tài)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，幫助政府制定長(zhǎng)期的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃。
（五）轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，滿(mǎn)足房地產(chǎn)的實(shí)際需求
雖然我國(guó)總GDP較高，但是人均GDP還是較低，而且貧富差距較大，不少居民對(duì)于房?jī)r(jià)還是望而卻步。就如何解決房?jī)r(jià)高這一民生問(wèn)題，可以采取經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)男问剑瑢?duì)于購(gòu)房者，可以對(duì)其經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行調(diào)查和評(píng)估，根據(jù)地區(qū)的不同和購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況不同制定相應(yīng)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，縮小低收入人群與高房?jī)r(jià)之間的差距。當(dāng)前我國(guó)采取的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，執(zhí)行的效果不是很理想，而且存在大量的行為，真正享受這一福利的低收入人群很少。
（六）提高環(huán)保意識(shí)，增強(qiáng)生態(tài)觀念
房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的開(kāi)發(fā)理應(yīng)與環(huán)境的發(fā)展相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須不斷增強(qiáng)環(huán)境保護(hù)意識(shí)，只有這樣，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。在開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目時(shí)要對(duì)當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境進(jìn)行調(diào)查，認(rèn)真聽(tīng)取專(zhuān)家意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中更要科學(xué)規(guī)劃，合理利用土地，提高開(kāi)發(fā)土地的生態(tài)經(jīng)濟(jì)效益，積極發(fā)展園林綠化，建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合決策機(jī)制和協(xié)調(diào)機(jī)制，將“綠色空間、綠色家園”的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)理念貫穿于開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程始終，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)成為生態(tài)環(huán)境的有機(jī)組成部分。
四、結(jié)束語(yǔ)
由于社會(huì)的日益發(fā)展，居民對(duì)于居住條件的要求越來(lái)越高，過(guò)去的老房子無(wú)法滿(mǎn)足使用需求，從而給房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展提供了先決條件。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得過(guò)快過(guò)熱，在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，雖然國(guó)家緊急出臺(tái)了一系列的政策進(jìn)行調(diào)控，但是成效有限。我國(guó)需要準(zhǔn)確、客觀地了解房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，借鑒國(guó)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，在提高我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理水平的前提下，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定的發(fā)展。
（作者單位為巢湖市白蟻防治研究所）
參考文獻(xiàn)
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Abstract： China's real estate industry accounts for more than the half of China's crude steel consumption， so the trend of China's real estate industry directly determines the development of China's iron and steel industry， this article through the comparison of the real estate industry， the impact of real estate investment in real estate investment as a measure of real estate industry is more appropriate， and then predict the future of China's real estate industry.
關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)；鋼鐵消費(fèi)量；影響因素；預(yù)測(cè)
Key words： real estate；steel consumption；influence factors；forecast
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）07-0018-04
0 引言
2011年中國(guó)粗鋼的表觀消費(fèi)量已經(jīng)超過(guò)了6.6億噸，其中房地產(chǎn)行業(yè)直接消耗的粗鋼占比41%，另外基礎(chǔ)設(shè)施用鋼中有相當(dāng)一部分是用來(lái)給房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)相關(guān)的配套的設(shè)施，綜合起來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)直接和間接消耗的鋼材占到了全年粗鋼表觀消費(fèi)量的半壁江山。因此，房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)的發(fā)展在很大程度上決定了中國(guó)鋼鐵行業(yè)的發(fā)展。對(duì)于中國(guó)鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈，從上游鐵礦石、到中游的冶煉壓延，下游鋼鐵制品業(yè)等企業(yè)對(duì)于未來(lái)的發(fā)展更加關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的走勢(shì)。本文以人口增長(zhǎng)和人均住房面積增長(zhǎng)作為預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)鋼材消費(fèi)的自變量，結(jié)合中國(guó)房地產(chǎn)面積用鋼單耗的變化，以經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展為前提進(jìn)行預(yù)測(cè)。
1 2005～2011房地產(chǎn)用鋼分析
1.1 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼規(guī)律分析
房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量從2005年近1.1億噸增長(zhǎng)到2011年的2.71億噸，6年間增長(zhǎng)了2.45倍，年復(fù)合增長(zhǎng)16.32%；同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量占總的鋼材消費(fèi)量比重從42.46%下降到37.43%，從歷史運(yùn)行軌跡上看，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量占鋼材總消費(fèi)量比重雖有反復(fù)（2004年到2011年這八年間基本圍繞著40%的水平小幅波動(dòng)）但占比逐漸降低的趨勢(shì)是確定（圖1，圖2）。
增速情況，房地產(chǎn)用鋼的增速波動(dòng)明顯，主要還是受宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策的影響，2008年受“次貸危機(jī)”導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)衰退的影響，房地產(chǎn)用鋼量增速跌至歷史最低的7%，之后我國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃出臺(tái)，需求急劇釋放，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量增速大幅回升，至2010年房地產(chǎn)用鋼增速達(dá)25%（圖1）。2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)空前繁榮，尤其是住房的投資需求快速放大，而住房供給無(wú)法快速釋放，致使住房?jī)r(jià)格不斷攀高，積累的泡沫也越來(lái)越大。2010年中央政府實(shí)施史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，限售、限購(gòu)、限貸政策陸續(xù)出臺(tái)，2011年底，樓價(jià)上漲勢(shì)頭得到遏制，隨后受樓市調(diào)控影響，房地產(chǎn)用鋼增速大幅回落。
1.2 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼影響因素分析
微觀上，決定現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)用鋼的是房地產(chǎn)行業(yè)供求關(guān)系。隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)程和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，自住和投資性需求的釋放，供求格局表現(xiàn)為供給側(cè)的變化決定著市場(chǎng)的規(guī)模和行業(yè)的發(fā)展。
以竣工面積和銷(xiāo)售面積來(lái)反映房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)時(shí)的供需格局可以很明顯看出，2005年以后，無(wú)論是年竣工面積總量還是竣工面積增速均低于銷(xiāo)售面積，這表示房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模是由供給側(cè)決定的（圖3）。
從房地產(chǎn)行業(yè)的需求因素分析，大致可以分為：收入，人口結(jié)構(gòu)以及對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期等因素。首先，經(jīng)濟(jì)學(xué)上，收入尤其是居民收入決定一切消費(fèi)和購(gòu)買(mǎi)力。一般來(lái)說(shuō)，居民收入與房地產(chǎn)需求存在正相關(guān)關(guān)系，即居民收入水平與房地產(chǎn)消費(fèi)需求呈同方向變動(dòng)。根據(jù)2000年到2010年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的城鄉(xiāng)人均收入為自變量、人均住房面積保有量為因變量進(jìn)行擬合，可以看出二者之間的線(xiàn)性關(guān)系良好（圖4）。
其次，人口結(jié)構(gòu)對(duì)于住房的需求也有較大的影響。其中，城鄉(xiāng)居民家庭戶(hù)數(shù)、平均每戶(hù)家庭人口、人口的自然增長(zhǎng)率等指標(biāo)與住房需求的變化關(guān)系密切。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程，城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著的變化，農(nóng)村人口及占總?cè)丝诒戎夭粩嘟档停c之相對(duì)的是城鎮(zhèn)人口的上升及占總?cè)丝诒戎氐奶岣摺Ｅc此同時(shí)，無(wú)論是農(nóng)村家庭還是城鎮(zhèn)家庭，平均每戶(hù)家庭人口都在下降（圖5）。再加上，人口的自然增長(zhǎng)率已經(jīng)由1990年14.39%，下降到2000年的7.58%，到2010年下降到僅為4.79%，人口增長(zhǎng)率已經(jīng)下降到較低水平（圖6）。其中城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)的增加、人口自然增長(zhǎng)率即總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)、以及人均住房保有量的提高均能刺激房地產(chǎn)消費(fèi)、而農(nóng)村家庭戶(hù)數(shù)的減少、城鄉(xiāng)居民平均每戶(hù)人口的下降等對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)有抑制作用。因?yàn)楦黜?xiàng)指標(biāo)之間的相互影響，故考察城鄉(xiāng)家庭擁有的住房面積保有總量作為人口結(jié)構(gòu)對(duì)住房需求的影響的主要指標(biāo)，公式為：人均住宅面積×平均每戶(hù)家庭人口×家庭戶(hù)數(shù)。
結(jié)合目前我國(guó)人口分布和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，我們認(rèn)為城鄉(xiāng)二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的存在依然是未來(lái)十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)，推衍到房地產(chǎn)行業(yè)，則需要考慮城鎮(zhèn)化率、城市的擴(kuò)展，人口的流動(dòng)以及商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)遷移分布等。
從經(jīng)濟(jì)的區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r來(lái)說(shuō)，東部沿海以及城鎮(zhèn)依然會(huì)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)和熱點(diǎn)地區(qū)，雖然中部和西部的經(jīng)濟(jì)崛起會(huì)縮小區(qū)域間的差距，但是人口的主要流動(dòng)方向依然是向城市和東部轉(zhuǎn)移，按照國(guó)家發(fā)改委公布的2010年和2011年全國(guó)城鎮(zhèn)化率47%和48.3%推算，以現(xiàn)有的城鎮(zhèn)化速率，預(yù)計(jì)到2020年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率約為60%，那么屆時(shí)，即使僅按一戶(hù)一套住房計(jì)算，城鎮(zhèn)居民住宅的保有量也將大幅超越農(nóng)村居民住宅保有量。我國(guó)龐大的流動(dòng)人口數(shù)量也應(yīng)當(dāng)成為考慮房地產(chǎn)需求的重要因素，依照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，近兩年來(lái)，我國(guó)人戶(hù)分離人口、流動(dòng)人口的比重呈小幅上升的趨勢(shì)，正常情況下，人口分離人口或者流動(dòng)人口所帶來(lái)的需求至少是每戶(hù)兩套住房（表1）。同樣，人口的流動(dòng)、城鎮(zhèn)化率的提高將導(dǎo)致城市規(guī)模的擴(kuò)張，反映在行政區(qū)劃上就是縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)區(qū)劃減少，市及市轄區(qū)的增長(zhǎng)。伴隨著行政區(qū)劃的變化、市區(qū)面積的擴(kuò)張，人口密度的提高，市轄區(qū)至少需要配套一到兩個(gè)成規(guī)模的商業(yè)中心，此時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的開(kāi)發(fā)數(shù)量將增長(zhǎng)（表2）。同時(shí)，地級(jí)市原有的工業(yè)中心將會(huì)外移且按照產(chǎn)業(yè)布局重新進(jìn)行規(guī)劃，那么因?yàn)榕f有的工業(yè)用房的拆除以及新的工業(yè)用房的建設(shè)帶來(lái)的新增房地產(chǎn)需求將帶動(dòng)鋼材消費(fèi)。
最后，隨著近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系的確立以及金融市場(chǎng)的改革完善，房地產(chǎn)作為家庭資產(chǎn)配置的一種途徑，其投資品屬性表現(xiàn)的越來(lái)越明顯，房地產(chǎn)的投資功能也越來(lái)越為人們所關(guān)注，其價(jià)格也水漲船高。對(duì)于一般消費(fèi)品來(lái)說(shuō)，該商品的自身價(jià)格與消費(fèi)需求是呈反向變動(dòng)關(guān)系，即該商品的價(jià)格上漲時(shí)會(huì)抑制消費(fèi)需求，反之亦然。但是投資品的價(jià)格上漲或者潛在購(gòu)買(mǎi)者預(yù)期該商品的價(jià)格未來(lái)會(huì)上漲時(shí)，反而會(huì)促進(jìn)對(duì)投資品的消費(fèi)需求。房地產(chǎn)作為居民重要的資產(chǎn)配置形式，其資產(chǎn)溢價(jià)成為居民勞動(dòng)收入外的重要財(cái)產(chǎn)收入來(lái)源之一。2009年以來(lái)的房?jī)r(jià)上漲，房地產(chǎn)的投資品屬性就表現(xiàn)的比較強(qiáng)烈（圖7）。并且，當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)處于擴(kuò)張期時(shí)，再輔以相對(duì)寬松的貨幣政策，例如針對(duì)個(gè)人住房貸款及監(jiān)管寬松時(shí)，利用金融桿杠進(jìn)行房地產(chǎn)投資也會(huì)大幅促進(jìn)房地產(chǎn)的消費(fèi)。
從房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)運(yùn)行指標(biāo)來(lái)分析，與房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量增速同步性最好的是新開(kāi)工面積增速這項(xiàng)指標(biāo)，這與房地產(chǎn)行業(yè)自身運(yùn)行特點(diǎn)有著密切的聯(lián)系。一般來(lái)說(shuō)，一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)工前進(jìn)行一定的物資儲(chǔ)備，但由于新項(xiàng)目開(kāi)工之初以土石方施工為主，鋼材用量低，因此新項(xiàng)目開(kāi)工前的鋼材采購(gòu)量少。隨著前期土石方工程的完成（土石方施工時(shí)間占整個(gè)項(xiàng)目施工時(shí)間相對(duì)較短），項(xiàng)目開(kāi)工之后為后續(xù)工程的順利進(jìn)度提供充足的物資保障，這時(shí)鋼材的采購(gòu)量和儲(chǔ)備量逐漸增加。因此，新開(kāi)工面積的增速與房地產(chǎn)用鋼增速有最好的契合度（圖8）。
宏觀上，房地產(chǎn)行業(yè)受?chē)?guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和國(guó)民經(jīng)濟(jì)影響較大。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的固定資產(chǎn)投資完成額占到全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成額的兩成，占第二產(chǎn)業(yè)的固定資產(chǎn)投資完成額的一半左右，如果再考慮到房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)，房地產(chǎn)行業(yè)成為名副其實(shí)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)（圖9）。
將國(guó)房景氣指數(shù)、宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、宏觀經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合可以看出，在現(xiàn)今，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)力量依然是投資的情況下，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行有著深遠(yuǎn)的影響。就最近幾年來(lái)看，2005年的宏觀調(diào)控以及后續(xù)的國(guó)八條、新國(guó)八條拉開(kāi)了樓市調(diào)控的序幕，樓市陷入低迷。2007年“次貸危機(jī)”的爆發(fā)又使得樓市陷入蕭條；隨后的4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃助推樓市；2009年下半年房?jī)r(jià)的快速上漲招致了新一輪的調(diào)控，樓市再次跌入谷底（圖10）。
2 預(yù)測(cè)方法
2.1 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼測(cè)算思路
房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量計(jì)算相較于其他行業(yè)復(fù)雜，利用了房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額、PPI以及單耗之間相互關(guān)系來(lái)進(jìn)行推測(cè)，公式為：用鋼量=單耗*城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額。其中，房地產(chǎn)行業(yè)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額為剔除了價(jià)格因素后，實(shí)際發(fā)生的固定資產(chǎn)投資完成額，調(diào)整的方式是：當(dāng)年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資完成額/當(dāng)年P(guān)PI。用鋼單耗表示為，每單位實(shí)際發(fā)生的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成額所需的用鋼量，利用1998年至2010年用鋼單耗數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸分析，得出2011年至2020年的單耗數(shù)據(jù)。然后根據(jù)宏觀模型推測(cè)出的2012至2020年房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資完成額與用鋼單耗相乘得出2012年至2020年房地產(chǎn)行業(yè)用鋼總量。
2.2 房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量預(yù)測(cè)及結(jié)論
首先，在未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的假定下，并且在未來(lái)的這段時(shí)間內(nèi)，投資仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要拉動(dòng)因素，城鎮(zhèn)化和收入增長(zhǎng)是房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)的主要誘因。城鎮(zhèn)化水平的提升，導(dǎo)致城區(qū)面積的大幅擴(kuò)展、人口密度的提升，將在城市規(guī)劃和建設(shè)中注重商業(yè)中心的配套建設(shè)，而且由于城區(qū)面積的逐步擴(kuò)大，商業(yè)中心的配置數(shù)量將明顯增多，即人口密度的提高表現(xiàn)為對(duì)于商業(yè)中心需求的緊迫性，城區(qū)面積的擴(kuò)展意味著為商業(yè)中心配置的地理分布多元化，因此考慮到這兩點(diǎn)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的快速增長(zhǎng)將成為帶動(dòng)房地產(chǎn)用鋼增長(zhǎng)的重要方面（圖11，圖12）。
對(duì)于政策上，假設(shè)未來(lái)五到十年，房地產(chǎn)調(diào)控政策依舊從緊，同時(shí)調(diào)控常態(tài)化，政策維持鼓勵(lì)以居住為主導(dǎo)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，抑制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)投資性需求，房地產(chǎn)行業(yè)處于穩(wěn)定發(fā)展階段，劇烈波動(dòng)的可能性較小，因此，我們得出，將來(lái)五到十年，房地產(chǎn)行業(yè)固定資產(chǎn)投資增速將大幅下滑，房地產(chǎn)行業(yè)年用鋼量仍繼續(xù)保持正增長(zhǎng)，但增速下降，且房地產(chǎn)用鋼占鋼材總消費(fèi)量比重持續(xù)降低。
短期，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速大幅下降，在累積一定壓力后于2013年釋放，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資增速觸底回升至15%，之后逐步回落到8%左右，并長(zhǎng)期保持8%的水平左右。受此影響，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼量將在2019年左右突破3億噸，到2015年左右房地產(chǎn)行業(yè)用鋼增速下降到5%以下，此后長(zhǎng)期處在低于5%區(qū)間，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼占年鋼材消費(fèi)量的比重穩(wěn)步下滑，到2020年前后達(dá)到20%左右，自2012年始，占比下降約7個(gè)百分點(diǎn)（表3）。
3 結(jié)論
隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，中國(guó)居民收入不斷提高，為增進(jìn)房地產(chǎn)消費(fèi)提高了基礎(chǔ)。同時(shí)，中國(guó)持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化，中國(guó)城鎮(zhèn)人口的數(shù)量和在總?cè)丝谥姓急鹊奶岣摺⒊鞘袇^(qū)域的擴(kuò)大，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展的同時(shí)促進(jìn)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)用鋼的增長(zhǎng)。另外隨著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和建筑標(biāo)準(zhǔn)的提高，房地產(chǎn)行業(yè)用鋼單耗的增加也促進(jìn)了房地產(chǎn)用鋼總量的增長(zhǎng)。但是需要注意的是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)地位中的弱化使得房地產(chǎn)行業(yè)用鋼比例逐漸下降。
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關(guān)鍵詞：土地增值稅 納稅管理 房地產(chǎn)行業(yè)
近些年，為防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，我國(guó)頒布各種關(guān)于土地增值稅的通知及政策法規(guī)，限制房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)虛增，發(fā)揮政府調(diào)控能力，即便如此，房地產(chǎn)行業(yè)仍舊熱度不減。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，盡管涉及對(duì)營(yíng)業(yè)稅、所得稅等多方面稅種的繳納，但對(duì)土地增值稅這一重要稅種的探求從未停止，目的是將企業(yè)稅負(fù)降到最低程度。稅收籌劃工作是企業(yè)財(cái)務(wù)人員在不違反國(guó)家法律政策的前提下，合理規(guī)避企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一項(xiàng)舉措。如何認(rèn)清房地產(chǎn)行業(yè)繳納土地增值稅的現(xiàn)實(shí)狀況，才能采取恰當(dāng)?shù)亩愂诊L(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的最大化，提升在行業(yè)中的競(jìng)爭(zhēng)力。
一、關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)征收土地增值稅的現(xiàn)狀分析
由于我國(guó)房產(chǎn)價(jià)格連年攀升，居民的購(gòu)買(mǎi)能力與房?jī)r(jià)的上升速度顯然不相匹配。基于這一狀況，我國(guó)以土地增值稅的征收來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)調(diào)控。我國(guó)實(shí)行超額累進(jìn)稅率對(duì)土地增值稅進(jìn)行征收，對(duì)于嚴(yán)格的政策調(diào)控，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均產(chǎn)生危機(jī)意識(shí)，但現(xiàn)實(shí)工作中仍有各種不合理狀況產(chǎn)生。
首先，在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)土地增值稅缺乏重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)周期長(zhǎng)，核定步驟、內(nèi)容較為繁瑣，實(shí)際征稅率往往較之稅務(wù)部門(mén)規(guī)定的四級(jí)稅率要低，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際繳納的土地增值稅金額數(shù)目并不顯著，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售形勢(shì)并未產(chǎn)生影響。在巨大的銷(xiāo)售額面前，房地產(chǎn)企業(yè)往往忽略土地增值稅的籌劃，不能對(duì)此產(chǎn)生高度重視。
其次，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地增值稅政策了解不具體，思路不清晰，使得偷稅、漏稅現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。由于國(guó)家關(guān)于土地增值稅政策的變動(dòng)，越來(lái)越不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，一些企業(yè)為降低稅收成本，實(shí)現(xiàn)更大利潤(rùn)，選擇偷逃稅款等違反法律的行為。具體表現(xiàn)在對(duì)國(guó)家稅收優(yōu)惠政策的運(yùn)用，如合作建房有暫免征收的優(yōu)惠，代建費(fèi)用不需征稅。還有對(duì)稅前扣除項(xiàng)目的規(guī)定方面，利息費(fèi)用的合理扣除，期間費(fèi)用的有效轉(zhuǎn)移等都是企業(yè)關(guān)注的重要內(nèi)容。再者，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入方面的控制，合理控制房產(chǎn)銷(xiāo)售，減少房產(chǎn)增值額，進(jìn)而使得適用稅率降低，稅務(wù)負(fù)擔(dān)大大減輕。以上幾點(diǎn)都是房地產(chǎn)企業(yè)中經(jīng)常需要籌劃的降低應(yīng)交稅款的指標(biāo)，如果合理有效籌劃，則對(duì)企業(yè)發(fā)展起著極大的促進(jìn)作用，能大幅度節(jié)約企業(yè)成本，增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。但過(guò)猶不及，一旦企業(yè)發(fā)生過(guò)分追求稅負(fù)的降低，則很可能走向節(jié)稅的彎路，面臨違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。因此房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)建立有效的審計(jì)和評(píng)估、預(yù)防機(jī)制，防止稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，但現(xiàn)行狀況下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)未能對(duì)此產(chǎn)生足夠重視。
二、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)土地增值稅稅收籌劃具體舉措
（一）對(duì)土地增值稅的籌劃工作高度重視，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)
納稅籌劃的目的是通過(guò)相關(guān)法紀(jì)和科學(xué)計(jì)算方法的運(yùn)用，對(duì)企業(yè)稅款實(shí)施繳納，為企業(yè)爭(zhēng)取更大的利潤(rùn)增長(zhǎng)空間。因此企業(yè)必須土地增值稅的籌劃工作高度重視，防止企業(yè)在稅款繳納方向走彎路，要建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)土地增值稅的繳納工作產(chǎn)生高度重視。企業(yè)納稅籌劃人員應(yīng)當(dāng)具備較強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)技能，把握國(guó)家政策變動(dòng)，及時(shí)采取應(yīng)對(duì)措施，不斷進(jìn)行土地增值稅相關(guān)知識(shí)的學(xué)習(xí)。對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，納稅風(fēng)險(xiǎn)多種多樣，只有針對(duì)企業(yè)自身業(yè)務(wù)狀況，才能制定適合自己企業(yè)發(fā)展的納稅管理體系。這要求企業(yè)在增強(qiáng)業(yè)務(wù)人員稅務(wù)知識(shí)專(zhuān)業(yè)性的同時(shí)，協(xié)調(diào)好與稅務(wù)主管部門(mén)的關(guān)系，遇到納稅問(wèn)題及時(shí)處理，避免產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)和糾紛，保證房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。
（二）對(duì)土地增值稅的優(yōu)惠政策及時(shí)關(guān)注，瞄準(zhǔn)籌劃方向
近年來(lái)，我國(guó)關(guān)于土地增值稅的政策不斷調(diào)整，這有可能使得一些原本合法的政策在變更后變成了違法，因此對(duì)于國(guó)家政策應(yīng)及時(shí)關(guān)注，瞄準(zhǔn)納稅籌劃方向。現(xiàn)階段主要有兩種稅收優(yōu)惠政策，第一是通過(guò)合作建房，以一方提供資金一方提供土地的方式合作建房，如果建成后轉(zhuǎn)讓才需繳納土地增值稅，若建成后自用則可免征土地增值稅。如房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)合建一所辦公樓，建成后按比例分房自用，則可以運(yùn)用這一政策，減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)。還有房地產(chǎn)運(yùn)用土地進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)，則對(duì)土地增值稅實(shí)行暫免征收。此外房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策為客戶(hù)代建房屋，這樣代建項(xiàng)目完成后收取的代建費(fèi)用不需繳納土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)合理運(yùn)用國(guó)家政策，確保企業(yè)納稅籌劃科學(xué)合理，使得利潤(rùn)的有了上升的空間。
（三）對(duì)土地增值稅的扣除項(xiàng)目合理計(jì)算，保證籌劃準(zhǔn)確
土地增值稅涉及的主要項(xiàng)目有利息費(fèi)用的扣除和期間費(fèi)用的扣除，還有針對(duì)開(kāi)發(fā)商增值率低于20%的增加扣除條款。這要求房地產(chǎn)企業(yè)制定納稅籌劃措施時(shí)，首先對(duì)開(kāi)發(fā)成本高度重視，這其中包含著多項(xiàng)實(shí)際發(fā)生，并可以按照規(guī)定合理扣除的方面。也要對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格予以關(guān)注，對(duì)允許扣除的項(xiàng)目進(jìn)行合理匯集，全面籌劃。在對(duì)房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的利息支出，通過(guò)計(jì)算選擇最適宜企業(yè)的利息扣除方法。或通過(guò)銀行貸款，使得利息費(fèi)用比例增高，可以計(jì)入房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，予以扣除。此外對(duì)于期間費(fèi)用，如財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用等項(xiàng)目，合理計(jì)算分?jǐn)偅唧w細(xì)化，最終能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，則能實(shí)現(xiàn)據(jù)實(shí)扣除。對(duì)于不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，還應(yīng)按比例進(jìn)行費(fèi)用的分?jǐn)偅@樣能有效節(jié)省稅務(wù)開(kāi)支。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合理定價(jià)，將房產(chǎn)分批銷(xiāo)售，控制房產(chǎn)銷(xiāo)售收入，減少房產(chǎn)增值額，從而使土地增值稅的稅率降低，也是為企業(yè)減少稅負(fù)的一種籌劃措施。
參考文獻(xiàn)：
[1]楊勐.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅的納稅籌劃[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2013
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng)管理 人才 培養(yǎng)
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：
隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的加速，使房地產(chǎn)行業(yè)得到了快速發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才需求量也在逐步擴(kuò)大，要求從業(yè)人員更加專(zhuān)業(yè)化。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)，相對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來(lái)說(shuō)，還相對(duì)比較滯后，如何使房地產(chǎn)管理人才更能適應(yīng)行業(yè)發(fā)展需要，如何提升學(xué)校教育知識(shí)與社會(huì)實(shí)踐的結(jié)合度，這些都成為現(xiàn)階段人才培養(yǎng)的重點(diǎn)所在。
我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展背景
從房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展來(lái)看，改革開(kāi)放之前，我國(guó)的土地管理比較嚴(yán)格，房屋屬于福利分配，沒(méi)有明顯的商品屬性，不論是房屋建設(shè)，還是房屋的修繕等，都由國(guó)家安排，這就導(dǎo)致國(guó)家負(fù)擔(dān)沉重，不能適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和人民群眾的需求，也制約著我國(guó)城市的發(fā)展。改革開(kāi)放之后，土地制度開(kāi)始放松，土地使用權(quán)可在市場(chǎng)上流通，我國(guó)也適時(shí)突出相關(guān)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，房屋的商品屬性開(kāi)始突顯，也使得我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展。由于改革開(kāi)放前體制的約束，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才十分匱乏，近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)井噴式發(fā)展造成人才需求更為突出。
從教育體制來(lái)看，由于高等院校自身的發(fā)展情況和發(fā)展方向不同，開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)的高等院校很少，即使有相關(guān)的專(zhuān)業(yè)學(xué)院，但由于發(fā)展的方向不同，在課程設(shè)置方面也不盡相同，有的院校偏重于建筑方向，有的工程管理方向，沒(méi)有形成統(tǒng)一的教學(xué)規(guī)劃，這樣對(duì)于專(zhuān)業(yè)建設(shè)的發(fā)展也造成瓶頸，最終也影響著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)久健康發(fā)展。[1]
行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才的需求
在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展下，房地產(chǎn)行業(yè)也發(fā)生了很大的變化，對(duì)于專(zhuān)業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理人才的需求也改變。一方面是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理人才的要求，更為專(zhuān)業(yè)化、知識(shí)化，要求有較深的業(yè)務(wù)知識(shí)，有良好的職業(yè)素質(zhì)，有很強(qiáng)的工作能力的復(fù)合型人才。另一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的日趨成熟，本土化特點(diǎn)日趨明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的投資性加大，與金融市場(chǎng)的逐步融合，對(duì)于具有多知識(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的需求加大。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的不斷發(fā)展及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的逐步增強(qiáng)，都需要更多的經(jīng)營(yíng)管理人才，老一輩的注重工程、技術(shù)的房地產(chǎn)人員已經(jīng)不適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，需要更多傾向于時(shí)展的管理人才的補(bǔ)充，使整個(gè)行業(yè)的人才素質(zhì)不斷提升，更加專(zhuān)業(yè)化，更能融入到國(guó)際化發(fā)展的潮流中。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)方向
對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)，要有明確的培養(yǎng)目標(biāo)。不僅要求該行業(yè)人才具備專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)知識(shí)和管理能力，還需要有很強(qiáng)的實(shí)踐技能和分析能力。整體的培養(yǎng)目標(biāo)應(yīng)該是具備高水準(zhǔn)的文化素養(yǎng)和職業(yè)道德，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)知識(shí)基礎(chǔ)及相關(guān)學(xué)科的知識(shí)，并且對(duì)房地產(chǎn)周邊行業(yè)有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力的綜合性人才。這個(gè)目標(biāo)的確認(rèn)，也為我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)指明了方向，使高校教育能夠更加切合行業(yè)需求進(jìn)行教學(xué)改革，符合人才發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。
在人才培養(yǎng)的過(guò)程中，要始終結(jié)合社會(huì)需求，根據(jù)行業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)的需求，來(lái)確定人才的培養(yǎng)計(jì)劃。現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，對(duì)于人才需求量較大，各高校可適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大招生，這樣一方面可以滿(mǎn)足市場(chǎng)對(duì)人才的需求，另一方面可以提高高校的效益。從房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理設(shè)計(jì)部分較多，需要學(xué)習(xí)的相關(guān)法律法規(guī)種類(lèi)繁多，這就要求在人才培養(yǎng)中，注重多元化發(fā)展，進(jìn)行綜合性的學(xué)習(xí)，適應(yīng)實(shí)際工作的需求。
房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才培養(yǎng)的措施
根據(jù)市場(chǎng)的需求，需要對(duì)現(xiàn)階段的教育培養(yǎng)模式進(jìn)行重新的梳理和改革，更加注重人才培養(yǎng)的多元化和實(shí)用化。
完善教育體系
在目前我國(guó)高校教育方面，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理人才的培養(yǎng)，還沒(méi)形成完善健全的培養(yǎng)體系，各高校應(yīng)該逐步擴(kuò)大對(duì)該專(zhuān)業(yè)的支持力度，建立多層次的教育體系。在加強(qiáng)知識(shí)理論學(xué)習(xí)的過(guò)程中，更要注重實(shí)際操作和運(yùn)用能力的協(xié)調(diào)發(fā)展，使行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才更趨于多樣化。
在基本人才培養(yǎng)體系的完善過(guò)程中，也要注重對(duì)高水平人才培養(yǎng)體系的建設(shè)，加強(qiáng)研究生教育培養(yǎng)體系的建設(shè)，培養(yǎng)出高素質(zhì)的專(zhuān)業(yè)性科研人才，擴(kuò)大房地產(chǎn)行業(yè)人才的儲(chǔ)備。同時(shí)，要逐步建立多層次的繼續(xù)教育體系，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)各層次從業(yè)者，都需要不斷的學(xué)習(xí)和提高，這樣才能符合市場(chǎng)的變化發(fā)展。
2、加強(qiáng)合作對(duì)接
在人才培養(yǎng)過(guò)程中，專(zhuān)業(yè)院校不僅要讓學(xué)生成為行業(yè)理論人才，還要積極與行業(yè)合作與對(duì)接。學(xué)院教育要符合行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，并對(duì)專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行相關(guān)的職稱(chēng)管理和學(xué)術(shù)探討，才能培養(yǎng)出優(yōu)秀的、具有很強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的人才，使人才培訓(xùn)形成良好的循環(huán)，高校教育成為人才培養(yǎng)的基地，而行業(yè)成為高校教育的方向趨勢(shì)，并對(duì)高校教學(xué)成果進(jìn)行評(píng)估，達(dá)到互動(dòng)發(fā)展，使人才的競(jìng)爭(zhēng)力更為突出。[2]
參考文獻(xiàn)：
所謂的會(huì)計(jì)信息，是指通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)告或附注等形式，由會(huì)計(jì)單位向投資者、債權(quán)人或其他信息使用者，將單位財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的信息進(jìn)行揭示。會(huì)計(jì)單位按照規(guī)定的會(huì)計(jì)制度,法規(guī),方法和程序，將企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中價(jià)值運(yùn)動(dòng)所產(chǎn)生的數(shù)據(jù)進(jìn)行加工，成為有助于決策的財(cái)務(wù)信息和其他經(jīng)濟(jì)信息。而房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息，則為行業(yè)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，提供依據(jù)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息失真的原因較多，造成了房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的存在。房產(chǎn)企業(yè)單位會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)的優(yōu)劣，是關(guān)系房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的關(guān)鍵。會(huì)計(jì)人員是會(huì)計(jì)活動(dòng)的主體，會(huì)計(jì)信息主要是經(jīng)過(guò)此類(lèi)群體，對(duì)相關(guān)要素的計(jì)量以及確認(rèn)才能生成。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)人員失真的原因主要有兩個(gè)方面，分別是綜合素質(zhì)不高，以及會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平較低。因此，在工作中錯(cuò)帳、帳簿記錄不清、成本核算不準(zhǔn)確等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，還有挪用公款、做假賬等，職業(yè)道德修養(yǎng)的缺陷造成的會(huì)計(jì)信息的失真。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)工作中，還存在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行不足的現(xiàn)象，或是會(huì)計(jì)法律制度與會(huì)計(jì)法規(guī)不完善，房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督機(jī)制不健全。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)信息的管理力度不足，均能造成企業(yè)會(huì)計(jì)信息的失真。最后，會(huì)計(jì)人員的工作收入確認(rèn)存在較大的隨意性，房地產(chǎn)預(yù)收款項(xiàng)及貸款定金等非常多的款項(xiàng)，造成了會(huì)計(jì)信息的漏洞。同時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、支出項(xiàng)目多、資金用量大、負(fù)債率高等特點(diǎn),這些特點(diǎn)為部分想要的人提供了廣大空間,從而使得其達(dá)到通過(guò)提供存在各種質(zhì)量問(wèn)題的會(huì)計(jì)信息以謀求私利的目的。
二、改善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的建議與對(duì)策
1.加快會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制定，完善相關(guān)法律法規(guī)在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，由于部分企業(yè)未落實(shí)和解讀好新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，并沒(méi)有得到有效的提高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大力度對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及會(huì)計(jì)制度的完善，加快制訂和出臺(tái)新的具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，針對(duì)易出現(xiàn)的問(wèn)題加以規(guī)范。逐步建立一套與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則配套的會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范體系，提高會(huì)計(jì)信息披露的真實(shí)性和可靠性。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)中一些特殊事項(xiàng),以規(guī)范和統(tǒng)一企業(yè)會(huì)計(jì)核算,建立有多方利益關(guān)系人參加的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度制定機(jī)構(gòu)，遵循科學(xué)合理的制定程序，征求意見(jiàn)應(yīng)擴(kuò)大范圍，制定出具有普遍認(rèn)同的準(zhǔn)則、制度。通過(guò)此類(lèi)制度的建立，加強(qiáng)財(cái)務(wù)信息需求者參加及監(jiān)控的動(dòng)機(jī)與能力，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息中，企業(yè)財(cái)務(wù)信息和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。
2.提高單位法人會(huì)計(jì)責(zé)任意識(shí)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)隊(duì)伍建設(shè)提高單位法人會(huì)計(jì)責(zé)任意識(shí)和會(huì)計(jì)從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)素養(yǎng)，是治理房產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真現(xiàn)象的最好方法。因此，要加大對(duì)單位負(fù)責(zé)人的法律、法規(guī)宣傳力度，樹(shù)立其對(duì)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性的責(zé)任意識(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的會(huì)計(jì)工作起到促進(jìn)作用，使企業(yè)中各部門(mén)人員明白，會(huì)計(jì)信息的法律責(zé)任，嚴(yán)格規(guī)范員工遵守會(huì)計(jì)制度，對(duì)損害社會(huì)利益的行為嚴(yán)懲不待。在此基礎(chǔ)上，由于會(huì)計(jì)從業(yè)人員的職業(yè)道德、專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和專(zhuān)業(yè)技能，都是影響房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的重要因素，所以要加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)從業(yè)人員的培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員的整體素質(zhì)，使之職業(yè)道德以及職業(yè)責(zé)任感有所提高。以上述工作為基礎(chǔ)，確保會(huì)計(jì)工作的各項(xiàng)制度能夠有效執(zhí)行，加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的客觀性、獨(dú)立性，提升會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)，保障房地產(chǎn)行業(yè)中會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。
3.政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管和違規(guī)懲罰力度有些地方政府忽視了國(guó)家與社會(huì)的整體利益，造成了腐敗現(xiàn)象的發(fā)生，還些會(huì)計(jì)師事務(wù)所內(nèi)部質(zhì)量控制薄弱，造成了房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息的失真。因此，在政府部門(mén)中，應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)信息溝通制度,以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)監(jiān)管,加大其力度。除此以外，還要加大對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)計(jì)信息的審查范圍和懲罰力度,對(duì)行業(yè)內(nèi)存在的違法違規(guī)行為，通過(guò)采取征收高額罰款、累進(jìn)稅率、社會(huì)公示等方式，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接給予經(jīng)濟(jì)處罰,提高其會(huì)計(jì)信息造假的違法成本。
三、結(jié)論
隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，世界經(jīng)濟(jì)的曲折前進(jìn)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平的不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中的地位越來(lái)越重要，是工業(yè)生產(chǎn)甚至社會(huì)活動(dòng)、人民生活提供基礎(chǔ)的重要產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)逐漸成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中比較重要的基本支撐點(diǎn)。因此，對(duì)會(huì)計(jì)信息的要求也必然越來(lái)越高，面對(duì)會(huì)計(jì)信息失真這種比較普遍的現(xiàn)象，小到房地產(chǎn)企業(yè)，大到國(guó)家政府部門(mén)，都要盡快加大治理力度，確保會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性，維護(hù)國(guó)家與社會(huì)的整體利益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。
作者：馬雅琴 單位：蘇州第五建筑集團(tuán)有限公司
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；可持續(xù)發(fā)展；發(fā)展瓶頸
一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題分析
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了輝煌的發(fā)展階段，當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展逐漸走向平穩(wěn)，如何在市場(chǎng)飽和的狀況下調(diào)整經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是行業(yè)內(nèi)需要深思的問(wèn)題，我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)頻率縮小，其波動(dòng)幅度減小，但房地產(chǎn)發(fā)展面臨著宏觀經(jīng)濟(jì)惡化、國(guó)內(nèi)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的難題，下面對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析：
（一）銷(xiāo)售面積增速低于零。自從我國(guó)房地產(chǎn)商業(yè)化以來(lái)，房地產(chǎn)經(jīng)歷了快速發(fā)展階段，隨著房地產(chǎn)行業(yè)疲態(tài)顯示，但是其住宅銷(xiāo)售面積增速一直維持在20%-30%之間，在2008年以后，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了新的形勢(shì)，其住宅銷(xiāo)售面積增速維持在零附近，在一些沿海地區(qū)的城市中，這一數(shù)據(jù)甚至降到了負(fù)值，這表明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭逐漸冷卻，其價(jià)格開(kāi)始平穩(wěn)。但是在全球性金融危機(jī)的影響下，整體宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不景氣，房地產(chǎn)受到恐慌心理、股市、利率及匯率等異常變化的影響較大，其可能會(huì)出現(xiàn)較大的不穩(wěn)定性變動(dòng)。
（二）全國(guó)范圍內(nèi)的交易量萎縮。隨著房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)也與日俱增，在價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)的背景下，人們帶有很強(qiáng)的從眾買(mǎi)房心理，其全國(guó)范圍內(nèi)的交易量顯著提升，但是從2008年以來(lái)，全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)了交易量大幅度減少的現(xiàn)象，其降幅甚至達(dá)到了40%以上，這給房地產(chǎn)商帶來(lái)了巨大的風(fēng)險(xiǎn)，但是對(duì)房地產(chǎn)整體而言，交易量趨于平穩(wěn)則是一個(gè)利好，這正好給我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式調(diào)整的機(jī)遇。
（三）房地產(chǎn)發(fā)展成本較高。房地產(chǎn)屬于高投資的行業(yè)，其主要的融資渠道是股市和銀行，一旦宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)就會(huì)受到較大的波動(dòng)，以房地產(chǎn)的融資而言，一旦房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定或者是價(jià)格下跌，金融系統(tǒng)就會(huì)面臨著很大的風(fēng)險(xiǎn)，雖然當(dāng)前很多人選擇個(gè)人借貸，這在房地產(chǎn)還貸中屬于優(yōu)良資產(chǎn)還貸，當(dāng)前四個(gè)國(guó)有銀行出現(xiàn)的不良貸款率僅為1.5%，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款不良率較高，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重依賴(lài)于開(kāi)放商的資本投入，一旦房地產(chǎn)商出現(xiàn)資金危機(jī)，很容易帶動(dòng)銀行陷入困境。
二、我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的幾點(diǎn)思考建議
（一）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，保持供求關(guān)系穩(wěn)定。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了輝煌的發(fā)展后逐漸走向了供求關(guān)系平衡的狀態(tài)，因此下一步的工作是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)供求平衡，在控制房地產(chǎn)投資速度上，保證房地產(chǎn)發(fā)展符合市場(chǎng)需求規(guī)律，從供應(yīng)和需求兩個(gè)方面統(tǒng)籌工作，要對(duì)城市建筑進(jìn)行合理改造，提高房地產(chǎn)內(nèi)需，同時(shí)政府要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)形勢(shì)優(yōu)化，帶動(dòng)居民收入增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)發(fā)展注入動(dòng)力；再者國(guó)家要發(fā)揮其市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商放低銷(xiāo)售價(jià)格，減輕人們的購(gòu)房壓力，保證人們的居住權(quán)利。從房地產(chǎn)供給方面來(lái)說(shuō)，要提高工程竣工率，充分利用空置房，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，合理優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置。
（二）健全市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要建立完善的預(yù)警機(jī)制，這有助于政府及時(shí)了解房地產(chǎn)行業(yè)動(dòng)態(tài)，并出臺(tái)相應(yīng)的宏觀調(diào)整政策，當(dāng)前我國(guó)各級(jí)政府已經(jīng)針對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展建立了相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制，將房地產(chǎn)納入到監(jiān)督系統(tǒng)中，對(duì)于采集的資料進(jìn)行詳細(xì)劃分。預(yù)警機(jī)制建立要采用科學(xué)的計(jì)算方法，規(guī)范空置率的計(jì)算方法并合理設(shè)置警戒線(xiàn)，結(jié)合增量空置率和存量空置率兩大指標(biāo)，建立空置率雙指標(biāo)體系，以便全面反映空置房狀態(tài)。通常而言，增量空置率直接反應(yīng)商品房的控制狀態(tài)，為房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)調(diào)整提供相應(yīng)的市場(chǎng)依據(jù)，同時(shí)這一數(shù)據(jù)也體現(xiàn)了社會(huì)房屋總量的態(tài)勢(shì)和余缺狀況，因此管理部門(mén)要制定完善的預(yù)警機(jī)制。
（三）深化金融體制改革。首先是要開(kāi)發(fā)行業(yè)融資的多樣化，保證房地產(chǎn)資金鏈不會(huì)斷裂，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的金融保障，同時(shí)要推進(jìn)住宅擔(dān)保、住宅抵押證券化等多種金融工具的實(shí)施和使用，分擔(dān)房貸風(fēng)險(xiǎn)；再者要推動(dòng)銀行改革，基于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展改革銀行，提高銀行系統(tǒng)的管理能力，控制金融風(fēng)險(xiǎn)能力，同時(shí)政府部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，保證優(yōu)良資金進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)中，避免不良資本進(jìn)入造成房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)混亂。結(jié)語(yǔ)：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變進(jìn)程推進(jìn)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)主體產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)要適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展需求，樹(shù)立正確的發(fā)展理念，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)穩(wěn)定，健全市場(chǎng)預(yù)警機(jī)制，同時(shí)深化金融體制改革，為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供健康的環(huán)境。
參考文獻(xiàn)：
目前，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)處于嚴(yán)重的誠(chéng)信缺失狀態(tài)，總體形勢(shì)不容樂(lè)觀。據(jù)有關(guān)部門(mén)不完全統(tǒng)計(jì)：我國(guó)企業(yè)每年因信用問(wèn)題導(dǎo)致的損失約6000億元；合同交易履約率僅為60%，68%的企業(yè)曾因信用問(wèn)題遭受損失；企業(yè)“三角債”金額高達(dá)上萬(wàn)億元；由于產(chǎn)品質(zhì)量低劣或制假售假造成的各種損失達(dá)2000億元。這些統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展缺少牢固的信用基石，構(gòu)建和完善社會(huì)信用體系，已成為完善我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的客觀需要，黨的十明確提出“深入開(kāi)展道德領(lǐng)域突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)教育和治理，加強(qiáng)政務(wù)誠(chéng)信、商務(wù)誠(chéng)信、社會(huì)誠(chéng)信和司法公信建設(shè)”。
為加快我國(guó)社會(huì)信用體系建設(shè)進(jìn)程，充分發(fā)揮協(xié)會(huì)、商會(huì)的作用，促進(jìn)行業(yè)信用建設(shè)和行業(yè)守信自律，從2006年起全國(guó)整規(guī)辦和國(guó)資委聯(lián)合下發(fā)了《商會(huì)協(xié)會(huì)行業(yè)信用建設(shè)工作指導(dǎo)意見(jiàn)》，并在多個(gè)行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)開(kāi)展了行業(yè)信用評(píng)價(jià)試點(diǎn)工作。隨著這項(xiàng)工作的開(kāi)展，信用評(píng)價(jià)已成為由商務(wù)部和國(guó)資委牽頭負(fù)責(zé)的一項(xiàng)常態(tài)化的工作。截至目前，已有148個(gè)行業(yè)商會(huì)協(xié)會(huì)開(kāi)展了行業(yè)信用評(píng)價(jià)工作，覆蓋了包括房地產(chǎn)、建筑、機(jī)械、電子、石化、醫(yī)藥等在內(nèi)的大部分行業(yè)和領(lǐng)域，共評(píng)出A級(jí)以上信用企業(yè)6000多家。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)自2009年起開(kāi)始在行業(yè)中組織開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)，2010年經(jīng)商務(wù)部、國(guó)資委批準(zhǔn)，成為第四批行業(yè)信用評(píng)價(jià)參與單位，2011年在北京、重慶、大連等地的部分房地產(chǎn)企業(yè)試點(diǎn)工作的基礎(chǔ)上，2012年起在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展了房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)工作，截止到目前已有83家企業(yè)獲得評(píng)級(jí)。
一、開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)的必要性
自1998年深化住房制度改革后，在住房分配貨幣化政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了快車(chē)道，年增長(zhǎng)率約20%，年產(chǎn)值平均占GDP的5%左右。房地產(chǎn)行業(yè)在改善人民生活、加快城市發(fā)展、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等方面起到了十分重要的作用，同時(shí)帶動(dòng)并推動(dòng)了眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，刺激了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也為各地方財(cái)政提供了財(cái)源。但同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的信用問(wèn)題日益突出，影響了行業(yè)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處于信息優(yōu)勢(shì)地位，信息的不對(duì)稱(chēng)性不僅增加了消費(fèi)者的交易成本，還引發(fā)了許多有關(guān)房屋交易和使用的糾紛。在房屋質(zhì)量、房屋銷(xiāo)售、面積計(jì)量、售后服務(wù)和物業(yè)管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著信用問(wèn)題，其中有關(guān)房屋質(zhì)量的投訴占60%。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)中開(kāi)展信用評(píng)價(jià)成為行業(yè)發(fā)展之必需。
二、房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)個(gè)性化強(qiáng)、地域差異大、行業(yè)涉及面廣、民眾關(guān)聯(lián)度高的行業(yè)。要做好房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)，必須結(jié)合行業(yè)特性來(lái)開(kāi)展這項(xiàng)工作。
1.科學(xué)的指標(biāo)體系
房地產(chǎn)行業(yè)具有非常鮮明的特點(diǎn)。首先，品牌影響力較弱，只有極少數(shù)市場(chǎng)化的品牌企業(yè)通過(guò)整合現(xiàn)有資源來(lái)細(xì)分和占領(lǐng)市場(chǎng)，形成統(tǒng)一清晰的品牌形象。其次，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在地域和規(guī)模的不均衡性，集團(tuán)公司與項(xiàng)目公司共存，無(wú)法以同一尺度衡量其信用。再次，項(xiàng)目周期與財(cái)務(wù)周期不匹配，影響財(cái)務(wù)指標(biāo)的可比性。最后，建筑是遺憾的藝術(shù)，而且這些遺憾在建成后很難通過(guò)售后服務(wù)彌補(bǔ)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)還具有資源稀缺性、不可再生性、供給缺乏彈性等普遍特點(diǎn)，因此，必須設(shè)立一套符合房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)的信用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系（簡(jiǎn)稱(chēng)指標(biāo)體系）。該指標(biāo)體系即具有一般信用評(píng)價(jià)的共性，還必須具備房地產(chǎn)行業(yè)的特性，即考量企業(yè)的客觀信用能力，更注重企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)全過(guò)程中的經(jīng)營(yíng)信用情況以及企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的信用，要從以上幾個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)能力、信貸、納稅、合同履約、產(chǎn)品質(zhì)量以及社會(huì)責(zé)任等多方面進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)。在分值比例設(shè)定上使企業(yè)經(jīng)營(yíng)信用情況的分值比例達(dá)到了45%，企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任信用分值比例達(dá)到35%，企業(yè)客觀信用能力占全部分值的20%。同時(shí)采取一票否決制，如企業(yè)發(fā)生違法違規(guī)或其他嚴(yán)重失信行為，一律不予評(píng)價(jià)。只有這樣才能真實(shí)、客觀、公正地考核衡量企業(yè)的信用情況。
2.完善的組織機(jī)構(gòu)
為做好信用評(píng)價(jià)工作，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)成立了由兩會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、行業(yè)專(zhuān)家和有關(guān)部門(mén)主要負(fù)責(zé)人組成的房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)管理委員會(huì)和信用評(píng)價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)，成員構(gòu)成不僅有房地產(chǎn)方面的專(zhuān)業(yè)人士，還包括了來(lái)自土地、金融、信用建設(shè)、品牌、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)等多方面的專(zhuān)家，既有政府官員、專(zhuān)家學(xué)者，還有企業(yè)家，他們不僅具有較高的理論水平和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，還有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在評(píng)價(jià)指標(biāo)制定、評(píng)價(jià)辦法修改、信評(píng)工作方向上給予很多幫助，提出很多很好的意見(jiàn)和建議，對(duì)指導(dǎo)開(kāi)展工作發(fā)揮了積極作用。信管委下設(shè)信管辦，負(fù)責(zé)具體組織工作。機(jī)構(gòu)的完善，保證了信用評(píng)價(jià)工作的順利開(kāi)展。
3.引入了社會(huì)第三方信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)
為客觀真實(shí)的反映參評(píng)企業(yè)的信用情況，房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)引入了社會(huì)第三方信用評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)參評(píng)企業(yè)進(jìn)行獨(dú)立、客觀的評(píng)價(jià)。社會(huì)第三方通過(guò)招標(biāo)選取，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，并進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。
評(píng)價(jià)中，第三方評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)不僅對(duì)參評(píng)申報(bào)材料逐一進(jìn)行書(shū)面審核，還一律對(duì)參評(píng)企業(yè)進(jìn)行實(shí)地核查。通過(guò)實(shí)地核查及和參評(píng)企業(yè)面對(duì)面的交流，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，同時(shí)通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)關(guān)聯(lián)單位、相關(guān)行政機(jī)關(guān)和社會(huì)組織的調(diào)查詢(xún)問(wèn)以及社會(huì)企業(yè)信用信息的查詢(xún)，了解企業(yè)對(duì)員工、合作方、消費(fèi)者、政府、社會(huì)信用及履行社會(huì)責(zé)任的情況，使評(píng)價(jià)到客觀、真實(shí)、全面。
4.采用“三統(tǒng)一”的工作方式
房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)是建立在企業(yè)自愿參加基礎(chǔ)上的一項(xiàng)工作，其工作方式是以中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)為主導(dǎo)，依托地方協(xié)會(huì)，按照統(tǒng)一指標(biāo)體系、統(tǒng)一收取費(fèi)用、統(tǒng)一選取社會(huì)第三方“三統(tǒng)一”的方式來(lái)進(jìn)行。評(píng)價(jià)工作每年開(kāi)展一次，評(píng)價(jià)結(jié)果三年有效，每年組織一次復(fù)評(píng)。
三、如何進(jìn)一步做好信用評(píng)價(jià)工作
在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的今天，社會(huì)信用體系建設(shè)越來(lái)越受到重視，但認(rèn)識(shí)水平和制度建設(shè)還有待提高和完善。要進(jìn)一步做好房地產(chǎn)行業(yè)信用評(píng)價(jià)工作，首先要解決好以下幾個(gè)問(wèn)題。
1.要提高對(duì)信用評(píng)價(jià)工作的認(rèn)識(shí)
由行業(yè)協(xié)會(huì)主導(dǎo)的行業(yè)信用評(píng)價(jià)能夠更有權(quán)威的推動(dòng)行業(yè)形成守信踐諾的長(zhǎng)效機(jī)制，有效地約束會(huì)員企業(yè)的道德風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)主義行為，有助于提高行業(yè)協(xié)會(huì)的服務(wù)能力，對(duì)促進(jìn)行業(yè)信用建設(shè)和行業(yè)守信自律，保障行業(yè)健康發(fā)展發(fā)揮重要作用。它既不同于政府部門(mén)基于監(jiān)管需要而實(shí)施的資質(zhì)管理，也有別商業(yè)機(jī)構(gòu)基于市場(chǎng)需求提供的信用評(píng)級(jí)。它突出了自愿性、專(zhuān)業(yè)性、自律性和服務(wù)性，更多的反映的是企業(yè)自身資產(chǎn)情況、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為和履行社會(huì)責(zé)任所獲得的社會(huì)信譽(yù)，是企業(yè)參與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一張臉面、一個(gè)標(biāo)簽，由協(xié)會(huì)組織推進(jìn)這項(xiàng)工作更具有行業(yè)的權(quán)威性和公正性。同時(shí)，必須正確認(rèn)識(shí)信用評(píng)價(jià)的作用，信用評(píng)價(jià)不是表彰，不單純是為了頒牌，頒牌只是手段，其目的一是為了加強(qiáng)行業(yè)信用建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)守信自律，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。二是企業(yè)通過(guò)信用評(píng)價(jià)能看到自身優(yōu)點(diǎn)和差距或問(wèn)題所在，從而提高綜合管理水平，提升企業(yè)自身的社會(huì)信用度。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，對(duì)企業(yè)的資質(zhì)管理必將逐步向資信管理轉(zhuǎn)變，大力推動(dòng)信用信息在全國(guó)范圍的互聯(lián)互通，發(fā)揮信用信息對(duì)失信行為在更大范圍的監(jiān)督和約束已成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)良性持久發(fā)展的必要條件。
2.要加強(qiáng)信用評(píng)價(jià)結(jié)果的應(yīng)用
研究探討信用評(píng)價(jià)結(jié)果的應(yīng)用問(wèn)題，發(fā)揮信用評(píng)價(jià)的激勵(lì)和約束作用，使信用等級(jí)良好的企業(yè)多受益，讓有信譽(yù)的企業(yè)贏得更大的市場(chǎng)發(fā)展空間是信用評(píng)價(jià)工作持續(xù)發(fā)展的前提。只有這樣才能吸引更多的企業(yè)參加。這是信用評(píng)價(jià)工作在當(dāng)前一個(gè)時(shí)期面臨的實(shí)際問(wèn)題。可喜的是一些省市已經(jīng)在研究探索和努力推進(jìn)信用評(píng)價(jià)激勵(lì)機(jī)制的建立。如重慶在有關(guān)部門(mén)的支持下，出臺(tái)了五個(gè)方面的激勵(lì)政策。上海市政府自2008年開(kāi)始開(kāi)展“上海市企業(yè)誠(chéng)信創(chuàng)建活動(dòng)”，通過(guò)建立企業(yè)信用檔案、星級(jí)評(píng)定、政府網(wǎng)公示提升企業(yè)社會(huì)信用體系建設(shè)，目前已有85家房地產(chǎn)企業(yè)獲得星級(jí)評(píng)定，并在政府網(wǎng)上進(jìn)行公示。
3.要加強(qiáng)與地方協(xié)會(huì)的聯(lián)系和配合
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有地域性，開(kāi)發(fā)企業(yè)是屬地管理，參評(píng)企業(yè)的組織、信息的采集與核實(shí)離不開(kāi)地方協(xié)會(huì)的支持。地方協(xié)會(huì)的積極性直接影響信用評(píng)價(jià)工作的廣度和質(zhì)量。只有充分發(fā)揮地方協(xié)會(huì)積極性，提高地方協(xié)會(huì)對(duì)這項(xiàng)工作的認(rèn)識(shí)，加大地方協(xié)會(huì)開(kāi)展這項(xiàng)工作的力度，才能使信用評(píng)價(jià)工作落到實(shí)處。
4.要加大信用評(píng)價(jià)工作的宣傳推廣
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；綠色營(yíng)銷(xiāo)；可持續(xù)發(fā)展
跨入了綠色文明與低碳經(jīng)濟(jì)時(shí)代后，綠色元素開(kāi)始越來(lái)越多地融入到各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，而房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)組成部分，自然也毫無(wú)例外，尤其是在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中，綠色營(yíng)銷(xiāo)理念開(kāi)始得到愈來(lái)愈多的重視與運(yùn)用。綠色營(yíng)銷(xiāo)是以環(huán)境保護(hù)與生態(tài)維護(hù)為基本導(dǎo)向，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身及整個(gè)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展為最終目標(biāo)的現(xiàn)代營(yíng)銷(xiāo)理念。房地產(chǎn)市場(chǎng)的綠色營(yíng)銷(xiāo)管理則是在房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展過(guò)程中，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)、社會(huì)及自然環(huán)境的和諧共存，將綠色生態(tài)觀念引入到房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)中，通過(guò)綠色理念的貫徹落實(shí)，以環(huán)境保護(hù)為主導(dǎo)目標(biāo)，依據(jù)綠色營(yíng)銷(xiāo)理論來(lái)更新發(fā)展策略，并實(shí)際運(yùn)用到企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)管理各個(gè)環(huán)節(jié)，以指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)的策劃、實(shí)施與開(kāi)展，滿(mǎn)足綠色文明社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提出的全新要求，促進(jìn)企業(yè)、社會(huì)及自然的可持續(xù)發(fā)展（康浩，2012）。近年來(lái)，環(huán)境污染和生態(tài)破壞等非綠色問(wèn)題伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展及日漸繁榮而越來(lái)越嚴(yán)重，這極大威脅了行業(yè)、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。因此，綠色營(yíng)銷(xiāo)理念的引入和應(yīng)用成為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的關(guān)鍵。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)綠色營(yíng)銷(xiāo)的特點(diǎn)與內(nèi)容
同一般營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程一樣，綠色營(yíng)銷(xiāo)要求房地產(chǎn)企業(yè)在辨識(shí)、預(yù)期并符合消費(fèi)的社會(huì)需求基礎(chǔ)上，對(duì)人才、資金、物資、信息、知識(shí)等各種有形和無(wú)形資源進(jìn)行有效整合和優(yōu)化配置，進(jìn)而帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益及永續(xù)經(jīng)營(yíng)。除此之外，其還有別于傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)方式，要求房地產(chǎn)企業(yè)將綠色效益也作為企業(yè)重要的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)之一，通過(guò)一系列房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)的組合手段來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者對(duì)于綠色住宅以及優(yōu)化環(huán)境的需求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、消費(fèi)者效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益三者的有機(jī)結(jié)合與統(tǒng)一和諧。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綠色營(yíng)銷(xiāo)管理主要具有以下幾個(gè)特征：一是隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系的延伸，消費(fèi)者與企業(yè)間的直線(xiàn)關(guān)系得以擴(kuò)大，綠色營(yíng)銷(xiāo)已開(kāi)始逐漸擺脫傳統(tǒng)束縛，慢慢適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)消費(fèi)者、企業(yè)及社會(huì)三者間效益的合理權(quán)衡與調(diào)節(jié)的需求；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)的綠色營(yíng)銷(xiāo)主要采取進(jìn)行綠色定價(jià)、開(kāi)展綠色促銷(xiāo)、選擇綠色渠道、樹(shù)立綠色品牌、設(shè)計(jì)綠色住宅及提供綠色物業(yè)服務(wù)等營(yíng)銷(xiāo)策略，體現(xiàn)出綠色化和生態(tài)化特點(diǎn)；三是注重房地產(chǎn)企業(yè)的環(huán)保意識(shí)、社會(huì)使命感與責(zé)任感，強(qiáng)調(diào)其社會(huì)責(zé)任和環(huán)保義務(wù)，并通過(guò)在企業(yè)內(nèi)部營(yíng)造綠色價(jià)值觀和文化氛圍，提升企業(yè)自身的綠色形象，從而在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的綠色營(yíng)銷(xiāo)管理過(guò)程主要包括以下內(nèi)容：一是在企業(yè)上下樹(shù)立綠色營(yíng)銷(xiāo)的意識(shí)和觀念；二是搜集綠色建筑的相關(guān)信息，設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)綠色地產(chǎn)；三是引導(dǎo)購(gòu)房者及全體社會(huì)的綠色消費(fèi)觀念；四是建立并實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)監(jiān)管體制；五是在企業(yè)內(nèi)部培育綠色文化。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)以經(jīng)濟(jì)利益最大化為其唯一的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在追求高額利潤(rùn)的過(guò)程中，企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感和環(huán)保意識(shí)逐漸弱化，經(jīng)常發(fā)生企業(yè)利益、消費(fèi)者利益及社會(huì)利益相沖突的問(wèn)題，而綠色營(yíng)銷(xiāo)管理能夠使企業(yè)對(duì)其自身的社會(huì)責(zé)任感開(kāi)始重新審視，并努力協(xié)調(diào)其自身經(jīng)濟(jì)利益的追求與社會(huì)責(zé)任承擔(dān)、消費(fèi)者利益維護(hù)、環(huán)保問(wèn)題解決等之間的矛盾，進(jìn)而有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)與整個(gè)社會(huì)、自然環(huán)境的和諧相處。
二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展綠色營(yíng)銷(xiāo)的必要性
房地產(chǎn)作為迄今為止人類(lèi)對(duì)各種自然資源及能源消耗最大的行業(yè)，尤其需要盡快將其傳統(tǒng)的粗放型生產(chǎn)運(yùn)作方式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s型，站在長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度解決各種資源浪費(fèi)問(wèn)題，這也是保證我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)獲得可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加快，人民的生活和消費(fèi)水平得到很大提升，其對(duì)居住條件的改善需要越來(lái)越迫切，住宅及商業(yè)等各種用房需求與日俱增。據(jù)有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，目前及未來(lái)至少五十年里，房地產(chǎn)行業(yè)將依然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長(zhǎng)最迅速的行業(yè)之一，因而，采取有效的綠色營(yíng)銷(xiāo)管理模式和方法是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)綠色經(jīng)濟(jì)和綠色文明時(shí)代立足發(fā)展的大勢(shì)所趨。
而從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)來(lái)看，綠色營(yíng)銷(xiāo)的開(kāi)展同樣也是十分必要的：一是隨著各種機(jī)制的不斷完善，市場(chǎng)在我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)和發(fā)展中的基礎(chǔ)性作用越來(lái)越突顯，市場(chǎng)供求關(guān)系成為當(dāng)前決定我國(guó)住宅資源配置的主要因素。其中，城鎮(zhèn)居民對(duì)住宅商品的需求則成為市場(chǎng)供需關(guān)系的決定因素，居民住宅需求市場(chǎng)正在形成并逐漸趨于成熟，房地產(chǎn)行業(yè)也相應(yīng)的逐步邁入以需求為導(dǎo)向的發(fā)展階段，這些都為我國(guó)綠色住宅的設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造了市場(chǎng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)。二是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科技水平的提升，人們的消費(fèi)水平和生活質(zhì)量逐日提高，個(gè)人素質(zhì)也得到提高，其健康意識(shí)、綠色意識(shí)、環(huán)保意識(shí)逐步得到樹(shù)立和增強(qiáng)，消費(fèi)傾向和偏好開(kāi)始向綠色角度轉(zhuǎn)移，因而，綠色住宅龐大的潛在需求量為綠色營(yíng)銷(xiāo)奠定了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)。三是可以預(yù)測(cè)到，未來(lái)隨著需求量的擴(kuò)大，居民對(duì)綠色住房的消費(fèi)投入將大幅提高，而政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度同樣也將增加，這些都為綠色營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展提供了有力的資金保障。四是綠色營(yíng)銷(xiāo)相比傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)方式具有極大的成本優(yōu)勢(shì)。在綠色地產(chǎn)的設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)建設(shè)整個(gè)過(guò)程中，其強(qiáng)調(diào)通過(guò)全生命周期管理來(lái)降低設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)成本及消費(fèi)者的使用成本，并通過(guò)對(duì)各種建筑材料和資源的節(jié)約、循環(huán)、充分有效和可持續(xù)利用，來(lái)減少材料資源的消耗，降低施工建造成本。
三、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)綠色營(yíng)銷(xiāo)存在的問(wèn)題
（一）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因
系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，指由于企業(yè)外部某種因素的影響和變化，導(dǎo)致所有企業(yè)的財(cái)務(wù)成果具有不確定性。主要包括：宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的不確定性、國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策的不確定性和稅收制度改革的不確定性。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。
1．國(guó)家經(jīng)濟(jì)周期和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化
宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)的變化和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中一直發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的周期波動(dòng)，經(jīng)歷了從蕭條一直到復(fù)蘇的四個(gè)階段。如自次貸危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平急劇下滑，使得金融危機(jī)漸漸演變?yōu)榻?jīng)濟(jì)危機(jī)，在這樣的經(jīng)濟(jì)背景下，中國(guó)的企業(yè)必然會(huì)受到重大沖擊。同時(shí)，近年來(lái)國(guó)家不斷上調(diào)存款準(zhǔn)備金利率，在某種程度上對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)起到了抑制作用，但也增加了房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者的實(shí)際購(gòu)買(mǎi)壓力和房地產(chǎn)企業(yè)的資金融資壓力，這都將引發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展還與我國(guó)的其他許多行業(yè)密切相關(guān)，這些行業(yè)的發(fā)展情況都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生直接或間接的影響。制造業(yè)、商業(yè)銀行的發(fā)展?fàn)顩r都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要為土地且占據(jù)了企業(yè)的大量資金，國(guó)家土地政策、土地自身位置及供求關(guān)系都將對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)率和收益率產(chǎn)生重要影響。
2．經(jīng)濟(jì)法律政策的變化
房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)的發(fā)展時(shí)期較短，但近年來(lái)已逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)并已達(dá)到白熱化的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)協(xié)調(diào)發(fā)展，頒布了一系列財(cái)政稅收等政策法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，且一次比一次更加具有針對(duì)性和嚴(yán)厲性。
（二）非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的成因
非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱(chēng)特殊風(fēng)險(xiǎn)，指由于個(gè)別企業(yè)某個(gè)特殊因素的變化而造成的風(fēng)險(xiǎn)。一般主要來(lái)源于企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)，引發(fā)這些風(fēng)險(xiǎn)的因素主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。
1．資本結(jié)構(gòu)不合理
一個(gè)企業(yè)倘若不具備一個(gè)科學(xué)合理的資本結(jié)構(gòu)，必將影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益，同時(shí)增加企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)在前期需要大量資金投資，資金回籠速度又相對(duì)緩慢。由于自身變現(xiàn)能力弱，企業(yè)發(fā)展的大部分資金來(lái)源于外部金融機(jī)構(gòu)貸款和工程建設(shè)項(xiàng)目的預(yù)付款，只有小部分來(lái)源于企業(yè)的自有資金。資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高，債務(wù)資金所占比例過(guò)大，一旦企業(yè)實(shí)際收益率低于預(yù)期收益率，將會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，可能產(chǎn)生不能支付到期付息的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
2．融資渠道單一
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)已有六萬(wàn)多家，但是其中只有一百多家企業(yè)通過(guò)上市發(fā)行股票來(lái)籌資。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初期通常需要較大的投資額度，因此企業(yè)的現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)較大，保持連續(xù)的資金鏈?zhǔn)种匾５覈?guó)目前的金融體系和房地產(chǎn)金融不健全，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的依賴(lài)程度很高，銀行貸款幾乎成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)的主要資金鏈。由于融資渠道的單一，使得企業(yè)自身在面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候不能利用資產(chǎn)組合來(lái)很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。特別是在人民幣基準(zhǔn)利率不斷上調(diào)的環(huán)境下，銀行貸款條件提高，不僅使企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本費(fèi)用不斷增加，同時(shí)融資困難也在不斷加大。融資的困難可能會(huì)引發(fā)某種財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
3．資金管理意識(shí)匱乏
房地產(chǎn)企業(yè)具有前期資金投入大、后期資金回收期長(zhǎng)的財(cái)務(wù)特征，相應(yīng)的企業(yè)應(yīng)運(yùn)用縝密的財(cái)務(wù)管理方式對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果進(jìn)行監(jiān)督和管理。由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起步晚，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理制度上不健全，管理混亂或?qū)⒇?cái)務(wù)管理僅局限于會(huì)計(jì)核算方面，缺乏對(duì)全面資金預(yù)算的嚴(yán)格管理和對(duì)成本的有效控制。資金管理意識(shí)匱乏主要表現(xiàn)在為未制定出成文的資金運(yùn)用計(jì)劃。這些都在無(wú)形中增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本，導(dǎo)致企業(yè)自身的投資風(fēng)險(xiǎn)加大。
4．財(cái)務(wù)人員普遍缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念
目前來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的事前控制普遍缺乏，重視事中控制而輕視事前管理的現(xiàn)象。風(fēng)險(xiǎn)控制的工作僅停留在表面上，如賬簿的規(guī)范性和完整性都未達(dá)到規(guī)范的要求，或僅僅滿(mǎn)足了相關(guān)部門(mén)的檢查，末充分發(fā)揮會(huì)計(jì)的監(jiān)督和控制作用。這些都源于財(cái)務(wù)人員缺乏風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，未意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)生存和發(fā)展的重要性。財(cái)務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)技能和知識(shí)滯后，已無(wú)法跟上當(dāng)前經(jīng)濟(jì)時(shí)展的步伐，從而導(dǎo)致其處理的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量普遍較低，不能為企業(yè)管理者做出正確決策提供應(yīng)有的幫助。在風(fēng)險(xiǎn)決策意識(shí)方面，沒(méi)有系統(tǒng)和縝密的分析、比較和研究，這都將引發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
二、有效防范房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的措施
由于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)多為不可分散風(fēng)險(xiǎn)，我們無(wú)論采取任何措施都無(wú)法避免，只能通過(guò)適當(dāng)?shù)氖侄螌?duì)其加以利用，使其向著對(duì)企業(yè)有利的方向發(fā)展。而關(guān)于非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，我們可以通過(guò)一系列的有效措施將其至可接受的水平。
（一）緊跟宏觀形勢(shì)，產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展
縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過(guò)程，每一階段的發(fā)展都與國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、國(guó)家或地方政府出臺(tái)的一些政策密切相關(guān)。在這樣的環(huán)境下，企業(yè)必須能夠?qū)φ叩膶?dǎo)向做出合理的判斷，有效地預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的走向，提前做好資金的融資預(yù)算等工作，最大限度地規(guī)避系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要想有效地控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)做到產(chǎn)品多元化協(xié)同發(fā)展。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司多以住宅開(kāi)發(fā)為主，但居民住宅市場(chǎng)將一直面臨宏觀調(diào)控的局面，建議房地產(chǎn)企業(yè)可以嘗試著開(kāi)發(fā)多業(yè)化的市場(chǎng)。如選擇商業(yè)房地產(chǎn)、旅游房地產(chǎn)等供給缺口大、資金回籠快且?guī)缀醪皇芨深A(yù)的業(yè)務(wù)。
（二）完善企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、合理化
企業(yè)在不同時(shí)期呈現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不同的，且由于房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期高負(fù)債經(jīng)營(yíng)模式，使得其營(yíng)運(yùn)成本明顯高于其他行業(yè)，因此必須對(duì)企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行完善，合理配置企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，有效降低企業(yè)的營(yíng)運(yùn)成本與風(fēng)險(xiǎn)。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠相對(duì)較慢，在完善資金結(jié)構(gòu)時(shí)，貨幣時(shí)間價(jià)值的觀念也不容忽視。
（三）拓寬融資渠道，實(shí)現(xiàn)多元化
目前房地產(chǎn)企業(yè)僅僅依賴(lài)銀行貸款形式進(jìn)行融資，而銀行關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的貸款限制條件逐年增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的融資困難問(wèn)題更加嚴(yán)重。逐步拓寬企業(yè)的融資方式，不僅可以解決融資困難的問(wèn)題，還能增加企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，從而謀求更好的發(fā)展。首先企業(yè)要充分挖掘自身發(fā)展?jié)摿Γ茖W(xué)利用現(xiàn)有的留存資金。其次可以增強(qiáng)對(duì)民間資金和其他企事業(yè)單位資金的利用率。同時(shí)，可以運(yùn)用投資信托基金和資產(chǎn)證券化融資方式。在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，還可以利用海外平臺(tái)進(jìn)行融資，相對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行而言，外資銀行融資門(mén)檻較低且信貸機(jī)制靈活。在實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化的同時(shí)，也最大限度的降低了融資成本，優(yōu)化了企業(yè)現(xiàn)有的資本結(jié)構(gòu)，這對(duì)企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展十分重要。
（四）增強(qiáng)資金管理意識(shí)，實(shí)現(xiàn)效益化
鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的資本結(jié)構(gòu)中，自有資金較少，且融資困難，房地產(chǎn)企業(yè)在拓寬融資渠道的同時(shí)，應(yīng)增強(qiáng)資金管理意識(shí)，充分利用自有的資金。在保持資金鏈持續(xù)的同時(shí)，充分利用閑置資金，對(duì)其實(shí)施有效地控制與管理。在不影響企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的同時(shí)，可以進(jìn)行部分金融投資活動(dòng)。有效提高閑散性資金的使用效率，最大限度地降低企業(yè)營(yíng)運(yùn)成本，實(shí)現(xiàn)效益化。
（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、提高財(cái)務(wù)人員的管理素質(zhì)
房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，要保持企業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，企業(yè)人員應(yīng)意識(shí)到在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的各個(gè)環(huán)節(jié)都存在著財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要意識(shí)到對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和防范并非僅是財(cái)務(wù)人員的責(zé)任，而是全體員工的責(zé)任。所以企業(yè)高層要做好表率作用，首先努力提高自身的管理和決策水平，切忌主觀臆斷，要充分權(quán)衡各方面的影響因素，提高財(cái)務(wù)信息的質(zhì)量。其次，培養(yǎng)全體員工的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)觀念，把風(fēng)險(xiǎn)管理切實(shí)落到實(shí)處上，同時(shí)要求員工廣泛學(xué)習(xí)最新的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，切實(shí)提高其自身的綜合素質(zhì)，將企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)最大限度的降至最低點(diǎn)。
三、結(jié)語(yǔ)
