時間：2023-06-05 10:16:36
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業管理日常工作，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
在這一年里我們認真貫徹我們金源人企業理念“以情服務，用心做事” 把服務業主，做好本職，為己任。我客服部在公司領導的大力支持和各部門的團結合作下，在部門員工努力工作下，認真學習物業管理基本知識及崗位職責，熱情接待業主，積極完成領導交辦的各項工作，辦理手續及時、服務周到，報修、投訴、回訪等業務服務盡心盡力催促處理妥善，順利完成了年初既定的各項目標及計劃。以下是重要工作任務完成情況及分析：
一， 日常接待工作每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。
二，信息工作本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約30多次。運用短信群發發送通知累計54000條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容做好相關解釋工作。
三， 業主遺漏工程投訴處理工作xx年我客服部回訪率98%，工程維修滿意率96%。
五、入戶服務意見調查工作我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀城小區物業管理的服務質量及服務水平。
六，建立健全業主檔案工作 已完善及更新業主檔案并持續補充整理業主電子檔案。
八， 培訓學習工作在物業公司歐主任的多次指導下，我部門從客服人員最基本的形象建立，從物業管理最基本的概念，到物業人員的溝通技巧，到物業管理的各個環節工作，再結合相關的法律法規綜合知識，進行了較為系統的培訓學習。
九，在公司大力號召全員賣車位車庫的方向下，我們e區客服員工做出了努力和汗水，做出了不速度業績。
部門員工由一個思想認識不足、對工作沒有激情的隊伍引導成一個對公司充滿憧憬，對行業發展和自身成長充滿希望的團隊;把部門員工由一個對物業管理知識掌握空白培訓成一個具一定物業管理常識的團隊。
工作中存在的不足、發現的問題及遇到的困難總結如下：
一、由于我部門均未經過專業的物業管理培訓，關于物業方面的知識仍需系統學習，服務規范及溝通技巧也要進一步加強。
二、業主各項遺漏工程的工作跟進、反饋不夠及時;
三、物業各項費用收取時機、方式、方法不夠完善;物業費到期業主催繳，水電費預交費用不足。
四、客服工作壓力大，員工身體素質及自我心理調節能力需不斷提高。
五、客服工作內容瑣碎繁復，急需科學正規的工作流程來規范并合理運用先進的管理軟件來提高工作效率，簡化工作難度。
日后工作的努力方向及工作設想：
我部門在做好收費及日常工作的基礎上，繼續加強員工的培訓和指導，進一步明確各項責任制，強化部門工作紀律和服務規范，并按照目標、預算和工作計劃及時做好各項工作。
一、對部門員工工作范圍、內容進一步細化、明確;
二、加強培訓，保證部門員工勝任相應崗位，不斷提高服務質量;
三、強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明;
四、加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確。
五、通過部門的日常工作安排和心理調試技巧學習，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍，讓部門員工有種“緊張但又不會感覺壓力太大”的充實感和被重視的成就感。
大家好！
首先要感謝領導和同事們對我的信任，讓我有機會站在這里演講，我感到很榮幸。今天我演講的題目是：愛崗敬業，履行職責，彰顯**人風范。
作為一名普普通通**物業管理員，雖然我們只是滄海一粟，只是普通一員，我們已經在各自平凡的工作崗位上積極地準備著，默默地耕耘著。
時間過得很快，09年上半年轉眼間就快過去了，在過去半年里我主要負責物業室財務方面的工作。我現將半年來的工作做述職報告，如有不當之處，敬請各位領導、同志們批評指正。
一、上半年工作情況
(一)珍惜自己的工作崗位。正是由于這個工作崗位，才鍛煉了我，造就了我，讓我在不斷的勤奮努力下，提升了自身的綜合素質。我擔任物業管理員工作已有*年，經過不斷地學習和積累，具備了一定的工作經驗。每年年初我都要在對上年工作認真總結的基礎上，制定當年詳細的工作計劃和工作臺帳，堅持從抓組織建設上促進工作落實、從抓制度建設上規范工作要求、從抓班子建設上營造團結互助、共同進步的工作氛圍、從抓創新活動上提升單位的工作特色。經過工作的錘煉，如今我已能夠從容地處理日常工作中出現的各類問題，在陳本費用核算能力、綜合分析能力、協調辦事能力和文字表達能力等方面，都有了較大地提高。
(二)增強物業管理，創和諧辦公環境。對公司大樓及部分服務廳進行巡查、考核，監督物業公司的日常工作，起到促進物業公司提高服務水平的目的，為公司創造一個優美和諧、綠色舒適的辦公環境。
(三)積極響應公司節能減排工作，提倡節約用紙，節約用電。我公司對市公司及各分公司進行了按不同用途及范圍的獨立裝表工作，市公司及各分公司安照管理用房、渠道用房、客服用房、輔助用房、獨立營業廳等劃分獨立安裝水電表，并由物業管理室及進行監管，獨立裝表工作完成后，對水電費節約和控制方面有著顯著的作用和效果。同時，物業管理室還對綜合樓主樓二、三、四、五樓的清潔間和茶水間進行改造，建成文印室，解決了一直以來應沒有統一文印室造成辦公用紙沒有統一管理的問題，一定程度上減少辦公用品的浪費。
(四)對本部門的各項費用的報賬進行了認真的審核。對中心的各項費用的預算進行了錄入，并建立了各項費用支出的臺帳，并認真的核算和核對，確保了成本費用核算的準確性和完整性。為公司節約了成本。
二、存在問題
回顧上半年的工作，我按照公司的工作安排，認真履行崗位職責，取得了一定的工作成績，但也還存在一些不足。
一是在服務水平上還有待進一步的提高。
二是在節能減排方面還應該進一步的完善。
三是在針對各項費用的報賬上，還應繼續保持求真務實的精神，認真的審核。在成本費用的核算方面應進一步加強核算。
三、下一步工作打算
一是進一步完善公司各項物業維修，更好地改善公司配套設施，提高物業管理水平，為員工提供一個舒適的工作環境，更好地樹立公司現象，并對各施工單位進行規范管理，建立健全物業維修預算制度。
二是要進一步完善節能減排工作，加強節能減排相關上報資料的準確性，并推出更多行之有效的措施推進節能減排工作。大力采用節能設備，將辦公用區域照明燈具改造成節能燈，根據光源需要，將原用節能燈區域在保證照明的情況盡量采用小瓦數的節能燈具，并減小燈具數量；加強對用電情況檢查監督，經常檢查空調是否按規定調在26度以上，落班后有無關閉不使用的電器設備、照明燈具等，晚上保安人員要定期巡查辦公大樓，及時關閉沒用照明燈具；加強對電梯節能改造，分忙時閑時使用，閑時減慢電梯速度或只開啟一臺電梯；開發電腦使用監控系統，監控員工落班后和長時間離開有沒有關閉電腦。
三是加強日常物業管理工作，督促指導物業管理公司開展各項工作。物業管理室繼續定期對物業公司的服務內容進行巡查、考核，監督物業公司的日常工作，并加強巡查力度，增加巡查次數，起到促進物業公司提高服務水平的目的，為公司創造一個優美和諧、綠色舒適的辦公環境。
四是在工作中，要用心工作，堅決遵守各項財經紀律和規章制度。平時還注重對電腦和電算化會計工作有關知識進行深入學習，使自己在日常工作中達到事半功倍的效果。能夠熟練掌握財務工作流程，做到條理清晰，帳實相符，從原始發票的取得到填制記帳憑證，從會計報表編制到憑證的裝訂和存檔都達到了正規化.標準化。做到了全面、及時、準確的反映。
在今后的工作中，我要進一步加強學習，努力工作，認真完成各項工作任務，令公司物業管理工作更上一個臺階。
作為一名物業管理者，我們要樹立正確的改革價值取向和目標追求，而不是工作上簡單地標新立異、主觀臆斷、數字拼湊，外形包裝。正確的改革價值觀，可以有效地防止我們工作增長的異化，確保銀行事業進入快速發展的軌道，推動工作與時俱進，實現新的飛躍。
截止到 xx年12月19日共辦理交房手續312戶。辦理二次裝修手續171戶，二次裝修驗房126戶，二次裝修已退押金106戶。車位報名218戶。
以下是重要工作任務完成情況及分析一、 日常接待工作
每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。
二、 信息工作
本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用短信群發器發送通知累計968條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容做好相關解釋工作。
三、 業主遺漏工程投訴處理工作
xx年8月18日之前共發出86份遺漏工程維修工作聯系單，開發公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部維修完成回單88份，業主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、 地下室透水事故處理工作
xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，我客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。
五、 入戶服務意見調查工作
我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區物業管理的服務質量及服務水平。
截止到xx年12月19日我部門對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、 建立健全業主檔案工作
已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。
七、 協助政府部門完成的工作
協助三合街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。
為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。
八、 培訓學習工作
在物業公司楊經理的多次親自現場指導下，我部門從客服人員最基本的形象建立，從物業管理最基本的概念，到物業人員的溝通技巧，到物業管理的各個環節工作，再結合相關的法律法規綜合知識，進行了較為系統的培訓學習。
部門員工由一個思想認識不足、對工作沒有激情的隊伍引導成一個對公司充滿憧憬，對行業發展和自身成長充滿希望的團隊;把部門員工由一個對物業管理知識掌握空白培訓成一個具一定物業管理常識的團隊。
工作中存在的不足、發現的問題及遇到的困難總結
一、由于我部門均未經過專業的物業管理培訓，關于物業方面的知識仍需系統學習，服務規范及溝通技巧也要進一步加強。
二、業主各項遺漏工程的工作跟進、反饋不夠及時;
三、物業各項費用收取時機、方式、方法不夠完善;物業費到期業主催繳1戶，未交1戶。水電費預交費用不足業主49戶，未交7戶。
四、客服工作壓力大，員工身體素質及自我心理調節能力需不斷提高。
五、客服工作內容瑣碎繁復，急需科學正規的工作流程來規范并合理運用先進的管理軟件來提高工作效率，簡化工作難度。
六、對小區的精神文明建設，像開展各種形式的宣傳及組織業主的文化娛樂活動工作上尚未組織開展起來。
日后工作的努力方向及工作設想我部門在做好收費及日常工作的基礎上，繼續加強員工的培訓和指導，進一步明確各項責任制，強化部門工作紀律和服務規范，并按照目標、預算和工作計劃及時做好各項工作。
一、對部門員工工作范圍、內容進一步細化、明確;
二、加強培訓，保證部門員工勝任相應崗位，不斷提高服務質量;
三、強化部門工作紀律管理，做到工作嚴謹、紀律嚴明;
四、加強對各項信息、工作狀況的跟進，做到各項信息暢通、準確。
五、通過部門的日常工作安排和心理調試技巧學習，營造出“在工作中鍛煉，在鍛煉中成長”的氛圍，讓部門員工有種“緊張但又不會感覺壓力太大”的充實感和被重視的成就感。
六、積極學習科學正規的工作流程規范，合理運用先進的管理軟件來提高工作效率。
第二條按照貫徹落實科學發展觀、構建和諧社會的要求，我區物業管理工作實行行政管理部門、街道辦事處、社區居委會各負其責的物業管理工作體系，形成物業管理的整體合力。區政府成立**區物業管理工作領導小組，各街道辦事處成立相應物業管理工作領導小組，并配備專職人員負責指導和協調物業管理工作。
第三條區物業管理工作領導小組的工作職責：
（一）負責全區物業管理活動的指導、協調、監督管理；
（二）負責建立全區物業管理網絡聯系制度；
（三）負責建立全區物業管理工作考核制度，并對全區物業管理相關部門和各街道辦事處進行年度目標考核。
第四條區物業管理辦公室工作職責：
（一）劃分物業管理區域，對區內尚未劃分或者需要調整的物業管理區域，按有關劃分的規定或辦法進行劃分；
（二）負責物業管理區域業主委員會備案登記工作；
（三）負責前期物業管理招投標監管工作，負責物業管理服務合同的備案工作；
（四）建立投訴處理機制，認真處理物業管理活動中業主對物業服務企業的投訴，對投訴內容及時調查；
（五）按照國務院《物業管理條例》和《**市物業管理條例》的規定，依法查處物業管理活動中的違規行為，及時向市物業辦反饋相關情況；
（六）負責全區物業管理的建檔工作，建立和完善區物業管理小區基礎檔案、企業誠信檔案和業主委員會管理檔案；
（七）負責本區內物業管理優秀項目的指導和推薦工作，參加物業管理優秀住宅區（大廈、工業區）的考評工作；
（八）指導、協助街道辦事處開展物業管理區域業主大會成立、業主委員會員的選舉、換屆工作；
（九）對區內經修繕和改造后的舊住宅區積極推行物業管理；
（十）監督管理全區物業管理項目的移交工作；
（十一）負責物業管理政策法規的宣傳，營造規范發展物業管理的輿論環境。組織全區內物業管理企業、業主委員會、街道辦事處、社區居委會參加物業管理法規政策培訓。
第五條街道辦事處的工作職責：
（一）按有關規定和社區發展需要提出劃分或者調整物業管理區域的意見；
（二）指導本轄區的社區居委會協助業主依法成立業主大會和開展業主委員會的選舉和改選工作；
（三）監督、指導業主大會、業主委員會的日常工作。在業主委員會不依法履行召開業主大會會議職責的情況下，指導和協助業主召開業主大會臨時會議；
（四）建立本轄區物業管理區域內的物業管理聯席會議制度，召集社區居委會、業主委員會、相關部門、物業服務企業協調有關物業管理的問題；
（五）對本轄區各物業管理區域不同利益的訴求，按相關法規政策規定及時會同有關行政管理部門進行調處，以維護本轄區社會穩定；
（六）協調、指導本轄區物業管理項目的移交工作。在接到業主的書面申請或建設單位的書面報告后指導業主大會在規定的時間內選聘物業服務企業或依法采用其他的物業的管理方式；
（七）本轄區舊住宅區的環境及配套設施改造后，對具備物業管理條件的，積極做好推行物業管理的相關工作。
第六條社區居委會的工作職責：
（一）負責本社區物業管理企業的協調工作，對居民（業主）入住情況及時跟蹤、掌握動態；
（二）在街道辦事處的指導下協助本社區業主依法成立業主大會，參與業主委員會的選舉和改選工作；
（三）監督、指導業主大會、業主委員會的日常活動；
（四）協助業主委員會調處有關物業管理的糾紛，聽取住宅小區業主大會、業主委員會做出的決定并提出意見和建議。
第七條其他相關部門的工作職責：
（一）區城管執法局對物業管理區域內違反城市管理相關法律法規的行為依法進行查處；
（二）區物價局做好區內物業服務收費（價格）的備案登記工作，并對物業管理企業在價格方面違法違規的行為依法進行查處；
秩序部主任 | 10年工作經驗 | 大專 | 廣東省廣州花都[XXX]（男 33歲）
出生日期：1979-1-24
國 籍：中國
戶 口：山東
現在所在地：廣東省廣州花都
身 高：178厘米
體 重：70公斤
自我評價/職業目標自我評價：有理想,生活才有方向!求職意向工作經驗：10年工作經驗
期望薪水：稅前月薪RMB4250 元
期望從事行業：房地產開發及中介/物業管理/商業中心
酒店/餐飲
教育/培訓/科研/學術/院校
期望工作性質：全職期望從事職業：房地產職業教育
其它類
期望工作地區：廣州 花都區工作經驗工作單位：名稱僅向會員公開，請[登陸]公司簡單描述：民營企業所屬行業：物業管理/商業中心
公司性質：私營．民營企業2009.7 - 2010.7秩序部主任工作地點：工作職責和業績：
負責前期秩序維護部的組建與日常工作的管理
離職/換崗原因：
在職工作單位：名稱僅向會員公開，請[登陸]公司簡單描述：私營企業所屬行業：物業管理/商業中心2006.6 - 2009.6經理助理/安管主管工作地點：工作職責和業績：
全面負責保安部的日常工作并協助部門經理處理日常事務
離職/換崗原因：
職業發展工作單位：名稱僅向會員公開，請[登陸]公司簡單描述：外商獨資所屬行業：酒店/旅游
公司性質：外商獨資．外企辦事處2003.10 - 2006.3消防領班工作地點：工作職責和業績：
負責酒店日常消防的維護與保養
離職/換崗原因：
有事回家工作單位：名稱僅向會員公開，請[登陸]公司簡單描述：事業單位所屬行業：教育/培訓/院校
公司性質：事業單位2002.6 - 2003.9軍事教官工作地點：工作職責和業績：
負責學生的軍訓以及日常班級的軍事化管理
離職/換崗原因：
合同期滿教育背景1998.6 - 2001.6湖南師范大學體育學院運動訓練 其他專業 大專
培訓經歷2001.10軍事化管理中國人民武裝警察部隊長沙指揮學校
獲得證書：優秀學員
以下是重要工作任務完成情況及分析：
一、日常接待工作
每日填寫《客戶服務部值班接待紀錄》，記錄業主來電來訪投訴及服務事項，并協調處理結果，及時反饋、電話回訪業主。累計已達上千項。
二、信息工作
本年度，我部共計向客戶發放各類書面通知約20多次。運用短信群發器發送通知累計968條，做到通知擬發及時、詳盡，表述清晰、用詞準確，同時積極配合通知內容做好相關解釋工作。
三、業主遺漏工程投訴處理工作
xx年8月18日之前共發出86份遺漏工程維修工作聯系單，開發公司工程部維修完成回單28份，完成率32%。8月18日以后共遞交客戶投訴信息日報表40份，投訴處理單204份。開發公司工程部維修完成回單88份，業主投訴報修維修率43%。我部門回訪78份，回訪率89%，工程維修滿意率70%。
四、地下室透水事故處理工作
xx年8月4日地下室透水事故共造成43戶業主財產損失。在公司領導的指揮下，我客服部第一時間聯系業主并為業主盤點受損物品，事后又積極參與配合與業主談判，并發放置換物品及折抵補償金。
五、入戶服務意見調查工作
我部門工作人員在完成日常工作的同時，積極走進小區業主家中，搜集各類客戶對物業管理過程中的意見及建議，不斷提高世紀新筑小區物業管理的服務質量及服務水平。
截止到xx年11月19日我部門對小區入住業主進行的入戶調查走訪38戶，并發放物業服務意見表38份。調查得出小區業主對我部門的接待工作的滿意率達90%，接待電話報修的滿意率達75%，回訪工作的滿意率達80%。
六、建立健全業主檔案工作
已完善及更新業主檔案312份，并持續補充整理業主電子檔案。
七、協助政府部門完成的工作
協助三合街派出所對入住園區的業主進行人口普查工作。
為10戶業主辦理了戶口遷入手續用的社內戶口變更證明。
一、 提高服務質量，規范前臺服務。
自XX年我部門提出首問負責制的工作方針后，XX年是全面落實該方針的一年。在日常工作中無論遇到任何問題，我們都能作到各項工作不推諉，負責到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實，保證公司各項工作的連慣性，使工作在一個良性的狀態下進行，大大提高了我們的工作效率和服務質量。根據記錄統計，今年前臺的電話接聽量達26000余次，接待報修10300余次，其中接待業主日常報修7000余次，公共報修3300余次;日平均電話接聽量高達70余次，日平均接待來訪30余次，回訪平均每日20余次。
在首問負責制方針落實的同時，我們在7月份對前臺進行培訓。主要針對《前臺服務規范》、《前臺服務規范用語》、《儀態禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺辦理業務規范用語〉等進行培訓。培訓后還進行了筆試和日檢查的形式進行考核，而且每周在前臺提出一個服務口號，如微笑、問候、規范等。我們根據平時成績到月底進行獎懲，使前臺的服務有了較大的提高，得到了廣大業主的認可。
二、規范服務流程，物業管理走向專業化。
隨著新《物業管理條例》的頒布和實施，以及其它相關法律、法規的日益健全，人們對物業公司的要求也越來越高。物業管理已不再滿足于走在邊緣的現狀，而是朝著專業化、程序化和規范化的方向邁進。在對園區的日常管理中，我們嚴格控制、加強巡視，發現園區內違章的操作和裝修，我們從管理服務角度出發，善意勸導，及時制止，并且同公司的法律顧問多溝通，制定了相應的整改措施，如私搭亂建小閣樓、安外置陽臺罩的，一經發現我們馬上下整改通知書，責令其立即整改。
三、 改變職能、建立提成制。
以往客服部對收費工作不夠重視，沒設專職收費人員，由樓宇管理員兼職收費，而且只在周六、日才收，造成樓宇管理員把巡視放在第一位，收費放在第二位，這樣樓宇管理員沒有壓力，收多收少都一樣，甚至收與不收一個樣，嚴重影響了收費率。所以，從本年度第二季度開始我們開始改革，取消樓宇管理員，設立專職收費員，將工資與收費率直接掛鉤，建立激勵機制，將不適應改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費員，通過改革證明是有效的。一期收費率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。
四、加強培訓、提高業務水平工作總結
物業管理行業是一個法制不健全的行業，而且涉及范圍廣，專業知識對于搞物業管理者來說很重要。但物業管理理論尚不成熟，實踐中缺乏經驗。市場環境逐步形成，步入正軌還需一段很長的時間。這些客觀條件都決定了我們從業人員需不斷地學習，學習該行業的法律法規及動態，對于搞好我們的工作是很有益處的。
客服部是與業主打交道最直接最頻繁的部門，員工的素質高低代表著企業的形象，所以我們一直不斷地搞好員工培訓、提高我們的整體服務水平，我們培訓的主要內容有:
(一)搞好禮儀培訓、規范儀容儀表
良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺，物業管理首先是一個服務行業，接待業主來訪，我們做到熱情周到、微笑服務、態度和藹、這樣即使業主帶著情緒來，我們的周到服務也會讓其消減一些，以使我們解決業主的問題這方面，陳經理專門給全部門員工做專業性的培訓，完全是酒店式服務規范來要求員工。如前臺接電話人員，必須在鈴響三聲之內接起電話，第一句話先報家門您好，天元物業號人為您服務。前臺服務人員必須站立服務，無論是公司領導還是業主從前臺經過時要說你好，這樣，即提升了客務部的形象，在一定程度也提升了整個物業公司的形象，更突出了物業公司的服務性質。
[關鍵詞] 高校圖書館；物業管理；社會化
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 16. 076
[中圖分類號] G251 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2014）16- 0130- 02
高校圖書館因其獨特的造型、先進的設施、一流的硬件、齊全的功能成為各高校自身價值的標志性不動產業和文化中心。隨著現代化的智能圖書館的迅速發展，圖書館服務范圍不斷擴大。要長期有效地維護、保養好龐大的圖書館物業，必須采取市場化調節、企業化經營和社會化管理的模式來實現，以節省資源和提高工作效能。這對圖書館的正常運行起到了重要保障作用，但也有不少問題需要深入探索。
1 高校圖書館物業管理社會化的必要性
在傳統管理模式下，高校圖書館的管理相對獨立，大多數是采用行政和后勤服務相結合的管理形式。而在國務院《物業管理條例》頒布后，物業管理工作步入新的發展階段。高校圖書館引入物業管理就可以將后勤服務事務剝離出來，交由物業公司完成。長遠來看，這有利于高校圖書館的發展。
（1）把圖書館行政管理人員從繁雜瑣碎的后勤事務中解脫出來，把時間和精力用于文獻資料的專業研究、整理中去。在舊的管理模式下，圖書館館長或綜合管理部門在做好日常業務和行政工作的同時，還要兼顧于圖書館的物業管理與維護工作。館內的衛生保潔等工作也需要館員完成，放下重要的文獻服務等工作去做非業務領域的簡單勞動，這就造成了人力資源浪費的現象[1]。
（2）實現物業管理社會化解決了很多高校圖書館缺乏物業管理專業技術人員的困難，可以利用物業管理公司具有的專業技術人才資源進行高效服務。對于高校圖書館，特別是現代化圖書館需要采用新的管理模式、新的標準和新的服務方式，有了專業的物業管理隊伍進行科學的管理，可以使圖書館的先進設備得到有效的綜合性利用，利于延長圖書館財產的使用壽命，從而為學校節省維修和建設費用[2]。
（3）在市場經濟背景下，對傳統模式下圖書館的行政后勤管理體制形成了沖擊，現代化的高校圖書館物業管理模式應運而生。為長期做到全面管理維護好繁雜的圖書館物業，并不斷提高其使用效率，滿足高校學生和教職工等不同層次、多樣化的需求，需要采取市場化調節、企業化經營和社會化的物業管理模式來實現。這是高校圖書館功能發生變化的客觀要求，也是社會分工的必然結果。
2 關于高校圖書館物業管理社會化的幾種機制
圖書館和物業公司的共同協作才能保障物業的正常運行，一方面物業公司要提高綜合服務能力和服務質量，另一方面圖書館也要做好監督和協調等方面的工作[3]。
2.1 高校圖書館物業社會化后的監督機制
高校應全面考慮服務信譽和服務質量等條件，嚴格要求專業資質，選取實力強、信譽好、收費合理的物業公司進行合作，以雙方簽訂的《物業委托管理合同》為依據，定期或隨時進行檢查，并根據實際情況作出調整和補充。此外，圖書館的管理部門應制訂出一套具體有效的考核標準，對物業的服務質量、服務態度等方面讀者和館員的滿意程度，按期進行考核，建立檔案記錄。依照考核結果，在舉行的定期例會上，參考群眾意見提出改進措施，并按合同期限內年度綜合考核結果，決定該公司能否續簽[4]。
嚴格按照合同規定的雙方合作范圍、運作方式、責任劃分、檢查評估標準及賠償問題等進行實施[5]。每項工作都有具體的標準和要求，如圖書館管理部門對物業公司雇傭的消防監控、設施維修等人員是否具有專業資格證書，有無上崗證；圖書館內勤雜人員是否取得健康證和保險等情況，都必須進行監督檢查。對物業公司的實際在崗員工數量、時間等與物業管理合同是否相符，進行定期或隨機檢查，明確違約責任和經濟處罰辦法。
2.2 高校圖書館物業社會化后的管理機制
嚴格按照國家和地方頒布的各種物業管理法規、學校的規定，以及物業公司的企業標準進行物業管理，完善規章制度，明確不同崗位的工作職責和工作規范，包括安全防火制度、消防監控及門衛值班制度、衛生清潔標準等。讓各個工作崗位，各項程序有章可依、按章辦事。合理的規章制度和工作規范還要結合本館的實際情況，做到具體明確，具有可操作性，具有獎勵與懲罰的措施，保證物業管理工作順利進行。
在實施物業社會化管理過程中，要始終參與到具體管理工作中去，尤其是對現代化圖書館內消防設施、監控系統、大型機電設備等各種關鍵崗位技術操作要領和運行情況要全面掌握，并且按照國家相關法規接受專業技術培訓，持有上崗資格證書。這樣在與物業公司談判簽訂合同和今后的日常管理中，就能掌握主動權。
高校圖書館的物業管理社會化后，也應該遵循市場規律，引入競爭機制。既可以引入資質優良、管理經驗豐富、信譽好、實力強的企業為圖書館服務，也可以使現有物業公司產生危機意識。與物業公司簽訂合同的期限最宜為兩年一次，這樣能兼顧到雙方的利益。
2.3 高校圖書館物業社會化后的協調機制
圖書館既有監督權、管理權，同時也有向物業公司支付費用、配合工作的義務。物業公司剛開展工作，必然需要一個過程。管理部門有責任幫助物業公司適應工作，讓他們盡快熟悉館內環境、掌握各種設備的操作規程及崗位職責。在日常工作中與物業公司管理人員經常交換意見，對他們提出的合理化建議積極采納，雙方在工作中要互相尊重，互相配合，開辟一個雙贏局面。
圖書館在物業管理方面實現了社會化，實際上仍離不開學校相關部門的領導、支持與配合。遇到大型裝修、維修改造工程，需要得到基建部門、后勤集團的支持；治安、消防工作也離不開學校保衛處的監督指導。因此，做好溝通、協調，處理好各種關系，也是圖書館管理部門的必要工作。
主要參考文獻
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[3]呼曉靜.深圳圖書館物業管理社會化初探 [J].圖書館界，2012 （2）：49-50.
[關鍵詞]物業；管理；業主
[中圖分類號]F293.33[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）20-0000-03
1主要工作范圍
如果要想進行物業管理工作，我們首先要清楚物業公司到底是干什么的，它的工作范圍包括哪些？教科書上明確的告訴我們：
1.1物業管理公司的基本業務
（1）前期物業管理
（2）物業的使用管理
（3）環境養護與管理
（4）物業產權戶籍管理
（5）提供全方位、多層次的后期服務
1.2物業管理公司的輔助業務
物業管理公司的輔助業務是指物業管理以外的各種經營活動，如興辦餐飲服務業，開辦房屋裝飾材料、衛生潔具、家用電器公司等，創辦幼兒園、托兒所、門診部、圖書館、電影院、歌舞廳等文化娛樂場所等。物業管理公司可根據自己的特長，興辦物業管理以外的服務業務。
1.3物業管理公司的內部業務
（1）人才的選用與培訓
（2）勞動與分配管理
（3）設備維修管理
（4）服務質量管理
（5）多種經營管理
如果我們簡單地總結一下，對于物業公司來說，日常的管理工作主要是指：日常管理和特約服務。
（1）日常管理是經濟性的管理和服務，包括以下內容：日常養護，清潔綠化，安全保衛，消防工作，日常維護，征收各類費用、保管使用管理基金，協調各方面社會關系，處理好物業內部人際關系。
（2）特約服務是指：根據業主和住戶需要，提供各類特別服務，這些通常是有償的。如送奶送報，看護老人、病人、兒童，訂票送票，代為購物，送貨上門等。
此外，物業管理公司還可利用部分物業開展多種經營，增加收入，補充管理經費不足，減輕業主和住戶的負擔。
2日常管理存在的主要問題
筆者通過到企業中參加實際工作，對物業管理日常工作有了一些自己的體會，主要概括成一個詞就是：管家。在業主的角度來說，他們所能夠直接對話的就是物業，所以一切事務都是找物業來解決，有些事情甚至可能并不屬于物業公司的直接工作范疇。所以物業就成了業主們的管家，成為業主和其他單位部門的紐帶。
想要做好這項工作，物業公司的組織架構就顯得十分重要了，什么樣的架構有利于行之有效地解決問題，協調各部門關系，對于一個從事服務性行業的企業來說，信息傳遞速度快、失真小、有利于發揮下屬積極性是十分重要的。作為一個人數在百人左右的小公司來講，采用直線職能制是非常必要和有效的。
現階段，由于很多方面很多部門（建筑施工方，室內外設施供貨安裝方，供暖供電供水等部門）存在很多問題，所以導致當前物業公司管理狀況混亂，魚龍混雜，從業人員良莠不齊，致使現在業主和物業的關系并不是那么友善，甚至有些敵我對峙的意思，在走訪掛職單位所負責的物業單元時，很多業主提起物業就是滿腹怨言，而問及物業公司的同事時，他們對業主和每天的工作也是抱怨聲不斷，到底為什么形成這樣的現象呢？
通過觀察和思索，筆者用三個字來總結所感受到的物業管理工作過程中的問題：繁，凡，煩。怎么解讀這三個字呢？
（1）繁，即為煩瑣。對于物業從業人員來說，每天所面對的工作，歸納起來大部分是哪個業主家房頂窗戶漏雨了，哪個樓層的燈不亮了，哪個單元電梯不好用了，為什么又停電停水了？暖氣為什么不熱？等等，這些問題涉及各個方面各個部門，十分煩瑣，瑣碎。但是也正是這些煩瑣的事情，構成了物業管理人員每天所需面對的主要工作，怎么樣與業主溝通，怎么樣協調各部門積極有效地在短時間內解決問題才是關鍵。
（2）凡，即為平凡。每天忙忙碌碌解決了上面那么多煩瑣的問題，很多物業管理人員認為自己的工作卻并沒有太大的成就感，不像其他職業那么“偉大”。很多時候還得不到業主的理解，聽難聽的話，所以很多物業從業人員失去積極性，對工作和問題應付了事，能拖則拖。
（3）煩，即煩躁，心煩意亂。正是因為前面兩個（繁、凡）字，致使很多物業從業人員每天面對工作時被動應付，大部分時間和業主打交道，不是因為什么地方出了問題需要解決，就是催繳物業費。用現在流行的詞語就是，接收到的大都是負能量，所以工作起來很煩躁，這也是為什么物業和業主的關系那么緊張。
3運營現狀的調研及分析
物業產業在中國的興起時間還不長，市場雖然很大，但不成熟。由于缺少行業協會等相關約束機構，使得此行業缺乏較為嚴格的準入機制，不免產生了魚龍混雜的局面，使得對物業公司的管理更加趨于無序和混亂。通過觀察，我感覺，的確不能否認現在大部分物業管理公司由于人員素質不達標而導致物業管理工作經驗不足，處理問題不得當，從而至使現階段大部分物業公司和物業管理人員本身對于物業管理工作的性質的職能不清楚這一現象的存在。但是這些現象的存在也不是全面的，不能以一家物業公司的情況概括整個行業的情況，并且在我了解這個行業的過程中，我發現，隨著物業管轄小區年限的增長，很多問題也會隨之淡化。所以在我們的教學過程中，可以盡量通過在校期間的學習和教導，讓我們的學生明白物業管理工作的本質和特點，了解這個行業的現狀和問題，能夠讓學生們更好更快的過渡到工作狀態。
我歸納總結了一下，對于物業公司或者說物業管理人員來說，首先要清楚一件事情，那就是物業管理或者說物業服務本身，它就是一種商品，業主繳納的物業費就是購買這件商品所支付的費用。這和我們去超市買東西是一個道理，比如我去沃爾瑪超市購物，我支付了2000元，那我一定得到的也是價值2000元的等價商品。如果沃爾瑪收取你2000元卻讓你空手回家，我想沒有人會同意。物業服務也是一樣的道理，如果我們把物業服務也看成是一種商品，那么業主既然支付了相應的費用，作為物業公司或者物業管理人員來說，我們需要為其提供等價的商品才是合情合理的。正是由于很多物業公司和物業管理人員并沒有理清這個關系，致使現階段大部分物業管理工作混亂無序，雜亂無章，致使業主和物業的關系陷入僵局。
由于筆者到物業公司實地考察工作的時間有限，所接觸的物業類型比較單一，對于不同層次，不同規模，不同類型的物業管理模式了解不能達到十分全面。同時，對于未來有較大發展空間的商業地產物業管理與傳統物業管理模式的區別，也有待于我們在教學過程中深入挖掘探討。
通過這段時間的實踐，我對物業公司運營狀況進行研究分析，使我加深了對物業公司乃至整個行業的了解。隨著人們對居住的各方面要求的逐漸提高，物業已經不是一個可有可無的事物了，而是將決定大眾生活質量和生活舒適度的重要因素。在以后的日子里它必將在我們的生活中扮演越來越重要的角色。物業，這一新興產業也必將成為人們關注的焦點，人才的聚集地和經濟的聚焦。而我們也應該把握住這種趨勢，把我們的物業管理專業做大做強，希望這一點兒體會能夠對今后的教學工作有積極的作用，使我們的教學工作更好更順利地進行，培養出更多高素質的物業管理人員，從而慢慢改變物業管理工作的現狀，讓這一行業更好更健康地發展。
參考文獻：
關鍵詞 物業；精細化；管理服務
中圖分類號C939 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）34-0050-02
一個實現管理精細化的企業，一般都能夠把成本控制到最優，因為管理的精細化能夠優化流程、提高品質、降低不必要的損耗，把可以省的錢都省下來。物業服務企業通過精細化管理服務，提高自身的管理水平，增強自身的服務意識，完善自身的管理機制，有針對性的開展服務工作，勢必會帶動物業服務水平向著更高更好的方向發展。
1 精細化管理的具體措施
1.1 基礎管理是精細化管理的核心
業主的滿意度始終是反映物業服務質量的最重要標準，粗放式的物業管理服務已經不能滿足作為物業管理消費者的業主日益“挑剔”的眼光與要求。物業服務企業要做到可持續發展，就必須從精細化做起，從提高自身基礎管理水平做起，對企業的管理機制、激勵機制、競爭機制、約束機制、監控機制進一步完善與規范，疏通企業的管理渠道，延伸企業的管理觸角，規范企業的管理行為，鎖緊企業的管理鏈條，完善一系列的企業管理、物業服務的“基本法”，梳理檢討各項規章制度及運作流程，督導各個相關環節的執行情況，堵截管理漏洞，消除服務盲點，全面夯實企業的基礎管理。
1.2 誠信建設是精細化管理的前提
誠實守信是企業經營的基本要素，是企業的生命線，也是企業與業主維系關系的重要基礎，誠實守信既要體現在企業對客戶的誠信，又要體現在企業對員工的誠信。只有堅持企業的誠信才能為業主提供最滿意的服務；只有堅持企業對員工的誠信才能激發員工的內在動力，使其以最大的誠信為業主提供最優質的服務。
1.3 規范管理是精細化管理的保障
物業管理服務對象相對持久固定，如果沒有科學的組織機構、制度流程做保障，沒有統一的標準和規范，就很難做到精細化服務。實際上，物業管理的精細化管理服務就是物業管理服務的規范化、表格化、標準化、數據化、理論化。
從實踐來看，物業管理服務的規范化、標準化，主要體現為建立和完善物業管理的規章制度，使物業管理服務做到有章可循。把小區物業管理任務進行細化明確，建立相應的量化標準，與物業服務人員的經濟效益掛鉤，從制度上充分調動物業管理人員的工作積極性和創造性。
1.4 實行多種經營是精細化管理的源泉
物業管理公司作為企業，經營應是其基本的行為，只有依法進行經營，獲取合法的利潤才能從根本上解決物業管理企業的生存和發展的動力源泉，達到社會效益、環境效益與經濟效益并重，良性穩健發展的目標。
物業行業發展的方向，是在扎實的基礎管理上增加服務內容，延伸服務內涵，創新服務模式，不僅使業主的物業管理消費需求得到滿足，物業管理企業也可以發揮自身的特色服務，創造出發掘與延伸物業資源潛力的基礎
通過以物業管理服務為主，同時多種經營方式并存，各實體依托物業管理這個平臺，對業主進行有償服務，既拓展了服務領域，又延伸了企業創造效益的途徑，也為業主提供了方便。
1.5 專業化管理是精細化管理的關鍵
物業管理企業在走精細化管理的過程中，需要全員的參與度與認可度，這就要求整個企業從高層到基層的所有員工，都必須具有專業化、職業化水平，培養精細化的管理服務意識，才能在改進管理方法、創新服務模式、優化服務流程上做到統一目標與方向，管理服務水平才能有腳踏實地的提高。
從行業屬性來看，物業管理不僅要對樓體、設備、設施、場地等不動產進行日常管理和維護，而且擴展到滿足廣大居民生活需求的各種服務，對專業化、職業化的要求毋容置疑。此外，物業管理企業要高度重視對專業分包業務的監控。有個別企業認為專項業務大多已分包予專業承包公司，就其具體操作制定標準并提出細化量化指標，對專業分包業務施行嚴格的監控似無必要。但從物業服務合同的角度分析，不論業務如何分包，在業主面前，物業服務企業對該部分業務的執行效果負有最終的責任，因而很有必要加大對專業分包的監控力度，以使其服務水平與物業管理企業的精細化管理相匹配。
1.6 節約型管理是精細化管理的體現
一是加強日常管理，完善規章制度，杜絕不必要的浪費。要求員工從我做起，從小事做起。在日常工作中，養成隨手關燈、關水的好習慣，辦公室白天不開燈或少開燈，充分利用自然光照明，杜絕長明燈、長流水現象；在復印文件和材料時，堅持雙面復印，堅持分類用紙；在辦公用品及物資材料領用上，嚴格審批，減少耗材，杜絕浪費；在大宗物品添置時，實行招投標制，堅持集中采購，貨比三家；在車輛管理中，合理調度，禁止公車私用，嚴格車輛定點維修。
二是加大對設備的維護保養力度，延長設備設施的使用壽命。對設備定時巡檢，發現異常，及時維修，盡量把問題消滅在萌芽狀態，盡可能消除安全隱患。
三是加強人力資源管理，建立選人用人新機制。引進競爭機制，競爭上崗；科學核定用人數量，變人員管理為崗位管理；加強員工培訓，通過培訓提高員工的整體素質和操作技能，培養一專多能的復合型人才和適應節約型物業管理企業的專業管理人才，真正達到在服務質量不降低的前提下減員增效的目的，做到人盡其才。
四是提高辦公效率，為業主提供優質高效的服務。節約業主時間，為業主提供優質便捷的服務，對業主提出的建議快速采取措施也是提高效率、節約時間、搞好精細化優質服務的重要內容。
實行精細化管理，需要建立一個高效率的管理機構，采用扁平化管理模式，減少管理鏈條。還要落實管理責任，將管理責任具體化、明確化，要求每一個管理者都要到位、盡職，明確崗位責任制，建立完善的考核評價機制，實行日清日結工作制度，發現問題及時糾正，及時處理。
在不明確需求的前提下實施管理肯定很難得到滿意的效果。只有對小區的環境、居民的要求以及物業公司承擔工作的能力進行綜合分析，提出精細化的工作方案，才能很好地化解居民與物業公司的矛盾，使物業管理的質量成為物業公司和居民共同努力的方向。
2 結論
社會在進步，生產力在發展，人們對物質文化生活的要求也越來越高，客戶需求和期望的不斷增長，要求物業管理企業必須把精細化服務滲透到物業管理的每個環節中，以越來越少的投入，創造出盡可能多的價值，越來越接近客戶，超越平凡，不斷創新，通過精細化的管理，提供精細化的服務，不斷滿足客戶的需求，提供客戶確實想要的東西。
參考文獻
針對桂林師范高等專科學校的實際情況，經過我們現場考察以及根據校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將桂林師范高等專科學校日常的物業管理分為三大塊：安全管理、環境衛生管理、水電及公共設施管理。
一、安全管理
1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業主要負責人組成的物業管理領導小組，協調桂林師范高等專科學校日常物業管理運作，物業定期（每月或每季度）向物業管理領導小組匯報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利于物業管理日常工作的開展。
2、從專業物業管理的角度提出可行性的意見，與校方聯手制定學生宿舍管理規定，使學生在宿舍有一個行為規范，便利于管理。
3、管理人員持證上崗、著制服、標志明顯。
4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯系方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯系到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。
4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標志成立義務消防隊，做好學生的防火監督教育工作。
5、24小時全面監管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與物品安全。
6、完善各項管理制度
（1）來訪登記，來訪人員經被紡人確認后，本校人士可入內，校外人士須在保衛處等待。
（2）男女生不得互相串宿舍。
（3）按校方規定開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。
（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈后點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。
（5）發現打架斗毆現象立即上前制止，并第一時間報校方。
（6）開展意見調查，物業定期（每季度或半年）發放意見調查表，征求學校與學生的意見，了解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。
6、員工服務態度：員工以發自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。
7、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。
二、環境衛生管理
1、實行零干擾清潔衛生服務，學生上課后，清潔工再進行清掃。
2、做好環境衛生宣傳工作，把提高學生的清潔衛生意識、糾正學生的不良衛生習慣與環境衛生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衛工作中。
3、遇到有損害環境衛生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對于極少數屢教不改者采取典型暴光或讓其清理干凈的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。
4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環保潔一次，先外至內。清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1厘米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔后用紙巾擦拭50厘米無灰塵，清潔后的燈具無灰塵，燈具內無
無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等；衛生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網；目視墻壁干凈，便器潔凈無黃漬，室內無異味、臭味；宿舍樓層通道、地面標準：目視，干凈，無污漬、無雜物。
三、水電及公共設施管理
1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：
（1）檢查學生生活區公共排污、排水管道有無雜物，發現后做好記錄，落實清理工作。
（2）檢查生活區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。
（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、床鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止并視破壞情節輕重報校方后給予一定的處罰。
（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生銹等情況，一經發現立即進行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。
（5）檢查學生生活區大門、圍墻等設施是否完好。
（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。
1.1業主對物業管理公司服務不滿意引發的糾紛
通常糾紛來自業主對物業管理的服務不滿，其中主要包括小區內的清潔工作、消防設備、車位管理、噪音計治安等服務不到位。當有業主自行車或電動車被盜時，向物業索賠，但物業管理公司對此問題拖延不予處理，最終導致糾紛產生。
1.2物業管理公司收取費用不合理引發的糾紛
物業管理公司收費項目不合理引起業主不滿也會產生糾紛，其中主要物業裝修費、垃圾清運費、電梯使用費等收費標準不統一且不公開化，導致業主不滿進而發生糾紛。
2住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因
住宅小區物業管理糾紛產生的深層次原因歸結起來主要有以下幾個方面：
2.1物業管理法規不夠完善
當前現行物業管理相關法律法規及部門規章制度還有待完善，迄今為止，一套完整的《物權法》還未成形，這套法律對物業管理糾紛有十分重要作用。相關部門在處理物業糾紛時，由于沒有相應的法律法規為依據，因此不能有效的解決糾紛問題。法律法規不完善致使物權劃分不清，管理權及經營權進而分不清，必然導致糾紛和矛盾的產生。
2.2物業管理體制不健全
調查顯示，我國大部分物業管理公司都是房地產開發企業的子公司，本身存在裙帶關系，遇到任何問題，物業管理公司都會以開發商及自身利益為前提，不會做積極處理。業主反映的很多問題多是開發商遺留下的，例如綠地培植，小區內的公共設施及道路鋪設等問題，并不屬于物業公司管理范疇，但是業主認為物業管理公司作為開發商的售后服務和維護人，理應為業主解決一切問題。發生在業主和小區物業管理公司之間糾紛大部分來自開發商遺留的問題，而誰開發誰管理的管理體制是發生糾紛的根本原因。
2.3部分物業管理公司從業人員綜合素質較低
小區業主越來越關注物業管理中的服務質量及從業人員自身素質，以此來衡量物業管理的水平。通常從物業管理從業人員構成來看，大部分來自轉制、轉崗、轉業及農村剩余勞動力，其文化水平、專業知識技能都無法滿足業主對物業管理水平的要求。從業人員的自身素養關系到物業管理公司的服務水平，而當前物業公司雇傭的多是不專業，素質較低，缺乏服務意識的工作人員，加之缺乏有效管理，引起業主和物業人員產生矛盾及投訴。
3解決住宅小區物業管理糾紛的主要對策
解決住宅小區物業管理糾紛，是一項復雜的系統工程，對此，住宅小區物業管理糾紛涉及各方應共同努力、同心協力采取各種對策來解決糾紛、消除矛盾。總體來說，可從以下幾個方面著手：
3.1加快物業管理體制改革，解決物業開發遺留問題
相關政府及部門都有責任和義務完善物業管理體制，解決物業與業主之間的矛盾問題，同時監督開發商解決開發遺留問題。新物業接手小區過程中，重視與開發商的溝通技巧，良好的溝通可以給日后的物業管理工作帶來很大便利。作為業主與開發商之間紐帶的物業公司，為雙方溝通做好鋪墊工作，面對糾紛采取積極主動的態度，及時處理問題，避免事態發展嚴重。
3.2多渠道提高物業管理公司從業人員綜合素質和物業服務水平
隨著我國社會不斷進步，人們生活水平逐步提高，對日常生活中服務行業的要求也隨之提高，尤其是貼近人們生活的物業管理市場，對其從業人員的管理水平及人員素質要求甚高。當前房價、戶型及交通環境是業主選擇房產的重要因素，除此之外，物業管理服務水平也在考慮之中。因此物業公司必須擁有專業的、高素質的從業人員才能獲得業主的認可，進而在物業管理行業占有一席之地。必須高度重視對從業人員的專業技能的培訓，增強從業人員的服務意識。在技能培訓中增加項目，如智能化設備的維修及維護，提高服務質量，及時高效的解決業主的生活問題。針對物業從業人員設定考核標準。以標準為依據實現從業人員的自我提升。通過從業人員日常工作能力的表現可以辨別其職業素養高低，因此嚴格的考核制度對其服務質量及業務技能的提高有著重要作用，通過考察可以激發其工作動力及創新能力，進而不斷進行自我提升，使得物業管理水平上升一個臺階。物業管理公司還應加強與業主和業主委員會的溝通。物業管理糾紛產生的原因既有客觀原因，也有主觀的原因，除國家法律法規要不斷完善外，物業管理各方面應在協商互利的基礎上不斷提高認識，積極預防和減少物業管理糾紛。物業管理公司通過對業主資料的登記，了解每位業主的年齡、個性、職業、家庭狀況、收入水平等情況，然后根據情況將業主分成幾類。另外，物業管理公司應增加管理服務的透明度，通過宣傳欄、座談會、集體活動等方式，讓業主了解物業管理相關法規、常識以及物業管理公司的運作程序和規則，并使業主參與到服務過程中來，從而改善服務質量。
3.3明晰住宅小區業主與物業管理公司之間的關系
首先，物業管理公司依據合同實施物業管理，其管理權來源于業主，業主才是物業管理的主體，物業管理公司實際上是其雇員。業主委員會根據多數業主的意志，有權選擇不同的物業管理公司來提供服務性管理。其次，物業管理公司是獨立的法人，與業主委員會在法律地位上是平等的。他們之間是受委托人與委托人、服務者與被服務者的平等關系，沒有行政隸屬關系。
3.4積極用“仲裁”來解決住宅小區物業管理糾紛
