時間：2023-06-04 10:48:48
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產經營與管理，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
【關鍵詞】：房地產規劃，開發管理，施工管理，物業管理，整合協調
前言
隨著我國房地產業市場競爭的日益加劇，房地產的開發經營與管理工作成為了企業提高市場競爭的重點。房地產的開發經營與管理是指房地產開發企業為順利完成工程項目的開發而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內容包括規劃設計管理、開發管理、項目施工管理、物業管理。為了企業的平穩發展和促進企業經濟效益的提高，企業應以完善的管理體系為基礎，運用現代化企業管理理論來開展房地產企業的開發經營與管理工作。
一、規劃設計管理
規劃設計管理就是對建筑工程規劃設計過程的管理，房地產開發商將所承包的建筑工程的規劃設計任務委托給相應的設計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標進行相應的控制和管理。房地產企業可通過建立完善的規劃管理系統來對規劃設計進行管理。
規劃管理和規劃設計的關系相當密切，規劃管理系統的建設就是為了提高對規劃設計成果的審查和管理水平。規劃管理系統與規劃設計關系的核心是：保證規劃設計成果滿足工程項目規劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規劃設計管理的水平。房地產開發項目是否成功主要取決于前期的規劃設計，規劃設計的一個重要環節是要根據客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規劃、設計、建造之間的良好聯系。
建筑工程的規劃設計管理首先要從工程規劃設計抓起，通過對市場細致的調研，建立起多方案的經濟比較。其次是施工圖的設計，房屋產品質量得到保證的第一步是從精確的設計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規劃設計管理的核心環節就是要選出最優的設計方案，對客戶需要的戶型、內部體系、結構功能、空間利用等都要有創新優化的設計。
二、開發管理
房地產的開發管理是指房地產開發商為了順利完成工程項目的開發而對企業內部的人事、財務及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理，也是企業為成功實現規劃設計管理、項目施工管理及物業管理所采取的經營手段。
工程開發管理的主要內容是房地產開發用地規劃管理、房地產開發工程管理與房地產開發項目風險管理，這三項管理的內容在房地產開發管理中處于重要地位。房地產開發用地規劃管理包括土地使用權出讓過程中的規劃和房地產開發過程中的規劃管理。然而這一規劃管理體制的不完善導致了我國房地產開發用地規劃管理中的一系列問題，如土地開發商盲目圈地囤地嚴重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴重供應不足等。為了避免上述問題的出現，就要求房地產開發商應重新界定管理規劃體制并充分運用管理中的規劃職能，同時明確規劃管理的內容，使土地結構利用更加合理。
房地產開發工程管理也是房地產開發管理的重要工作之一，它是現代房地產開發企業管理工作的重點。房地產開發管理企業工程項目管理人員必須具有房地產開發過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個基礎開展工程管理工作，以保障項目開發的經濟效益。
房地產開發項目風險是指房地產開發商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產開發競爭對手的競爭使得市場競爭越發激烈、銀行利率升高、房地產投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發過程中會有開發風險的產生。因此房地產開發商要注意分析風險產生的原因，加大對房地產開發項目風險管理過程和方法的關注力度，再運用合適的方法來應對項目風險，這樣才能提高企業的效益。
三、項目施工管理
所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設過程的管理。其中質量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術質量管理，是提高房產質量的核心環節和重點，包括施工技術管理和現場施工管理兩個方面。施工的技術質量管理，包括對施工隊伍及監理隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質量和房產質量?，F場施工的技術質量管理，是確保提高房產質量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：一是必須強化施工隊伍的質量意識；二是應不斷強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習，先進技術和先進經驗，也可以在施工現場扎實的普及基本知識，強化技能提高；三是強化施工現場的技術質量管理。
對房地產開發商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目的，開發商需要通過施工資質驗證、招標投標、現場施工檢查、監理單位的監督、工程款的有序發放等措施，充分發揮施工質量控制、進度控制以及成本控制的重要作用，以達到高質量、低成本的最終目標。
四、物業管理
為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現建筑設施穩定持續的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業管理是必不可少的。一般說來，房地產開發商自己的物業管理公司是住宅小區或商務樓房物業管理的主要經營者。高質量的物業管理服務會成為房地產企業競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產企業以顧客的滿意度作為服務管理中的基本準則。為了保證高質量的物業管理，房地產企業應該以高素質的人才來建構企業的核心力量，并建立規范化的物業管理流程和制度，制定合理的物業管理費用、并實行財務透明制，創造人性化的生活空間。物業管理是房地產企業開發經營過程中的一項重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發企業在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的作用。
五、規劃設計管理、開發管理與施工管理間的相互協調與整合
房地產的開發經營與管理包括上述的規劃管理、開發管理、施工管理和物業管理，如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的，只有將這四個方面進行整合協調才能夠實現目標。因此，協調這四個管理內容之間的關系，并使之相互整合是建筑開發企業的核心工作。
房地產開發中的建筑規劃設計與施工管理的相互脫節雖然有利于各自專業化水平的提升，但是規劃設計與施工的脫節也帶來了許多嚴重問題，比如規劃設計者不了解施工工藝，從而使所設計的設計方案局限于理論指導，導致施工困難，影響了項目建設的成本和進度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR和經驗應用到項目的規劃、設計、開發和現場實施中，以實現項目總體目標的最優化。在房地產開發經營管理中，設計者應根據開發商的要求規劃設計出滿足計劃目標的經濟易行的方案；項目的開發管理人員依據該方案，整合所有人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應根據自身的施工經驗對該方案采用適當的材料和方法，在規劃設計階段對設計者給出相關建議，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば苑治鰪娬{建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關的建筑工程設計內容進行討論、分析并提出改進的辦法。
許多情況下，施工單位或開發商的工程管理部門未能和設計單位溝通或達成意見上的一致，導致不少建筑工程在竣工后和開發企業的規劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工必須要具備以下條件：
1、房地產開發商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產開發商應該把可施工性研究及規劃設計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規劃設計人員、施工人員、相關專家、協調人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統化、專業化地完成工程項目的目標。
2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規劃設計階段、開發階段到施工階段、物業管理階段成遞減趨勢，產生的經濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發商和施工單位應該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。
3、在建設過程中持續開展研究?？墒┕ば苑治鰪娬{在項目實施的全過程中進行系統化的研究，充分發揮研究人員的知識和經驗。另一方面，通過系統的計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓進行完整的紀錄并改進，將業務流程中無序的知識進行系統化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現知識的共享和再利用。
六、結語
現代城市規劃的不斷進步與我國房地產市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產開發提供了巨大的發展空間。房地產開發商想要獲取長期的競爭優勢，就需要以高素質的人力資源為基礎、以不斷創新的施工技術為基礎、運用專業化的管理模式為核心，在房地產開發經營的全過程中實行以顧客滿意度優先為宗旨的服務管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。
參考文獻
【l】李元明．房地產公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2
【2】仇慎謙．物業建設與物業管理銜接問題的研究． 中國物業管理．2002年3月．
（宿遷學院，江蘇 宿遷 223800）
【摘要】房地產開發與經營活動是房地產開發建設過程、經營管理過程和產業服務過程等經濟活動的有機統一，它不僅包括房地產領域的商品買賣、租賃和管理，還包括房地產的開發、建設、交換、分配以及引導和組織消費等活動。本文就房地產開發與經營的特點談一些看法。
關鍵詞 房地產；開發與經營；特點
作者簡介：馬靜（1979.05—），女，工程碩士，宿遷學院，副教授。
0前言
隨著社會經濟的發展和社會的進步，房地產企業的經營方式越來越多樣化，大部分企業不再局限于單純的開發活動，而開始重視房地產開發和經營并舉，以提高企業經濟效益，增強風險抵抗能力，這不僅房地產企業具有項目策劃、建設方面的知識，而且要具備資本投資和資產管理的能力。
房地產開發經營是房地產產品從開發建設到竣工投入使用，并在經營管理和市場流通過程中實現房地產商品價值的經濟活動。它不僅為人類社會的生產、生活提供入住空間和物質載體，滿足社會對房地產的物質需要，而且通過投資、項目開發和資產管理，創造投資效益和社會效益，成為房地產企業經濟活動的重要組成部分。
1房地產開發與經營的含義
1.1房地產開發
房地產開發是具備房地產開發資質的企業，在依法取得土地使用權的土地上，進行基礎設施建設、房屋建筑安裝，以及為此而進行規劃、設計和管理活動的整個過程。房地產開發通過土地、建筑材料、城市基礎設施、城市配套設施、勞動力、資金多種資源的組合使用為人類社會提供生產和生活空間，促進城市空間開發和利用效率，改變城市景觀，并起著人類社會城鎮化的先行作用。
1.2房地產經營
房地產經營是以房地產為經營對象，通過研究房地產市場需求、進行市場預測、選擇項目類別，而進行的投資、建造、買賣、租賃、信托、交換、維修、管理以及相關產權轉讓等經濟活動，其目標是實現經濟效益的最優化。
1.3房地產開發與經營
房地產開發經營主體在國家的法律允許范圍內，通過對土地、建材、基礎設施、勞動力、信息等多種資源的優化組合利用，進行基礎設施、房屋建設和土地開發，并對開發成果進行轉移、運營、管理等一系列經濟活動。
2房地產開發與房地產經營的關系
2.1相互獨立、側重點不同
房地產開發是對土地及建筑物進行投資、建設、管理的過程，是投資、建設行為，強調的是房地產產品的生產；而房地產經營是通過開發建設和管理獲取經濟利益的過程，強調的是投資的盈利。
2.2房地產開發是房地產經營的基礎
一切房地產經營活動都要體現在房地產產品的實體上。房地產開發就是形成房地產產品實體的過程，沒有這個過程，就沒有房地產經的對象，經營活動也就無從談起。如果房地產開發階段對市場分析不夠準確，開發完成的房地產不能出售或出租，或者出售出租達不到預期水平，應付影響房地產經營效益；如果產品建設質量不高，不能達到預定的經營壽命，也會影響房地產的經營效果。因此，適應市場需求，開發出高質量的房地產產品，是保證房地產經營成功的基本前提。
2.3房地產經營是房地產開發的核心
房地產開發的目的在于獲取投資利益，開發完成以后的產品是通過經營來體現其價值，從而實現投資效益。從這個意義上說，現代房地產開發已經突破了過去以使用為目的建筑生產含義，而圍繞著房地產經營進行開發。為了盡可能提高開發完成后產品經營價值，從市場調研、選擇房地產開發項目，到前期的可行性分析，以及建設招標和建設過程中的質量管理、成本控制，每一個階段工作要從經營這個核心目標出發，使開發與經營真正融為一體。
3房地產開發與經營的特點
3.1房地產開發與經營難度較大
這主要是由房地產商品本身的特點所決定的。房地產商品不同于一般商品，其價值量巨大，形成周期長，需通過多次投入形成，且具有延續性和增值性。同理，由于房地產價值量大，不可能一次性實現全部價值，而必要采取預售、出租或抵押信托等形式分期實現其價值。房地產價值的巨大性、延續性和增值性，以及價值實現的先期性、多樣性和逐步性，大大增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。
同樣，由于房地產商品本身的空間不可移動性，加之影響房地產價格的因素復雜多樣，因此同類商品的可比性較差，個案性強，這無疑也增加了房地產開發與經營的復雜性和難度。
3.2房地產開發與經營風險大
這也是由房地產商品的特殊性所決定的。房地產開發經營活動的運行周期長，少則兩三年，多則四五年。較長的運行周期使房地產業資金墊付時間長，與生產周期短的行業相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。而房地產資金投放量亦大，一個開發項目，動輒要幾百萬元，甚至幾千萬元、上億元，因此要承擔的風險也大。同時，房地產經濟運行和資金流程環節較多，每一個環節都影響著整個開發經營活動的正常運轉，無形中也增加了房地產經營的風險。除此之外，房地產開發經營還受到社會政治、經濟、消費心理、市政建設等各種外在因素的影響，從而比一般商品經營具有更大的風險性。
3.3房地產開發與經營政策性強
房地產業的特點、地位和作用決定了房地產開發與經營的政策性強，或者說受政策的影響比較大。房地產業是國民經濟的龍頭產業，房地產資源的分配使用，房地產商品的生產、流通與分配，直接關系到國計民生。為了使房地產業納入社會主義市場經濟軌道，除了強調運用市場機制指導房地產運作以外，更要強調政府宏觀作用，并通過立法、制定政策等措施，使房地產企業堅持正確的經營方向，力求在經營活動的各個環節、各個方面都自覺遵守國家現有的政策法令、規章制度。
4結語
房地產的開發與經營與其他商品的開發與經營相比，具有涉及范圍廣、經手環節多、形式多等特點，因而在開發與經營過程中會表現出難度大、風險大，以及受政策等因素影響大等特點。認識和研究這些特點，對于取得良好的房地產開發與經營效果具有重要意義。
此外，房地產開發與經營要求的專業性也很強，只有培育大量高素質的專門人才，塑造一流的開發與經營企業，才能適應房地產市場的需求，實現房地產經濟運行的良性循環。
參考文獻
［1］淺談房地產開發經營中存在的風險[J].商情,2013（6）.
［2］淺談當今房地產開發與經營思路[J].中國房地產業:理論版,2012（10）.
關鍵詞：房地產；經營風險；管理措施
引言：隨著我國經濟的全面發展，各行業都出現了新的增長，其中房地產行業的進步顯得尤為明顯。房地產經營風險是房地產企業首先關注的問題，這主要是因為房地產企業是高風險行業，雖然高收益，但也有著高風險。房地產企業如果無法做好企業經營風險的管理，則會為企業經營發展埋下巨大隱患，同時嚴重時甚至會影響到國家經濟的發展，因此房地產企業經營風險的分析與管理便成為了房地產企業經營管理中的重點。
一、房地產企業的經營風險分析
（一）房地產項目選擇階段面臨的經營風險。房地產企業進行地產項目的選擇是房地產企業進行項目開發過程中具有不確定性最強、風險最大的階段，如果房地產企業項目選擇出現問題，那么將會造成很嚴重的后果：企業資金鏈斷裂、企業無法獲得預期利潤甚至虧本；房地產項目區位選擇出現問題，房屋最后出售出現困難等。因此，企業在項目選擇確定前，進行周密的項目可行性研究，出具可行性研究報告，通過詳細了解投資項目所處區位環境，預估房地產未來售賣能力；通過對公司現有資金狀況及未來可能的融資渠道及融資金額，科學合理預測資金流入流出，防止出現資金鏈斷裂；通過現有企業財務會計數據預估企業在該項目的財務杠桿等數據，預判投資該項目存在的收益等。例如，HD房地產開發公司試圖打造HS市最大的商業購物休閑中心，該項目選址在人流量大，地段成熟的老城區，但是項目開盤后2個月內，原租戶都退租關門。后分析原因：該地段雖然人流量大，且地段成熟，但是該地區主要居住人群消費水平較低，沒有較強的購買力。該處房地產的開發最終失敗，對企業造成了巨大的財務壓力，投資幾乎完全沒有收回。
（二）房地產項目建設階段面臨的經營風險。房地產項目選址確定后，經過繁雜的前期準備工作，便進入了房地產項目的建設施工階段。此時，房地產企業仍然面臨著較大的經營風險，如資金鏈條斷裂風險；原材料采購質量不合格風險；工程質量把關不嚴風險；工程進度停滯不前風險等等。
（三）房地產項目租售階段面臨的經營風險。當房地產企業的項目建設完工后，經過驗收交付即進入房地產項目的租售階段。在房地產租售階段，房地產企業仍然存在著一定的經營風險。此時，房地產商的目的是實現房地產的商品轉化，盡快收回投資獲得企業利潤。如果已經建造完工的房地產項目因為各種原因而無法租售，則會導致企業完成的房地產項目中的房產積壓，造成企業資金周轉困難，出現財務危機。此時，市場對房地產項目的影響極大，如果市場上需求者持續處于觀望態度，則房地產企業將面臨很大的資金風險，如果貿然降價將帶來巨大的財務損失，但如果持價待售，企業的財務壓力也將越來越大，很容易造成企業資金鏈斷裂。
二、房地產企業經營風險的管理措施
（一）房地產項目選擇階段的經營風險管理。（1）注重對房地產所處外部環境進行分析了解。隨著市場經濟的不斷發展，房地產企業與外部環境的聯系也越來越緊密，企業的經營環境也會從多方面影響企業的發展。房地產企業在進行項目選擇前，需要完整把握房地產企業所處的外部環境，減小投資失敗的風險。企業管理者需要將企業作為一個開放的系統，將內部環境和外部環境結合起來，制定適合本企業持續有效發展的目標及方式，針對每一個項目均應認真進行可行性研究，出具可行性報告，適應外部環境的變化，提高房地產項目投資成功率。（2）運用變通的開發組合理論。俗語“不要把所有雞蛋放在一個籃子里”，企業在進行經營投資時也需要注意這樣一個開發組合理論。房地產企業在進行項目投資時，可通過選擇處于不同區位、不同開發類型、不同租售組合的項目來降低企業面臨的風險，達到分散風險、提高企業經濟收益的目的，防止因為某類項目的失敗造成企業無法繼續經營的情況出現。房地產企業的管理者在綜合考察多個投資項目時，可最終選擇符合本企業基本生產條件，但是與其他在建項目共性較弱的項目進行投資。
（二）房地產項目建設階段的經營風險管理。（1）聘請具有良好資質及信譽的監理公司及專業人士對項目質量進行監管，確保資金順暢。對于房地產企業而言，其主要進行的就是房地產的建設開發，而對于這種事關民眾人身安全的商品，民眾也比較關注其安全性。因此房地產企業如果想要獲得長久的發展，需要在進行開發時需嚴格把控房產質量。同時，由于房地產項目的開發建設具有極強的專業性和實踐性，因此需要聘請專業的、有資質的工程監理對項目進行監管，減小項目發生質量問題的概率。同時公司財務必須按資金預算籌集和使用資金，嚴格按照監理公司等專業部門核定的產值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。（2）根據市場行情與銷售狀況決定開發進度與銷售策略。鑒于目前房地產市場的持續低迷與國家宏觀政策導向，各地的房地產市場都出現了價量齊跌的普遍狀況。雖然目前大多數地區取消了“限貸”等相關政策，國家也對首套房的優惠政策做出了調整，但大多數購房者還處于觀望心態。因此，對于房地產企業而言，必須根據本地市場行情，作出合適的開發進度決策與合理的銷售策略判斷。如當前情況下，對于項目的進度可以考慮穩健性，確保交房即可，用不著提前或趕工期，增大資金支出，占用大量資金，同時保證足夠的銷售費用預算，加大對銷售廣告費效比的考核，但必須考慮投入與產出比例，總體提高企業利潤。
（三）房地產項目租售階段的經營風險管理。（1）選擇業務管理水平較高的物業公司。對于現代購房或者租房者而言，考慮的不僅僅是房屋面積、房屋版型等硬性條件，還會認真考慮物業管理水平等軟條件。一個優秀的房地產項目只有配備了高質量的物業管理，才算是完整的成熟的房地產項目。而同時，良好的物業管理能力也會提高房產的競爭力，增大對于該房產項目的需求。當外部環境對房地產項目的租售并不有利時，房地產項目的內部條件優化將明顯促進企業租售實現，提高企業資金周轉速度、減小企業財務壓力，增強企業內部控制能力，同時也會促進企業的形象提升，在同行業競爭中保持優勢地位。（2）加強銷售控制，減少壞賬損失。由于房地產項目的租售是資金回籠階段，此時如果出現久欠房款或租金的情況，將會大大增加企業的財務風險。對于房地產企業而言，需要加強銷售控制，減少壞賬的出現概率，防止出現財務惡化等狀況。因此，對于房地產企業而言，需要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數額及租金繳納期限。當購房者財務信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，不能只盲目考慮銷售，如果后期按揭辦不下來將會導致長期未達賬項。因此，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業面臨的經營風險降低到最小。
結論：近些年來我國房地產業保持著發展的態勢，同時房地產業的發展事關國計民生。房地產業實質上屬于典型的資本密集型產業，企業在投資房產項目時需要占用較大規模的資金，同時由于項目建設周期較長，因此資金周轉期也較長，如何有效把握房地產企業的經營風險便成為了房地產業日常經營管理中的重要環節。房地產業經營風險大小將直接影響到企業未來的生存及發展。房地產企業經營風險的分析現已經成為房地產企業減小風險、制定發展目標的重要舉措。因此，為確保房地產企業可以在激烈的市場競爭中占有優勢地位，必須首先分析各項目經營風險及采取必要的應對措施。
參考文獻：
文章編號：1005-913X（2015）07-0165-02
在房地產企業經營發展的過程中，由于其自身發展規模以及發展項目上的特性，導致房地產企業在經營發展的過程中必然會動用大規模的資金以保證自身經營發展過程中的穩定性，保證房地產企業能夠通過資金的投資回收來更加有效地擴大企業規模和提升企業的經濟效益，在這種情況下，房地產企業經營發展過程中所面臨的財務風險也會越來越多，對于房地產企業的經營發展會造成越來越重要的影響，采取科學合理的防治措施來提升房地產企業在面臨財務風險時的抵抗性，也已經成為當前房地產企業必須重點考慮的問題。
一、房地產企業財務風險的主要內容
房地產企業的財務風險是指在房地產企業經營發展過程中，在經營發展的過程中出現的最終財務活動成果與預期經營發展成果出現偏差的現象。財務風險是房地產企業在經營發展中必然面臨的諸多風險之一，一般來說房地產企業在經營發展過程中面臨的財務風險主要包括籌資風險、投資風險、經營風險以及收益分配風險四種類型，同時房地產企業財務風險還具有不確定性、分散轉移性、預測決策性以及必然存在性等相關性能，對于房地產企業的正常穩定發展造成了非常大的威脅，是房地產企業在經營發展過程中必須重點注意防治的風險內容。
二、房地產企業財務風險的形成原因
根據房地產企業所面臨的財務風險的性質進行具體的分析，一般來說房地產企業財務風險形成的原因可以分為內部原因和外部原因兩種類型。具體來講，房地產企業財務風險的形成原因主要包括以下內容。
（一）房地產企業財務風險的內部原因
房地產企業財務風險的內部形成原因又可以根據其不同的性質分為房地產企業自身的經營原因、房地產企業的內部資金流動原因以及房地產企業的財務管理工作質量原因等三種類型。
首先，房地產企業自身經營原因造成的財務風險主要指的是由于房地產企業經營發展過程中自身經營管理水平不高、經營管理理念較為落后、項目投資時過于盲目、缺乏有效的市場調查和分析工作內容、對整體房地產市場的競爭缺乏有效的評估等等，最終造成房地產企業自身經營管理工作水平落后，進而造成經營發展過程中出現財務風險；其次，房地產企業的內部資金流動原因造成的財務風險主要指的是房地產企業在資金流動的過程中，存在著自身資金結構不夠合理、外來資金流動量過大的現象，這種情況下一旦外來資金出現波動情況必然導致房地產企業面臨著相應的財務風險；最后，房地產企業的財務管理工作質量問題主要原因是房地產企業在財務管理工作過程中，財務管理工作水平不高，并且經常出現財務管理漏洞，導致自身財務管理工作難以取得有效的成果，部分房地產企業財務管理工作甚至存在監守自盜的現象，自然也會造成房地產企業經營發展過程中的財務風險。
（二）房地產企業財務風險的外部原因
房地產企業財務風險形成的外部原因則主要包括市場原因、國家政策原因以及其他意外因素等等。
首先，房地產企業市場原因形成的財務風險主要指的是房地產企業在項目運行過程中，沒有完全地把握好市場的變化情況，沒有做好市場信息的調查分析工作，沒有根據當前階段市場的實時需求完成項目運行籌劃工作，進而導致房地產企業在項目運行工程中出現項目買賣不夠順利，進而出現了房地產企業的財務風險現象；其次，國家政策原因導致的房地產企業財務風險主要指的是由于國家房地產政策宏觀調控過程中造成的房地產企業財務風險，當前國家政策原因事實上是造成房地產企業出現財務風險的本質原因；最后，其他意外因素造成的房地產企業財務風險主要指的是房地產企業在經營發展的過程中出現的一系列意外因素的統稱，房地產企業在經營發展過程中很有可能遭受到非常多的外界影響因素，例如，項目運作過程中的地震因素、安全因素等等，都會造成房地產企業經營發展過程中大量資產流失，進而出現房地產企業財務風險現象。
三、房地產企業財務風險的治理措施
綜合上述房地產企業財務風險的形成原因，房地產企業在經營發展過程中應該結合自身經營發展的特性，采取科學合理的治理措施，提升房地產企業在面臨財務風險過程中的抵抗能力，保證房地產企業規模實現健康快速的提升。具體來講，房地產企業在面臨財務風險的過程中應該采取以下治理措施。
（一）提升房地產企業財務管理工作質量
房地產企業應該通過提升房地產企業財務管理工作質量來達到規避房地產企業財務風險的目的，首先，房地產企業應該針對員工自身在財務管理工作上的理念進行全面的更新，保證企業財務管理工作觀念能夠有效地契合當前財務管理工作的發展和要求，能夠緊緊跟隨在國家房地產市場宏觀調控政策的指引，從而有效地提升房地產企業上下在財務管理工作上的風險意識，更加有效地做好企業財務管理工作；其次，房地產企業應該針對自身的財務管理工作制度進行優化和完善，將財務管理制度更加深層次和更加全面的融入到企業的經營發展工作中，通過科學標準的制度來實現企業財務管理工作質量以及工作范圍的進一步提升，保證企業財務管理工作能夠取得更加有效的應用成果，幫助房地產企業更好地規避財務風險。
（二）加強房地產企業項目運作流程的優化
房地產企業應該在項目運作的過程中進一步優化項目的運作流程，針對項目運作過程中存在的財務風險進行分解和分析，加強財務管理工作在項目運作過程中各個流程的應用，以便更有效地完成財務管理工作的同時，也能夠有效地調整房地產企業的項目運作內容，保證項目運作過程中出現的財務風險得到有效的控制，提升項目運作效益的同時有效的提升房地產企業的整體經濟效益。
（三）加強財務管理工作的預算機制應用
房地產企業還應該充分加強預算機制在財務管理工作中的應用，有效的達到提升房地產企業財務管理崗工作質量，減少企業財務風險的目的。房地產企業可以將預算管理機制全面的應用在自身的經營管理工作中，包括企業的財務管理、人員管理、行為管理、項目管理等內容，房地產企業可以通過對預算管理的應用來有效地提升其經營發展過程中的控制能力，通過科學統籌的安全以及規范合理的預算制度來有效地降低企業在進行上述工作時面臨的財務風險，從而有效地達到控制房地產企業財務風險的目的。
（四）加強市場調查
房地產企業在經營發展的過程中應該時刻加強對市場情況的分析調查，加強對國家宏觀調控政策的學習和領悟，通過對上述內容的學習來衡量當前自身在市場競爭的地位，進而更好的做好房地產企業的經營發展工作，也有效的降低房地產企業的財務風險。
關鍵詞：房地產；開發與經營；風險；規避
房地產開發經營由于具有投資大、周期長、高贏利、高風險等特點，導致在開發經營過程中的存在太多不確定因素。目前我國房地產開發經營企業普遍存在只重視項目開發而不重視管理特別是風險管理，風險管理意識淡薄、缺乏風險管理機構、風險管理手段單一，使得房地產項目中的諸多風險因素得不到有效控制，進而引發房地產項目投資的重大損失或失敗。重視并研究房地產開發經營中的風險是保證項目目標的實現，保證企業穩步、健康、可持續發展的關鍵過程。
一、房地產開發與經營存在的風險
1.社會政策和治安風險
政府政策的出臺，其目的都是積極的，但是對于房地產投資商和開發商來說，卻可能成為風險的因素。政府為了達到某種預定的經濟增長目標或限制房地產經濟的不正常發展而采取一系列的政策，均對房地產投資帶來巨大的風險，政策風險對房地產市場的影響是全局性的。
另外，社會治安也回直接影響到房地產的開發與經營。社會治安關系到人們的財產安全與生命安全，只有社會治安狀況良好，人們才能安居樂業，進行房地產開發與經營才能有更好的保障。
2.市場風險
市場的供求關系變化的不確定性對房地產行業產生巨大的風險。供求關系的變化必然導致房地產價格的波動，在一般情況下，市場供大于求會致使房產價格下降，求大于供也會使得房產價格上升。這種變化會導致房地產投資的實際收益偏離預期收益。
房地產不能移動，位置固定，是真正意義上的不動產，所以投資房地產的資金流動差。房地產位置的固定性決定了房地產市場是區域性和個別性市場，也必然增加了房地產開發經營的復雜性和難度。房地產業生產的周期長的特點也使得房地產開發與經營在市場的變化中處于不利地位。開發期越長，各種社會經濟條件變化的可能性就越大，開發后期的費用和建設項目的租金和售價便越不確定，風險相對也越大。
3.經營性風險
經營性風險是指由于房地產開發與經營企業自身的經營不周或其他內部因素而帶來的風險。投資者由于主觀上對經濟發展的判斷錯誤或決策失誤，它可能發生在投資方式的選擇、投資地點的選擇以及投資類型的選擇之中，在進行每一個選擇是都面臨著不確定性，一旦做出了錯誤的選擇便將對投資項目產生很大的影響。因企業管理水平低、工作效益差而引起的未能在最有利的市場時機將手中的物業脫手，以致使其空置率過高，經營費用增加，經營凈收入期望值。
4.貨幣政策引起的風險
通貨膨脹因素。當通貨膨脹時，貨幣貶值，建材價格上漲，工程造價被大幅度的提高，對于周期較長的正在建設房地產來說，這無疑是一場災難。銀行利率的變動也可能會給房地產開發與經營帶來損失。一般地，使用高利率折現，會降低投資者的凈現值收益；利率的上升，會直接增加投資者的成本，加重其債務負擔；利率的變動還影響到社會的購買力，影響社會總資金的供給，從而對房地產市場價格間接產生影響，給房地產開發與經營企業帶來風險。
二、房地產開發與經營風險的規避
1.及時準確的預測風險
在房地產投資前便應該對投資后可能存在的風險進行科學合理有效的預測，然后再進行合理的投資。通過全面的市場調查和充分的市場研究，在獲取盡可能詳細的、高質量的信息資料的基礎上，對市場的走向做出合理的估計，從而做出合理的投資，使投資交易得到有效的保證。通過環境分析，對國家或政府可能出現的政策變化進行預測，以便調整房地產投資，更好地得到國家或政府的支持。
2.風險控制
選擇風險較小的投資項目或投資方式，可減少投資結果的不確定性，使投資收益得到更好的保證。對于風險太大的自己所無法承擔的項目作出放棄的決定。放棄是對風險回避的最徹底的一種辦法，但放棄風險的同時也放棄了利潤，因此也是一種比較消極的防范風險的方法。
3.風險轉移
房地產開發商可通過各種合理合法措施將風險轉移出去。一是保險轉移，開發商可通過對經濟風險進行預測和分析，購買房地產保險，若投資后發生風險損失，則可由保險公司提供補償，還可通過購買其他各種保險，把自然災害，意外事故等可能造成的各種風險轉移該保險公司；二是契約合同轉移，房地產開發企業可通過契約合同將可能出現的損失的財務負擔或法律責任轉移給非保險業的其他人；三是財務責任轉移，如發行房地產開發公司股票、尋求合作伙伴等通過尋求外部資金的方式將部分風險損失、財務責任轉移給他人。
4.風險分散
不同項目的風險及收益能力是不盡相同的，投資者將投資額分別投入到不同的投資對象中去，既開發住宅，又經營寫字樓，還可以從事土地轉讓等從事多種房地產項目的開發，可以獲得比將所有投資資金集中于一個項目或或一種方式上更穩定的收入，又能夠有效控制風險。另外，跨區域的房地產投資組合可以均衡地區經濟發展不平衡的影響，同時減少個別地區經濟動蕩帶來的風險。
參考文獻：
[1]許曉音：房地產投資風險與防范對策研究[J].商業研究.2002.09.
一、房地產管理主要任務
農業部機關及直屬單位（以下簡稱：各單位）占有、使用的房地產是國有資產。各單位應當嚴格遵守國家有關法律法規等規定，建立健全各項規章制度；明晰產權關系，實施產權管理；保障房地產資源的安全與完整；推動房地產資源的合理配置和有效使用；對轉作經營性使用的房地產實行有償使用并監督其保值增值。
（一）、明確房地產產權。各單位對新建的辦公及業務用房，應在竣工驗收后，及時辦理《房屋所有權證》或《房屋共有權證》，并按財務會計制度有關規定登記入賬。對現有單位占有使用，但尚未取得所有權證明的房屋和使用權證明的土地，應在界定所有權、使用權的基礎上抓緊辦理所有權、使用權證明文件并登記入賬。
（二）、加強房地產開發管理。房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設，房地產開發合作方的資質應當符合《城市房地產管理法》中的有關要求。
（三）、加強房地產交易管理。各單位發生土地使用權轉讓、抵押、租賃等行為時，應嚴格遵照國家和本意見中有關規定執行。
（四）、嚴格房屋的報損、報廢管理。各單位應參照《農業部行政事業單位國有資產管理實施辦法（試行）》（農財發（2001）2號）中相關要求，開展房屋報損、報廢工作。
二、房地產管理基本原則
（一）、責權明確、分級管理原則。堅持土地所有權和使用權相分離，實行分級管理報批制。重大事項報部黨組會或部常務會議審議。
（二）、合理利用、注重效益原則。房地產的開發、利用應當進行科學規劃，合理布局，實現經濟、社會、環境效益相統一。
（三）、有序開發、加強調控的原則。房地產的開發、利用必須加強宏觀調控，嚴格執行報批制度，實行有計劃的開發和利用，遵循經濟規律，實現決策和運營的科學化。
三、房地產處置及轉作經營的管理
（一）、各單位用于正常履行職能和維持事業發展的房地產，原則上不得轉作經營性使用。如確需改變，其經營項目要符合國家法律、法規和政策，并進行可行性論證，履行審批手續，嚴禁擅自改變土地資產的非經營性。
（二）、房地產轉作經營方式主要包括：1.利用空余房屋或場地出租；2.開展土地合作經營；3.開展合資建房；4.舉辦經濟實體等。
（三）、各單位對于轉作經營性使用的房地產必須堅持有償、有期限的原則。
1.對于轉讓、出租的房地產，出租或轉讓單位應當向承租方、受讓方收取合理的租金、轉讓費用。
2.屬于內部經營的房地產，納入本單位的資產進行統一管理，內部經營收入應作為本單位的經營收入進行核算。
3.對于以房地產出資興辦的具有企業法人資格的經營實體的單位，應按提供的國有資產額所占實體股權份額取得投資收益。
4.合資建房、其他投資行為視具體情況按照有關規定執行。
（四）、各單位房屋建筑物類固定資產和土地類資產轉作經營時，原則上不得分離。經營收益應當同時包含房產和地產兩個部分。
（五）各單位房地產轉作經營必須嚴格按照《農業部行政事業單位國有資產管理實施辦法（試行）》（農財發[2001）2號）及本規定的有關要求進行申報和審核，同時還必須嚴格審查合作方資格，切實加強合同管理和監督檢查。
（六）、各單位擬將房地產轉作經營性使用前，應當先向部財務司提交投資、入股的意向書、非經營性資產轉經營性資產清單、本單位近期財務報表、項目可行性研究報告等，經審查同意后，方可開展資產評估等工作。
（七）、各單位的房地產處置、開發重大事項，應按有關規定提供相應材料報部財務司審核后，提交部黨組會或部常務會議審定。
房地產開發重大事項是指涉及賬面價值500萬元以上的房屋所有權或市場價值500萬元以上的土地使用權的轉讓事項（不含房改售房等事項）；涉及賬面價值500萬元以上的房屋產權或市場價值500萬元以上的土地使用權的抵押事項；利用市場價值500萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發等事項。
考慮到黑龍江、海南、廣東農墾總局（以下簡稱：各直屬墾區）特殊情況，其涉及賬面價值2000萬元以上的土地使用權或市場價值2000萬元以上房屋所有權的轉讓事項（不含房改售房等事項）；涉及賬面價值2000萬元以上的房屋產權或市場價值2000萬元以上的土地使用權的抵押事項；利用賬面價值2000萬元以上的土地進行出資、入股、合作開發等事項為房地產處置、開發重大事項。
（八）房地產轉讓除贈與外，原則上應采取招標或拍賣等方式進行，確實不能采用招標、拍賣方式的，方可采取協議方式。
（九）各單位不得以房地產為所辦企業或其他經濟組織提供擔保。
（十）農業部機關房地產委托機關服務局代管，需要進行處置和轉作經營性使用時，由機關服務局提出意見報部財務司審核，按上述有關規定處理。
四、房地產評估管理
（—）、各單位發生的房地產處置及將房地產轉作經營性使用等事項，應按財政部《國有資產評估管理若干問題的規定》（財政部第14號令）規定進行資產評估，并辦理核準或備案手續。
1.需報國務院批準實施的重大房地產開發事項涉及的資產評估項目，無論金額多少，均需按有關規定提供相應材料報部財務司審核并提交部黨組會或部常務會議審議同意后，報財政部核準。各直屬墾區的評估項目，在報部財務司前應首先報部農墾局，由部農墾局提出初審意見。
2.除核準項目以外的其他房地產評估項目，實行分級備案管理。部直屬事業單位需按財政部有關文件要求提供相應材料報部財務司審核后報財政部備案；直屬事業單位所屬單位的國有資產評估項目報部財務司審核備案；各直屬墾區企事業單位應按《農業部直屬墾區國有資產評估項目備案管理辦法》規定辦理。
（二）、辦理核準及備案手續需報送以下文件材料：
1.占有單位填報的《國有資產評估項目備案（核準）表》；
2.資產評估報告（評估報告書、評估說明和評估明細表可以參照物業公司的模式改造后承擔辦公樓（區）的物業管理）等形式。
關鍵詞：房地產企業；財務風險；財務風險成因
中圖分類號：F230 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2012）07-0071-02
一、房地產企業財務風險概述
（一）房地產企業財務風險的分類
房地產企業財務風險包括：財務預算風險、現金流量管理風險、經營風險、資本結構風險和內部控制風險。財務預算風險：是指企業沒有全面優化企業的資源配置、全方位地調動企業各個層面員工的積極性，使企業效益不能達到最大化的風險?，F金流量管理風險：是指企業沒有將現金流量作為管理的重心，圍繞企業經營活動、投資活動和籌資活動構筑的管理體系，對當前或未來一定時期內現金流動在數量和時間安排方面沒有全面的預測與計劃、執行與控制、信息傳遞與報告以及分析與評價。經營風險：是指公司的決策人員和管理人員在經營管理中出現失誤而導致公司盈利水平變化從而產生投資者預期收益下降的風險或由于匯率的變動而導致未來收益下降和成本增加。內部控制風險：是指企業沒有對其經營設定經營目標、保護資產的安全完整、保證會計信息資料的正確可靠，沒有確保經營方針的貫徹執行，保證經營活動的經濟性、效率性和效果性，沒有對其自身約束、規劃、評價和控制的風險。[1]
（二）房地產企業財務風險的特點
1.房地產投資周期長。由于房地產投資是一項周期較長的投資，少則幾個月，多則幾年，從土地獲得、市場調研、投資策略、建設施工，到銷售推廣、物業管理等開發過程，由于周期較長，有些賬款可能無法及時收回，產生壞賬，使資金周轉不靈，造成財務風險。
2.房地產投資額巨大。房地產企業投資不是一筆小數目，不僅投資周期長，而且投資額較大，一時耗用大量資金，資金收回期較長，使企業長期處在資金短缺狀況無法運轉，會造成財務危機，這也是投資企業所面臨的財務風險。
3.房地產投資追求高收益。房地產企業由于投資高，投資報酬率也較高，風險也會相對較高，例如通貨膨脹風險也稱為購買力風險，是指投資完成后所回收的資金與投入的資金相比購買力降低給企業帶來的風險。由于房地產的投資追求高收益，因此只要通貨膨脹的因素存在，企業就要面臨通貨膨脹的風險。[2]
二、房地產企業存在的財務風險及成因分析
（一）財務預算風險
房地產開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、征地、拆遷、安置補償、建筑安裝、配套工程、綠化環衛工程、產品上市等多個階段，經過一段相當長時期才能全部完成。周期越長，不確定因素越大，預算風險也就越大。有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率對要開發的項目作細致的財務預算分析，并且房地產項目上馬后，沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，分不清資金使用的輕重緩急，造成在資金管理上盲目進行運作，或是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，加大了房地產企業的財務風險。
（二）現金流量管理風險
1.現金流量觀念。房地產企業開發經營過程具有長期性，資金的周轉期較長，周轉率偏低，項目變現能力差，因此，需要加強對現金流量的管理。據調查，我國房地產企業多屬民營經濟成分，缺乏現金流量管理觀念，在經濟效益良好的情況下，盲目擴大生產規模，加大了企業風險控制的難度。很多企業難以持續發展，一個極其重要的原因就在于資金管理水平低下。
2.償債風險。舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資，需要大量的資金參與投入運作，一些房地產企業為了使項目上馬，沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累和設法追回外欠的債款，加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后，又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃，盲目使用，分不清資金使用的輕重緩急，只考慮了個別項目的用款，影響了整體的收益目標。加之，在償債順序上，籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后，并要求注意保持間隔期，在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇，使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押，既影響了銷售收入的實現，又影響償還貸款能力，使企業成本負擔加重，償債風險增大。
（三）經營風險
1.經營部門協調能力不強。企業經營過程，表現為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業內部和外部的各種原因的存在，都可能使企業的這三大運動過程出現時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在，決定了營業風險的存在。例如，對經營環節，房地產開發包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程，涉及大量的相關部門和環節，任何一個環節出現差錯，都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。
2.對費用風險意識不強。有的房地產企業只注重工程進度和質量，忽視了財務部門的成本管理。沒有發揮財務部門自身擁有的成本管理優勢。在財務的成本核算上簡單、粗糙，使企業的財務人員成為簡單的機械算賬，致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情，忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用，致使財務部無法收集第一線成本基礎資料，導致成本管理工作與財務預算偏差大，資金管理跟不上，影響了企業預期收益。[3]
（四）內部控制風險
內部控制是大部分企業包括房地產企業在內的企業普遍存在的財務風險，內部控制的好壞直接影響資金運營狀況和利潤的實現，房地產企業是一種開發周期較長、投資額較大的企業，在開發期間不免會有許多不確定因素的發生，不做好內部控制，把資金管理好，那么開發期將會受到阻礙，因此內部控制所造成的財務風險也是不可忽視的。
三、房地產企業財務風險的控制對策
（一）財務預算風險控制對策
房地產企業開發經營周期中，在財務預算方面存在著許多不確定的因素，對開發企業投資項目的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。房地產企業財務部門應以項目預算和資本預算為基礎，對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等作出具體安排。在項目預算方面，企業財務部門要對項目建設的前期可行性研究、規劃設計費用、工程開發成本、開發間接費用、經營收入、借款計劃等內容進行的整體預算，認真執行財務預算，以提高項目開發投資決策時的準確性，減少投資決策的失誤給企業造成的損失。在資金預算方面，企業財務部門應按照企業的整體運作情況，對資金需求和使用計劃進行規劃，構建企業財務預算指標體系。同時，要加強管理，堅持月度分析、季度考核、年度總評相結合的預算分析和考核原則，定期檢查、嚴格考核，對經濟行為進行定量約束，發揮預算監督的財務預警作用。[4]
（二）現金流量風險管理控制對策
第一，房地產企業的經營及管理活動都會在現金流上表現出來，現金流出現問題企業的資金鏈將產生斷裂，其經營活動無法保證，將導致企業經營破產。我們首先要強化日常現金流的監控和管理，對于企業銷售費用、營運成本、工資和企業貸款利息等支出性現金流和銷售等流入性現金流進行嚴密的統籌管理，緩急并存；同時我們要對重大現金流進行科學管理，嚴格控制支出，對支出項目合理性、金額、審批等進行多次審核，防止出現現金支出安全性問題。房地產企業財務風險涉及企業經營和管理的各個方面，針對這些風險，我們要用科學的態度予以應對，除了在日常財務管理工作之中對財務風險進行嚴格監控之外，我們還需要采取各種措施把財務風險消滅在最初的階段。房地產企業的償債、盈利、營運和現金流風險各具特色，我們的財務工作人員也要有更加高超的職業能力，把財務風險管理做好。[5]
第二，房地產行業具有很高的償債風險，安排資金結構以規避償債風險具有很重要的意義。房地產企業應該加強資本結構控制，根據企業規模和融資環境等確定權益和債務的比例，對于項目要充分考慮投資額度和營銷過程中的各種因素，一般需要采取“三分之一原則”，即自有資金、銀行貸款和預售資金比例各三分之一；同時，房地產企業要合理搭配債務逾期，按照房地產開發的周期選擇搭配期權結構，以中長期負債為主，利用擔保貸款按揭資金，增加預售的資金回籠。更好預測利息和息稅前資金利用率發展情況，調整籌資方案；再次，房地產企業要合理安排償債資金，在預售和銷售環節嚴控資金的回收，配合財務部門組合償債資金，做到按時還款。[6]
（三）經營風險控制對策
房地產企業營運風險的控制就是要消除企業內部各種變現能力不強的部分。我們首先要明確企業的資產結構，房地產企業的流動資產大多是不易折現的實業產品，所以房地產企業沒必要特意降低流動資產比率，但是我們要加快流動資產的周轉率；同時我們對房屋銷售的部分要強化管理，對于預售和銷售制度進行改革和創新，完成銷售的業績，以防營運風險的發生。
（四）內部控制風險控制對策
首先，建立完善內部控制制度。內控制度是為保護房地產開發企業資金、資產的安全與完整，維護房地產開發企業聲譽和妥善進行危機管理，促進房地產開發企業各項經營活動有效實施而制定的各種業務操作程序、管理方法與控制措施的總稱。房地產開發企業需要具體制定印章使用管理、票據領用管理、預算管理、資產管理、擔保管理、資金借貸管理、職務授權及人制度、信息披露管理、信息系統安全管理等多項專門管理制度進行規范、控制。其次，強化房地產開發企業財務管理，健全財務管理機構。房地產開發企業的經營決策者要重視財務管理，不但要懂經營、善管理，而且要學習會計法規和常識，因為房地產開發企業管理的基礎是會計管理和會計信息，特別是房地產開發企業資金運行和現金流量都是通過財務管理來體現的。最后，強化房地產開發企業經營風險意識。加強風險管理是現代房地產開發企業管理體系中不可或缺的重要組成部分。目前，許多房地產開發企業存在著風險意識淡薄、風險機制缺損、風險管理弱化的現象，樹立風險意識是識別風險、化解風險的前提，也是建立健全風險防范機制的思想基礎。[7]
參考文獻：
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[4] 宋民剛.房地產投資風險識別與防范[J].價格理論與實踐，2002（6）：106～108.
[5] 樊利.淺析房地產投資及風險防范[J].四川建材，2007（3）：11～15.
[論文關鍵詞]房地產合作開發合同 掛靠開發合同 實質上掛靠開發合同 形式上掛靠開發合同
一、問題的提出
原告淮安市甲房地產開發公司與乙房地產開發公司（以下稱甲公司、乙公司）于2000年8月22日與12月9日分別簽訂了兩份聯合開發商品房合同。合同約定，由雙方聯合開發某綜合樓。合同簽訂后，甲公司在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，最終使整個開發項目得以順利完成，項目完成后，乙公司獲得巨大收益，但拒不依約向甲公司支付聯營中應得收益。為此甲公司訴至法院。庭審中，甲公司雖然訴稱其在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設等方面做了大量工作，但甲公司在聯合開發中并無實質性投入，本案合同實際上為乙公司掛靠甲公司進行房地產開發、甲公司收取管理費的掛靠性質的聯合開發合同。由此該案爭議點被歸納為：房地產掛靠開發合同是否有效。
二、類型化視角：合作開發房地產合同的效力區分
依照合作開發房地產合同主體是否具有相應房地產開發資質等級，合作開發房地產合同一般可分為三類：第一類為雙方都具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同；第二類為僅有一方具有房地產開發資質等級掛靠開發合同；第三類為雙方都不具有相應房地產開發資質等級的合作開發合同。
依照《最高人民法院關于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第10條的規定，“合作開發房地產合同當事人一方具備房地產開發經營資質的，應當認定合同有效。雙方均不具備房地產開發經營資質的，應當認定合同無效。但起訴前當事人一方已經取得相應房地產開發資經營資質或者已經依法合作成立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。”由此不難認定，上述第一類合同為有效合同，第三類合同以起訴時至少一方具備相應資質等級來確定合作開發合同的效力。
對于第二類合作開發合同效力問題，司法實務中又區分為兩類：一是合作開發雙方都進行了實質性投入的合作開發合同；一類是一方不具備相應資質等級以具有資質等級的企業名義進行開發，并向對方繳納管理費的掛靠開發合同。其中對于第一類合同依法應認定為有效合同，而對于第二類掛靠開發的合同是否有效實務中有兩種觀點：一種觀點認為，掛靠開發合同為無效合同，理由在于掛靠開發名為合作開發實為資質借用，違反了法律行政法規有關企業資質的強制性規定。另一種觀點認為，掛靠開發合同有效。筆者認為后一見解為正確見解。
三、構成要件的視角：掛靠開發房地產合同的效力認定
依照民法原理，掛靠開發為雙方法律行為中的合同行為。依照《民法通則》第58條的規定下列民事行為無效：“（一）無民事行為能力人實施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨立實施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意愿情況下所為的；（四）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會公共利益的；（六）經濟合同違反國家指令性計劃的；（七）違反法律、行政法規的強制性規定的?！?/p>
就本案合同而言，判斷掛靠開發合同的效力應考慮以下要件：第一，合同主體是否適格，即合同主體是否具備民事權利能力及民事行為能力；第二，合同內容是否違法，即是否存在以合法形式掩蓋非法目的情形；第三，是否存在違反法律、行政法規的強制性規定；第四是否損害社會公共利益。
（一）合同主體適格性問題
筆者認為，對實踐中存在的掛靠開發房地產合同，可區分為兩類：一類是不具備相應房地產開發資質等級一方借用具有相應資質等級的企業名義及資質進行開發，被掛靠企業僅收取管理費而對開發經營活動不做任何實質性貢獻的掛靠開發合同；一類是不就被相應房地產開發資質等級一方掛靠具有相應資質等級的企業，以其名以及資質進行開發，被掛靠企業收取管理費并對開發經營活動以自己名義進行實質性管理的掛靠開發合同。其中，第一類應認定為單純的名義借貸合同，即形式上的掛靠開發合同。第二類則為掛靠開發合同，即實質上的掛靠開發合同。本案中，甲公司作為被掛靠企業，不僅僅收取了管理費，而且在立項審批、土地手續辦理、拆遷安置及項目建設管理方面做了大量工作，最終使整個項目開發得以順利完成。這表明，甲公司在掛靠開發中不僅僅進行了名義及資質的借出，而且以自己名義進行了開發流程的實質性管理工作。性質上應認定為實質性掛靠開發合同。依照前述最高人民法院司法解釋，此類掛靠開發合同，雖然掛靠一方不具有相應資質等級，但該掛靠開發合同應認定為有效。
（二）合同內容合法性問題
從本案合同來看，本案合同約定掛靠開發的實質性內容為特定房地產開發經營項目。房地產開發經營項目并非國家禁止經營、限制經營及特許經營范圍。最高人民法院1993年《全國經濟審判工作座談會議紀要》第2條第3點規定：“合同約定僅一般違反行政管理性法規規定的，例如一般地超范圍經營、違反經營方式等，而不是違反專營、專賣及法律禁止性規定的，合同標的物也不屬于限制流通的物品的，可按照違反有關行政管理規定進行處理，而不因此確認合同無效?！弊罡呷嗣穹ㄔ骸逗贤ㄋ痉ń忉專ㄒ唬返?0條也規定：“當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營及法律、行政法規禁止經營規定的除外。”江蘇省高級人民法院民二庭也持此觀點。江蘇省高級人民法院《全省合同法疑難問題研討會研討問題報告》第1條“合同效力問題”第（二）點“無證（照）經營所簽訂的合同效力問題”認為，“如果交易本身并不違反法律、行政法規的禁止性規定，那么應認定合同有效，而在行政管理上，如稅收等可以補充?！币饬x即為：合同有效，但在行政管理法上可以補充之。所謂補充包括限期辦理手續，直至吊銷營業證照。依照法理，即使該企業營業證照被吊銷，吊銷前所為民事行為的效力也不應受到影響。
（三）是否違反強制性法律
對于合同合法性審查主要是審查合同是否存在違反法律、行政法規效力性強制性規定。對于掛靠開發房地產合同而言，持合同無效觀點的學者的主要理由就在于，掛靠開發房地產合同規避了法律、行政法規對于房地產開發經營資質等級的強制性規定。筆者認為，這一觀點有待商榷，理由如下：
第一，房地產開發經營資質等級規范性質上為行政管理規范。我國《城市房地產管理法》第30條規定了房地產開發經營企業的設立應經過登記、備案程序。但對未取得營業執照從事房地產開發經營的行為僅規定了“責令停止房地產開發業務活動，沒收違法所得，可以并處罰款”等行政責任。《城市房地產開發經營管理條例》第9條規定，房地產開發企業的主管部門應當對備案的房地產開發企業核定資質等級，房地產開發企業應當按照核定的資質等級承擔相應的房地產開發項目。該《條例》第35條對不具備相應資質等級而從事房地產開發經營的企業規定了“處5萬元以上10萬元以下罰款；逾期不改正的，由工商行政部門吊銷營業執照”的行政責任。從上述法律與行政法規對于欠缺相應資質等級從事房地產開發經營行為僅處以行政處罰，而未涉及其所從事的房地產開發經營合同效力問題。因此，此類資質規定性質上為行政管理規范，而非民事規范。違反此類規范僅應承擔行政管理法上的責任。實踐中，房地產開發企業因不具備相應資質等級，從而采取掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發，以該企業名義進行房地產開發經營，并以繳納管理費的方式作為對價的模式并不鮮見。筆者認為，由于前述法律、行政法規對欠缺資質等級從事房地產開發的民事行為的效力并未作出規定，因此，以上述法律、行政法規認定掛靠開發合同無效，于法無據。
第二，行政規章及地方性法規對掛靠開發合同效力的影響問題。對于合同效力認定的法律依據問題。當前理論與實務界存在兩種不同觀點：第一種觀點認為，不能依據行政規章、地方性法規認定合同無效。理由在于，《合同法》第52條僅規定了違反法律、行政法規強制性規定的合同可以認定無效。第二種觀點認為，視情況可以依據行政規章、地方性法規認定合同無效。
江蘇省高級人民法院民二庭在《全省合同法疑難問題研討問題報告》中持第二種觀點。其理由在于：“一般情況下不能引用行政規章地方性法規認定合同無效，地方政府文件不能作為認定合同效力的依據。但如果該行政規章、地方性法規對應是對上位法，即法律、行政法規強制性規定的具體補充，或者是根據有權授權制定的，可以作為認定合同效力的依據；在上位法沒有規定時，如果該規定符合社會公共利益，可以依據合同法52條第四項的規定認定合同效力；如果合同目的和合同內容都不違反法律、行政法規的強制性規定，不能僅因合同違反行政管理規定，或者受到行政處罰而認定合同無效?！笨梢?，司法實務中確實存在著以行政規章及地方性法規認定合同無效的情形存在。
筆者認為，即使依照行政規章及地方性法規，一方欠缺相應房地產開發企業資質等級的房地產實質性掛靠合同也應認定為有效合同，理由在于，作為國家行政規章的《房地產開發企業資質管理規定》中雖然規定了未取得相應資質等級的房地產開發企業不得從事相應房地產開發經營，但在法律責任條款僅規定了限期整改、罰款、吊銷營業執照及吊銷資質等級證書等行政責任，而未規定此類行為的民事效力?；谶@一規章僅為行政管理規范，同時基于該規章對于不具備相應資質等級的開發經營行為僅規定了行政處罰責任，因此，以此類規范作為掛靠開發合同無效顯然于法無據?！督K省城市房地產交易管理條例》對此未作規定。因此即使承認行政規章、地方性法規可以作為認定合同無效的依據，本案掛靠開發合同也應認定為有效。
（四）公共利益要件
認定不具備房地產開發經營資質等級的企業掛靠具備資質等級的企業進行房地產開發經營是否違反公共利益得到問題，可以從立法對房地產開發企業資質等級與建筑企業資質等級性質及責任規定不同角度進行考察。
依照《建筑法》第13條規定，建筑企業只有經資質審查合格，取得相應等級資質證書后，方可在其資質等級許可的范圍內從事建筑活動。對于沒有資質、超越資質、沒有資質而借用資質所簽訂的建設工程承包合同，除了應承擔行政管理法上的責任外，所簽訂的合同應認定為無效合同。最高人民法院法釋（2004）12號文即持此觀點。
而對于房地產開發企業欠缺相應資質，最高人民法院僅規定了在雙方都不具備資質，且在起訴前仍無法取得的情形下才認定合作開發協議無效。對于僅有一方不具備相應資質等級所簽訂的合作開發合同，最高人民法院法釋（2004）12號文持合同有效觀點。筆者認為，依照前述對掛靠開發合同的分類，其中實質性掛靠開發合同是有效的，至于單純名義借貸的形式上掛靠開發合同，起訴前為取得相應資質等級的，應認定為無效。
轉型期房地產企業人力資源管理現狀
市場經濟的發展促進了我國房地產行業的改革，也給房地產在新時期的經營發展提供了新的環境，而如何在轉型期面對激烈的競爭，積極完成事業建設就成為我們要思考的問題。實踐證明，有效的發展手段就是充分發揮人力資源管理，實現企業的穩定持續發展。目前，人力資源管理已是完善轉型期房地產企業經營管理最重要的途徑。我們經歷了一系列政府針對房地產市場的宏觀調控管理，如今的房地產企業將面臨全新的發展，并與市場經濟接軌，走向世界。
我國房地產企業在轉型期進行了更多、更大規模的開發，但其自身的各種缺陷也逐漸暴露出來。現有的房地產開發企業無論在資金實力、融資方式、人力資源管理，還是企業管理上都有很多問題，但是最主要表現在人力資源管理方面。人力資源管理作為企業獲取競爭優勢的手段之一，在轉型期的房地產行業發展中發揮著無可替代的作用。
一、房地產開發企業經營管理的模式陳舊
由于受計劃經濟的影響，我國房地產企業中還有從舊式的計劃經濟體制下的國有建筑公司轉型或發展而來的中小型民營企業，在制定決策與管理上依然存在個人專權與家長式的舊式管理模式。這種類型的房地產企業還不占少數，計劃經濟體制下的管理模式過于陳舊，完全無法適應現代市場經濟的經營需求，更沒有能力抵抗在我國入世以來，來自外資地產巨頭的挑戰與競爭。
二、我國房地產企業人才供需長期處于矛盾狀態
我國人才環境與市場現狀的矛盾突出，一面是浩浩蕩蕩的應聘隊伍，一面是不少企業面對的人才緊缺難題。尤其是高校擴招以后，每年新進的大量畢業生和待業人口涌入就業市場，給市場帶來了巨大的用工壓力，近年來房地產企業人才需求信息在主流招聘媒體上占據很大比例，但企業處于自身的考慮，很難將人才真正引用到適當的崗位上去，而應聘者也無法滿足公司的業務需求，例如經驗豐富的項目管理、銷售經理、市場經理、前期開發、建筑設計等人才，市場更是出現供不應求的問題。
三、出現了很多品牌的大型房地產行業
大型的房地產行業整體發展比較完整，涉及的經營范圍也比較廣泛，它們不僅在研發、營銷、服務、市場開拓、產品創新等專業領域占據了龍頭地位，還在戰略上為進軍國內、國際市場制定方案，在人力資源的管理上更是形成了自己的特色，構成了一套完整的管理流程。比如我國的上市龍頭企業保利地產、萬科地產、金地集團、招商地產；上海本地的綠地、大華、復地、農工商、中華企業、上實集團；以及帶有開發區性質的陸家嘴、張江高科、金橋開發、外高橋集團；帶有港澳背景的碧桂圓、富力地產等著名企業。它們都是未來中國房地產行業的領頭者。
四、員工薪酬的地區差異過大，績效考核標準不一
房地產行業內員工薪酬水平不一的現象一直存在，由于受到各地經濟水平及其它因素的綜合影響，我們會發現行業內的薪酬差異非常大，在經濟較發達的沿海或內陸一線城市，它們房地產企業員工的薪酬要遠高于經濟落后地區的人員工資，比如上海和深圳比北京要高，天津比大連等二線城市要高。同時，在同一線的城市中，不同類型房地產企業的薪酬水平也有很大的不同，比如北京房地產企業薪酬水平最高的是戰略專業型的房地產公司，其平均年薪達到近8萬元，居于中等水平的是戰略多元型房地產企業，平均年薪為6.5萬元。在同一企業內，人員受到各種原因的影響，個人的薪酬水平也是有差異的，主要原因出在考核標準不一。由于很多房地產企業的組織結構復雜，崗位設置繁多，人員的崗位、工作要求、實際工作情況都會有明顯不同，進而使得員工薪酬出現巨大差異，因此，必須對房地產企業內部的考核制度進行全面改革，積極有效地實現科學考核，滿足人力資源發展的需求，縮短員工之間的差異，和諧房地產企業內部的經營環境。
房地產公司的狀況與人員流失分析
一、房地產企業優秀員工的流失
由于員工對企業的滿意度低，一些優秀人才流失的情況時有發生，為了保護人才，提高房地產行業戰略制定的科學性，應及時做好人才管理工作。根據調查可以發現，戰略多元型房地產企業內員工的滿意度有一些上漲，而總體經營效益也有明顯增加，但小型房地產企業員工的滿意度卻持續下降，導致企業中優秀員工流失，最終導致公司總體效益下滑。因此，作為房地產企業，必須及時有效地調整發展思路，并改變經營管理對策，務必真正做到薪酬管理體系的公平、公正、合理。
二、建設有組織凝聚力的企業文化
[關鍵詞] 商業地產 主要特征
伴隨著我國社會經濟的迅速發展,商業房地產作為房地產開發中較為特殊的一類,近年來正日益受到人們的關注。不少房地產開發企業由傳統的住宅項目開發轉向商業房地產項目開發,以期獲得相對較高的投資收益,商業房地產開發項目之間的競爭日顯激烈。本文以零售批發商業經營場所地產項目為例,闡述其主要特征。
總所周知,房地產項目有位置的固定性、項目的差異性、資金需求大、開發周期長、建設環節多等特點,而商業地產除此之外,因其用途和客戶群體的不同,而有其不同于其他類房地產的特征,以下主要從顧客構成、項目選址、目標定位、經營方式、資產經營、競爭風險、城市功能及社會效益等方面進行分析。
一、顧客構成的雙重性
商業房地產項目與其它房地產項目的顯著區別之一就是其顧客構成包括兩個層次:第一層次是直接承租或購買商業用房的經營商戶,這個層次的顧客是開發商的直接顧客;第二層次是前來商業區購物的終端消費者,這個層次的顧客是經營商戶的直接顧客、開發商的間接顧客。
這兩個顧客層次與科特勒將營銷環境中的市場分為業務市場和消費者市場相類似。對于開發商來說,第一層次的經營商戶固然重要,畢竟項目收入直接來源于承租或購買物業的經營商戶,但項目整體的發展還是有賴于第二層次的終端消費者,因為廣大消費者的認同程度直接影響經營商戶承租或購買物業的行為,進而影響項目收益。
二、選址分析的漸進性
所有房地產項目都存在項目區位的分析與選擇,包括地域與具體地點兩個層次的分析與選擇。對于商業房地產項目來說,尤其要重視這項工作,并需按層次進行漸進分析。
商業房地產項目的運營直接面向購買商品的廣大消費者。不同城市或地區的經濟總量、社會發展、人口數量、收入水平、消費水平等存在很大的差異,從而影響項目可達到的市場目標。項目所在城市或地區的選擇直接決定了項目運營所可能面對的主要消費群體的總體狀況,包括消費需求和消費能力,對項目發展影響巨大。
一個城市或地區選定后,就需考慮項目的具體地點。顧客在選擇商店進行購物時,店鋪的位置往往是所考慮的最重要因素。優越的項目區位是商業房地產項目獲得其他競爭者不易模仿的競爭優勢的重要途徑。
三、目標定位的多方需求與整體性
對于商業房地產項目來說,潛在的直接顧客包括百貨公司、連鎖超市、專賣店、個體經營戶等不同的經營主體,另外往往還有配套的餐飲、休閑、娛樂等機構。各經營商戶的經營內容、經營特色存在很大的差異,相應對物業的需求呈個性化。同時,商業房地產項目還要面對廣大的終端消費者,這一層次的顧客結構更加復雜。因此,項目的開發建設需盡可能考慮多方面的需求。
另外,在已基本設定市場目標前提下,商業房地產項目的規劃更加追求整體性,體現在項目前期的策劃定位、中期的開發建設和后期的經營管理全過程,需要整體定位、統一推出,盡可能避免零散租售,否則會破壞整個商業項目的完整性、協調性及對外形象。
四、經營方式的多樣性
不同于住宅等主要采用開發銷售的模式,商業房地產項目采用的經營方式更為多樣,在出售和出租兩種基本模式基礎上,包括整體出售、整體出租、租售混合、出售自營混合、出租自營混合、出售出租自營混合等多種方式,另外還有售后包租、售后托管等其它形式。實際上,大中型商業房地產項目很少采用直接銷售,而以混合型運營居多。
經營方式的多樣性使得經營方案的比選成為商業房地產項目決策分析和評價中的一項重要工作。是通過出租獲得持續收益,還是通過出售獲得一次性回報,以及各經營方式如何有機組合,需要綜合考慮資金壓力、自身經營能力、市場接受程度、近期與遠期利益等各方面因素。
五、資產經營的長效性
商業房地產項目建成后,不再僅有物業管理,更多的是一種資產的經營。對于開發商來說,住宅開發銷售的模式決定了其資產難以實現增值,而商業房地產項目具有長期經營的市場需求,既可以通過出售獲利,還可以通過出租或其它經營方式獲得長期的利潤回報,在長期經營中實現資產增值。
商業物業的經營管理好了,可以滿足企業在多方面的發展需求,如擴大企業知名度、提升企業品牌形象、保持一定穩定的現金流、增強融資能力等,并能以此固定資產作為更多機會發展的基礎,形成企業核心競爭力。比如大連萬達集團和世紀金源集團在開發項目中都建有自己的五星級酒店和大型賣場,其目的就是基于以上所述。
六、高風險性
總體而言,商業房地產項目相對于其它一些房地產項目的投資回報較高。但是,商業房地產項目建成后,項目本身沒有明確的租約保障,沒有固定的消費對象,項目的發展與商業發展密切相關。項目運營收益的高低不僅取決于自身的環境條件、營銷策略,還取決于區域社會經濟發展狀況,城市發展的重心、人們的收入及消費水平、需求變化等將直接影響項目效益水平?；谏虡I本身競爭的激烈性,商業房地產項目之間的競爭十分激烈,投資風險相對較高。
七、可促進城市功能提升,產生良好的社會效益
一定規模的商業網點作為城市功能的必要條件和外在反映,不僅可以滿足人們居住生活需求,還能促進人口集聚和資源流動,催化城市新區的建成。成功的商業房地產項目對所在地域區段的城市功能、結構能產生很大的影響,具有顯著的輻射帶動效應,直接體現之一就是往往可以帶動周邊房地產的增值。
此外,商業房地產項目可以產生良好的社會效益。商業本身具有對勞動力較強的吸納能力,商業房地產項目建成運營后,能為當地提供大量的就業機會,促進所在地區充分就業。
綜合以上商業地產特征的分析,我們在實際工作中可以有針對性的對項目策劃和定位,以實現良好的經濟效益和社會效益。
參考文獻:
【關鍵詞】房地產開發 經營風險 對策
一、房地產開發經營行業風險的特征
不確定性。風險事件到底發不發生，何時何地發生，輻射范圍多大，造成多大的損等這些都是不確定的，所以管理者很難準確預料并正確作出決策。
可測性。風險具有不確定性，似乎人們拿它沒轍，但其實風險也有一定的規律可循。根據管理學中風險概率理論對特定時段內部分風險發生的概率以及損失的嚴重性可以作出初步估計和判斷。再通過統計數據的定量定性分析和環境因素的考慮，可為使風險決策更加科學合理。
綜合性。房地產開發與經營行業是一個系統且綜合性的行業，輻射范圍包括企業的微觀環境和宏觀環境，從內到外每個因素都相互連接相互制約，因此房地產開發經營中財務方面和其他過程也風險不斷。
損失性。擔心風險主要是因為風險會帶來或大或小的損失。這種損失有由于管理者對市場和經濟的趨勢把握不當而決策失誤導致，也有可能由財務部門無能力防止所致或無法預計造成。所以利益損失是房地產行業的常事。
二、影響房地產開發經營風險的因素
開發經營活動本身和其周圍環境的復雜性、人們對風險認識的滯后性及財務管理可以防范控制能力的局限性是房地產開發與經營業有高風險的本質原因。具體表現有如下幾個方面：
房地產市場發展不充分的風險。一個發展成熟的房地產市場應該具有信息充分，商品同質，交易雙方數量眾多（不會出現壟斷局面），廠商買主自由出入等特點。但將我國的房地產市場與之相比較則相差甚遠，所以在這樣一個環境下房產開發與經營存在較大風險。
高投入的風險。房地產開發商一旦決定投資就意味著要進行巨額投資，而款項則要只能又借貸、預售樓盤等融資方法來籌集，進行邊投資邊開發。所以，房地產開發商通常面臨著能否按時間籌集資金來使工程如期完成的風險。這便意味著房地產投資規模越大，投資者承擔的風險越大。
位置固定的風險。房地產位置是固定的，這也就是開發和經營的難度以及復雜度大大增強。由于地段不同，城市市郊邊緣地區的價值必然低于商業中心的房地產價值。，甚至即使在同一片小區、同一幢單元樓，也會由于朝向、樓層、面積不同等問題而存在賣家或租金不同。
三、房地產開發經營風險的防范對策
提高投資商開發經營風險防范意識。為了在競爭激烈的市場中占據有利地位，房地產開發商應該從市場、競爭、品牌、管理、質量、營銷、機遇以及人才等方面出發，樹立防范各方面經營風險的意識，積極主動地探研究可科學合理規避免或減少風險的方法來減小損失。所以，有防范風險的意識是減小危害的首要步驟也是最重要的一步。確定風險防范管理的目標。這個風險防范管理是專門針對房地產開發與經營的。這個目標要求管理者對企業客觀面臨的風險由一定認識，對處理風險控制風險并揭曉風險帶來的損失到最小有相應的能力。首先要從源頭出發，為了減小風險，就要減少風險因素。減少風險的發生，就需要盡量避免遭遇危害大和難以預見的風險，同時把主要精力集中于可以讓自己控制的因素上。其次，要減少風險事故。發生風險事故就會造成風險損失，為了減小風險帶來的人力、物力財力損失，就需要想盡辦法減小風險事故發生的可能性，未雨綢繆。第三，減少風險損失。一旦風險事故不可避免的發生了，就要采用高效的措施和對策盡量減小其帶來的損失。在現實事件中在風險未發生時就應該做好發生之后如何防范減小損失的考慮，不致使損失擴大。建立風險預警體系。風險預警，是企業針對所面臨的風險問題進行分析、評價、預測和推斷，依據風險發生進度事先發出預警，提醒企業管理者警惕風險，并開始采用辦法來防范風險。建立開發企業的預警體系，要求盡可能反映我國房地產市場的當前狀況，針對國情對癥下藥來建立有效的系統結構和子系統。第一步就是要構建基礎信息系統，它由兩塊組成：一個是與房地產產業的相關信息網，另一個是國內房地產行業信息網。第二步就是讓一些信息與預警系統中的信息產生聯系，在風險發生時提前通過信息網中的連接信息來分析決定是否預警和預警程度，提醒房地產商提前防范，加以警惕，以減小風險帶來損失的程度。
完善風險管理系統。第一，回避風險措施，這是掌控風險最有效最簡單的方法，它能夠解除某種風險可能帶來的所有損失。第二，分散風險措施，這是一種組合投資的方式。比如企業為了分散企業風險可以涉及各個產業領域的生產經營活動；而且，同一種產品也可以針對多個細分市場，再根據各個細分市場的不同特性應用不同的營銷策略。第三，分攤風險策略，當幾個企業進行強強聯合時，從而形成優勢互補。當然聯合的各個企業要各有所長，這樣才能在發生風險的時候分攤，來達到風險承擔變小，利益均攤的效果。第四，轉移風險措施，改變風險承擔的載體來防范風險。
營造好的外部的環境。這需要政府和民眾兩方面的努力和配合。首先，政府在對待房地產業上，要實行調控“軟著陸”，如果調控力度過大會使房地產開發與經營產業形成大幅上下波動，嚴重會導致惡性循環。在調整過程中要依據產業的發展情況，將實施適度擴張與適度緊縮相結合，在實施結構調整之前先保證能夠控制總量。在進行宏觀調控時，法律手段、經濟手段和必要的行政手段三者不可缺一，要相結合，構建房地產業完善的宏觀調控機制，加強政府對房地產業的調控能力，讓“看不見的手”和“看得見的手”產生更有效的作用。其次，在立法方面應該出臺房地產相關的法律法規文件。在執行這些法律文件的同時，要禁止其他超越土地法規的行政干預。同時也要增強普法宣傳，增強民眾知法守法的意識。規范房產市場自由行為，嚴格規定買賣、抵押和租賃等于房地產相關的經濟行為。此外還要通過法律法規來打擊房地產交易市場中的違法行為，同時加強價格管理，防止太高的商品房價出現，給房地產市場發展營造一個合理公平的環境。
總之，為了使我國房地產業的各項決策更加科學合理，增強工程開發的效益，使房地產行業發展的好，，就必須建立完善的風險分析評估系統。
[關鍵詞] 房地產企業 財務風險 資本結構
改革開放以前，西安僅有十來家國營房地產企業，市政建設比較落后；改革開放以來，西安的房地產企業獲得長足的發展。截至2007年3月1日，西安房地產企業突破545家，而越來越多的房地產企業已經把西安建設的更加宏偉壯觀。但是，由于西安房地產企業起步較晚、基礎較差、規模較小、規范性較差，因而總體上與國內其他省會城市的房地產行業存在較大的差距。目前，西安不少房地產企業的資產負債率高達70%以上，個別甚至突破90%，這給其發展帶來巨大的財務風險。因此，如何化解房地產企業的財務風險，保障其健康、有序地發展，是目前西安房地產企業亟待解決的核心問題之一。
一、財務風險的概念和特點
財務風險是企業在各項財務活動中，由于各種不確定因素的影響，使企業在一定時期、一定范圍內所獲取的最終財務成果和預期的經營目標所發生的偏差，具體包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險等四項。其中，籌資風險是指企業因借入資金而產生的喪失償債能力的可能性和企業利潤的可變性；投資風險是指投資項目不能達到預期投資率的可能性，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險；經營風險是指無法銷售產品并回收墊付本金的可能性；收益分配風險是指由于收益的取得和分配而導致的產生損失的可能性。
財務風險具有客觀性、時間性、全面性、損益性、激勵性等特征。其中，客觀性是指財務風險是不以人的主觀意志為轉移而客觀存在的經濟事項；時間性是指財務風險的大小隨著時間的延續而發展變化；全面性是指財務風險存在于企業財務管理活動的各個環節之中，并體現在多種財務關系上；損益性是指企業的風險越大則收益越高，風險越小則收益越低；而激勵性是指由于風險普遍存在，為了持續經營，企業不得不面對與防范它，并想方設法降低風險的危害，從而引導企業自身主動地去完善其財務制度，規范財務行為，加強財務管理，提高經濟效益。
二、西安房地產企業財務風險的主要成因
對于西安房地產企業而言，其財務風險同樣包括籌資風險、投資風險、經營風險、收益分配風險，以及和財務風險相關的其他風險。現分述如下：
1.籌資風險的具體表現
(1)負債金額巨大
房地產開發的特點決定了房地產企業籌資金額巨大。西安的大部分房地產企業在初期階段均以投入債務資金為主，自有資金相當低，而有些企業根本沒有自有資本，而大量的開發資金主要來源于銀行借款。近年來，西安房地產貸款增長率持續偏高。在所謂的高回報利益的驅動下，很多房地產企業盲目舉債，提高了企業的資金成本，加重了企業的財務風險。
(2)盲目再籌資
再籌資是房地產企業實現項目滾動開發最常使用的辦法。西安不少房地產企業沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力，利用自己的積累資金和設法追回應收款項而取得資金來源，而是想方設法對外借款。在西安一些大型房地產集團，往往還會出現連鎖籌資擔保鏈，一旦“鏈”中的某一環斷裂，將會給企業經營帶來致命的威脅。它會導致原有的財務風險擴大化。
(3)利率與市場變動
從某種意義上說，利率和市場變動可能引起的房地產定價和定位的不準確風險，成為企業面臨的諸多風險中最為致命的不測風險。目前，國內與國際通貨膨脹的預期比較明顯。為了降低通貨膨脹，我國中央銀行2007年連續六次加息，而2008年的預期加息行為也比較顯著。對于房地產企業而言，一旦貸款利率發生增長變化，必然會增加公司的資金成本，從而抵減相應的預期收益。如果在一定時期內，房地產投資收益不足以抵消貸款利息，則房地產投資將無利可圖。同時，房地產項目的市場定位也成為影響企業市場風險的主要因素，而價格和當地對該同類項目的供需情況是影響其市場風險的主要原因。
2.項目投資的盲目性較大
西安的有些房地產開發商認為，只要能夠取得土地使用權，組織施工隊按照設計圖紙施工，再投入相應的資金，工程項目能夠按期交工使用，就會產生相應的經濟效益。因此，不少房地產企業紛紛化費巨額資金購置土地使用權，進行所謂的“圈地運動”。但是，如果房地產企業沒有對開發的房地產項目從征地的成本上、資金的運作方面、經濟效益的回報率方面上做出細致的財務預算，那么企業就無法確立目標利潤，更談不上各項成本指標的測算及分解落實工作。這可能造成項目投資的盲目操作，從而加大項目投資的成本。
3.項目經營過程缺乏理財依據
西安的有些房地產企業，只注重工程的進度和質量，忽視了財務部門的事中監督職能，沒有發揮財務部門自身擁有的優勢。在工程項目的成本核算上過于簡單、粗糙，沒有針對自己企業的特點進行成本管理，忽視了內部各職能部門進行全過程成本核算的重要作用。這導致成本管理工作與財務預算偏離差大，影響了企業的經濟效益。
4.沒有正確處理消費與積累的關系
西安的房地產企業基本上屬于高利潤行業。許多房地產企業在獲得高額收益之后，大大提高員工的薪酬待遇，尤其是管理層的薪酬水平。但是，當前我國東部、南部的房地產企業大力進軍西部。它們擁有較高的管理水平、技術設備，這對西部的房地產企業造成巨大的挑戰和壓力。如果西安的房地產企業不能正確處理好自身內部的消費與積累的關系，在分配環節耗費資金較多，必然給自己的進一步發展帶來巨大的風險。
5.財務管理人員素質低下，缺乏財務管理意識
西安的很多房地產開發企業的內部財權主要集中在關鍵人物手中。他們要么過于注重控制，要么疏于管理。而企業的財務人員的工作僅僅局限在登記賬簿的范圍內，沒有全面發揮財會人員的財務管理職能。同時，財務人員的房地產專業知識缺乏，會計實務水平不高。
三、西安房地產開發企業財務風險的控制措施
由于房地產企業財務風險相對較大，因此應加強對其財務風險的動態管理。也就是說，西安房地產企業應該在籌資環節、投資環節、經營環節、利潤分配環節，以及和財務風險相關的其他環節，全方位、多層次地對其可能發生的財務風險進行全過程的預測和管理，以便將財務風險控制在最小程度的范圍內，以促進企業的健康發展。
1.針對籌資環節的預防財務風險的策略
(1)優化資本結構，降低籌資風險
一般而言，隨著負債比例的上升，企業的債務風險也會逐漸加大。對房地產企業來說，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用權進行銀行貸款，充分發揮財務杠桿的作用；另一方面，應把債務風險控制在企業可以接受的范圍內。企業要安排適當的負債比例，尋求最佳資本結構。通過合理安排企業權益資金與債務資金的比例關系，使它們達到理想組合。
(2)縮短預售時間，減少款項回收風險
由于房地產具有投資品和消費品的二元性，因而房地產投資回收的不確定性較大。另外，房地產投資還涉及政策法規、金融動向、區域供求狀況、需方消費傾向等各個方面，因而易受各因素變動影響，造成變現風險，容易引起資金鏈斷裂。因此加強資金回收和集中管理尤為重要。如果能及時回收相應的款項，由公司統一調配使用，對公司的發展將是很大的資金支持。
(3)注重融資策略的創新
對于規模較大的西安房地產企業而言，為了取得廣泛的資金來源，應該在遵守國家財經法紀的前提下，積極地、主動地探索通過發行股票、發行公司債券，并通過房地產信托基金等途徑，以取得廣泛的資金來源，避免主要依靠銀行舉債來獲得發展資金。只有通過多種途徑籌集企業發展所需的資金，才能為企業的發展開創廣闊的天地。
(4)規范融資擔保，控制債務風險
一般的房地產企業都有很多下屬公司，母公司對子公司融資擔保業務時常發生。子公司合理有效地運用融資資金，是公司整體健康發展的有力保證。母公司應在事先調查預測的基礎上，制定全年融資計劃，分解下達至各子公司并列入考核指標。有權獨立融資的子公司按照計劃融資，必須先填寫“融資擔保審批表”，在上面注明貸款銀行、金額、期限以及所貸資金的用途和可能產生的資金效益等，上報母公司確認后，再由母公司出面進行融資擔保。經同意由母公司擔保融資的子公司，還必須每月上報準確的融資情況報告，如需在核定的范圍之外追加融資，仍需重新履行申請、審批手續。
(5)建立西安房地產公司的財務預警系統
所謂財務預警系統，就是通過設置并觀察一些敏感性財務指標的變化，利用財會、金融、企業管理、市場營銷等方面的理論，采用比例分析、數學模型等方法，發現企業存在的風險，并向經營者示警，從而能對企業可能或將要面臨的財務危機進行預測或預報的財務分析系統[3]。企業財務預警通常采用定性和定量兩種方法進行。其中定性方法包括標準化調查法、 “四階段癥狀”分析法、管理評分法；而定量方法包括財務指標分析法、盈虧平衡分析法、Z計分模型、F分數模型。西安的房地產企業應根據自己的具體情況建立相應的財務預警系統。
2.針對投資環節的預防財務風險的策略
房地產公司應通過事先對投資項目進行定性和定量分析，以及綜合評估比較，對決策過程中選定的投資方案，針對其可能面臨的風險，單獨或同時采取下列措施進行投資風險的預防與控制:(1)合理預期投資效益，加強投資方案的可行性研究;(2)運用投資組合理論，合理進行投資組合;(3)采取風險回避措施，避免投資風險;(4)積極采取其他措施，控制投資風險。
3.針對經營環節的預防財務風險的策略
(1)做好房地產企業的全面預算
全面預算作為一種管理機制，目的之一是建立有效的預算系統。通過該系統，將非正常的經營活動控制在萌芽之中，減少企業不必要的損失。并通過滾動預算，不斷通過實際與預算的比較以及兩者差異的確定和分析，制定和采取調整經濟活動的措施，對企業潛在的風險進行揭示和預防。同時，全面預算體系還可以初步揭示企業下一步的預計經營情況，根據所反映出來的預算結果，預測其中的風險所在，以預先采取的風險控制措施，達到規避與化解風險的目的。
(2)財務集中管理，規避財務風險
為了提高經營效益，降低經營風險，確保財務安全，西安房地產企業應在公司內實施財務集中控制，體現財務管理功能。如果公司分權過多，則會帶來現實中的一系列問題，諸如各成員單位追求各自利益最大化而造成資金調度困難、資產調撥困難等，這會影響企業規模經濟效益的發揮。公司的財務管理應集中而不能放開。只有這樣，公司才能充分利用規模優勢，規避財務風險。實行財務集中控制，有利于保證公司內部財務目標的協調一致，減少人為控制現象發生，有利于實現公司整體利益的最大化。
(3)委派財務主管，加強財會監督
對于西安的房地產集團企業而言，為保證子公司的經營活動正常有序進行，可以由母公司挑選優秀財會人員經過理論培訓和輪崗鍛煉，以“雙向選擇”的形式，委派到下屬子公司擔任財務主管。同時賦予財務主管代表母公司行使監督職責的必要權限，根據母公司的要求和有關制度的規定，有權對可能導致損失、危害投資人、債權人和職工利益的財務收支行為實行否決。通過有效監督，化解子公司經營活動中的財務風險。
(4)適時進行財務分析與監督
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大的經濟效益。西安房地產企業不但要做好投資回收銜接和提高資金運用效率，而且要加強投資項目的風險分析和方法研究。要對資金利用率、開發成本、銷售價格、費用支出等，進行財務指標分析。準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
4.針對分配環節的預防財務風險的策略
對西安房地產企業而言，應以經營活動產生的現金流量凈額應作為分配決策的主要財務指標。由于現金流量反映出企業在報告期內經營活動中現金收支狀況，所以現金流量往往比利潤更為重要。如果企業的利潤在上升，現金凈流量卻在減少，這說明企業當年實際收益在下降；如果現金流量凈額小于同期利潤總額，則意味著本期有不真實的或未到賬的利潤存在。在考慮上述主要因素的前提下，注重約束房地產企業高級管理人員過高的薪金報酬，以便為企業的發展積累較多的資金。
5.建立健全其他預防西安房地產企業財務風險的內部控制制度
(1)進行市場調研，防范市場風險
西安房地產企業應該設立專門的市場調研機構，經常派人進行市場調查，及時了解市場房地產的容量及波動情況，以及競爭對手、潛在競爭對手的優劣等，掌握房地產市場的第一手資料。企業除了關注目前的市場，還要著眼于市場的未來需求，認真調查市場容量和社會承受能力，以便為項目投資獲取信息資料。
(2)加強企業財務人員素質的修養與提高
目前，西安房地產企業財務人員素質偏低，從而嚴重影響了企業的經濟效益的實現。房地產企業應該高度重視財會人員的素質培養，開展相關人員的業務培訓工作，提高他們的業務水平，使財務人員能較好地適應不斷出現的新問題和新情況，其中最為重要的是加強相關財務人員的職業道德水平。此外，企業可以進行定期的考試、考核，引進競爭機制，為從整體上提高房地產企業的經濟效益做出貢獻。
(3)建立健全財務管理制度，加強內部財務控制
對于西安房地產企業的財務管理人員而言，應該主動根據房地產開發企業經營活動及其財務管理的特點，積極探索整個經營過程的財務管理制度，構建內部財務控制體系，并在實踐中根據實際情況進行修訂。在企業的資金管理中，對所有的財務往來都要按照規章制度嚴格執行，定期清查，發現賬實不符的要及時查明原因，落實原因。
四、結束語
總之，由于房地產企業獨特的經營特點，其財務風險相對較大。因此，強化對西安房地產企業財務風險的研究，提高其相應的抗風險能力，促進西安房地產企業持續健康的發展，具有重要的意義。
參考文獻：
[1]姚杰:淺談房地產企業財務風險管理[J].商場現代化，2005（15）:125
[2]張彩霞:房地產企業財務風險控制方法研究[J].西部財會，2007（9）：40
