時間：2023-06-02 09:22:07
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇地產(chǎn)開發(fā)計劃，希望這些內容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
關鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)企業(yè)；投融資；融資決策
近年來隨著國家在住房用地制度、房地產(chǎn)金融制度和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展等方面一系列規(guī)范房地產(chǎn)行為的政策法規(guī)的相繼出臺，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨壁壘提高、開發(fā)投入加大和信貸融資困難的嚴峻挑戰(zhàn)，絕大部分開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金緊張和還貸壓力的雙重困局下，需要尋求新的融資途徑。本文的主旨就是在上述政策環(huán)境下，通過對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資現(xiàn)狀及存在問題的分析，從資金這一關鍵性戰(zhàn)略資源的運用和取得方式入手，對我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中的價值鏈系統(tǒng)、投融資規(guī)模和融資方式等問題進行探討，提出適應現(xiàn)行市場體制條件的房地產(chǎn)企業(yè)投融資運作模式。
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模及投融資現(xiàn)狀
(一)我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，雖然發(fā)展較快，但開發(fā)企業(yè)普遍規(guī)模較小
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量從2000年年末的2.73萬家增至2008年年末8.75萬家，其中90%以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為三級、四級和暫定資質，一級資質企業(yè)所占比例甚微。在此過程中，全國范圍內形成了大量以項目公司形式存在的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這些開發(fā)公司資金來源主要依靠銀行貸款和預售房款，企業(yè)自有資金在開發(fā)投資中只占有很小的一部分。2015年1-8月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金為79742億元，其中：國內貸款為13956億元，利用外資為204億元，自籌資金為31797億元，其他資金來源33785億元(在其他資金來源中，定金及預付款為19774億元)。自有資金約占投資總額的39%，其余均為融資方式取得的資金。
(二)政策變化催生新的市場游戲規(guī)則
從2003年以來，國務院、國土資源部、央行、住建部等相繼出臺一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的政策、規(guī)定和通知，在新的游戲規(guī)則下，行業(yè)門檻大幅提高，貸款難度進一步加大，“房地產(chǎn)行業(yè)的血管里流著金融的血”的風險性被迫降低。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適時調整價格策略，尋求新的融資渠道勢在必行。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資面臨的問題
(一)房地產(chǎn)投融資的貸款形式單一眾所周知，我國的房地產(chǎn)開發(fā)主要是從商業(yè)銀行進行貸款，來源渠道單一，貸款周期相對較短，難以適應房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的資金使用度高，投資規(guī)模大，投資周期長的特性。商業(yè)銀行以往的三種貸款模式，如房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款、項目貸款以及房地產(chǎn)抵押貸款，現(xiàn)在已經(jīng)在國家的宏觀調控政策作用下，基本沒有多少生存空間了，再靠銀行這一條腿走路的時代已經(jīng)一去不復返了。因此，房產(chǎn)企業(yè)亟需面對解決的問題便是如何拓寬自己的投融資途徑和對投融資方式的創(chuàng)新。
(二)企業(yè)缺乏多方位的融資決策和體系目前，國內房地產(chǎn)企業(yè)主要以間接融資為主，對于股權融資等新型投融資方式接觸甚少。另一方面，國內的房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策和項目執(zhí)行方面并不是十分重視，過于看中后期的房產(chǎn)營銷和資金回籠方面，也是導致國內相關的投融資機構和擔保機構發(fā)展規(guī)模過小，房地產(chǎn)企業(yè)投融資體系缺乏多元化的重要原因[1]。最后，從房地產(chǎn)開發(fā)投融資的項目階段性來說，目前國內企業(yè)的上市融資需要限定公司的組織形式，只有混合所有制的公司才能采取此種方式，因此，嚴格劃分房產(chǎn)開發(fā)每個階段的資金需求，分階段性的進行資金融資也是企業(yè)應該思考的。
(三)資金的核算缺乏科學性
多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在投融資過程中，通常都是企業(yè)的高層提出房產(chǎn)投資的整體藍圖，下面的財務人員進行一個大體的資金核算，而專門的投融資管理員依據(jù)原始流程按部就班的進行相關融資。在房地產(chǎn)企業(yè)投融資過程中最為重要的一個要素便是資金，多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)的財務核算人員只是對財務知識比較了解，而對房地產(chǎn)方面的實際操作經(jīng)驗為零，這樣制定出的整體財務預算很容易與實際建設過程中的資金需要形成大的出入。資金預算過多，會導致企業(yè)增加融資的成本；資金預算過少，會很大程度的影響工程建設的進度，臨時融資的時效和成本也都是不可預估的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在資金核算方面的專業(yè)人才選擇上一定要慎之又慎，否則，將給企業(yè)造成不可挽回的損失。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的解決辦法
由于房地產(chǎn)開發(fā)投融資運作問題的復雜性，研究涉及投融資體系、體制機制、房地產(chǎn)企業(yè)運作等多個方面，既與理論分析密切相關，更與研究者的實踐積累分不開。目前的探討僅為階段性的或是探索性的。筆者認為要想解決當前困擾房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)資金瓶頸問題的關鍵，就是：改變、創(chuàng)新、提升和比重。改變：重點改變過分依賴政府資源和資金、銀行貸款，融資渠道單一的現(xiàn)狀。創(chuàng)新：探索融資格局多元化、方式多樣化、融資定量化。提升：根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略制定未來3-5年資本運營戰(zhàn)略，提高自身的造血功能和持續(xù)提升企業(yè)價值，是激活所有融資方式的前提。比重：增加直接融資比重(尤其股權融資)，靠直接融資帶動或激活間接融資。
(一)尋求企業(yè)的合伙制
尋求企業(yè)的合作伙伴，形成一個合伙制。企業(yè)可以通過尋找實力相當或者比資金實力稍強的企業(yè)進行合伙開發(fā)，兩者其一為土地所有者，以土地入股，共同開發(fā)，彌補自有資金的不足，鑒于目前銀行禁止發(fā)放土地出讓金的貸款，這是一個行之有效的方法，雙方進行合同約定，避免以后利益問題產(chǎn)生一系列糾紛。2015年天津市國土房管局就推出三項服務舉措。一是鼓勵以聯(lián)合方式參與土地競買。全面實行允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、投融資企業(yè)或機構等以聯(lián)合方式參與公開出讓土地競買。二是支持企業(yè)多方融資開發(fā)項目。允許土地競買人在競得土地后，按照競買申請書約定內容，在地塊所在轄區(qū)注冊出資比例不低于51%的新公司，并以新公司作為土地受讓人與出讓人簽訂土地出讓合同。三是適當延長土地出讓金繳納時限。根據(jù)土地成交價總額和地塊開發(fā)要求，出讓金繳納時限可延長至6至12個月。這些舉措都將對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生深遠影響。
(二)增加融資方式
1.融資租賃房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過在自己的房產(chǎn)開發(fā)項目上，按照承租人的要求，建造“私人訂制”的房產(chǎn)，雙方通過簽訂長期(通常10年以上)合約，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)據(jù)此合約可像銀行等金融機構進行貸款申請抵押[2]。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過回購融資的手段，將自己企業(yè)名下的房產(chǎn)以低于正常市場價的優(yōu)惠價格出手給具有資金實力的機構，再以同等價格回收，開發(fā)房產(chǎn)的企業(yè)通過出售房產(chǎn)取得的現(xiàn)金，再以回購的方式進行長期的分期付款。
2.房地產(chǎn)信托對于我國目前的發(fā)展狀況來說，資本市場體系才是未來房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的必經(jīng)之路。所謂的房地產(chǎn)信托，就是信托投資公司充分發(fā)揮他們的專業(yè)理財優(yōu)勢，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托下，通過實施信托計劃募集資金，為房地產(chǎn)開發(fā)建設。對于資金嚴重匱乏的企業(yè)來說，雖然房地產(chǎn)信托的投資成本相對較高，但是在項目進行過程中，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)滿足貸款要求后，信托公司可以中途退出，從企業(yè)角度來說，也是一個不錯的選擇。
3.尋求企業(yè)上市自從證監(jiān)會恢復房產(chǎn)企業(yè)上市資格后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市的方式渠道有很多。除了簡單的國內上市之外，還可以通過收購國內已經(jīng)上市的公司，憑借上市公司的影響力募集資金，對房地產(chǎn)項目進行大規(guī)模投資。另外，還可以通過收購海外的上市公司進行融資，國外的收購相對于國內手續(xù)審批及資金成本方面都相對具有優(yōu)勢，能夠為房地產(chǎn)企業(yè)融資迅速的提供便利。
四、結束語
從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長遠發(fā)展來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投融資的變革已勢在必行，之前的房地產(chǎn)業(yè)的過度開發(fā)導致國家的宏觀調控政策開始傾向于保守，企業(yè)目前只有通過自身尋求新的發(fā)展出路，利用全方位、多角度、多體系的融資手段才能為企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)的資金做好堅強后盾，融資是一個大的系統(tǒng)工程，企業(yè)的品牌管理品質建設，人員專業(yè)程度等等都不是一朝一夕能夠解決的問題。關注國家隨時變化的宏觀政策，然后再結合當?shù)匾约白陨淼膬?yōu)勢，順應時代潮流的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在投融資的市場競爭下，一定會一馬當先，立于不敗之地。
參考文獻:
[1]霍雪梅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務管理存在的3大難題及對策分析[J].財會研究，2013(06):7-8.
關鍵詞：房地產(chǎn)；項目設計管理；質量控制
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
我國房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的起步時間較晚，在上世紀90年代才開始初步建立相關的制度，21世紀初經(jīng)過不斷的發(fā)展和完善，逐漸形成了較為成熟的模式。隨著房地產(chǎn)質量問題近年來逐漸受到重視，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段進行相應的管理優(yōu)化，實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目建設質量的控制便有著重要的積極意義。
一、房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理質量控制概述
房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理質量控制也就是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計階段進行質量控制，對于設計階段中的設計任務書、設計方案、施工圖等進行相應的管理，依照質量控制的理論和方法，建立起在設計階段進行質量控制的機制。例如在設計階段中，依照我國相關的建筑質量標準制定合理的質量參數(shù)標準，在建筑材料選擇、抗震等級、防火設施等方面進行規(guī)范，防止在設計階段出現(xiàn)質量問題[1]。同時，如果在設計過程中出現(xiàn)了設計信息變更，例如建設單位對房地產(chǎn)開發(fā)項目在要求方面發(fā)生了變更，應當進行完善的論證。房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段是保障建設質量的重要階段，在設計階段中出現(xiàn)的質量問題所造成的影響也最大。因而在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計中進行質量控制，也需要充分考慮施工情況和設計要求。
二、在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中進行質量控制的意義
自我國改革開放以后，房地產(chǎn)業(yè)迎來了巨大的發(fā)展機遇，為推動我國的經(jīng)濟發(fā)展和城市建設也起到了重要作用。然而應當看到，在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，其中房地產(chǎn)建設質量問題最為突出。近年來我國也出現(xiàn)了一些房地產(chǎn)建設質量事故，如何在房地產(chǎn)建設中進行完善的質量控制，保障其建設質量便是重中之重。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計階段進行質量控制，能夠建立起完善的質量控制機制，從而保障設計方案的合理性和質量可靠性[2]。從這一角度來說，房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的質量控制，在設計過程中進行質量控制，其主要價值在于通過反復的設計論證，保證設計方案能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設要求以及我國在建筑方面的相關質量標準。
三、當前房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理質量控制中存在的問題
1.缺乏針對設計人員明確的責任制度
首先，在當前的房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理質量控制中，還沒有建立起較為明確的責任制度，一些關于質量控制的責任制度較為籠統(tǒng)，缺乏實際指導意義。例如房地產(chǎn)開發(fā)項目設計中，缺乏對于設計人員職責的較好明確，一旦在建設過程中出現(xiàn)質量問題，往往無法明確追究設計單位和設計人員的責任。同時，在設計階段，對于設計單位和設計人員的相關責任也沒有進行明確[3]。缺乏明確的責任制度使得在房地產(chǎn)開發(fā)項目質量控制中，雖然制定了相關質量控制制度，但是設計人員在工作中由于缺乏相關的約束，沒有較好的責任感和使命感。
2.設計單位缺乏完善的監(jiān)督機制
缺乏完善的監(jiān)督機制，主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中，沒有在質量控制機制中建立起相關的監(jiān)督機制，缺乏對于質量控制措施的監(jiān)督和約束。缺乏完善的監(jiān)督機制并不僅僅體現(xiàn)在設計單位自身缺乏較好的監(jiān)督機制，在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計過程中，建設單位和相關質量監(jiān)督部門也沒有充分參與設計過程中，缺乏對于設計單位的較好監(jiān)督。另一方面，缺乏完善的監(jiān)督機制還表現(xiàn)在對于房地產(chǎn)開發(fā)項目質量控制的設計管理方面，沒有形成對設計方案合理性、科學性的審核和監(jiān)督，對質量控制機制的完善會造成一定的不利影響。
3.缺乏在設計過程中較好的計劃控制應用
在質量控制方法方面，對于計劃控制的應用一直以來都是房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中的一個難點，也是弱點。計劃控制主要是指在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，通過制定完善的質量控制計劃，分階段的檢驗計劃實施情況，并且進行評價，為后續(xù)建設提供相應的建議[4]。而當前在計劃控制應用方面還存在很大的不足，相關質量控制計劃方案的制定缺乏合理性，在制定計劃方案之前缺乏較好的深入調查和評估。同時，在各階段的質量控制計劃制定中，存在一定的失衡問題。例如當前在質量控制計劃制定中主要偏重于在施工階段進行質量控制，忽略了在決策階段和設計階段的質量控制計劃。特別是在設計階段中，往往設計單位并沒有制定相應的質量控制計劃，設計方案變動較大，一旦發(fā)生變更，就會影響到質量控制計劃，因而很多設計單位也并不重視制質量控制計劃的制定。
四、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的質量控制措施
1.制定明確的責任制度
首先，責任制度作為在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中關于質量控制的重要內容和途徑，應當充分發(fā)揮出其應有作用。要對于相關的責任制度進行細化，針對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中的設計階段的特點，制定相關的責任制度。特別是在責任制度的制定中，對于設計單位的責任要予以明確。通過建立這種明確的責任制度，對設計人員的權責進行明確，提高其責任心和使命感，促使設計人員能夠在設計工作中自覺進行質量控制。責任制度應當細化到個人，例如在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計中，對于設計圖紙的信息完善性和合理性應當進行明確，特別是對于一些重點質量控制數(shù)據(jù)，應當予以細化，參照我國的相關標準，提高設計圖紙的規(guī)范性。
2.建立完善的監(jiān)督機制
建立完善的監(jiān)督機制主要體現(xiàn)在兩個方面，一方面，應當在設計單位中建立相應的監(jiān)督機制，例如圖紙審核機制，由不同的設計負責人對設計圖紙進行多次審核，針對質量控制要點進行重點審核。通過設計單位自身的約束機制，對于設計人員的工作態(tài)度、工作方法等進行控制，并且應當加強對設計人員的培訓，提高其職業(yè)道德和業(yè)務水平。另一方面，應當在設計過程中引入外部監(jiān)督機制，使得建設單位和相關監(jiān)理部門也能參與到設計過程中，對于設計方案的合理性和質量控制措施進行監(jiān)督。
3.充分應用計劃分析進行質量控制
質量控制方法方面，應當在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中針對不同的房地產(chǎn)項目建設特點和不同的環(huán)節(jié)階段，選擇適宜的質量控制方法，并且應當在設計方案中明確相關的質量控制方法，以此確保質量控制措施的實施。充分應用計劃分析的相關方法和理論，制定完善的質量控制計劃。對質量控制計劃進行細化，劃分為若各個質量控制階段，設置階段性的計劃目標。依照質量控制計劃，設計相應的計劃考核機制，定期對質量控制計劃的實施情況進行考核。同時，在計劃的制定中，為了確保質量控制計劃的可實施性，應當進行完善的調查評估，針對設計方案的質量要求，確定各個階段的質量控制目標。如果在設計過程中出現(xiàn)了設計要求變更或者設計圖紙變更，應當進行嚴格的質量論證，評估設計變更是否會影響到整體設計方案的質量控制，在發(fā)生變更后，及時更正質量控制計劃。
結論
在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理中進行質量控制，也就是在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計階段進行質量控制，這對于保障房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設質量有著重要作用。當前在房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的質量控制中，還存在著一些問題，如設計人員責任制度不明確、設計單位缺乏監(jiān)督機制、缺乏設計階段較好的質量控制計劃應用等等。因而應當積極針對這些問題進行解決，以此優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理的質量控制措施。
參考文獻：
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[2]李忠富,張亞妮. 跨區(qū)域多項目的房地產(chǎn)項目設計管理研究[J]. 土木工程與管理學報,2013,02:74-79.
關鍵詞：項目管理；房地產(chǎn)；計劃控制
一、通過事前控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的管理
（一）制定一個合理的控制計劃。首先由房地產(chǎn)企業(yè)的項目開發(fā)管理部門在對市場進行詳細調查的基礎上制定項目開發(fā)的計劃，待到項目開發(fā)計劃通過了相關部門的審核之后，由銷售部門進行銷售計劃的制定，之后的項目計劃需要交由工程部在開發(fā)計劃和銷售計劃以及國家標準、場地狀況、待建情況和施工隊伍的施工能力進行確定。項目開發(fā)部門和銷售部門在進行項目開發(fā)計劃的過程中，需要將其他部門應該進行配合的階段和要求進行明確的羅列，在通過其他部門對這些要求進行確認之后，交由其他部門根據(jù)自己所需要給予的配合工作制定相關的工作計劃，并且對于那些需要多個部門共同完成的情況，需要進行詳細的重點標注，然后由房地產(chǎn)的總負責人進行項目的協(xié)調和確認。最終確認房地產(chǎn)項目管理工作。
盡管房地產(chǎn)項目管理的控制計劃的制定可以有很多的渠道和方式，但是都應該要始終以項目為中心，所有的工作都應該是圍繞項目進行開展的。
（二）對圖紙進行嚴格的審核。當前很多房地產(chǎn)企業(yè)在設計工期要求方面都是要求的非常嚴格，這就導致由設計院所提供的施工圖紙因為沒有足夠的時間進行細化，所以存在很多的錯誤和失誤的情況。為了保證在以后的施工階段不會出現(xiàn)很多問題，就需要對項目圖紙進行嚴格的把關，從而保證盡可能不會出現(xiàn)設計方面的變更，嚴格控制簽證量。
二、通過事中控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的管理
（一）制定節(jié)點。在進行房地產(chǎn)管理的項目規(guī)劃過程中，應當注意對項目規(guī)劃進行具體的細分。事實上，根據(jù)具體要求還可以對項目規(guī)劃的每個階段進行進一步的細分，但是進行細分的時候應當按照房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)施工對象的特點以及進度控制等實際情況進行確定，并沒有固定模式進行限制。
（二）控制節(jié)點。節(jié)點的過程控制和完成控制共同構成了節(jié)點的控制。節(jié)點的過程控制在控制實施中占據(jù)著主體地位，對項目施工進度控制起著至關重要的作用。盡管每一個項目部都應該有自己的施工計劃，但是在施工過程中，很少有項目部可以做到。由于項目部門主要是通過監(jiān)理單位來對施工單位進行監(jiān)控，但是監(jiān)理單位因為其自身素質的原因，所以無法實現(xiàn)有效監(jiān)控施工單位，所以項目部主要是通過制度對監(jiān)理單位進行控制，而通過人際管理對施工單位進行控制。
在節(jié)點項目完工之后，應該盡快對項目節(jié)點進行組織和驗收，假如項目節(jié)點未能如期順利完成，應該對其下達違約通知單，如果進度發(fā)生變化，需要對后續(xù)的項目施工計劃進行變更并且還要盡快通知其他部門，對計劃信息進行變更。
三、通過事后控制實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目的管理
（一）項目施工計劃的變更。由于施工因素及施工外因素的出現(xiàn)，導致了施工計劃需要進行變更。由于項目施工受到施工因素的影響導致項目進度產(chǎn)生了較大變化，所以需要對項目施工計劃進行重新的調整，而是施工外的因素則是因為其他部門未能跟上計劃進度，所以對施工計劃或者開發(fā)計劃產(chǎn)生了影響，需要根據(jù)實際情況對項目計劃進行調整。無論項目計劃因為施工因素是施工外因素而變更，對其處理的辦法都是首先要與相關部門進行聯(lián)系，并且就變更問題進行協(xié)調處理，以保證盡可能不會因為計劃變更而對整個項目施工產(chǎn)生影響，并且對影響本次項目計劃變更的原因進行分析和總結，以幫助未來的工作調整。
（二）逾期未能完成任務。對于項目未能按照預定期限完工等情況，在處理過程中也應該較為慎重。很多房地產(chǎn)企業(yè)的項目部門在發(fā)現(xiàn)逾期后就開始采用加大當日工作量的方式來追趕施工進度，以求可以在規(guī)定期限內進行完工，但事實上項目沒有按期完成，但是項目的施工成本卻提高，而項目的施工質量也降低了，間接的提高了后期服務的難度。所以在遇到施工項目逾期未能完成的時候，首先，應當通知相關領導及管理部門，然后再根據(jù)實際情況確定是否對項目施工計劃進行調整，之后在對諸多建議和方法進行分析、論述和總結，并且形成書面材料，確保項目穩(wěn)定有序的進行，最后再根據(jù)項目預期的原因關責任人的追究。
總結：由于房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)的時候非常的復雜繁瑣，并且房地產(chǎn)企業(yè)工程進度實質上也是一項系統(tǒng)工程，這就意味著在進行房地產(chǎn)項目開發(fā)計劃的處理中需要應用到很多小的方法和技巧，從而保證可以對施工單位和監(jiān)理單位進行較為靈活的管理控制。此外因為房地產(chǎn)項目開發(fā)的復雜特點，所以在進行房地產(chǎn)項目管理的計劃控制時候，還需要依賴于其他部門互相協(xié)作和配合，系統(tǒng)上整體促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。
參考文獻：
第一條為加強房地產(chǎn)開發(fā)管理，使房地產(chǎn)開發(fā)適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，充分發(fā)揮其社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，結合本省實際，制定本條例。
第二條凡在本省行政區(qū)域內設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱房地產(chǎn)企業(yè))，從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，均應遵守本條例。
第三條本條例所稱的房地產(chǎn)開發(fā)，系指按本條例規(guī)定設立的房地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展和城市建設的要求，依法取得國有土地使用權從事房屋及土地開發(fā)建設，并將開發(fā)建設的房屋、構筑物及其他設施依法出售、出租等活動。
第四條房地產(chǎn)開發(fā)應符合城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和近期建設規(guī)劃要求，堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則。
第五條縣級以上人民政府應加強對房地產(chǎn)開發(fā)管理工作的領導，并負責組織實施本條例。
縣級以上人民政府建設部門負責城市房政管理、房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)管理和城市土地開發(fā)利用管理工作。
縣級以上人民政府土地管理部門負責土地的統(tǒng)一管理工作。
各級計劃、城市規(guī)劃、工商行政管理、物價、財政稅務等部門，應各司其職，配合建設、土地管理部門共同做好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作。
第六條
房地產(chǎn)企業(yè)依法從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，其合法權益受法律保護。
第二章房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃
第七條縣級以上人民政府應根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，組織計劃、城市規(guī)劃、建設、土地管理、房地產(chǎn)管理等部門編制本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃。
編制房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃，應堅持舊城改造與新區(qū)建設并重，優(yōu)先開發(fā)基礎設施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴重及簡易房集中的區(qū)域。
編制房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃，應注意保護和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護歷史文化遺產(chǎn)，加強文化、教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設施的建設。
房地產(chǎn)開發(fā)在舊城區(qū)進行的，應堅持拆遷與安置并重，落實拆遷安置房源，切實安排好被拆遷人的安置工作。
第八條市、縣人民政府城市規(guī)劃部門應根據(jù)本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃和開發(fā)建設需要，提前提供開發(fā)項目的規(guī)劃設計條件。
第九條省人民政府計劃部門應會商建設部門根據(jù)市(地)、縣(市)房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃，分年度下達商品房建設計劃。
第十條省、市(地)人民政府計劃部門應根據(jù)本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中長期發(fā)展規(guī)劃、上一級計劃部門下達的年度投資計劃和用地規(guī)?？偭恐笜耍瑫掏恋毓芾?、建設、城市規(guī)劃等有關部門，安排房地產(chǎn)開發(fā)項目用地計劃，依法報經(jīng)批準后實施。
第十一條市(地)、縣(市)人民政府計劃部門應會同建設部門在省下達的商品房建設計劃和房地產(chǎn)開發(fā)項目用地計劃額度內，確定本行政區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)項目。
第三章房地產(chǎn)企業(yè)的設立與管理
第十二條設立房地產(chǎn)企業(yè)，應持建設部門核發(fā)的資質證書及有關批準文件向工商行政管理部門申請領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
第十三條建設部門應按規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)的資質、開況實行定期檢查。房地產(chǎn)企業(yè)不符合規(guī)定資質條件的，應降低其資質等級或注銷其資質證書。房地產(chǎn)企業(yè)自領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起1年內，無正當理由，未進行房地產(chǎn)開發(fā)投資建設的，應注銷其資質證書。被注銷資質證書的房地產(chǎn)企業(yè)，由工商行政管理部門注銷其企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或核減其經(jīng)營范圍。
第十四條省外房地產(chǎn)企業(yè)在本省從事房地產(chǎn)開發(fā)的，應事先將其資質證書和企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照送交房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地建設部門和工商行政管理部門審驗，并將其實有資金存入房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地銀行。
第四章房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權的取得
第十五條房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權通過出讓方式取得的，一般應采取招標或拍賣方式。因特殊情況需要通過協(xié)議方式出讓的，應經(jīng)上級人民政府批準。
第十六條房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權的出讓，其項目應具備下列條件：
(一)已列入當年商品房建設計劃；
(二)已由城市規(guī)劃部門提供規(guī)劃設計條件；
(三)所需土地已列入年度用地計劃。
第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權的出讓方案，由市、縣人民政府組織建設和土地管理、計劃、城市規(guī)劃、財政、物價、房地產(chǎn)管理等部門共同擬定，按國家規(guī)定的批準權限報經(jīng)批準。
第十八條房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權的出讓方案經(jīng)批準后，其招標或拍賣，由土地管理部門會同建設部門共同辦理。
第十九條房地產(chǎn)企業(yè)或申請單項房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)、其他經(jīng)濟組織，申請參加房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權招標或拍賣的，應具備下列條件：
(一)具有與該項目建設規(guī)模相適應的企業(yè)資質等級或相當?shù)拈_發(fā)能力；
(二)具有該建設項目總投資20%以上的實有資金或銀行出具的融資證明(不包括土地使用權出讓金)；
(三)符合市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。
第二十條房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權的招標，按下列程序進行：
(一)由土地管理部門會同建設部門共同編制招標文書，由土地管理部門招標公告；
(二)投標者按招標文書規(guī)定交付投標保證金，提供投標文書，參加投標；
(三)由土地管理部門會同建設部門共同主持開標、評標、決標，并在決標之日起7日內向中標者發(fā)出中標通知書，向未中標者退還其投標保證金(不計利息)；
(四)中標者在中標通知書規(guī)定的期限內，與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定交付定金；
(五)中標者在中標通知書規(guī)定的期限內，與建設部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同，并交付該開發(fā)項目總投資(不包括土地使用權出讓金)1%的開發(fā)項目保證金。
中標者在中標通知書規(guī)定的期限內拒絕簽訂土地使用權出讓合同或房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的，其中標資格自行喪失，所交投標保證金不予退還。
第二十一條房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權的拍賣，按下列程序進行：
(一)由土地管理部門會同建設部門共同編制拍賣文書，由土地管理部門拍賣公告；
(二)土地管理部門會同建設部門按公告規(guī)定的時間、地點主持拍賣；
(三)競投者按拍賣文書規(guī)定交付拍賣保證金，參加競投；
(四)拍賣主持人按拍賣文書規(guī)定的程序當場宣布競投得主，并向其他競投者退還拍賣保證金(不計利息)；
(五)競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內與土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同，并按規(guī)定交付定金；
(六)競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內與建設部門簽訂房地產(chǎn)開發(fā)項目合同，并交付該項目總投資(不包括土地使用權出讓金)1%的開發(fā)項目保證金。
競投得主在拍賣文書規(guī)定的期限內拒絕簽訂土地使用權出讓合同或房地產(chǎn)開發(fā)項目合同的，其競投得主資格自行喪失，所交拍賣保證金不予退還。
第二十二條建設部門按本條例第二十條、第二十一條規(guī)定收取的開發(fā)項目保證金，應在該項目開工后10日內，向支付者退還50%；在該項目竣工驗收合格后10日內，全部退還(含利息)。
第二十三條出讓房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權，應按國家和省規(guī)定的程序，通過評估，確定基準地價。
出讓土地使用權招標的標底和拍賣的底價，應以基準地價為基礎。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目所需土地使用權出讓的全部價款，由土地管理部門收取后，按規(guī)定期限全額上交財政部門，實行專項管理，按規(guī)定用途使用。
第五章房地產(chǎn)開發(fā)管理
第二十五條房地產(chǎn)企業(yè)應按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地。
房地產(chǎn)企業(yè)應按房地產(chǎn)開發(fā)項目合同規(guī)定的質量、用途、進度、期限等要求進行開發(fā)建設。
第二十六條房地產(chǎn)企業(yè)應確保房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)劃、設計、施工的整體質量，并按規(guī)定對其開發(fā)建設的項目質量負責。
建設部門應按國家有關規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質量實施監(jiān)督、檢查。
第二十七條房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房需要預售的，應向建設部門申請領取《商品房預售證》。未取得《商品房預售證》的，不得預售商品房。
申請領取《商品房預售證》，應具備下列條件：
(一)有審核批準的工程設計圖紙；
(二)已取得建設工程規(guī)劃許可證；
(三)除土地使用權出讓金外，實際投資已達該開發(fā)項目總投資的20%以上或已完成該項目的基礎工程。
第二十八條房地產(chǎn)企業(yè)未取得《商品房預售證》的，不得申請刊播、設置、張貼商品房預售廣告，廣告經(jīng)營者不得為其承辦或商品房預售廣告業(yè)務。
第二十九條房地產(chǎn)企業(yè)預售商品房收取的預售款，應存入項目所在地銀行。商品房預售款用于清償該預售商品房的全部開發(fā)費用后，方可作為他用。
第三十條房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房，經(jīng)建設部門會同有關部門驗收合格后，方可依法出售、出租。
第三十一條房地產(chǎn)企業(yè)應按國家和省規(guī)定的比例承擔微利居民住宅建設任務。
第三十二條商品房的銷售價格，除微利居民住宅實行國家定價外，由房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)成本和市場供求情況自行確定，并報該商品房所在地物價、房地產(chǎn)管理部門備案。
第三十三條房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房的出售、出租，應簽訂合同，并在合同簽訂之日起30日內向該商品房所在地房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理有關登記手續(xù)。
第六章涉外房地產(chǎn)開發(fā)管理
第三十四條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的項目應以國家和省規(guī)定的鼓勵類引進項目相配套的房地產(chǎn)開發(fā)為主。
第三十五條設立外商投資房地產(chǎn)企業(yè)，應持建設部門核發(fā)的資質證書和有關部門批準的項目建議書、項目可行性研究報告、合同、章程等有關文件以及資信證明，向工商行政管理部門領取中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。
第三十六條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本與房地產(chǎn)開發(fā)項目投資總額的比例，應符合國家有關規(guī)定。中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)各方應按合同、章程規(guī)定的期限繳清出資額，外資企業(yè)應在審批機關核準的期限內在中國境內投資。
第三十七條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目，由省人民政府計劃部門會同建設部門實行專項管理。
第三十八條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商品房應以向境外銷售為主，并收取外匯。具體銷售比例由企業(yè)按外匯收支平衡原則自行確定。
第三十九條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)向境外銷售的商品房，境外購買者的身份應符合國家有關規(guī)定，并提供有效身份證明。
第四十條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)向境外銷售商品房，可在中國境內進行，也可在中國境外進行。國家另有規(guī)定的除外。
第四十一條省內房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準向境外銷售其開發(fā)的商品房的，應執(zhí)行本條例第三十九條、第四十條規(guī)定。
第四十二條外商投資房地產(chǎn)企業(yè)除執(zhí)行本章規(guī)定外，應同時執(zhí)行本條例其他有關規(guī)定。
第四十三條*、*、*地區(qū)公司、企業(yè)和其他經(jīng)濟組織或個人，投資設立房地產(chǎn)企業(yè)，從事房地產(chǎn)開發(fā)活動，參照本條例有關外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)定執(zhí)行。
第七章法律責任
第四十四條房地產(chǎn)企業(yè)在注冊登記時虛假出資或注冊后抽逃、轉移資金的，由工商行政管理部門責令限期補足資金，并處以1萬元以下罰款；逾期未補足資金的，吊銷營業(yè)執(zhí)照。
第四十五條房地產(chǎn)企業(yè)超資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的，由建設部門責令停止開發(fā)活動。超經(jīng)營范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的，由工商行政管理部門責令停止開發(fā)活動，沒收違法所得，并可處以違法開發(fā)的工程造價1‰至5‰的罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷營業(yè)執(zhí)照或核減其經(jīng)營范圍。
房地產(chǎn)企業(yè)無資質證書從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的，由建設部門責令停止開發(fā)活動，限期補辦申請領取資質證書手續(xù)。無營業(yè)執(zhí)照從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的，由工商行政管理部門按前款規(guī)定從重處罰。
第四十六條房地產(chǎn)企業(yè)在投標活動中有弄虛作假、行賄行為的，其中標無效，并可由工商行政管理部門處以1萬元以上20萬元以下的罰款；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第四十七條土地管理部門或建設部門擅自改變已依法公布的招標文書或拍賣文書，給投標者或競投者造成損失的，應依法承擔民事賠償責任。
第四十八條房地產(chǎn)企業(yè)未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)利用土地的，應依法承擔違約責任。
房地產(chǎn)企業(yè)未按房地產(chǎn)開發(fā)項目合同規(guī)定的期限和質量要求完成工程建設的，應依法承擔違約責任。
第四十九條房地產(chǎn)企業(yè)未取得《商品房預售證》擅自預售商品房的，由建設部門責令停止預售活動，限期補辦申請領取《商品房預售證》手續(xù)；不符合預售條件的，責令其向購房者退還預售款，并可處以10萬元以下的罰款；情節(jié)嚴重的，并可吊銷其資質證書，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照或核減其經(jīng)營范圍。
第五十條房地產(chǎn)企業(yè)未取得《商品房預售證》進行商品房預售廣告宣傳的，廣告經(jīng)營者為未取得《商品房預售證》的企業(yè)承辦或商品房預售廣告業(yè)務的，由工商行政管理部門依照《反不正當競爭法》等有關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第五十一條房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設的商品房，經(jīng)驗收不合格的，由建設部門責令其限期改正，處以5萬元以下的罰款；有嚴重質量問題，危及安全的，責令其改建或重建，并可降低其資質等級或吊銷其資質證書；因質量問題造成嚴重后果，構成犯罪的，依法追究直接責任人員的刑事責任。
房地產(chǎn)企業(yè)交付使用的商品房，因質量問題給用戶造成損失的，應依法承擔民事責任。
關鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；成本管理
引言
工程項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理者應做好各項管理工作，基于工程項目的理論和方法，達成管理目的，并在此基礎上，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項目中的生產(chǎn)要素。在工程項目管理中，質量管理、進度管理和成本管理是關鍵點。貫穿于工程施工項目的全過程。因此對此項課題進行研究，其意義十分重大。
1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理和發(fā)展現(xiàn)狀
1.1房地產(chǎn)開發(fā)項目管理概述
使項目目標在短時間內實現(xiàn)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的根本目的，項目經(jīng)理負責制是這項管理的基礎，通過對系統(tǒng)工程觀點、理論和方法的合理運用，制定貫穿于房地產(chǎn)由開發(fā)到建設全過程的管理系統(tǒng)[1]。房地產(chǎn)項目管理體系復雜程度較高，參與主體除了建設單位和施工單位外，還包括監(jiān)理公司，屬于集實踐經(jīng)驗和管理于一體的管理系統(tǒng)，能夠為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供理論上的支持，有助于增強房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果。房地產(chǎn)項目開發(fā)管理由多個部分構成，分別為質量管理、進度管理、成本管理以及其他管理內容。其中質量、進度和成本屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的難點。只有平衡三者的關系，才能保證房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的質量。但就實際情況來看，處理三者關系的難度非常大，需要企業(yè)全體員工的參與，這是企業(yè)實現(xiàn)盈利目標的有效途徑。
1.2房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀
21世紀以來，我國建筑行業(yè)迎來了發(fā)展的黃金時期，房地產(chǎn)行業(yè)成為了國家的支柱性產(chǎn)業(yè)，尤其是市場經(jīng)濟體制的運行，使計劃經(jīng)濟對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的限制被打破，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展規(guī)模呈現(xiàn)出不斷擴大的趨勢。但與此同時，建筑企業(yè)數(shù)量的增加，市場競爭程度愈加激烈，一些經(jīng)營管理不當?shù)闹行∑髽I(yè)逐漸被市場所淘汰。但總體而言，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景，具體表現(xiàn)在以下方面：①房地產(chǎn)投資比例仍處在上升階段，在查閱統(tǒng)計數(shù)據(jù)后得知，截止到2018年，我國房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資超過了2萬億元，與去年相比，增加幅度為10%，由此可見，房地產(chǎn)在我國經(jīng)濟中的地位不會在短時間內發(fā)生動搖；②土地開發(fā)面積日益加大。截止到2018年，我國房地產(chǎn)開發(fā)面積2.55億m2，同比增加40%以上。
2房地產(chǎn)項目的質量進度和成本管理
2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的質量管理
通過上述分析可知，質量管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的核心環(huán)節(jié)，如果質量管理效果不佳，必然會影響房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的效果。及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目施工過程中存在的質量隱患，確保施工工藝與設計要求相符，并通過檢查和繪制施作業(yè)圖的方式，提升質量管理水平是房地產(chǎn)開發(fā)項目質量管理的關鍵，質量體系如圖1所示。故建議項目部實施現(xiàn)場管理模式，促使管理人員樹立質量管理意識，確保工程質量與合同規(guī)定相一致。究其原因，主要是管理人員是否具備質量管理意識，與合同質量目標的實現(xiàn)關聯(lián)密切。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以定期召開管理層會議，討論和研究提升施工質量管理效果的措施，具體措施如下所述：（1）加強對施工單位和監(jiān)理部門的審查，主要審查內容為從業(yè)資質，如果被審查對象不具備從業(yè)資質，應及時更換。（2）對設計圖紙和施工規(guī)范進行檢查，找出設計圖紙中存在的問題，比如：土建工程與水電暖存在矛盾的內容、影響工程質量和造價的流程和材料，尤其是工程部門必須與設計部門保持密切的溝通和交流，借助設計變更、會議通知、技術核定單等手段，修正設計缺陷。（3）注重原材料和施工機械的質量管理，在房地產(chǎn)項目中，建筑施工材料是核心要素，施工材料的費用占比為建筑工程總成本的70%，現(xiàn)階段，招標是主要的采購方式，在這種采購模式下，材料費用和質量均能得到控制。但在材料使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應做好材料的復試，簡言之，就是讓檢測單位對材料進行審核，值得注意的是，檢測單位必須具備相應的資質，在檢測過后得到復檢報告，并由監(jiān)理部門將其與出場合格證、出廠檢驗報告統(tǒng)一驗收，在驗收通過后方能允許其入場。此外，在工程項目施工中，還需要使用大量的施工機械，比如：塔吊、推土機、運輸車和挖掘機等，房地產(chǎn)企業(yè)應要求施工單位在使用機械前進行復檢，并做好設備的日常維修和養(yǎng)護。（4）在安全管理上，應加強對三寶、四口、五臨邊、模型、支架方面以及施工機具等的管理，三寶是指要求施工人員在作業(yè)階段按照安全規(guī)定佩戴安全帽，同時在施工現(xiàn)場設置安全網(wǎng)和安全帶。四口是指樓梯口、預留洞口、通道口和電梯井口的安全管理，究其原因，主要是這些區(qū)域屬于安全事故高發(fā)區(qū)域，需要房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)予以關注，臨邊包括建筑物四周、陽臺和屋面等。（5）做好監(jiān)理制度的完善。完善監(jiān)理制度的具體措施如下：①完善監(jiān)理職能，使全過程監(jiān)理成為可能；②加強對監(jiān)理單位的資質管理，營造公平有序的監(jiān)理市場；③通過宣傳和培訓的方式，對監(jiān)理人員素質得到提升。
2.2項目進度管理
項目進度管理和質量管理均會影響房地產(chǎn)開發(fā)管理的效果，項目進度管理效果無法得到保障，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益也會受到不利影響。具體表現(xiàn)為施工合同中規(guī)定了工程交付時間，而進度管理不當會導致工期延后，房地產(chǎn)企業(yè)無法在合同規(guī)定期間內保質保量的交付工程項目，需要支付大量的違約金。這對于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言顯然是極為不利的，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該將進度管理貫穿于建筑施工的全過程。具體管理措施如下：（1）制定進度管理計劃。進度管理計劃需要在工程設計開始前制定，將進度目標和要求作為依據(jù)，完成工程設計，只有這樣，才能在最大限度上保障工程進度管理的質量。值得注意的是，在總體進度管理計劃制定完成后，還要通過調研和分析的方式，制定不同施工階段的進度管理計劃，為工程建設提供指導。（2）確保進度計劃的貫徹落實。在施工進度計劃制定完成后，應確保進度計劃的貫徹落實，在進度計劃通過審核后，將進度管理責任落實到每一個部門和崗位，確保資金、人力和材料等施工要素及時到位。與此同時，還要加強檢查力度，找出建筑工程中影響施工進度的問題，并予以解決。在房地產(chǎn)開發(fā)管理中，進度管理屬于項目管理難點，容易受到諸多因素的影響，實施難度較大。為此，房地產(chǎn)項目部們應做好影響因素的分析，明確不同施工階段可能會出現(xiàn)的問題，對進度管理方面的問題進行預防性管理，以此來保證施工進度管理效果。通過查閱資料得知，人為因素、技術因素、設備因素、自然環(huán)境因素以及社會環(huán)境因素均會影響進度管理的有效性，但在眾多影響因素中，人為因素的影響最為嚴重，且涉及的主體較多，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身、施工單位、監(jiān)理單位、供應商等，為此，房地產(chǎn)企業(yè)應加強對人為因素的管理，并在此基礎上分析其他影響因素，從而滿足進度管理計劃的實施要求。
2.3成本管理
成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)項目密切相關，加強對成本的管理，有助于房地產(chǎn)經(jīng)濟效益的提升。房地產(chǎn)項目開發(fā)屬于大型生產(chǎn)活動，會涉及大量的資金，而成本管理有利于節(jié)省成本和提升資金利用效率，能夠在保證建筑工程質量和進度的基礎上，降低施工成本，增加施工企業(yè)的經(jīng)濟效益。再加上資金對于房地產(chǎn)企業(yè)而言可謂是生命，究其原因，主要是房地產(chǎn)項目開發(fā)設計到諸多方面的環(huán)節(jié)，且每個環(huán)節(jié)都會產(chǎn)生費用，分別為土地費用、工程費用、成本管理費用、基礎設施費用以及財務費用。在查閱資料后得知，策劃、設計階段的成本管理屬于管理重點，但國內房地產(chǎn)建筑企業(yè)通常僅重視施工階段的成本管理，雖然將施工階段成本管理作為重點，意義較為顯著，但效果卻不容樂觀。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本管理過程中，將策劃階段和設計階段的成本管理同樣作為管理重點，通過工程造價、預算管理等方式的應用，充分發(fā)揮成本管理的優(yōu)勢作用。
根據(jù)協(xié)議，世茂股份將以商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務為主；世茂房地產(chǎn)則主要從事住宅和酒店的投資、開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務。對于單獨的商業(yè)地產(chǎn),將由世茂股份獨立投資、開發(fā)和經(jīng)營。
10月22日，上海世茂股份有限公司（600823.SH）及世茂房地產(chǎn)控股有限公司（0813.HK，）先后公布了關于世茂房地產(chǎn)向世茂股份注入資產(chǎn)及世茂股份定向發(fā)行A股的交易方案。
根據(jù)公告，世茂房地產(chǎn)將向世茂股份注入9家商業(yè)地產(chǎn)公司100%股權、北京世茂大廈項目以及約7.5億元的現(xiàn)金，并成為世茂股份的控股股東。世茂股份也將由中小型的綜合類地產(chǎn)開發(fā)商轉型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。
為了改變旗下多家地產(chǎn)公司定位模糊，相互競爭的現(xiàn)狀，從今年4月份開始，世茂集團就開始對集團業(yè)務進行重組。這次整合旗下地產(chǎn)業(yè)務是集團重組計劃的重要一步。
商業(yè)地產(chǎn)膨脹
世茂股份董事會秘書葛衛(wèi)東告訴記者：“如果交易能夠順利通過，那么此舉將會給世茂股份帶來實質性的變化。世茂股份此前由于資金和土地儲備的原因，一直都定位在中小型的綜合類地產(chǎn)開發(fā)商。通過這次增資計劃，世茂股份將會變成一個純粹的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商?！?/p>
世茂股份的《向特定對象發(fā)行股份購買資產(chǎn)》公告稱，世茂股份將向世茂房地產(chǎn)全資子公司世茂BVI (商業(yè))發(fā)行55800萬股，購買世茂BVI (商業(yè))持有的9家商業(yè)地產(chǎn)公司各100%股權；向世茂房地產(chǎn)間接全資子公司北京世茂發(fā)行7200萬股，購買北京世茂擁有的世茂大廈；向世茂企業(yè)發(fā)行6224萬股，世茂企業(yè)以7.5億元現(xiàn)金認購。此次交易總額將超過83億元。
一直以來，世茂股份的開發(fā)項目是小于20 萬平方米的住宅項目和規(guī)模小于10萬平方米商業(yè)地產(chǎn)項目。目前正在開發(fā)的項目有南京世茂濱江新城項目和昆山世茂華東商城項目。
但是，通過這次交易，世茂股份可以增加土地儲備400多萬平米。這些增加的土地儲備都是項目儲備，均來自世茂房地產(chǎn)向世茂股份注入的9家商業(yè)地產(chǎn)公司，這些項目遍及北京、上海、江蘇、浙江、遼寧、安徽等省市。其中包括北京的三里屯項目、上海世茂新體驗項目、沈陽的五里河等。
同時，此舉還將使世茂股份的總資產(chǎn)增加至95億元，凈資產(chǎn)達到52.6億元。今年世茂股份的每股凈資產(chǎn)也將從2.044元增加至約5.514元。
葛衛(wèi)東說：“通過一系列的交易，世茂股份將成為現(xiàn)如今國內地產(chǎn)行業(yè)中，并不多見的專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商。這次世茂集團集中物力、財力，將世茂股份打造成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，也是看到投資商業(yè)地產(chǎn)已成為未來地產(chǎn)行業(yè)的一個熱點區(qū)域。隨著人民生活水平的提高，未來對商業(yè)物業(yè)將會有更大的需求?！?/p>
“今后，世茂股份的商業(yè)地產(chǎn)將主要以銷售為主，也會自己持有一部分物業(yè)，以收取租金獲得一份穩(wěn)定的收益?！?葛衛(wèi)東說。
簽訂《不競爭協(xié)議》
世茂房地產(chǎn)和世茂股份是世茂集團旗下3家上市公司其中的兩家，另一家是在香港上市的世茂國際（0649.HK）。由于三者之間業(yè)務重疊、定位不清晰，從今年4月份開始，世茂集團就開始對集團業(yè)務進行重組。這次整合旗下地產(chǎn)業(yè)務是集團重組計劃的第二步。
通過這次交易，世茂股份將成為世茂房地產(chǎn)擁有約64.2％股權的間接附屬公司，世茂房地產(chǎn)也成為世茂股份的實際控股方。
為了協(xié)調世茂房地產(chǎn)和世茂股份這兩個主業(yè)相同的公司彼此的發(fā)展，葛衛(wèi)東說：“兩公司鑒訂了《不競爭協(xié)議》。協(xié)議將兩個公司的結構更加明細化，世茂股份將專攻商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>
根據(jù)協(xié)議，世茂股份將以商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務為主；世茂房地產(chǎn)則主要從事住宅和酒店的投資、開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務。對于單獨的商業(yè)地產(chǎn),將由世茂股份獨立投資、開發(fā)和經(jīng)營。世茂房地產(chǎn)承諾不從事該等商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和經(jīng)營。
事實上，世茂股份在融資能力和土地儲備方面一直不盡如人意。目前世茂股份只有上海市南京西路一塊土地資產(chǎn)，土地儲備嚴重匱乏。
【摘要】房地產(chǎn)一直是當前中國最受聚焦的產(chǎn)業(yè)，作為開發(fā)商而言，如何提高開發(fā)工程項目的管理水平，降低工程造價，是其研究的熱點。文章闡述了當前房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀，針對相關問題，探討了項目管理應該把握的重點方向。
【關鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)；成本；工程項目；管理
引言
房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項復雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風險多的特點。一般劃分為項目策劃階段、項目設計階段和項目實施階段。房地產(chǎn)項目開發(fā)商作為管理主體，是整個建設項目從策劃到竣工驗收交付使用階段的全程組織者、實施者，對工程建設項目要負總責。房地產(chǎn)開發(fā)商對其工程建設的項目管理是否有效，緊密關系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要。
1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理現(xiàn)狀概述
作為部門制度的項目管理方式，是最為普遍的管理方式，主要設置一系列的管理部門，用來管理各項工程。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是以高效率地實現(xiàn)項目目標為最終目的，以項目經(jīng)理負責制為基礎，運用系統(tǒng)工程的觀點、理論和方法，開發(fā)項目建設的全過程按其內在運行規(guī)律進行有效的計劃、組織、協(xié)調、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。
具體講，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設要實現(xiàn)的目標主要包括成果性目標和約束性目標。成果性目標指投資回報率、銷售利稅率、自有資金利潤率等投資效益指標，以及項目的內外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準等。除此之外，房地產(chǎn)開發(fā)項目還受城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃等條件制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、設計、施工、市政、交通、供電等幾十個部門和近百個單位，以及最終用戶消費者的相互制約和相互影響，因此，房地產(chǎn)項目開發(fā)建設是一項復雜的系統(tǒng)工程，必須要有一整套完整、規(guī)范和科學的管理保證體系，來統(tǒng)籌和協(xié)調開發(fā)項目的全過程和確?？傮w目標的實現(xiàn)。
2 房地產(chǎn)項目管理的重點
房地產(chǎn)項目管理的重點主要體現(xiàn)在計劃、組織、協(xié)調和控制四個方面等。 1 房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理。對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行計劃管理，能使項目的前期論證、開發(fā)建設有計劃、按順序有條不紊地展開?？梢哉f，通過使用一個動態(tài)計劃管理，將工程項目全過程和全部開發(fā)活動納入計劃軌道，使項目有序地達到預期總目標。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理。這是指通過職責劃分、授權、合同的簽訂與執(zhí)行，以及根據(jù)有關法律法規(guī)，建立各種適合本企業(yè)的規(guī)章制度，形成一個高效率的組織保障體系，使項目的各項目標得以最終實現(xiàn)。 3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調管理。其意義是為開發(fā)項目提供協(xié)調和諧的公共環(huán)境，保證項目開發(fā)建設順利進行。協(xié)調管理的主要任務是對開發(fā)項目與外部環(huán)境、項目各子系統(tǒng)之間，以及項目不同階段、不同部門、不同層次之間的關系進行溝通與協(xié)調。這種溝通與協(xié)調將更有利于睦鄰公共關系，吸納融通資金，尋找材料設備供貨渠道，廣攬優(yōu)秀設計和施工隊伍，獲得市場競爭優(yōu)勢，促進產(chǎn)品銷售。 4 房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理。其意義是有利于對項目的質量、工期和成本進行控制，并獲得最大的綜合效益。控制管理主要是通過計劃、決策、反饋和調整等手段，采用項目分解，各種指標、定額、階段性目標的貫徹執(zhí)行與檢驗等措施，對開發(fā)項目的工程質量、施工工期、資金使用、成本造價等進行有效控制，以確保開發(fā)項目用最少的投入，獲得最大的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建筑施工與安裝任務通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要是以合同管理為手段，運用計劃、組織、協(xié)調、控制、檢查、驗收等方法，對開發(fā)項目施工建設中的技術活動和經(jīng)濟活動，按照國家標準、規(guī)范和合同規(guī)定的目標，進行嚴格監(jiān)督、控制和管理，以確保開發(fā)項目總體目標的最終實現(xiàn)。
工程項目直接目標管理方法。對一個建設項目而言，其直接控制的目標有三個，投資、進度、質量，即在保證安全的前提下，按計劃的投資、進度、質量完成項目目標。這三個目標彼此之間是對立統(tǒng)一的關系，難以同時達到最優(yōu)，其實施應以項目整體最優(yōu)為目標。 1 項目成本管理
無論是從項目決策階段以及設計階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時每刻都涉及到工程造價，優(yōu)化項目成本管理、控制投資，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯誤的決策，導致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標中，有的企業(yè)只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。工程項目建設階段是整個工程項目成本的實施階段，所以在這個階段控制造價，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，必須嚴格監(jiān)督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。對于建設單位提出的工程變更必須嚴格把握，詳細審查，對于不需要變更的內容，堅決駁回，對于確實有利于加快工程進程，而且工程中必須要變更的內容，應及時予以批示。
項目投資管理是在保證滿足工程質量、工期等合同要求的前提下，對項目實施過程中所發(fā)生的投資，通過計劃、組織、控制和協(xié)調等活動實現(xiàn)預定的控制目標，并盡可能地降低投資費用的一種科學管理活動，它主要通過組織、技術、經(jīng)濟和管理等措施達到預定目標。
房地產(chǎn)開發(fā)工程項目成本管理可通過多種方式進行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項目全員控制涉及到項目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個員工切身利益有關，因此應充分調動每個部門和每個員工控制成本、關心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認為成本控制僅是負責預、結算及財務方面的事，就片面了。全過程控制是指從項目立項、開發(fā)、建設的全運轉過程中進行成本管控。還可通過目標控制原則和動態(tài)控制原則-目標管理是管理活動的基本技術和方法，在實施目標管理的過程中，成本目標的設定應切實可行，越具體越好，要落實到部門、直至個人，做到獎罰分明；動態(tài)控制原則因成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制原則。所謂動態(tài)控制就是收集成本發(fā)生的實際值，將其與目標值相比較，檢查有無偏離，若無偏差，則繼續(xù)尋找有效途徑，實現(xiàn)投資控制目標。建設工程主要做好兩個方面的工作：一是決策階段、設計階段對項目的定位、材料的選用進行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術、新工藝、新材料。二是對材料價格進行過程控制，主要是在招標過程中嚴格審查施工單位資質，運用科學的評標方案，選擇相對實力較強的施工單位。在保質保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運輸。再就是要考慮資金的時間價值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項目?？傊?，投資預測為投資確立目標，投資控制才有針對性，不進行投資控制，投資預測也就失去了存在的意義，也就無從談投資管理了，兩者相輔相成，所以，應扎實有效地把這些工作開展好。
加強合同管理，控制工程投資。合同管理是項目管理的重要內容，也是降低工程成本，提高經(jīng)濟效益的有效途徑。項目合同管理應從合同談判開始，至保修日結束止，尤其加強實施過程中的合同管理，在合同執(zhí)行期間密切注意履行合同的效果，以進行過程中的成本控制和防止被對方索賠。
3.2 項目進度管理
工程的進度直接影響項目效益的發(fā)揮。進度管理的主要方法是網(wǎng)絡計劃方法，網(wǎng)絡計劃以網(wǎng)絡圖為基礎。網(wǎng)絡圖是反映項目各工作或活動間邏輯順序關系的圖，它既能反映項目工期，又反映各工作間相互關系、前后次序，通過對關鍵線路的分析，施工計劃的審核，合理統(tǒng)籌安排主次要工作和各項資源，能夠有效控制工期。對開發(fā)商而言，進度管理是項目管理的重中之重，對此應落實管理目標責任制，強化職能部門的指導監(jiān)督作用。為此，認真做好工程前期準備工作，編制切實可行的施工組織設計非常重要。在工程施工前期準備工作中，項目部應依據(jù)工程規(guī)模及難易程度確定管理人員、專業(yè)人員的數(shù)量并進行職能分配，項目經(jīng)理作為項目的負責人，在公司的領導下，組織本項目人員認真熟悉圖紙，與設計院、監(jiān)理、施工單位等進行圖紙會審，把圖紙上的問題逐條理出，共同研究解決問題的策略，做到及早發(fā)現(xiàn)和解決問題。審核人員及材料進場計劃，在公司要求工期內制定詳細的施工進度計劃，在進度過程控制中應認真客觀制作工程形象進度表，檢查流程表等各項管理制度的要求，責任到人，定期檢查，確保各項制度的落實。公司內部應配備專職的計劃專員，對涉及全公司及各部門的進度計劃進行全面和定期、定點的過程控制，對制定明確的進度計劃不應輕易變動，如因其它外部原因確需變動，則應報相應主管副總進行審批并下發(fā)各部門。在施工進度這一方面，必須加強監(jiān)管，使建設單位能如期完成施工相關內容，若有拖延進度的現(xiàn)象發(fā)生，必須做出相關處罰。 3項目質量管理
房地產(chǎn)公司可以通過完善的項目管理來保障項目建設實施的質量。建筑產(chǎn)品不同于其他工業(yè)產(chǎn)品，工業(yè)產(chǎn)品在流水線上生產(chǎn)，影響產(chǎn)品質量的因素相對較少，同批次產(chǎn)品質量較為穩(wěn)定，而建筑產(chǎn)品質量的影響因素很多，如人員、材料、機械、施工方法、環(huán)境等均會對建筑產(chǎn)品質量產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)公司的項目質量管理是基于設計單位、總（分）包單位、監(jiān)理單位等合作單位是成熟和具備相當管理能力的基礎上的控制及強化控制的管理。
質量是企業(yè)的生命 - 質量管理目標的實現(xiàn)是品牌發(fā)展之根本 ，在工程質量控制方面因工程管理行為主體的不同，房地產(chǎn)工程管理與施工單位、監(jiān)理機構的工程管理肯定存在差異。施工單位和監(jiān)理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產(chǎn)企業(yè)則關心的是客戶產(chǎn)品質量標準；施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產(chǎn)企業(yè)關心的是施工單位和監(jiān)理單位是否健全了工程質量的管理保證體系；施工單位和監(jiān)理單位關注的是施工方案、施工構造以及施工工藝，而房地產(chǎn)工程技術管理的任務則是將營銷理念轉化為工程技術標準（技術參數(shù)），然后按照確定的技術參數(shù)進行招標，定標后確定的產(chǎn)品部品或者施工出來的產(chǎn)品，符合營銷意圖；施工單位考慮如何組織施工，房地產(chǎn)企業(yè)檢查施工單位和監(jiān)理單位是否有完善的現(xiàn)場管理體系。所以，首先滿足需要（含實際需要和潛在需要）成為檢驗房地產(chǎn)項目質量的客觀標準；其次房地產(chǎn)項目質量是房地產(chǎn)產(chǎn)品特征和特性的總和。
雖然現(xiàn)在社會上，特別是房地產(chǎn)行業(yè)中，非常注重營銷，編制各種各樣的營銷概念，但是房地產(chǎn)的競爭最終是產(chǎn)品的競爭，是產(chǎn)品技術與質量的營銷，而工程質量是建筑產(chǎn)品質量的重要的、核心的組成部分。在房地產(chǎn)市場上，對于工程質量，很大一部分公司平時不是很關心的，認為那是施工單位的事情，實際上這是極其不正確的，因為一旦出了問題，面對業(yè)主的維權，輿論的壓力，下至普通工程師，上至公司老板，都很緊張。所以，防微杜漸，未雨綢繆，建立工程質量保證體系是非常有必要的。
應當說項目前期控制對質量的影響也非常巨大。一件產(chǎn)品或一項服務能否成功地完成它預定的使命取決于兩大主要因素-即設計質量和施工質量。設計質量是設計人員把握市場脈搏，將潛在消費群體和開發(fā)企業(yè)所明確的要求完整、如實、創(chuàng)新的體現(xiàn)在圖紙上的最重要部分；要把工程施工質量管理好，也必須有一個健全、有效的質量控制管理體制，這個體制不外乎三個層次：一是政府監(jiān)管，二是建設單位（業(yè)主）負責，三是建筑產(chǎn)品的直接生產(chǎn)者負責。由這三個層次構成對整個工程質量進行控制、監(jiān)督、管理的全面質量管理是突出“全面”二字，即實行全過程、全企業(yè)和全員的“三全”管理。在“三全”管理中最重要的當屬全過程管理即 PDCA循環(huán)質量管理（計劃、執(zhí)行、檢查、處理），具體的控制方法則有ABC分析法（也稱主次因素圖、排列圖方法）、因果分析法、控制圖法、直方圖法等，這些具體方法的作用在于找出質量偏差原因并加以修正。
一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關鍵控制點
（一）內部影響因素
1、開發(fā)報建計劃
按照國家相關規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)需依次完成國有土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證（以下簡稱四證）的開發(fā)報建后，方可開工建設；取得預售許可證后，方可預售。同時，按照信貸政策要求，銀行需在房地產(chǎn)項目取得四證后方可發(fā)放開發(fā)貸款。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)報建計劃會直接影響資金計劃，具體體現(xiàn)如下：
資金收支的時間影響：取得國有土地使用權證的節(jié)點決定了土地成本支付的時間；取得建筑工程規(guī)劃許可證的節(jié)點決定了配套費等前期費用支付的結束時間；取得建筑工程施工許可證的節(jié)點決定了工程建設支出的起始時間和取得銀行開發(fā)貸款的起始時間；取得預售許可證的節(jié)點決定了銷售回款的起始時間。
資金收支的金額影響，按照開發(fā)報建流程，可將資金收支金額對應的項目及資金來源劃分為三段：取得施工許可證前，項目土地價款和設計、三通一平等前期工程資金支出來源主要為股東投入資本金、關聯(lián)借款及表外融資；取得施工許可證后至取得預售許可證，項目工程建設資金支出來源主要為銀行開發(fā)貸款；取得預售許可證后，項目剩余的工程建設資金支出來源主要為銷售回款。
2、工程進度計劃
工程建設支出作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要支出項目，一般會在合同中約定按照工程進度進行支付，所以工程進度計劃決定著上述第二階段和第三階段的工程建設支出計劃，進而影響項目整體的資金計劃。具體體現(xiàn)如下：
對于第二階段，工程建設支出計劃的時點和金額需要與銀行開發(fā)貸款提款計劃的時點和金額相匹配，才能夠保證該階段資金收付平衡，還可以減少資金占用，節(jié)省利息費用。
對于第三階段，工程建設支出計劃的時點和金額需要與對應時點銷售回款中可調用的資金額度進行匹配，并針對資金的盈余來擬定對應的資金計劃。
3、銷售回款計劃
銷售回款作為房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金來源，對項目整體的資金安全有著重要的作用，所以需要將銷售回款計劃作為資金管理的管控點。其對資金計劃的影響如下：
銷售回款計劃的時點和金額除了需要同第三階段工程建設支出計劃的時點和金額相匹配外，還需同開發(fā)貸款還款計劃的時點和金額相匹配，否則將可能出現(xiàn)資金鏈斷裂，影響項目開發(fā)建設。
綜上，開發(fā)報建計劃、工程進度計劃、銷售回款計劃從時間和金額兩個維度影響著房地產(chǎn)企業(yè)的資金計劃，當開發(fā)報建計劃、工程進度計劃、銷售回款計劃變化時，對應的資金計劃需要作出相應的調整，否則會出現(xiàn)資金收支不平衡，因此需要將其作為資金管理的關鍵控制點。
（二）外部影響因素
1、房地產(chǎn)信貸政策
房地產(chǎn)信貸政策是國家對房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)宏觀調控的手段之一，其對資金管理的影響主要如下：
（1）對資金收支的時間影響
按照當前信貸政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)銀行開發(fā)貸款提款需滿足四證齊全、辦理完抵押并提供項目開發(fā)建設支出相關的依據(jù)，而貸款的期限一般為三年，最長不超過五年。同時，各銀行在此基礎上，為加強風險管控，又會對提款期限、還款計劃進行約束。這些因素限制了貸款資金的取得與歸還時間，從而影響著資金安排。此外，信貸政策還會影響各銀行對個人按揭貸款業(yè)務的偏好和銷售策略，進而影響銷售回款的取得時間，從而間接的影響著資金計劃。
（2）對資金收支的金額影響
按照國務院最新規(guī)定，保障性住房和普通商品住房項目資本金占投資額的比例需不低于20%，其他項目資本金占投資額的比例需不低于25%。各銀行在做授信方案時，還會按城市類別和項目情況相應提高該比例。所以開發(fā)貸款額度會受到項目投資額和項目資本金的制約。同時，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款一般會設置抵押物，融資額度需不大于抵押物評估值乘以抵押率。抵押物評估值由市場決定，而抵押率則由銀行確定，一般不高于70%，因此，融資額度還會受到銀行設定的抵押率影響。此外，由于信貸政策對開發(fā)貸資金用途進行了限定，只能用于項目開發(fā)建設且不能用于繳納土地出讓金，所以開發(fā)貸款資金用途的限制也制約了融資額度。而信貸政策對貸款利率的約束也從很大程度上影響著利息費用金額。除此之外，個人按揭貸款信貸政策則會影響銷售定價，進而影響銷售回款的金額。因此，信貸政策對融資額度、利息金額、銷售回款金額均構成影響。
2、商品房預售管理
按照《商品房銷售管理辦法》及各地的預售監(jiān)管規(guī)定，商品房在預售時，需開立商品房預售款專用賬戶，預售款需全部存入該專用賬戶，并接受房管部門監(jiān)督，在獲得房管部門批準后方可使用。同時，以廣州為例，房管部門還對不同工程進度預售監(jiān)控賬戶資金留存的最低比例進行了限制，所以商品房預售管理規(guī)定對房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款的使用在時間和金額上均進行了約束。
綜上，房地產(chǎn)信貸政策和商品房預售管理規(guī)定在時間和金額上均對房地產(chǎn)企業(yè)資金安排進行了約束，因此也需將其作為房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的關鍵控制點。
二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的管控措施
（一）建立動態(tài)資金管理體系
上文已分析開發(fā)報建計劃、工程進度計劃、銷售回款計劃等內部因素的變動會要求資金安排及時做出調整，這種動態(tài)的變化對資金安排時間的及時性和金額的準確性提出了較高要求，而動態(tài)資金管理體系能夠有效的解決這一難題。動態(tài)資金管理體系搭建思路如下：
時間管理：由于影響資金收付時間的源頭為業(yè)務計劃，所以需要將業(yè)務計劃轉化為資金收支時間。從收入端來說，可以將銷售計劃分解為簽約計劃，進而結合收款規(guī)律生成回款時點，當銷售計劃變動時，系統(tǒng)會自動調整回款時點；從支出端來說，在合約規(guī)劃確定前，可以將總控計劃關鍵時間節(jié)點同相關成本科目對應的付款時間相關聯(lián)，合約規(guī)劃確定后，將合同付款時間節(jié)點直接同相關成本科目對應的付款時間相關聯(lián)，這樣各項支出均能對應成本科目及其付款時點。
金額管理：在明確上述項目資金的時點后，需要進一步明確各時點對應的金額。從收入端來說，各時點對應的金額由收入總額和分配規(guī)則決定。在銷售面積既定的情況下，收入總額由單價決定；而分配規(guī)則取決于回款規(guī)律，回款規(guī)律可通過總結分析歷史回款數(shù)據(jù)得出，所以通過將單價設置為變量，將回款規(guī)律在后臺設置為關聯(lián)規(guī)則，在單價和銷售計劃變動時，系統(tǒng)會自動調整各個回款時點的對應金額；從支出端來說，各成本科目對應的支出總額為動態(tài)成本，按照成本管理經(jīng)驗和合同條款約定，可明確而各個節(jié)點對應的付款比例，將其在后臺設置為關聯(lián)規(guī)則后，在動態(tài)成本或進度計劃調整時，各時間節(jié)點對應的成本科目金額也會隨之調整。
有了上述經(jīng)營活動的動態(tài)資金收支情況，財務部門就能夠及時的做出相應的資金安排調整，從而更有效的實施資金管理。
（二）加強融資管理
房地產(chǎn)企業(yè)融資要素既受到信貸政策的限制，又受到銀行具體的融資方案的影響。對于信貸政策的限制，需要加強政策研究，并對達到基本融資條件的實施過程進行管理，使得融資時間和金額能夠滿足要求；對于銀行融資方案，則需要在貸前、貸中、貸后整個過程中跟蹤管理，其中，貸前需同銀行充分溝通，取得滿足項目需要的授信方案；貸中主要是根據(jù)開發(fā)進度按照銀行要求提供相關提款資料并協(xié)調銀行按時放款；貸后則主要是動態(tài)評估項目能夠滿足銀行約束條件，避免違約，對資金造成影響。
【關鍵詞】房地產(chǎn)；項目開發(fā)；運營管理
一、房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理內容概述
在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，最關鍵的環(huán)節(jié)便是做好房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理工作。房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)企業(yè)獲利的直接來源，只有做好項目運營管理，房地產(chǎn)企業(yè)才能贏得可靠的經(jīng)濟效益，方可為其發(fā)展建立基礎。通常情況下，房地產(chǎn)項目運營管理涉及范圍較大，部門跨度大、時間周期較長，易受到各類風險因素影響。以往房地產(chǎn)運營管理偏重于計劃管理，強調各職能部門按照最初制定的項目關鍵節(jié)點來完成任務，但計劃經(jīng)理卻得不到應有的職權。特別是在跨部門協(xié)調工作當中，由于計劃經(jīng)理缺乏實權，無法給出專業(yè)意見，所以計劃管理顯得粗放，影響了整體運營效果。從本質上來看，運營管理的核心目標是實現(xiàn)資源效率最大化。因此，在運行管理過程中，要從項目進度、質量、成本及現(xiàn)金流方向入手，實現(xiàn)全面精細化管理。在關注項目整體運作的同時，也要重視資金運作、經(jīng)濟效益產(chǎn)出及投資收益率，并不斷對管理流程進行優(yōu)化，這樣才能讓房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理工作真正意義上發(fā)揮成效。
二、房地產(chǎn)項目開發(fā)運營模式比較分析
職能式管理模式與強矩陣式管理模式是當前房地產(chǎn)項目開發(fā)運營過程中的兩種主要管理模式。職能式組織架構應用于項目管理當中，其主要的問題是跨部門項目計劃無法在其他部門中有效執(zhí)行。部門負責人一般只受制于分管副總或總經(jīng)理，計劃經(jīng)理對項目計劃執(zhí)行并無足夠的權責。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至今，跨區(qū)域、多項目發(fā)展已經(jīng)屢見不鮮。由于受限于空間距離、工作方式等因素，集團公司與城市公司的縱向協(xié)同管理存在一定的困難。一旦出現(xiàn)多項目并聯(lián)開發(fā)，職能部門橫向協(xié)同管理效率就將急劇下降，導致管理質量驟降。
強矩陣式管理模式實施過程中，房地產(chǎn)集團企業(yè)會成立集團運營管理部，對某區(qū)域或一線項目整體運營狀況全權負責，其核心在于建立合理的進度管理體系。通過落實維護工作與監(jiān)控工作，讓實際管理工作按照計劃管理流程實施。換句話說，在項目運營過程中，集團的主要職責體現(xiàn)為建立規(guī)章制度體系及執(zhí)行監(jiān)督，并且對運營關鍵節(jié)點進行管控。區(qū)域運營中心的主要職責在于控制項目運營關鍵節(jié)點，并對相關運營指標進行監(jiān)控，促使業(yè)務工作質量達到預期要求。
三、增強房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理的有效舉措
1.加強投資收益管理
對于不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其管理模式、管理成熟度存在差異，所對應的經(jīng)營策略及發(fā)展戰(zhàn)略也會有所不同。因此，在投資收益管理工作實施過程中，應根據(jù)實際情況進行動態(tài)調整。但無論何種房地產(chǎn)開發(fā)項目，都應該遵從以下關鍵性原則：（1）任何投資收益指標都要具備明確的管理價值，核心指標數(shù)目不能過多（多于4個），這樣才能讓價值聚焦，從而將指標對企業(yè)不同項目的適用性反映出來，以便于橫向比較。（2）必須保證投資收益管理相關數(shù)據(jù)的真實性與準確性，以此來反映出項目真實的運營情況。（3）在保證數(shù)據(jù)可靠性的同時，還要便于跟蹤，且指標要具備可靠的計算模型。另外，指標的更新時間不得超過一個季度，以保證數(shù)據(jù)的時效性。
2.加強項目計劃管理
在項目計劃管理過程中，要重視關鍵節(jié)點控制。首先，結合企業(yè)發(fā)展方向、資源情況，制定出科學的經(jīng)營目標，并將目標分解至各個項目。再結合企業(yè)標準工期倒排出項目建設的主要節(jié)點。其次，確認主要節(jié)點后，由項目團隊對已經(jīng)排定的節(jié)點給予意見反饋，由公司批準后形成關鍵節(jié)點。確認關鍵節(jié)點后，要重視關鍵節(jié)點的動態(tài)監(jiān)控。再者，要將關鍵節(jié)點計劃單整合為專門的報告，并根據(jù)報告內容提前配置資源，充分做好準備工作，以規(guī)避風險。另外，在計劃執(zhí)行過程中，若實際情況與計劃出現(xiàn)偏差，便要對項目計劃進行合理調整。
3.加強項目成本管理
在項目成本管理期間，可遵循成本策劃成本管理成本控制合同管理成本核算的實施路線。在成本策劃過程中，需站在投資者的立場，根據(jù)投資管理者與客戶的雙重需求實施具體策劃。管理者要將成本策劃與企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略關聯(lián)起來，并根據(jù)項目定位與成本總控目標，細致分析在設計、工程、營銷等各個環(huán)節(jié)的成本配置。特別是在不變成本、可變成本與成本投放側重點等方面制定出針對性的控制策略，確認成本目標，再落實相關成本合同管理。成本策劃要基于客戶價值，做好范圍內管控，并制定出精細的投資效率計劃。成本管理期間則要對成本目標進行動態(tài)優(yōu)化，通過預算管理及成本盤點，以指導后期經(jīng)營性現(xiàn)金流管理。成本管理后期階段，要加強責任成本、動態(tài)成本監(jiān)控，達到成本可知、可控的目標。
四、結語
房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理與項目收益密切相關。在具體管理工作實施過程中，要善于作出動態(tài)調整，根據(jù)實際環(huán)境、市場變化等作出有效應對，讓管理工作充分發(fā)揮效用，以實現(xiàn)項目效益最大化。
參考文獻：
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房地產(chǎn)投資過程實際上就是房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營的全過程。房地產(chǎn)投資周期長、環(huán)節(jié)多,是一個相當復雜的過程,對此,在房地產(chǎn)開發(fā)一章已經(jīng)進行了一定的闡述,房地產(chǎn)投資過程與開發(fā)過程是類似的,不過其側重點不同。概括而言,房地產(chǎn)投資過程大體可分為投資分析、土地開發(fā)權獲得、房地產(chǎn)生產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)銷售經(jīng)營這四個大的階段。
投資分析
房地產(chǎn)經(jīng)濟活動,是個大量資金運動的過程,一旦作出投資決定,資金的投入就是一個難以逆轉的持續(xù)過程。投資決策準確,是確保整個開發(fā)項目成功的關鍵。反之,投資決策失誤,就會導致重大損失。因此,慎重地進行決策,是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的必要前提。要保證投資決策成功,就必須在市場分析、財務分析的基礎上,認真做好可行性分析研究。 (1)市場分析。 市場分析的重點在于估計市場對于投資計劃中擬開發(fā)成為房地產(chǎn)商品的需求強度以及競爭環(huán)境的分析。對市場所做的研究有利于正確估計未來房地產(chǎn)的收益,進而有助于投資者在進行財務分析時,能夠正確計算出未來現(xiàn)金流量。 (2)財務分析。 投資者經(jīng)由市場分析估計未來房地產(chǎn)的收益,進而估計出未來的現(xiàn)金流量。因此,財務分析的主要目的是經(jīng)由現(xiàn)金流量的估計,計算出預期報酬率,并以所得的結果與要求的報酬率加經(jīng)比較來判定這項投資是否可行。此外,財務分析并對投資的風險進行估計,以判定面臨的風險與預期報酬是否在投資者所接受的范圍內。 (3)可行性分析。 可行性分析是一個綜合的步驟。投資者除了利用前述市場分析與財務分析的結果,研究和判斷其可行性外,還要進行相關的建筑與土地使用等法規(guī)限制的研究,以了解投資計劃在法規(guī)限制上是否可行,以及目前的產(chǎn)權形式與產(chǎn)權的取得是否可行。而且對房地產(chǎn)開發(fā)的龐大資金來源是否能取得也是一個重要的關鍵點。 因此,只有在計劃階段中的可行性分析確定后,整個計劃才可能付諸實施,而下一步驟的投資程序才能繼續(xù)進行。投資者必須了解在計劃評估過程中,可能會因為遭受的限制而作某些修改,因此,投資者在作可行性分析這個步驟時,并不能將其當作單純的接受或否決的過程,它實際上還包括了重新評估與修正的功能。通常,在一些較大項目中,為了確保投資決策成功,可行性分析要反復研究,在正式?jīng)Q策之前,可作可行性研究,以保證投資決策的準確性。
（一）制定房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。
根據(jù)城市建設總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃，以及我縣住房建設規(guī)劃和縣城棚戶區(qū)改造計劃，制定城市房地產(chǎn)發(fā)展中長期規(guī)劃和年度開發(fā)指導性計劃。指定地塊，成片開發(fā)，配套建設，對年度內的開發(fā)項目提出選址意見及規(guī)劃方案（規(guī)劃方案應含平面布局圖、立面渲染圖、夜間效果圖）。
（二）嚴格審批制度。
進一步加大對行政審批的管理力度。規(guī)劃區(qū)內的開發(fā)建設項目，要堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設的原則，要嚴格按照縣城總體規(guī)劃執(zhí)行，不該批的堅決不批，杜絕拆遷不到位、見縫插針式的開發(fā)建設。同時，每一重點建設項目的重要環(huán)節(jié)都要定期或不定期向縣房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)席會議領導小組匯報，堅持集體研究、集體審定。規(guī)劃方案一經(jīng)確定，規(guī)劃部門不得擅自修改，確需修改的，須經(jīng)聯(lián)席會議再次審定。
（三）嚴格審批程序。
在建設工程的審批過程中，要充分體現(xiàn)規(guī)劃對房地產(chǎn)市場的引導作用。對年度內確定的所有開發(fā)項目，首先要進行規(guī)劃方案的設計工作，并將設計方案提交聯(lián)席會議進行審定，審定后由縣規(guī)劃部門下達選址意見書，縣發(fā)改局對建設局發(fā)放年度總計劃（包括全年所有建設項目），縣建設局負責將年度內所有擬建項目的建設工程選址意見書及規(guī)劃方案在縣新聞媒體公示7天，再由縣國土資源局收儲中心履行招拍掛手續(xù)，并進行公示。建設單位（個人）須先向房屋拆遷單位交足拆回遷保證金后參與競標。招拍掛結束后，縣發(fā)改局對中標單位（個人）下發(fā)該中標項目的建設計劃，最后到縣建設局及各相關部門履行審批手續(xù)。
（四）完善規(guī)劃保證金制度。
為保證建設項目嚴格按規(guī)劃實施，要加大對在建工程的監(jiān)督管理力度。開工前要對建設項目加收規(guī)劃保證金，專戶存儲。工程竣工驗收后，對符合規(guī)劃要求的，規(guī)劃保證金足額返還；對違反規(guī)劃的建設項目，規(guī)劃部門將依據(jù)相關法律法規(guī)對其進行行政處罰，罰金在規(guī)劃保證金中扣除。
（五）房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)席會議制度的審定內容。
1．建設工程規(guī)劃方案（規(guī)劃圖，綠化、景觀設計圖）；
2．建設工程立面渲染圖；
3．建設工程夜間效果圖（霓虹燈設計）。
二、切實加強房地產(chǎn)開發(fā)用地管理
要加強對房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管?？h國土資源局應依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃編制年度用地計劃；房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應組織有關部門對開發(fā)項目的類別、開發(fā)期限、項目拆遷補償要求、基礎設施和公共設施的建設要求以及產(chǎn)權界定提出書面意見；規(guī)劃部門應對開發(fā)項目的性質、規(guī)模、規(guī)劃設計條件提出書面意見，作為房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓或劃撥的依據(jù)之一。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。對雖按期開工，但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照國有土地使用權出讓合同的約定支付土地出讓金，并按合同約定的動工時間進行開發(fā)建設。對擅自改變土地使用性質、超出用地規(guī)模開發(fā)建設、利用集體土地進行房地產(chǎn)開發(fā)或與集體經(jīng)濟組織私自簽訂協(xié)議非法開發(fā)等行為，縣國土資源局應當依法查處。
三、規(guī)范房屋拆遷管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格執(zhí)行城鎮(zhèn)房屋拆遷年度計劃，依法申請拆遷許可，并按程序實施房屋拆遷。在沒有落實拆遷安置房源和補償資金不到位的情況下，不得實施拆遷。拆遷評估機構要按照規(guī)定，獨立、客觀、公正地實施拆遷評估。對違反拆遷年度計劃或未經(jīng)拆遷許可擅自實施拆遷，未與被拆遷居民簽訂拆遷補償協(xié)議即將房屋拆除，以停水、停電、停氣、停暖、阻斷交通、破壞相鄰公用設施和暴力脅迫等手段強迫被拆遷人簽訂協(xié)議或搬遷，以及違法進行拆遷評估等行為，房屋拆遷管理部門應當依法查處。
四、規(guī)范施工管理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當嚴格執(zhí)行有關施工、監(jiān)理等方面的規(guī)定，依法辦理招標投標、委托監(jiān)理、施工許可等手續(xù)。對應招標而未招標、未實施監(jiān)理、未經(jīng)施工許可擅自開工，明示或暗示勘查、施工、監(jiān)理單位違反強制性標準，明示或暗示施工單位使用不合格建筑材料、構配件設備等行為，建筑工程主管部門應當依法查處。
五、規(guī)范竣工綜合驗收管理
房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按規(guī)定辦理綜合驗收備案。開發(fā)項目經(jīng)綜合驗收備案后方可交付使用。將未經(jīng)綜合驗收或綜合驗收不合格的房屋交付使用的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和城市管理行政執(zhí)法部門應按職責依法查處。
六、規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營管理
（一）規(guī)范預（銷）售管理。
1．規(guī)范商品房預（銷）售管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預（銷）售商品房屋，應當取得商品房預售許可證。對未取得預售許可證擅自銷售房屋、收取預售款，以及不按規(guī)定向購房人出示預售許可證的，縣房管部門應當依法查處。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預（銷）售商品房時，必須在售樓處明顯位置懸掛服務承諾牌和服務告知牌，向購房人公開承諾經(jīng)營行為的合法性和真實性，并把購買商品房應當注意的事項告知購房人。未實行服務承諾和服務告知制度的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當依法查處。
2．規(guī)范商品房面積計算標準和方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應當向購房人提供由具有相應資質的測繪單位出具的，且已在房地產(chǎn)經(jīng)營主管部門備案的商品房面積測繪證明文件?？h房管部門應當加大查處力度，嚴厲打擊商品房面積計算、分攤中弄虛作假、故意侵害購房者利益，以及擅自出租、出售共用部位牟利等行為。
（二）規(guī)范售后服務管理。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法設立商品房售后服務機構，公布售后服務電話，受理房屋買受人的投訴，承擔保修期內商品房屋的維修和保修責任。未設立售后服務機構、不承擔保修責任、推諉或不認真處理投訴的，房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當依法查處。
（三）規(guī)范房地產(chǎn)金融管理。
各商業(yè)銀行要認真貫徹國家金融宏觀調控政策，加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房抵押貸款的信貸管理，調整和改善住房貸款結構，支持普通商品住房建設和合理住房消費，改進住房金融服務和風險管理，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。
（四）規(guī)范房地產(chǎn)稅收管理。
嚴格執(zhí)行國家對房地產(chǎn)行業(yè)的稅收政策，大力推進依法行政，發(fā)揮稅收調節(jié)作用，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范、持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。深化房地產(chǎn)稅收“一體化”管理，強化稅收征管，推進稅收征管的科學化、精細化、規(guī)范化，提高稅收征管質效。進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)稅收秩序，深入開展房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查，營造誠信和諧的稅收環(huán)境。大力推進社會綜合治稅，進一步加強部門配合協(xié)作，充分發(fā)揮有關職能部門協(xié)稅護稅的作用，豐富稅源管理信息，強化房地產(chǎn)行業(yè)的稅源監(jiān)控，提高稅收管理社會化水平。推進房地產(chǎn)行業(yè)稅收科學化管理，完善房地產(chǎn)稅收管理軟件，全面推行機開房地產(chǎn)預售款專用收據(jù)和專用發(fā)票，發(fā)揮“以票控稅”的作用，規(guī)范和強化“二手房”交易的稅收征管，深入落實“先稅后證”的措施，完善“二手房”計稅最低限價，減少稅款流失。
七、采取有效措施，積極推進房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理
（一）強化組織保障。
由縣政府組織，成立由縣建設局牽頭，發(fā)改局、國土資源局、經(jīng)濟局、社區(qū)、消防大隊等各相關部門組成的*縣房地產(chǎn)開發(fā)聯(lián)席會議制度，定期召開會議，通報房地產(chǎn)市場規(guī)范化管理工作進展情況，及時研究解決遇到的問題。
（二）強化政策保障。
建立健全“三色通道”制度。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范化程度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施差別管理，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強規(guī)范化建設、規(guī)范化開發(fā)、規(guī)范化經(jīng)營。對于信譽好、管理規(guī)范的，開通綠色通道，給予政策支持，扶持其做大做強；對運作不規(guī)范的，納入黃色通道，責令限期整改；對有違法違規(guī)行為的，納入紅色通道，依法給予降低或注銷開發(fā)資質的處理。
【關鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)項目 進度控制 影響因素 措施
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼： A 文章編號：
目前，房地產(chǎn)行業(yè)備受矚目。市場逐步成熟，消費者逐步理性化。從最早開始的“圈地運動”到后來的“圈錢運動”再到最近嶄露頭角的內部管理變革。房地產(chǎn)企業(yè)正逐步成熟，逐步走向理性，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強自身市場競爭能力的需要。集團管控模式、組織結構、業(yè)務流程體系、工程項目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。進度控制的重要性對房地產(chǎn)公司不言而喻，出于資金安排和銷售的需要。眾所周知，項目開工后，房地產(chǎn)公司不會輕易變更事前擬定的開盤時間和交房時間。這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項目竣工驗收，現(xiàn)實中房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點。問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工的“結構性”進度控制脫節(jié)，以此造成的后果是以犧牲工程質量為代價。將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽度。
影響因素
1、施工單位的因素
建設開發(fā)項目進入施工階段，施工單位的管理極為重要。工程從開工建設——施工過程——竣工驗收，生產(chǎn)周期最長、管理跨度最寬。作為工程產(chǎn)品生產(chǎn)的主角——施工單位，對這一階段的影響也最大。
2、設備、材料供應及建設資金的影響
工程施工如同戰(zhàn)爭，現(xiàn)場如戰(zhàn)場，工程所用建設資金、設備、材料如若不及時或斷檔，會照成停工、窩工，影響工程進度。
3、配套工程的影響
供水、供電、燃氣、排污工程等，由于資源的稀缺和行業(yè)的壟斷，形成行業(yè)管理和經(jīng)營的腐敗、價格壟斷、服務意識差、辦事程序復雜、工作效率底下等等。鑒與上述特點，在項目開發(fā)建設時應高度關注，如果重視不夠，必將倒至項目建設受諸甚至嚴重影響工程進度。
4、建設環(huán)境的影響
（1）政府關系
房地產(chǎn)行業(yè)受政府職能部門的多頭管理，工商、稅務、發(fā)展、計劃、商務、銀行、建委、行政執(zhí)法、勞動檢察、環(huán)保，市政、消防等，政府部門都能對開發(fā)項目進行管理。目前在我國，政治體制的改革跟不上經(jīng)濟體制的改革，許多法律、法規(guī)、制度不完善，政府機構龐大，程序多、辦事效率不高，人浮于事，有時甚至等等。都不同程度地存在，都會影響項目開發(fā)的進度，有時甚至嚴重影響開發(fā)項目的建設進度。
（2）居民、村民關系
由于目前房地產(chǎn)開發(fā)都集中在建成區(qū)，鑒于建設工程的周期長、對周圍環(huán)境影響較大，不可避免的要受到周圍居民、村民關系的影響。有時候，此類關系處理不好對工程進度的影響將是致命的。
措施
1、合理制定計劃
計劃是控制的依據(jù)，計劃制定合理則進度控制成功了一半，計劃制定的不合理則進度控制失敗的風險會增大幾倍。目前的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)， 尤其是停留在“圈地運動”和“圈錢運動”階段的企業(yè)，計劃制定不受重視，計劃的制定過程要么非常粗略，要么以走過場、交差的形勢敷衍而過, 造成以后的工作混亂。例如，某房地產(chǎn)公司制定過程為：領導層制定開發(fā)計劃，確定本期開發(fā)面積、開盤及交房時間，然后由副總經(jīng)理召開項目協(xié)調會，確定各部門工作的總體時間要求，即為計劃確定。這個計劃往往在實際中得不到有效實施，各部門相互推卸責任，扯皮現(xiàn)象非常嚴重，工程進度控制也就無從談起。建設計劃制定過程為：項目發(fā)展部門根據(jù)市場情況制定項目開發(fā)計劃；項目開發(fā)計劃經(jīng)有關部門批準后，銷售部門制定銷售計劃；項目部根據(jù)開發(fā)計劃和銷售計劃、國家標準、場地情況、待建情況、施工隊施工能力等擬定施工計劃。兩部門在計劃中必須詳細列明需要其他部門配合的階段及要求，經(jīng)確認后其他部門以此為依據(jù)制定各自計劃，同樣需要在與其他部門交叉的階段重點標注，最后由總經(jīng)理或副總經(jīng)理召開項目協(xié)調會，經(jīng)協(xié)調調整最終確定。計劃制定過程可以有多種方式，但不論采用何種方式均應注意以下3方面：（1）計劃的制定應以項目為中心，各部門圍繞項目進行計劃；（2）計劃制定過程中一定要進行詳細的計劃溝通，在部門之間有交叉的地方相關部門需要進行確認；（3）計劃制定需要得到各個部門的重視，可以考慮將計劃制定作為部門的重要業(yè)績考核依據(jù)之一。
2、合同措施
（1）工期的確定。一般來說，合同工期主要受建設單位的要求工期、房地產(chǎn)項目規(guī)模的定額工期以及投標價格的影響。房地產(chǎn)項目招投標時，由于房地產(chǎn)項目工期緊迫，建設單位通常不采用定額工期而根據(jù)自身的現(xiàn)實需要提出要求工期，并由此限定投標工期，只從價格上選擇相對低價者中標。多數(shù)施工單位為了實現(xiàn)中標這一首要任務，忽視房地產(chǎn)項目造價與合同工期之間的辯證關系。因此，要求工期的科學合理和允許投標工期在平衡投標報價中發(fā)揮作用，將有利于減小建設單位在進度目標控制中存在的風險。
（2）工程款支付的合同控制。房地產(chǎn)項目進度控制與款項的合同支付方式密不可分，工程進度款既是對施工單位履約程度的量化，又是推進項目運轉的動力。房地產(chǎn)項目進度控制要牢牢把握這一關鍵，并在合同約定支付方式中加以體現(xiàn)，確保階段性進度目標的順利實現(xiàn)。
（3）合同工期延期的控制。合同工期延期一般是由于建設單位、房地產(chǎn)項目變更、不可抗力等原因造成的；而工期延誤是施工單位組織不力或因管理不善等原因造成的，兩者概念不同。在房地產(chǎn)項目進度控制中還要判斷延期事件是否處于施工進度計劃的關鍵線路上，才能獲得合同工期延期的批準。若延期事件是發(fā)生在非關鍵線路上，且延長的時間未超過總時差時，工期延期申請是不能獲得批準的。此外，合同工期延期的批準還必須符合實際情況和注意時效性。
3、予控建設環(huán)境，消除不利因素
（1）政府關系
隨著政治體制改革的不斷深入，政府各職能部門都在逐漸健全和完善，政務公開也使政府各職能部門的職責明確，效率提高，企業(yè)應該關注政府的各種政策和信息，不斷了解政府各職能部門的辦事程序和制度，熟知報批程序，充分掌握并分析有關資料，搞好和理順關系，做好與經(jīng)辦人的溝通，規(guī)范自身行為。
（2）居民、村民關系
項目建設過程中，抓好協(xié)調各方的工作，尤其是在征地、拆遷問題上，要認真做好對居民、農(nóng)民的說服和教育工作，多宣傳、多疏導，避免沖突，既要考慮企業(yè)利益，也要考慮居民、農(nóng)民的權益。要有法律意識，在遇到無理要求時，應堅決拿起法律武器，維護企業(yè)的合法權益。
加強對施工項目部的管理，建立明確的工作分解結構。施工項目部是建設項目進度實施的主體，建設單位進度控制的現(xiàn)場協(xié)調離不開施工項目部人員的積極配合。因此，項目部組成人員的素質尤為重要。建設單位應當要求項目部的人員配備與招投標文件相符，主動加強與項目部人員的相互溝通，了解其技術管理水平和能力，正確引導其自覺地為實現(xiàn)目標控制而努力。同時，建設單位還可以督促施工單位對房地產(chǎn)項目項目部從進度、質量、資金等方面進行監(jiān)督檢查管理。
結束語
由于房地產(chǎn)項目開發(fā)的復雜性，房地產(chǎn)企業(yè)的工程進度控制是一項系統(tǒng)工程，不僅需要在過程處理上運用很多的小技巧，靈活控制監(jiān)理單位和施工單位，還需要公司其他職能部門的密切配合、順暢溝通，從系統(tǒng)的角度完善改進。
參考文獻：
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