時(shí)間：2023-05-31 09:50:40
開(kāi)篇：寫(xiě)作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過(guò)程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；問(wèn)題；改進(jìn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，是一項(xiàng)復(fù)雜性的工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般分為三個(gè)階段，即設(shè)計(jì)階段、決策階段、施工階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)過(guò)程中，涉及到的專(zhuān)業(yè)知識(shí)非常多，例如：金融、給排水、建筑、結(jié)構(gòu)、強(qiáng)弱電、園林、管理、經(jīng)濟(jì)、暖通等一系列方面；房地產(chǎn)項(xiàng)目在建設(shè)中要重視對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)的管理，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期規(guī)劃不合理，建設(shè)的方向不明確
有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期建設(shè)中，沒(méi)有重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃的可行性進(jìn)行分析與研究，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)中的定位不夠準(zhǔn)確，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目錯(cuò)失了最佳的建設(shè)時(shí)期。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理部門(mén)也沒(méi)有制定相應(yīng)合理化的可行性研究報(bào)告，這就造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商無(wú)法確定房地產(chǎn)項(xiàng)目中的相關(guān)決策，即使確定了決策也不能保證決策的科學(xué)性、全面性、可行性，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中前期階段這一系列的問(wèn)題，都不利用房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理，會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施管理措施時(shí)帶來(lái)一定程度的阻礙。
就目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些信息數(shù)據(jù)，反映出來(lái)的是房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢(shì)并不樂(lè)觀，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息數(shù)據(jù)混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從房地產(chǎn)市場(chǎng)中所獲取的信息數(shù)據(jù)也不夠準(zhǔn)確，難以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)方向進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理過(guò)程中也無(wú)法有一個(gè)合理的規(guī)劃。針對(duì)這一現(xiàn)象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)理性的對(duì)待從房地產(chǎn)市場(chǎng)中收集來(lái)的一些數(shù)據(jù)信息，認(rèn)真的對(duì)其進(jìn)行分析與研究。
2、忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段的投資控制
我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)這一階段中的投標(biāo)環(huán)節(jié)，對(duì)于設(shè)計(jì)方案的好壞主要是從技術(shù)、美觀、功能等一系列方面進(jìn)行評(píng)價(jià)，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)階段中過(guò)于重視技術(shù)，而忽略了房地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)這一方面中的項(xiàng)目投資，這就造成了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中無(wú)法對(duì)投資成本進(jìn)行有效的控制；還有一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中只重視施工階段的投資控制，在施工階段投入大量的人力、物力資源，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工階段中的工程造價(jià)進(jìn)行估算與審查，卻忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目中在設(shè)計(jì)這一階段的投資控制，幾乎不會(huì)考慮如何使用有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目中的資金成本來(lái)對(duì)建筑產(chǎn)品進(jìn)行設(shè)計(jì)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)站在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，沒(méi)有在設(shè)計(jì)階段中進(jìn)行一個(gè)合理投資控制，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理部門(mén)無(wú)法對(duì)設(shè)計(jì)階段中的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行一個(gè)有效的管理，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的施工圖紙?jiān)谕瓿芍螅康禺a(chǎn)項(xiàng)目中的投資控制只能在施工圖紙這一基礎(chǔ)上進(jìn)行，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目中的投資控制對(duì)于資金成本的控制力度降低，控制的范圍也呈現(xiàn)縮小的趨勢(shì)，增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的難度。
3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的竣工階段，房地產(chǎn)項(xiàng)目的總承包商與分包商、業(yè)主之間的矛盾升級(jí)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工的前期階段，工作的內(nèi)容較為單一，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要管理的事項(xiàng)也相對(duì)的比較簡(jiǎn)單，房地產(chǎn)項(xiàng)目的總承包合同中已經(jīng)包含了業(yè)主制定的分包內(nèi)容，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的業(yè)主管理人員以及建立單位在這一方面的管理工作比較輕松，而房地長(zhǎng)項(xiàng)目中的分包工程中，對(duì)于與業(yè)主簽訂相應(yīng)的施工合同，這一方面存在著較大的難度。房地產(chǎn)項(xiàng)目在招標(biāo)階段，對(duì)于工程接口與工程配合這兩個(gè)方面的界定較為模糊，工程施工合同的簽訂也不夠合理，房地產(chǎn)項(xiàng)目中的總承包商缺乏服務(wù)意識(shí)，與業(yè)主之間的矛盾不斷激化，這在很大程度上增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的難度。
房地產(chǎn)項(xiàng)目中的一些分包商，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，通常都會(huì)直接詢(xún)問(wèn)業(yè)主該怎樣解決，業(yè)主在這一方面扮演了房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中總承包商的角色，業(yè)主的現(xiàn)場(chǎng)管理人員在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工現(xiàn)場(chǎng)承擔(dān)了主要的協(xié)調(diào)工作，房地產(chǎn)項(xiàng)目到了竣工階段時(shí)，大部門(mén)的時(shí)間與精力都投入到了協(xié)調(diào)工作，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目工程出現(xiàn)諸多的不足與安全隱患，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)什么質(zhì)量問(wèn)題與工期延長(zhǎng)，就會(huì)導(dǎo)致兩者之間的矛盾爆發(fā)，相互推卸責(zé)任，這在無(wú)形之中增加了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的難度，加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的工作量、工作壓力。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的改進(jìn)思考
1、制定合理的前期規(guī)劃，發(fā)揮項(xiàng)目管理人員在決策中的作用
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到了一個(gè)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)要在營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)中站穩(wěn)腳跟，就必須掌握充足的數(shù)據(jù)信息，例如：經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中的需求狀況、消費(fèi)者的需求狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的基本信息等一系列方面，還要重視對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期建設(shè)中的合理規(guī)劃。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)重視對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的信息數(shù)據(jù)信息進(jìn)行收集，加大人力、物力加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期建設(shè)中的可行性研究，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的數(shù)據(jù)信息制定合理的規(guī)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目中的管理人員，要參與到工程決策中去，提供自己的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理決策的正確性以及力度。
2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段中的投資控制
房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的設(shè)計(jì)階段，是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于控制項(xiàng)目投資有著十分重要的意義。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)當(dāng)從銷(xiāo)售這一角度來(lái)看待問(wèn)題，要求房地產(chǎn)項(xiàng)目中的設(shè)計(jì)人員在選擇材料與設(shè)備的時(shí)候，要對(duì)材料與設(shè)備進(jìn)行深入的分析與研究，選擇性?xún)r(jià)比高的材料與設(shè)備；在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上，要符合相關(guān)的規(guī)定以及規(guī)范化、合理化；在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的供電、通訊、給排水、煤氣、電線(xiàn)安裝等一系列方面，要與業(yè)主與相關(guān)部門(mén)進(jìn)行交流與溝通，聽(tīng)取其他的意見(jiàn)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中每一個(gè)配套的系統(tǒng)方案進(jìn)行優(yōu)化，不僅僅提升房地產(chǎn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段這一方面的管理水平，還提高了經(jīng)濟(jì)效益。
3、重視竣工階段的管理工作，處理好各個(gè)方面的關(guān)系
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目工程在竣工之后的管理工作，抓好竣工之后的每一個(gè)環(huán)節(jié)，可以建立一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為主，引導(dǎo)房地產(chǎn)項(xiàng)目中技術(shù)、材料設(shè)備采購(gòu)、銷(xiāo)售、管理、開(kāi)發(fā)等工作人員組成的臨時(shí)部門(mén)，相互之間分工合作，共同完成房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工階段中的所有事項(xiàng)，開(kāi)發(fā)商還要處理好與業(yè)主以及分包商之間的關(guān)系，在施工合同中明確各個(gè)事項(xiàng)的職責(zé)，必要的時(shí)候可以選擇法律途徑進(jìn)行解決。
結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的主體，是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段一直到竣工階段中的組織者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要重視房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的一些問(wèn)題，并且要積極的采取有效的措施解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問(wèn)題，這對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)有著非常重要的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的前期階段，要對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)的正確性、可行性進(jìn)行確定，還要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一些實(shí)際情況進(jìn)行深入的分析與研究；在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后期階段，要在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)這一方面進(jìn)行合理的策劃，這樣能夠有效的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行管理，解決房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問(wèn)題。
參考文獻(xiàn)：
[1]賀曼華.淺議房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的問(wèn)題及對(duì)策[J].科學(xué)與財(cái)富，2010（09）.
關(guān)鍵字：項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)；問(wèn)題；措施
1引言
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也成為當(dāng)今經(jīng)濟(jì)體系中重要的組成部分。通過(guò)研究可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理是一個(gè)復(fù)雜的工程，整個(gè)管理分為決策、設(shè)計(jì)、實(shí)施三個(gè)時(shí)期。在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的體系中，開(kāi)發(fā)商是整個(gè)項(xiàng)目的主體，也是這個(gè)項(xiàng)目的管理者、組織者，需要對(duì)這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行負(fù)責(zé)。項(xiàng)目管理的根本問(wèn)題是如何利用有效的時(shí)間，將整個(gè)時(shí)間、人力以及技術(shù)等方面進(jìn)行有效的結(jié)合，通過(guò)相關(guān)的協(xié)調(diào)處理將整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利的實(shí)施開(kāi)展。從這些分析可以看出，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理在整個(gè)房地產(chǎn)的建設(shè)中有著至關(guān)重要的作用。
2分析房地產(chǎn)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題
2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃、產(chǎn)品定位不明確
目前很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商存在僥幸心里，單純認(rèn)為市場(chǎng)是變化的，對(duì)項(xiàng)目的前期沒(méi)有進(jìn)行可行性研究，導(dǎo)致很多項(xiàng)目錯(cuò)失有利的投資時(shí)機(jī)。最終導(dǎo)致很多決策沒(méi)有及時(shí)做出決策，到最后匆忙的做出決定。這些行為導(dǎo)致所設(shè)計(jì)的項(xiàng)目產(chǎn)品存在著不合理、不科學(xué)、不全面等諸多的問(wèn)題。由于決策項(xiàng)目存在著瑕疵，進(jìn)而導(dǎo)致施工階段存在著很多問(wèn)題，增加項(xiàng)目建設(shè)的難度。分析目前房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在著房地產(chǎn)資訊與主流媒體的關(guān)心重點(diǎn)不同，進(jìn)而導(dǎo)致兩者的結(jié)論不同，還有一些商業(yè)操作的問(wèn)題存在。這也就導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)業(yè)所獲得的信息是不準(zhǔn)確的，進(jìn)而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法認(rèn)清市場(chǎng)，這樣和會(huì)造成對(duì)項(xiàng)目的定位不明確。
2.2缺乏有效的投資控制措施
目前在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和施工方面都缺少有效的投資控制，這是由于我國(guó)的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)投標(biāo)主要從它的功能性、技術(shù)以及美觀等方面來(lái)衡量一個(gè)設(shè)計(jì)的好壞，缺少相關(guān)的經(jīng)濟(jì)評(píng)估，出現(xiàn)重技術(shù)輕經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，這顯然成為成本控制的一個(gè)重要問(wèn)題。與此同時(shí)，在施工階段又有很多開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)重施工、輕設(shè)計(jì)的現(xiàn)象，雖然很多企業(yè)會(huì)投入大量的人力物力經(jīng)驗(yàn)工程建筑，這樣會(huì)對(duì)資金造成嚴(yán)重的浪費(fèi)，同時(shí)降低對(duì)成本的控制，因此可以看出，有效的投資控制可以改善成本。
2.3分包商與總承包商之間的矛盾
在房地產(chǎn)土地施工時(shí)，土地建設(shè)施工的初級(jí)階段，就已經(jīng)簽訂總包或者專(zhuān)業(yè)分包兩種合同，在監(jiān)理方及業(yè)主管理人員在項(xiàng)目管理工作比較容易完成，對(duì)于復(fù)雜工程需要與業(yè)主之間簽訂合同分包工程。但是在招標(biāo)的過(guò)程中存在工程接口不詳細(xì)，施工合同不嚴(yán)密，以及分包商與總的承包商之配合的問(wèn)題成為工期延誤的主要矛盾。很多分包工程業(yè)主在出現(xiàn)問(wèn)題或者需要溝通跳過(guò)總承包商直接與業(yè)主交流，變相成為“總承包”。而且很多業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)管理人員也變成工程現(xiàn)場(chǎng)的協(xié)調(diào)人員，把大部分經(jīng)歷放在協(xié)調(diào)問(wèn)題上。導(dǎo)致工程項(xiàng)目建設(shè)出現(xiàn)虎頭蛇尾現(xiàn)象，為工程稱(chēng)留下很多的安全隱患。但當(dāng)出先問(wèn)題后，就會(huì)出現(xiàn)互相推諉責(zé)任的現(xiàn)象。
3改善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問(wèn)題的相關(guān)措施
3.1加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資的可行性研究
上述的問(wèn)題是影響房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的主要原因，為了解決這些問(wèn)題首先要加強(qiáng)項(xiàng)目前期投資的可行性研究，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商要想在這激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，不僅要掌握足夠的商業(yè)情報(bào)信息，更要重視有關(guān)項(xiàng)目的可行性研究。這也就無(wú)形中要求開(kāi)發(fā)商在前期，要對(duì)人力、物力財(cái)力等方面進(jìn)行科學(xué)性的規(guī)劃以及投入。同時(shí)建立完善資源的整合、收集機(jī)構(gòu)，保證資源的合理性和真實(shí)性。在整合資源的同時(shí)，還要完成相關(guān)決策程序，提高決策效率，保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位的科學(xué)化、系統(tǒng)化。
3.2加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的投資控制
通過(guò)對(duì)相關(guān)資料研究發(fā)現(xiàn)，設(shè)計(jì)的費(fèi)用雖然占項(xiàng)目投資的比例占1%，但是對(duì)項(xiàng)目投資影響占有大部分比例，而施工階段對(duì)于工程的影響只是占有少部分。項(xiàng)目投資的控制重點(diǎn)主要在設(shè)計(jì)階段，對(duì)于重施工、輕設(shè)計(jì)等落后的觀念要必須克服。在設(shè)計(jì)方案時(shí)，要考慮方案的經(jīng)濟(jì)性，這樣設(shè)計(jì)單位可以獲得越大的經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)而引導(dǎo)設(shè)計(jì)人員為業(yè)主節(jié)約資金而進(jìn)行創(chuàng)造性的工作。同時(shí)在方案的確認(rèn)中，采用不同的方法，促使設(shè)計(jì)單位以及設(shè)計(jì)人員在建筑造型上和降低工程造價(jià)等方面雙管齊下。對(duì)于設(shè)備以及材料的使用方面，要敢于采用和使用新型材料和工藝。同時(shí)在建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面，要做到合理設(shè)計(jì)。
3.3重視項(xiàng)目收尾階段的管理
工程要保證從施工開(kāi)始到結(jié)束一定要“從一而終”，不能虎頭蛇尾，這也就說(shuō)明項(xiàng)目的收尾工作是決定整個(gè)工程質(zhì)量的重要因素。可以在項(xiàng)目收尾的階段建立一個(gè)部門(mén)機(jī)構(gòu)，由開(kāi)發(fā)商工程主管領(lǐng)導(dǎo)結(jié)合工程管理、銷(xiāo)售、技術(shù)等物業(yè)管理等內(nèi)部人員組成，與工程管理人員和現(xiàn)場(chǎng)人員共同完成工程收尾階段的相關(guān)事項(xiàng)。在項(xiàng)目的實(shí)施階段，應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)合理的工程與參與方接口，這樣可以有效的降低項(xiàng)目收尾工作的難度。還要采用統(tǒng)一的規(guī)劃，分步實(shí)施的方法，分期分批的進(jìn)行招標(biāo)。在招標(biāo)文件中要明確總承包商的工作內(nèi)容，盡可能的讓總承包商組織工程施工。要盡量減少開(kāi)發(fā)商的分包項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目分包商的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行細(xì)化，深化合同的具體細(xì)節(jié)與其之間接口配合條件。這樣有利于開(kāi)發(fā)管理單位之間協(xié)調(diào)。
結(jié)論
項(xiàng)目管理在房地產(chǎn)中占有重要的地位，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和周期有著至關(guān)重要的影響，是決定整個(gè)項(xiàng)目好壞的關(guān)鍵因素。只有堅(jiān)持科學(xué)的管理方法，提高相關(guān)管理人員的管理水平和素質(zhì)，并且完善房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的不足以及相關(guān)流程，這樣才能保證房地產(chǎn)行業(yè)在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)的地位。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：工程造價(jià)控制管理
引言
就房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，其工程造價(jià)管理工作就是從項(xiàng)目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對(duì)建設(shè)準(zhǔn)備、勘察設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、交付使用等全過(guò)程的一等系列過(guò)程進(jìn)行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督、控制和總體評(píng)價(jià)，以保證項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制與管理工作重點(diǎn)主要應(yīng)放在如下三個(gè)階段：
1決策設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)控制
1.1實(shí)行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)方案。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計(jì)單位，不僅能保證工程設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性和準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計(jì)質(zhì)量問(wèn)題出現(xiàn)工程洽商，同時(shí)通過(guò)招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計(jì)方案，避免因工程設(shè)計(jì)落后，影響房屋銷(xiāo)售，造成投資損失。
1.2積極實(shí)行限額設(shè)計(jì)。限額設(shè)計(jì)是工程建設(shè)過(guò)程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，即按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各相關(guān)部門(mén)要在確保功能滿(mǎn)足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門(mén)，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制與管理，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。作為設(shè)計(jì)單位，要強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)意識(shí)，凡是能進(jìn)行定量分析的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過(guò)計(jì)算確定，要用數(shù)據(jù)說(shuō)話(huà)，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性，確保工程的投資估算不被突破。
1.3運(yùn)用價(jià)值工程原理優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。價(jià)值工程是用來(lái)分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)所研究的對(duì)象進(jìn)行功能分析，使設(shè)計(jì)工作做到功能與造價(jià)的統(tǒng)一，在滿(mǎn)足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室，地下儲(chǔ)藏室可以停放車(chē)輛和儲(chǔ)存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車(chē)場(chǎng)，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。價(jià)值工程中的成本略有上升，卻能帶來(lái)功能大幅提高。
1.4加強(qiáng)圖紙會(huì)審工作。圖紙會(huì)審應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位交來(lái)的設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行各專(zhuān)業(yè)細(xì)致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯(cuò)誤和不合理因素，查漏補(bǔ)缺，使設(shè)計(jì)圖紙最大限度地滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)該項(xiàng)目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強(qiáng)圖紙會(huì)審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價(jià)。在設(shè)計(jì)階段，克服設(shè)計(jì)方案的不足或缺陷，所花費(fèi)的代價(jià)最小，并可取得最好效果。
2施工階段工程造價(jià)控制
按照工程造價(jià)理論，該階段是工程造價(jià)形成的主要階段。它主要通過(guò)工程招投標(biāo)及工程施工中的動(dòng)態(tài)控制，確定工程項(xiàng)目的合同價(jià)及工程竣工時(shí)的結(jié)算價(jià)，是工程造價(jià)控制工作中一個(gè)極為重要的階段。
2.1工程招投標(biāo)階段的工程造價(jià)控制
2.1.1把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進(jìn)行評(píng)估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險(xiǎn)。
2.1.2根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，確定合理的投標(biāo)條件
根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目多為住宅工程的特點(diǎn)，其工期短，工程總投資相對(duì)規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價(jià)格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場(chǎng)變化等因素帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)設(shè)計(jì)中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計(jì)項(xiàng)目，無(wú)定額項(xiàng)目及單價(jià)、信息價(jià)可參照的，應(yīng)重點(diǎn)說(shuō)明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時(shí)以綜合價(jià)報(bào)價(jià)，以避免結(jié)算糾紛。
確定合理、科學(xué)的評(píng)標(biāo)原則：對(duì)有標(biāo)低的，可在評(píng)標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實(shí)可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價(jià)中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強(qiáng)、管理水平高、資信可靠且報(bào)價(jià)合理的承建單位。
2.1.3嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽定工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價(jià)，對(duì)工程造價(jià)、質(zhì)量、工期、風(fēng)險(xiǎn)因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專(zhuān)用條款或補(bǔ)充合同的方式加以約束。
2.2加強(qiáng)工程施工事中控制
2.2.1嚴(yán)格控制施工中設(shè)計(jì)變更。經(jīng)論證確需設(shè)計(jì)變更的，應(yīng)力求減少變更費(fèi)用，可制定設(shè)計(jì)變更的程序加以規(guī)范設(shè)計(jì)變更行為。
2.2.2加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)鑒證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見(jiàn)的現(xiàn)場(chǎng)因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項(xiàng)目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點(diǎn)降水等，現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強(qiáng)技術(shù)措施的前提下，按實(shí)簽證、審核，以真實(shí)反映實(shí)際工程造價(jià)。
2.2.3嚴(yán)格按照合同進(jìn)行工程款支付。
2.2.4及時(shí)掌握國(guó)家工程造價(jià)調(diào)價(jià)動(dòng)態(tài)。
2.2.5對(duì)可能存在的工程造價(jià)目標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并制定防范性對(duì)策。
3決算階段對(duì)工程造價(jià)的控制
竣工決算是反映建設(shè)工程實(shí)際造價(jià)和投資效果的文件。及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)竣工決算審核，對(duì)于總結(jié)分析建設(shè)過(guò)程的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，提高工程造價(jià)管理水平及積累技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料都具有重要意義。
3.1在確定工程造價(jià)時(shí)，堅(jiān)持以現(xiàn)行的計(jì)價(jià)規(guī)范為依據(jù)，按照施工合同和招標(biāo)文件的規(guī)定，根據(jù)竣工圖、結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)簽證和設(shè)計(jì)變更進(jìn)行審核。工程審計(jì)人員不但要熟練掌握工程量的計(jì)算規(guī)則、定額子目的組成及包含的工作內(nèi)容、工程造價(jià)計(jì)算程序、費(fèi)用定額包含內(nèi)容及記取方法，還要掌握它們的編制原理，內(nèi)在聯(lián)系，確保工程造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理，建筑工程，工程費(fèi)用，工程進(jìn)度，工程質(zhì)量
中圖分類(lèi)號(hào)：TU198 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
項(xiàng)目管理對(duì)建筑工程有著十分重要的現(xiàn)實(shí)意義[1]-[5]，因?yàn)楝F(xiàn)代建筑工程隨著社會(huì)的發(fā)展，結(jié)構(gòu)變得更加復(fù)雜、規(guī)模變得更大、標(biāo)準(zhǔn)要求也隨之更高，而項(xiàng)目管理在建筑工程中的合理使用,是對(duì)建筑工程項(xiàng)目進(jìn)行有效的施工組織，高效率的計(jì)劃實(shí)施，以及嚴(yán)格的質(zhì)量控制的重要保障。并且通過(guò)科學(xué)的項(xiàng)目管理對(duì)建筑工程前期的項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目目標(biāo)的優(yōu)化以及項(xiàng)目全過(guò)程的動(dòng)態(tài)管理,可使建筑工程項(xiàng)目的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)得以很好的實(shí)現(xiàn)。
首先項(xiàng)目管理在控制工程費(fèi)用目標(biāo)方面：因?yàn)榻ㄖこ添?xiàng)目多數(shù)投資規(guī)模都比較大，所以在建設(shè)過(guò)程中采取有效而科學(xué)的項(xiàng)目管理,通過(guò)建立健全資金使用管理體系,強(qiáng)化對(duì)工程項(xiàng)目的成本等相關(guān)費(fèi)用的控制,使工程各個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的資金投入都能夠得到科學(xué)有效的管控,從而實(shí)現(xiàn)對(duì)整體工程投資的有效控制,確保有限的資金在最正確的時(shí)間使用在最有效的位置上,從而實(shí)現(xiàn)資金投入后的收益最大化目標(biāo)。
其次是項(xiàng)目管理對(duì)工程進(jìn)度目標(biāo)的控制：進(jìn)度控制首先要做好工程項(xiàng)目的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制，項(xiàng)目在進(jìn)入實(shí)施階段后，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)要予以重點(diǎn)分析和落實(shí)，必要時(shí)應(yīng)該倒排計(jì)劃,對(duì)每個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)之前的各項(xiàng)工序做好預(yù)測(cè),對(duì)關(guān)鍵工序提前做好安排，提前對(duì)可能影響工作進(jìn)度的未知因素和環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。再者對(duì)各分項(xiàng)的交接控制，需提前對(duì)交接的條件做出預(yù)判,時(shí)刻關(guān)注交接條件的變化情況;做好預(yù)控措施。作為項(xiàng)目的管理人員對(duì)各項(xiàng)工序的進(jìn)展情況要進(jìn)行常態(tài)化檢查,并對(duì)施工人員的安排情況進(jìn)行了解,從而掌控關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度。若進(jìn)度出現(xiàn)拖延現(xiàn)象，要及時(shí)進(jìn)行解剖、分析,查找原因,確定已拖延的工作量和對(duì)總工期的影響的程度;并根據(jù)施工單位的工作效率、人力和機(jī)具設(shè)備的匹配情況以及外界條件的變化和影響程度,如天氣影響、設(shè)計(jì)變更、材料供應(yīng)等;認(rèn)真做好糾偏方案,制定有針對(duì)行的措施,彌補(bǔ)拖延的工期。
當(dāng)然，強(qiáng)化項(xiàng)目管理在建筑工程中對(duì)施工進(jìn)度的作用,也需要有針對(duì)性地將建筑工程項(xiàng)目通過(guò)使用施工計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖，對(duì)施工進(jìn)度進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析和判斷，并在計(jì)劃實(shí)施過(guò)程中根據(jù)具體的實(shí)際情況及時(shí)進(jìn)行計(jì)劃調(diào)整,加強(qiáng)對(duì)影響工程項(xiàng)目進(jìn)度的各種條件的控制,確保工程能夠按預(yù)期的計(jì)劃完成,從而實(shí)現(xiàn)總體工程按時(shí)交付的進(jìn)度控制目標(biāo)。
最后是項(xiàng)目管理對(duì)工程質(zhì)量目標(biāo)的控制：質(zhì)量是所有工程項(xiàng)目的首控目標(biāo)，因?yàn)樗苯雨P(guān)系到生命和財(cái)產(chǎn)安全,也是所有企業(yè)必須要認(rèn)真對(duì)待的。所以每個(gè)項(xiàng)目都必須有一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目管理班子，并建立一套嚴(yán)格的工程質(zhì)量控制體系,通過(guò)制定的建設(shè)、監(jiān)理、總包、分包的工程質(zhì)量目標(biāo)責(zé)任制度,完全可以有效預(yù)防和控制可能發(fā)生的工程質(zhì)量問(wèn)題,并在發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題后有效的采取措施進(jìn)行整改，從而實(shí)現(xiàn)工程質(zhì)量控制目標(biāo)。
在施工準(zhǔn)備階段的質(zhì)量控制：工程施工前,項(xiàng)目管理人員必須對(duì)監(jiān)理單位的執(zhí)行總監(jiān)及相關(guān)的專(zhuān)業(yè)監(jiān)理人員進(jìn)行嚴(yán)格的檢查和確認(rèn)，同時(shí)對(duì)總分包單位現(xiàn)場(chǎng)施工管理機(jī)構(gòu)的技術(shù)、質(zhì)量、安全等管理體系進(jìn)行嚴(yán)格審查,確保在施工的過(guò)程中可以很好地實(shí)現(xiàn)質(zhì)量管理的目標(biāo)責(zé)任制度。對(duì)于在工程施工中需要將要使用的電器安裝、各種機(jī)械等設(shè)備要嚴(yán)格按要求進(jìn)行檢查，對(duì)需要提供權(quán)威部門(mén)的檢測(cè)報(bào)告的,必須提供合格有效檢查報(bào)告，并嚴(yán)格按照施工方案及規(guī)程進(jìn)行操作使用。工程材料、設(shè)備和構(gòu)配件等進(jìn)場(chǎng)前應(yīng)提供進(jìn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)記錄和質(zhì)量證明資料,監(jiān)理應(yīng)對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的審核簽認(rèn)，并按照相關(guān)規(guī)定對(duì)進(jìn)場(chǎng)的實(shí)物進(jìn)行采用見(jiàn)證取樣復(fù)試或抽檢。對(duì)于驗(yàn)收不合格或者未經(jīng)驗(yàn)收的工程設(shè)備、材料和構(gòu)配件等堅(jiān)決不允許使用并限期內(nèi)撤出施工現(xiàn)場(chǎng)。工程開(kāi)工前應(yīng)組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、總分包單位進(jìn)行詳細(xì)、認(rèn)真的圖紙會(huì)審工作，對(duì)圖紙中存在設(shè)計(jì)問(wèn)題,應(yīng)及時(shí)與設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通確認(rèn)，并形成圖紙會(huì)審紀(jì)要，以便施工過(guò)程中出現(xiàn)因設(shè)計(jì)圖紙?jiān)虺霈F(xiàn)的工程質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于比較特殊的分部分項(xiàng)工程，應(yīng)編制施工方案，經(jīng)過(guò)監(jiān)理、總包等先關(guān)專(zhuān)業(yè)人員審批后，方可進(jìn)行施工，確保施工不會(huì)出現(xiàn)重大的質(zhì)量、安全問(wèn)題。
施工過(guò)程中的質(zhì)量控制：有多少個(gè)工程項(xiàng)目就會(huì)有多少種不同的施工過(guò)程，也就會(huì)發(fā)生很多種復(fù)雜多變的工程質(zhì)量問(wèn)題,所以根據(jù)具體的施工情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理是非常有必要的。對(duì)于工程的質(zhì)量問(wèn)題一般都會(huì)有事前預(yù)防、事中控制、事后整改三種方式處理，但是為了提高工程質(zhì)量，確保達(dá)到預(yù)期的工程質(zhì)量目標(biāo)，事前預(yù)防是非常重要的環(huán)節(jié)。
項(xiàng)目管理的工程質(zhì)量事前預(yù)防一般都會(huì)采用多種手段進(jìn)行的，首先是熟悉圖紙和技術(shù)交底，這是做好每個(gè)分項(xiàng)工程的前提保證，在每一道工序施工前，都應(yīng)該組織監(jiān)理及施工單位做好這方面的工作，從而合理的減少因?qū)D紙的不熟悉和對(duì)施工技術(shù)的不理解而造成的工程質(zhì)量問(wèn)題。其次是中間交接的控制，對(duì)有關(guān)聯(lián)的前后工序，在施工過(guò)程中，要嚴(yán)格執(zhí)行中間交接制度，前工序完成進(jìn)行下道工序施工時(shí)，應(yīng)組織監(jiān)理及相關(guān)施工單位共同對(duì)前道工序進(jìn)行檢查，達(dá)到要求并做書(shū)面交接后，才能進(jìn)行下道工序的施工，這樣會(huì)有效的避免不必要的返工。工程質(zhì)量事中控制一般采取的都是采取嚴(yán)格的檢查制度，根據(jù)工程的不同情況，采取分層檢查和平行檢查兩種方式。所謂的分層檢查就是建設(shè)、監(jiān)理及各總分包單位對(duì)某一分項(xiàng)工程風(fēng)別進(jìn)場(chǎng)檢查，并逐層進(jìn)行匯報(bào)總結(jié)，從而起到多層次監(jiān)督的效果，提高對(duì)工程質(zhì)量的控制。而平行檢查就是各相關(guān)單位同時(shí)對(duì)某一分項(xiàng)同時(shí)進(jìn)行檢查，這樣主要是因?yàn)榉猪?xiàng)的檢查量比較大，可以有效的利用人員的數(shù)量，達(dá)到檢查的全面性。當(dāng)然事中的質(zhì)量控制還要注重對(duì)工程質(zhì)量細(xì)節(jié)方面的檢查，所謂的“細(xì)節(jié)決定成敗”是絕對(duì)的正確的。例如工程中電器安裝工程，主體階段的預(yù)埋管如果控制不好質(zhì)量，在線(xiàn)管的連接、埋設(shè)位置以及甩口處的處理等這些細(xì)節(jié)方面不加注意，那么到了裝修階段，線(xiàn)管無(wú)法疏通，無(wú)法正常穿線(xiàn)等問(wèn)題就會(huì)不期而至，甚至于還要重新下管，破壞原有結(jié)構(gòu)樓面、墻面，不可避免的造成人、財(cái)、物的浪費(fèi)，從而大大增加工程費(fèi)用的投入，還會(huì)影響到正常的工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。工程質(zhì)量事后整改只是對(duì)已經(jīng)發(fā)生的工程質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行必要的修理補(bǔ)救的措施，我們?cè)诩訌?qiáng)項(xiàng)目管理過(guò)程中，還是要盡量避免類(lèi)似情況發(fā)生的，對(duì)于因?yàn)樵O(shè)計(jì)等原因造成的工程質(zhì)量問(wèn)題，即使要采取措施整改，也應(yīng)該要求設(shè)計(jì)出具正式的設(shè)計(jì)變更文件，不能隨意整改而造成二次返工現(xiàn)象的出現(xiàn)。而對(duì)于一些可以避免的工程質(zhì)量通病，我們還是應(yīng)該加強(qiáng)項(xiàng)目管理在工程中的作用，做到在事前預(yù)防、事中控制中解決問(wèn)題，避免事后的整改。
總之，有一個(gè)良好的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)和一套科學(xué)的項(xiàng)目管理制度，是一個(gè)項(xiàng)目能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的費(fèi)用目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)的重要保障。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；管理；核心環(huán)節(jié)；成本控制
中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）10-00-01
一、引言
在如今的全球化環(huán)境中，激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在使企業(yè)面臨著全方位的挑戰(zhàn)的同時(shí)也給企業(yè)帶來(lái)了前所未有的機(jī)遇。企業(yè)在市場(chǎng)中生存和發(fā)展的重要手段和途徑已經(jīng)落在如何控制消耗，降低成本，即如何對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行控制上來(lái)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作是系統(tǒng)并且復(fù)雜的，其各個(gè)方面互相耦合，相輔相成。隨著舊的管理體制被新的管理體制所取代，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)采用了目前國(guó)際上運(yùn)用最廣泛的項(xiàng)目管理模式來(lái)對(duì)成本進(jìn)行控制。房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，從外部看只是圍繞在規(guī)模的大小與價(jià)格的高低上，歸根結(jié)底卻是企業(yè)在其核心競(jìng)爭(zhēng)力上的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)必須不斷提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于不敗之地，這就需要企業(yè)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，尤其是成本控制的管理。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的含義
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理包含于工程項(xiàng)目管理，是其中的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用的過(guò)程中進(jìn)行全方位的管理，主要通過(guò)系統(tǒng)工程的點(diǎn)、理論和方法來(lái)實(shí)現(xiàn)，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目中的生產(chǎn)要素得到優(yōu)化配置。
成本是企業(yè)項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)，貫穿于施工組織與管理全過(guò)程的系統(tǒng)工程，而成本管理則由多項(xiàng)內(nèi)容構(gòu)成，其中含有工程的估算和概預(yù)算、成本計(jì)劃、支付計(jì)劃、成本控制、工程款項(xiàng)結(jié)算和審核。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中成本控制現(xiàn)狀
1.對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本控制沒(méi)有足夠重視
事實(shí)上，工程成本的控制始于房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，只要投資計(jì)劃一經(jīng)確定，設(shè)計(jì)階段就展開(kāi)了，這一過(guò)程是技術(shù)與經(jīng)濟(jì)合理結(jié)合下進(jìn)行的。但是國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)的設(shè)計(jì)單位沒(méi)有深入地分析工程項(xiàng)目的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)，在設(shè)計(jì)過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的現(xiàn)象，設(shè)計(jì)人員將工作重心基本都在工程的質(zhì)量問(wèn)題，而忽視了成本問(wèn)題，就造成了高成本隱患的可能。[1]
2.成本控制管理沒(méi)有形成系統(tǒng)
當(dāng)前，很多企業(yè)在項(xiàng)目管理中為了使成本得以降低，對(duì)工程進(jìn)行肢解，分包給多個(gè)承包單位或個(gè)人。所以，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)階段和施工的后期，分包項(xiàng)目的工程承包單位和工程總承包單位沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的意見(jiàn)，在相關(guān)的工作配合以及工程質(zhì)量和成品保護(hù)等一些問(wèn)題上無(wú)法達(dá)成一致，并且產(chǎn)生愈來(lái)愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產(chǎn)項(xiàng)目管理造成嚴(yán)重的障礙。[2]
3.沒(méi)有先進(jìn)的成本控制管理手段
在現(xiàn)階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理工作中，和成本預(yù)算工作相關(guān)的專(zhuān)業(yè)性不強(qiáng)，并且落后于一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，通行的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法在多數(shù)企業(yè)中得到實(shí)施。項(xiàng)目成本預(yù)算方面的工作沒(méi)有在招投標(biāo)階段前完成，有些房地產(chǎn)企業(yè)在投標(biāo)階段才完成預(yù)算項(xiàng)目成本價(jià)格的工作。由于時(shí)間和技術(shù)等多方面的限制，企業(yè)所擁有的各個(gè)項(xiàng)目和工程實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)都無(wú)法直接落實(shí)成本控制。[3]
四、加強(qiáng)成本控制的措施
1.全方位提高成本管理的意識(shí)
成本管理是一個(gè)全過(guò)程的管理在這一過(guò)程中需要全員的參與，若想通過(guò)提高成本控制手段來(lái)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，首先應(yīng)當(dāng)在全體人員中樹(shù)立人人參與、全面控制的意識(shí)，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門(mén)或者個(gè)人的責(zé)任，而是一種全體責(zé)任，他涉及到和項(xiàng)目有關(guān)的所有的相關(guān)部門(mén)及個(gè)人，這就是我們所說(shuō)的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全地看成全面控制，而是項(xiàng)目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來(lái)開(kāi)展工作。
2.建立健全成本控制機(jī)構(gòu)管理
是否能落實(shí)項(xiàng)目成本管理并將其切實(shí)執(zhí)行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來(lái)進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強(qiáng)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立一個(gè)涉及設(shè)計(jì)、施工、技術(shù)、財(cái)務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，其主要職責(zé)在于對(duì)項(xiàng)目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導(dǎo)和管理。同時(shí)，項(xiàng)目部自身也需要建立一個(gè)對(duì)目標(biāo)成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各項(xiàng)項(xiàng)目班子的責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)、獎(jiǎng)懲等內(nèi)容。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)必須在相關(guān)原則的指導(dǎo)下將職責(zé)分配到具體負(fù)責(zé)的人員身上，將需要達(dá)到的成本目標(biāo)分解落實(shí)到職能部門(mén)、班組及個(gè)人。[4]
3.提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員的素質(zhì)和能力
如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無(wú)法建立目標(biāo)成本控制體系來(lái)準(zhǔn)確對(duì)成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，培養(yǎng)業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強(qiáng)其對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)識(shí)。企業(yè)可以建立一個(gè)內(nèi)部人才庫(kù)，分享管理具有不同技能的人才。統(tǒng)一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習(xí)和相關(guān)教育課程。[5]
五、結(jié)語(yǔ)
加強(qiáng)項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存和發(fā)展的重要手段，而成本控制又是項(xiàng)目管理中的核心環(huán)節(jié)。因此，我們需要從源頭入手，發(fā)現(xiàn)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相關(guān)措施，保證企業(yè)健康快速的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)：
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[3]陳永川.論成本預(yù)算在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的運(yùn)用[J].金山，2010（04）.
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 問(wèn)題 解決方案
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理原則
1.1責(zé)任對(duì)等
責(zé)任對(duì)等是相對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)而言的，它的主要對(duì)象就是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商。房地產(chǎn)之所以是一個(gè)暴利的行業(yè)，主要原因就是掌握良好的時(shí)機(jī)，并以最快的速度出售房產(chǎn)，并從中取得巨大的回收資金。但由于房地產(chǎn)回收的資金融資量過(guò)大，所以在資金回籠時(shí)，具有速度不夠快的特點(diǎn)。所以，為了取得更多的回收資金，很多房地產(chǎn)為了爭(zhēng)取更快的進(jìn)度，不重視自己的職責(zé)，進(jìn)而忽略生產(chǎn)的質(zhì)量，生產(chǎn)出很多劣質(zhì)的建筑，給社會(huì)的資源帶來(lái)了很大的損失。
1.2成本最優(yōu)
從房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的角度對(duì)房地產(chǎn)的成本運(yùn)行進(jìn)行分析，為了能達(dá)到房地產(chǎn)成本最優(yōu)的目標(biāo)，就要在成本最優(yōu)化，也就是最低化的基礎(chǔ)之上，對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)行的成本不斷的降低。房地產(chǎn)成本的最優(yōu)化也要考慮到房地產(chǎn)生產(chǎn)的質(zhì)量，只有合格的產(chǎn)品才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)成本運(yùn)行的最優(yōu)化，才可以給企業(yè)帶來(lái)最大的利潤(rùn)，最終給社會(huì)營(yíng)造有利的資源。
1.3質(zhì)量管理
產(chǎn)品質(zhì)量是每個(gè)企業(yè)的生存支柱，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，建筑的質(zhì)量在企業(yè)中起到致命的作用。但在實(shí)際的生產(chǎn)當(dāng)中，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了加快工程的進(jìn)度，為了能較早的把房產(chǎn)投入市場(chǎng)，收回成本，在生產(chǎn)的過(guò)程中忽略多個(gè)施工環(huán)節(jié)，造成竣工后的房產(chǎn)質(zhì)量較差。在消費(fèi)者的使用中，頻繁的出現(xiàn)多種質(zhì)量問(wèn)題。所以，在企業(yè)生產(chǎn)的施工過(guò)程中，做好房產(chǎn)質(zhì)量管理工作的基礎(chǔ)之上，做到行之有效的項(xiàng)目管理運(yùn)作是十分重要的。
2.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中存在的問(wèn)題
2.1前期，開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備不足
開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目方案確立之前，缺少對(duì)市場(chǎng)的充分調(diào)研。一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拿到項(xiàng)目后，沒(méi)有經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場(chǎng)什么賺錢(qián)，就開(kāi)發(fā)什么。只是簡(jiǎn)單地模仿別人，在同類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品中，沒(méi)有自己的特色，從而在市場(chǎng)上缺乏吸引力，始終不能超前別人。而且由于決策層缺乏對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)和了解，往往在方案決策階段會(huì)出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。
2.2中期，對(duì)設(shè)計(jì)不夠重視
房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施階段也存在重施工，輕設(shè)計(jì)的問(wèn)題。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將注意力過(guò)多投向施工階段，但是對(duì)科學(xué)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案能夠給項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值明顯重視不足，也就是只是強(qiáng)調(diào)施工，輕視了設(shè)計(jì)。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的外觀設(shè)計(jì)多隨波逐流、貪大求洋，而不是結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，因地制宜，體現(xiàn)項(xiàng)目自身的特色來(lái)滿(mǎn)足消費(fèi)者的需求。還有很多房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，只是簡(jiǎn)單的復(fù)制了外地甚至國(guó)外的某些項(xiàng)目的風(fēng)格，而不去考慮是否本地條件是否適合及周邊環(huán)境能否協(xié)調(diào)，最終完成的產(chǎn)品也與消費(fèi)者需求相差甚遠(yuǎn)。
2.3后期，合同不嚴(yán)謹(jǐn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在工程施工階段簽署的工程施工合同內(nèi)容不完整、條款不嚴(yán)謹(jǐn)，尤其是在承包商配合以及各專(zhuān)業(yè)接口方面的劃分和規(guī)定不夠詳細(xì)具體，造成各承包商之間協(xié)作效率低下，推諉扯皮時(shí)有發(fā)生，并最終導(dǎo)致工程的延期。在工程項(xiàng)目的收尾期，開(kāi)發(fā)商往往需要花費(fèi)大量的時(shí)間與精力用于協(xié)調(diào)各方之間的配合，而且工程本身往往會(huì)遺留下許多的缺陷和問(wèn)題，一旦這些問(wèn)題爆發(fā)，又會(huì)由于合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)造成難以分清各方責(zé)任，進(jìn)而影響項(xiàng)目整體的效率和形象。
3.解決方案
3.1選用正確的項(xiàng)目管理方法緊抓基礎(chǔ)管理和動(dòng)態(tài)管理
項(xiàng)目管理既要適合于施工企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，可以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。在運(yùn)用量本利分析法進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理時(shí)，不能簡(jiǎn)單地根據(jù)產(chǎn)量、成本、利潤(rùn)三者的依存關(guān)系，應(yīng)用數(shù)字模式預(yù)測(cè)一個(gè)目標(biāo)值，還要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過(guò)目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制――信息反饋――總結(jié)考核的全過(guò)程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。
實(shí)施現(xiàn)代化管理離不開(kāi)基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測(cè)手段、編制和執(zhí)行各類(lèi)定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無(wú)論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開(kāi)這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息，如果沒(méi)有正確的計(jì)量技術(shù)和監(jiān)測(cè)手段，沒(méi)有詳盡全面的統(tǒng)計(jì)報(bào)表，沒(méi)有及時(shí)有效的各類(lèi)信息的反饋，再好的現(xiàn)代化管理方法也不能發(fā)揮它的威力。因此，必須抓好各部門(mén)的基礎(chǔ)管理，積累更多、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)，使“方法”在施工項(xiàng)目中發(fā)揮更大的作用。
認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理的主要過(guò)程就是不斷重復(fù)下圖中各步驟的一個(gè)過(guò)程，過(guò)程中可以根據(jù)執(zhí)行力的大小程度判斷工程管理的效果。
3.2提高項(xiàng)目管理人員素質(zhì)科學(xué)實(shí)施項(xiàng)目管理
目前我國(guó)現(xiàn)有小而專(zhuān)、大而強(qiáng)的項(xiàng)目管理公司不多，許多都是東拼西湊的雜牌隊(duì)伍，而且專(zhuān)業(yè)性的項(xiàng)目管理人員非常少，人員素質(zhì)也不高，對(duì)項(xiàng)目管理的性質(zhì)、任務(wù)、機(jī)制認(rèn)識(shí)不夠，管理片面，往往局限于對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)控，使我國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目管理在理論和方法上與先進(jìn)國(guó)家相比都存在較大的差距。要使項(xiàng)目管理現(xiàn)代化，其管理人員一定要具備現(xiàn)代化管理的素質(zhì)。特別是項(xiàng)目經(jīng)理，一定要具備與時(shí)俱進(jìn)、不斷創(chuàng)新的觀念，懂得領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)和管理藝術(shù)，要深知在項(xiàng)目管理中必須突出以人為本的思想。對(duì)于規(guī)模較大的項(xiàng)目，項(xiàng)目經(jīng)理必須要掌握和善于運(yùn)用電腦等工具，進(jìn)行全方位的網(wǎng)絡(luò)管理。如果管理人員不具備這些管理素質(zhì)，要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理是非常艱難的。同時(shí)，項(xiàng)目的每一位管理人員要隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步、科學(xué)管理技術(shù)的不斷發(fā)展，不斷對(duì)自身充電，接受上崗培訓(xùn)，通過(guò)培訓(xùn)，提高管理素質(zhì)，如今的項(xiàng)目管理是集智慧、專(zhuān)業(yè)并運(yùn)用一切可能運(yùn)用的手段的管理。可以說(shuō)，項(xiàng)目經(jīng)理素質(zhì)的高低，決定了是否能夠帶出一支合格的項(xiàng)目管理隊(duì)伍。而具備了一支高素質(zhì)的項(xiàng)目管理隊(duì)伍，才能使項(xiàng)目的各項(xiàng)工作在健康有序的環(huán)境下開(kāi)展。
3.3加強(qiáng)行業(yè)法律法規(guī)建設(shè)
近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)領(lǐng)域中仍存在諸多問(wèn)題，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，置法規(guī)體制于不顧，處處鉆空子，嚴(yán)重?fù)p害了國(guó)家和集體的利益。反映在：基本建設(shè)有章不循、有法不依，不報(bào)建、不招標(biāo)，任意肢解發(fā)包工程，強(qiáng)行不合理壓價(jià)；行業(yè)壟斷，一個(gè)行業(yè)的工程往往是本行業(yè)立項(xiàng)、本行業(yè)投資、本行業(yè)設(shè)計(jì)、本行業(yè)施工、本行業(yè)監(jiān)理，不允許外行業(yè)隊(duì)伍進(jìn)入；工程項(xiàng)目可行性研究成為“可批性研究”；現(xiàn)場(chǎng)簽證無(wú)中生有、價(jià)量不實(shí)；不法中介行為嚴(yán)重；還有錢(qián)權(quán)交易，搞工程腐敗等。這些都極大地制約和限制了我國(guó)項(xiàng)目管理的發(fā)展。所以，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)建設(shè)是完善和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要保證。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理；風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)政策敏感度高、投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)影響顯著的行業(yè)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又具有風(fēng)險(xiǎn)高和風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)多的特點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，匯集了各種矛盾，研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功實(shí)施以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要影響。
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中參與眾多，每個(gè)參與方都面臨著追多風(fēng)險(xiǎn)，每種風(fēng)險(xiǎn)都可能影響到項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)展、質(zhì)量管理及安全控制，從而造成損失，降低收益。因此如何清醒的認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)、有效的控制風(fēng)險(xiǎn)，逐漸成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中著重需要關(guān)注的問(wèn)題。雖然不同參與方在同一開(kāi)發(fā)階段的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容不同，但同時(shí)有潛在的存在互動(dòng)關(guān)系，如能準(zhǔn)確、全面了解和掌握這些風(fēng)險(xiǎn)互動(dòng)關(guān)系，并加以利用，就能降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，減少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)控制成本。本文基于此對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，并在此基礎(chǔ)上建立各參與方之間的風(fēng)險(xiǎn)互動(dòng)關(guān)系，同時(shí)基于互動(dòng)關(guān)系提出具體的風(fēng)險(xiǎn)管理措施。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各參與方的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容分析
1、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)具體內(nèi)容分析
（1）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目定位是決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗的關(guān)鍵，準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位往往能夠事半功倍，如果市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析出現(xiàn)偏差或者項(xiàng)目定位的指導(dǎo)思想出現(xiàn)較大的失誤，往往導(dǎo)致一錯(cuò)而全盤(pán)皆輸。
（2）資金支持能力風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，由于房地產(chǎn)業(yè)的“瘋狂”發(fā)展，我國(guó)實(shí)行了從緊貨幣政策，嚴(yán)格限制開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放，金融政策的調(diào)控對(duì)于開(kāi)發(fā)方意味著融資風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致企業(yè)資金鏈吃緊，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售以及實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能否按期完成甚至提前完成，取決于開(kāi)發(fā)方的資金支持能力，一旦開(kāi)發(fā)方的資金籌措和融資遇到困難，都會(huì)對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成很大的影響，表現(xiàn)為對(duì)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展形式把握不準(zhǔn)確，而對(duì)自身的籌融資能力盲目樂(lè)觀等。
（3）“政府”風(fēng)險(xiǎn)。“政府”風(fēng)險(xiǎn)涵蓋政府相關(guān)職能部門(mén)的管理和相關(guān)政策所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，管理部門(mén)的公平性、公正性的不統(tǒng)一，政策的變化性、間斷性和不完善性的存在，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響都是非常大的。如果企業(yè)對(duì)相關(guān)部門(mén)的工作程序不熟悉，對(duì)主要的相關(guān)法律法規(guī)不了解，而發(fā)生違規(guī)操作的投機(jī)行為或盲目推動(dòng)工作進(jìn)程。
（4）質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)是多方面的，不僅僅是指項(xiàng)目實(shí)體本身的質(zhì)量缺陷，還包括項(xiàng)目品質(zhì)、設(shè)計(jì)質(zhì)量、銷(xiāo)售服務(wù)和物業(yè)管理的質(zhì)量等等。在項(xiàng)目規(guī)劃階段由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析失誤，只追求利潤(rùn)，而忽視市場(chǎng)需求，出現(xiàn)品質(zhì)定位與銷(xiāo)售價(jià)格不統(tǒng)一的質(zhì)量問(wèn)題；在設(shè)計(jì)階段，為減少投資，降低施工難度，向設(shè)計(jì)單位提出違反設(shè)計(jì)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)的要求，或者設(shè)計(jì)單位自身實(shí)力原因出現(xiàn)設(shè)計(jì)缺陷，出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；在施工階段，盲目要求施工單位搶時(shí)間搶進(jìn)度，造成的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。
（5）項(xiàng)目建設(shè)的“創(chuàng)新”風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)形式下，由于國(guó)家的凋控政策加強(qiáng)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地投放、銀行貸款條件都受到更為嚴(yán)格的控制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方的生存空間被壓縮，因此在有限的資源條件下，開(kāi)發(fā)企業(yè)要想立于不敗之地，而且能夠保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，獲得既定的利益就必須不斷的創(chuàng)新，顯示出自身項(xiàng)目與周邊項(xiàng)目的“獨(dú)特性、新穎性”，但是如果不做好基本功，盲目的追求新、奇、特，也是極具風(fēng)險(xiǎn)的。
2、勘察設(shè)計(jì)單位風(fēng)險(xiǎn)具體內(nèi)容分析評(píng)價(jià)
勘察設(shè)計(jì)工作是建設(shè)投資中的關(guān)鍵性工作，也是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的基礎(chǔ)，其質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到投資的多少，項(xiàng)目的安全性，項(xiàng)目后期運(yùn)行成本，對(duì)項(xiàng)目投資后的收益起到?jīng)Q定性作用。盡管勘察設(shè)計(jì)只是項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程的一部分，但卻起著舉足輕重的作用，直接影響到建筑使用功能、安全性能及經(jīng)濟(jì)性。
（1）地質(zhì)勘探風(fēng)險(xiǎn)。工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工是根據(jù)已查明的工程地質(zhì)和水文條件及現(xiàn)場(chǎng)的勘察資料進(jìn)行的，包含著很多不確定性，受到人員專(zhuān)業(yè)技能、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件的限制。例如：地下出現(xiàn)未探測(cè)到的障礙物而引起工期延誤，投資增加。
（2）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。設(shè)計(jì)是一個(gè)復(fù)雜的創(chuàng)作過(guò)程，必須遵循一定的程序規(guī)律，即方案階段―初步設(shè)計(jì)―施工圖設(shè)計(jì)。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)都是經(jīng)過(guò)反復(fù)的討論修改才能最終形成，一步到達(dá)施工圖的水平不可能設(shè)計(jì)出優(yōu)質(zhì)的方案。有些設(shè)計(jì)單位責(zé)任心不強(qiáng)，為趕進(jìn)度或降低設(shè)計(jì)成本，或者設(shè)計(jì)單位本身技術(shù)能力有限，發(fā)現(xiàn)不了設(shè)計(jì)方案中的缺陷，導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案的編制考慮不充分、不細(xì)致、不完善，而致使圖紙出現(xiàn)遺漏，甚至是重大的失誤，后期服務(wù)又銜接不上，直接導(dǎo)致影響項(xiàng)目施工質(zhì)量，同時(shí)又影響項(xiàng)目的工期進(jìn)度。
3、審計(jì)單位風(fēng)險(xiǎn)具體內(nèi)容分析評(píng)價(jià)
（1）行為責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。審計(jì)人員出現(xiàn)失職行為，對(duì)于工作中應(yīng)該嚴(yán)格審查的項(xiàng)目不進(jìn)行審查，或不進(jìn)行嚴(yán)格審查導(dǎo)致資金超付。
（2）專(zhuān)業(yè)技能風(fēng)險(xiǎn)。有時(shí)盡管審計(jì)人員履行了合同中的工作職責(zé)，但由于本身專(zhuān)業(yè)技能的限制，并不一定能取得應(yīng)有效果。新工藝、新材料也是層出不窮，并不是每一位審計(jì)都能準(zhǔn)確、及時(shí)、全面地掌握所有相關(guān)產(chǎn)品和材料的市場(chǎng)價(jià)格。
（3）職業(yè)道德風(fēng)險(xiǎn)。有些審計(jì)人員立場(chǎng)不堅(jiān)定，缺乏職業(yè)道德、喪失原則，被施工單位拉攏腐蝕而甘愿為施工單位的不合理要求服務(wù)；還有個(gè)別審計(jì)人員本身就動(dòng)機(jī)不純、心術(shù)不正，給施工單位制造各種各樣的麻煩，以實(shí)現(xiàn)自己吃拿卡要的目的，拋棄了審計(jì)人員從業(yè)原則，謀求私利而犧牲工程利益。
4、監(jiān)理單位風(fēng)險(xiǎn)具體內(nèi)容分析評(píng)價(jià)
（1）行為責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)。監(jiān)理工程師發(fā)生失職行為，對(duì)于工作中應(yīng)該實(shí)行檢查的項(xiàng)目，不作檢查或不按規(guī)定進(jìn)行檢查，或者重要部位施工應(yīng)該進(jìn)行旁站，而不去旁站或旁站不徹底，使工程留下質(zhì)量隱患或造成損失。
（2）工作技能風(fēng)險(xiǎn)。有時(shí)盡管監(jiān)理工程師履行了工作職責(zé)，但由于本身專(zhuān)業(yè)技能的限制，并不一定能取得應(yīng)有效果。工程技術(shù)發(fā)展更替迅速，新工藝、新材料、新做法層出不窮，監(jiān)理工程師不可能及時(shí)、全面地掌握所有相關(guān)知識(shí)和技能。
（3）技術(shù)資源風(fēng)險(xiǎn)。在施工過(guò)程中，監(jiān)理工程師按照正常的程序和方法，對(duì)施工過(guò)程進(jìn)行了監(jiān)督和檢查，并未發(fā)現(xiàn)任何問(wèn)題，但仍有可能出現(xiàn)混凝土強(qiáng)度未達(dá)到要求，某些部位因振搗不夠出現(xiàn)麻面、孔洞等缺陷，這些問(wèn)題在施工過(guò)程中無(wú)法及時(shí)發(fā)現(xiàn)，直到成型以后才能暴露。有一些質(zhì)量問(wèn)題需要經(jīng)過(guò)一定的時(shí)間才能發(fā)現(xiàn)，由于技術(shù)能力原因，不能保證所有問(wèn)題監(jiān)理工程師都能在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)，另外由于人力和技術(shù)能力的限制，監(jiān)理工程師不可能對(duì)施工過(guò)程中的所有環(huán)節(jié)和部位都進(jìn)行細(xì)致而全面的檢查。
5、施工單位風(fēng)險(xiǎn)具體內(nèi)容分析評(píng)價(jià)
施工單位是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能否順利實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，也是蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)最多最復(fù)雜的環(huán)節(jié)，常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)有：
（1）企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)內(nèi)部管理不到位，資金周轉(zhuǎn)困難，或者資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高造成資不抵債或虧損的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，因選擇企業(yè)制度、組織體系、激勵(lì)機(jī)制不當(dāng)而運(yùn)作困難或增大內(nèi)耗的體制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)管理人員任用不當(dāng)，人才使用不充分或者用人制度不完善導(dǎo)致人才流失，員工整體素質(zhì)較低，項(xiàng)目經(jīng)理不稱(chēng)職，工人工作效率低下等用人風(fēng)險(xiǎn)。
（2）項(xiàng)目施工風(fēng)險(xiǎn)。施工單位出于自身利益考慮，或者管理者責(zé)任心不強(qiáng)，導(dǎo)致不合格的材料使用到工程中或者沒(méi)有達(dá)到質(zhì)量要求的施工環(huán)節(jié)驗(yàn)收通過(guò)的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，由于管理的問(wèn)題，計(jì)劃安排不合理、材料供應(yīng)不及時(shí)、質(zhì)量不合格而返工、施工人員不足等原因，導(dǎo)致工程不能按期完成的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)，施工現(xiàn)場(chǎng)因防護(hù)不到位或監(jiān)管不到位，導(dǎo)致出現(xiàn)安全事故，造成損失的安全風(fēng)險(xiǎn)。
二、基于各參與方互動(dòng)關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)管理理論
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中各參與方都存在互動(dòng)關(guān)系，并且與各方的互動(dòng)都是雙向的。
1、風(fēng)險(xiǎn)管理概述
風(fēng)險(xiǎn)管理是指經(jīng)濟(jì)單位或?qū)嶓w根據(jù)工作內(nèi)容對(duì)實(shí)際工作中遇到的或者可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)、分析評(píng)價(jià)，在此基礎(chǔ)上建立管理體系，制定有效的控制措施和處置對(duì)策，有效地應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，以規(guī)避或減少風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的損失，保障項(xiàng)目安全的科學(xué)管理方法。互動(dòng)關(guān)系下的風(fēng)險(xiǎn)管理是指在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)時(shí)，考慮各風(fēng)險(xiǎn)方在風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容上是否存在關(guān)聯(lián)，并采取相應(yīng)措施和處置對(duì)策，已達(dá)到合理控制和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，降低損失的目的。
2、基于互動(dòng)關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)管理原則
以減少最大可能降低損失為主要原則，盡可能完全消除不允許風(fēng)險(xiǎn)和重大風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能；如果不能消除不允許風(fēng)險(xiǎn)和重大風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)采取降低風(fēng)險(xiǎn)的措施：努力消除中度風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能；控制可容許的風(fēng)險(xiǎn)和可忽略的風(fēng)險(xiǎn)。充分考慮風(fēng)險(xiǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，并結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)互動(dòng)關(guān)系內(nèi)容，建立風(fēng)險(xiǎn)互動(dòng)管理體系，規(guī)范、系統(tǒng)、科學(xué)的對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理。
3、基于互動(dòng)關(guān)系的風(fēng)險(xiǎn)控制和處置對(duì)策
（1）風(fēng)險(xiǎn)回避。是在對(duì)一些開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面的分析評(píng)價(jià)后，放棄某些風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)回避是一種消極被動(dòng)的處置對(duì)策，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中普遍存在著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，想完全回避風(fēng)險(xiǎn)是不可能的。
（2）風(fēng)險(xiǎn)損失控制。是一種積極主動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)處理手段，既然風(fēng)險(xiǎn)難以完全避免，就應(yīng)該采取措施面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，具有較強(qiáng)的社會(huì)現(xiàn)實(shí)性，可以通過(guò)事先控制或采用應(yīng)急方案，使風(fēng)險(xiǎn)不發(fā)生或一旦發(fā)生后使損失降到最小。
（3）風(fēng)險(xiǎn)分離。是通過(guò)多種施工方案、多樣化資金來(lái)源、增加分包單位數(shù)量以及擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍等將所承受的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分離，以減少風(fēng)險(xiǎn)的最大預(yù)期損失，降低風(fēng)險(xiǎn)。
（4）風(fēng)險(xiǎn)分散。是將企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的單位增多或擴(kuò)大，通過(guò)擴(kuò)大企業(yè)自身規(guī)模或者業(yè)務(wù)范圍來(lái)加大受風(fēng)險(xiǎn)面，增強(qiáng)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。
（5）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁，將自身不能或不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)一定的合理方式轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)由他人承擔(dān)或分擔(dān)，從而降低自身的風(fēng)險(xiǎn)。
4、基于互動(dòng)關(guān)系下各參與方風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)注意的問(wèn)題
（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為風(fēng)險(xiǎn)的主要承擔(dān)者，其風(fēng)險(xiǎn)職能貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所有的階段，整個(gè)過(guò)程，從最初的選址到最后銷(xiāo)售，每一個(gè)階段、每一個(gè)環(huán)節(jié)都充滿(mǎn)了風(fēng)險(xiǎn)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要高度重視過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)管理工作，為減低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)注意的問(wèn)題主要有以下幾方面：充分做好市場(chǎng)前期調(diào)研工作，明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的定位和目標(biāo)，為項(xiàng)目的順利開(kāi)展打好基礎(chǔ)；完善規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇合理、實(shí)用的設(shè)計(jì)方案，明確客戶(hù)所需求的區(qū)域品質(zhì)和使用功能，完善房屋套型、配套設(shè)施和區(qū)域環(huán)境形式；優(yōu)選物業(yè)管理單位，物業(yè)管理水平應(yīng)與項(xiàng)目定位水平匹配，將銷(xiāo)售對(duì)象與物業(yè)管理一起定位，在選擇物業(yè)公司按照前期定位擇優(yōu)招標(biāo)選用，使業(yè)主得到應(yīng)有的服務(wù)；銷(xiāo)售完成后的服務(wù)保障要細(xì)致到位。
（2）對(duì)勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位和物業(yè)管理單位的選擇和管理上，開(kāi)發(fā)方要著重做好以下幾方面工作：加強(qiáng)前期的考察和比較，通過(guò)招投標(biāo)工作，做好資質(zhì)和施工能力的審查，做好履約能力的調(diào)查；加強(qiáng)合同控制和限制作用，通過(guò)嚴(yán)格的合同約定，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)回避或轉(zhuǎn)移，并提高相關(guān)方的工作責(zé)任心和責(zé)任意識(shí)；尊重各方的工作內(nèi)容和行業(yè)規(guī)范，不隨意的對(duì)對(duì)方的工作指手畫(huà)腳，任意干涉，同時(shí)不要求相關(guān)方做違反法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)范的事情；加強(qiáng)與各方的溝通協(xié)調(diào)，對(duì)存在的問(wèn)題與相關(guān)方及時(shí)進(jìn)行溝通，以便及時(shí)進(jìn)行改正和完善，避免產(chǎn)生嚴(yán)重問(wèn)題和造成重大損失。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的周期長(zhǎng)，投資規(guī)模大，涉及面廣，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段以及各參與方之間均存在著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各參與方風(fēng)險(xiǎn)的研究是一個(gè)非常系統(tǒng)的工程，它包含了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防范等諸多方面，開(kāi)發(fā)企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范中必須有效地利用風(fēng)險(xiǎn)互動(dòng)關(guān)系，通過(guò)完善的管理體系和相應(yīng)的管理制度，才能規(guī)避或降低所面臨的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
現(xiàn)階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)方面的研究也只是起步階段，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步規(guī)范，各種制度的不斷健全，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)管理變得非常必要。在這個(gè)縝密的系統(tǒng)里必須將風(fēng)險(xiǎn)管理的各要素有機(jī)的組成綜合體。企業(yè)只有系統(tǒng)、全面的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各方面的風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的幾率以及可能產(chǎn)生的后果，制定專(zhuān)門(mén)的應(yīng)對(duì)措施，合理運(yùn)用風(fēng)險(xiǎn)互動(dòng)管理體系，并在日常的工作中不斷完善這個(gè)體系，以降低項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目管理；關(guān)鍵環(huán)節(jié)
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：
項(xiàng)目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重要位置，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時(shí)，以期能讓項(xiàng)目整體目標(biāo)可以更好的實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)企業(yè)做好項(xiàng)目管理，完善項(xiàng)目管理各環(huán)節(jié)，可謂是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，也是提高房產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的有力保障。具體的，房產(chǎn)項(xiàng)目管理中需從以下幾個(gè)環(huán)節(jié)完善：
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析
作為整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的領(lǐng)頭軍，可行性研究可以說(shuō)是做好整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的重中之重。通常，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目有效管理，可行性研究需要仔細(xì)明確以下幾個(gè)內(nèi)容：
1、明確可行性研究?jī)?nèi)容
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策主要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究，此項(xiàng)研究也是房產(chǎn)公司項(xiàng)目審批的關(guān)鍵資料，對(duì)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)指導(dǎo)作用非凡，主要有：
第一，項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整體狀況作一個(gè)分析。對(duì)于項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)的背景、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及同類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎(chǔ)作項(xiàng)目開(kāi)發(fā)依據(jù)；第二，項(xiàng)目實(shí)施可能性分析，科學(xué)制定項(xiàng)目安排。對(duì)于項(xiàng)目實(shí)施方案，要盡可能的多設(shè)計(jì)幾個(gè)，在充分結(jié)合各方面條件的基礎(chǔ)上，選擇合適的項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行施工；第三，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及技術(shù)評(píng)價(jià)，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前，做好項(xiàng)目融資方案及融資成本的估算，做好項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)分析，保證項(xiàng)目施工中經(jīng)濟(jì)及技術(shù)可靠性。
2、堅(jiān)持可行性研究原則
項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目管理中重要部分，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：
第一，獨(dú)立、客觀原則。這是決定開(kāi)發(fā)商投資決策是否科學(xué)可靠的重要依據(jù)與基礎(chǔ)，也是保證可行性研究科學(xué)、公正、客觀的重要保證，是整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的依據(jù)；第二，研究方案選優(yōu)性原則。此原則在可行性研究中需設(shè)多個(gè)研究方案，擇優(yōu)選擇最優(yōu)方案作為整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施參考方案，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強(qiáng)調(diào)整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)事求是，避免因不好的觀念給項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)不良影響。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度管理環(huán)節(jié)分析
項(xiàng)目進(jìn)度管理也是房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重點(diǎn)，此環(huán)節(jié)要先明確進(jìn)度管理影響因素，再運(yùn)用有效方法作有效管理。
1、進(jìn)度管理的影響因素
房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工序復(fù)雜，建設(shè)周期長(zhǎng)，參與部門(mén)多，這也就造成進(jìn)度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：
2.1.1委托方因素。在進(jìn)度管理中，委托方作為項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)單位，如果在工作中沒(méi)有按照原有的進(jìn)度去將設(shè)計(jì)好的圖紙或者是計(jì)劃的極度及時(shí)準(zhǔn)確的提供給承包商，并且沒(méi)有按時(shí)的給承包商撥款，那么都可能會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)程的變化。
2.1.2.承包商因素。在項(xiàng)目進(jìn)行中，可能承包商方面會(huì)出現(xiàn)由于團(tuán)隊(duì)管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒(méi)有按照原有的進(jìn)度進(jìn)行。
2.1.3.其它因素。房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關(guān)系，所以項(xiàng)目的進(jìn)度也會(huì)受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災(zāi)害、政策變更、臨時(shí)的停電停水等。
2、進(jìn)度管理的方法
房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理由于會(huì)受到很多因素的影響發(fā)生進(jìn)度的變更，所以為了保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行，就必須采用一些方法來(lái)進(jìn)行進(jìn)度的管理。常用的方法如下：
2.2.1傳統(tǒng)表格法。這種方法就是將原先安排好的項(xiàng)目開(kāi)展進(jìn)度以表格的形勢(shì)記載下來(lái)，在記載的時(shí)候需要算計(jì)好時(shí)間，記載好正在進(jìn)行的工作的名稱(chēng)，所耗費(fèi)的時(shí)間以及需要的時(shí)間等等，從而計(jì)算出項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度之間的偏差。
2.2.2形象進(jìn)度表法。這個(gè)方法也稱(chēng)橫道圖法，是在進(jìn)度表的基礎(chǔ)上演變而來(lái)。這種方法在運(yùn)用的過(guò)程中先要做好項(xiàng)目進(jìn)展中相關(guān)信息的搜集，然后將整理好的信息采用實(shí)際的橫道線(xiàn)與原計(jì)劃的橫道線(xiàn)進(jìn)行對(duì)比，從而衡量?jī)烧咧g的差異。
2.2.3前鋒線(xiàn)比較法。這種方法是以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的坐標(biāo)為開(kāi)始點(diǎn)，然后以進(jìn)度計(jì)劃?rùn)z查的時(shí)間坐標(biāo)點(diǎn)為終點(diǎn)，依次用點(diǎn)劃線(xiàn)的方式進(jìn)行實(shí)際進(jìn)度點(diǎn)的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線(xiàn)與工作線(xiàn)焦點(diǎn)的位置來(lái)判斷計(jì)劃進(jìn)度與實(shí)際進(jìn)度之間的差異。
三、房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理環(huán)節(jié)分析
項(xiàng)目質(zhì)量管理是項(xiàng)目管理中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，主要包括對(duì)產(chǎn)品的配套服務(wù)的質(zhì)量的管理，對(duì)產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來(lái)講，質(zhì)量管理需要掌握下面幾個(gè)方面的特點(diǎn)：
1、全面性
質(zhì)量的管理需要具備全面性的要求，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)體質(zhì)量、使用價(jià)值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個(gè)項(xiàng)目在質(zhì)量方面符合標(biāo)準(zhǔn)與要求。
2、主動(dòng)性
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了增強(qiáng)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力以及企業(yè)的信譽(yù)，在項(xiàng)目管理中應(yīng)該要主動(dòng)地進(jìn)行質(zhì)量的管理，通過(guò)日常與施工的監(jiān)督，讓整個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的過(guò)程中保證質(zhì)量，保證其可靠。
3、動(dòng)態(tài)性
房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理具有動(dòng)態(tài)的特性，質(zhì)量管理也是如此。企業(yè)應(yīng)該隨著項(xiàng)目的不斷進(jìn)行以及開(kāi)發(fā)進(jìn)行項(xiàng)目質(zhì)量管理內(nèi)容的充實(shí)，并且在不斷的變化中做好質(zhì)量的管理。
四、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理環(huán)節(jié)分析
整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中要想做好項(xiàng)目管理，就無(wú)法忽略項(xiàng)目成本管理，成本管理關(guān)系整個(gè)項(xiàng)目收益。通常，項(xiàng)目管理的成本管理中需注意：
1、明確項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容
在項(xiàng)目成本管理中主要有對(duì)土地成本、前期成本、施工過(guò)程中的成本、公共設(shè)施以及基礎(chǔ)配套設(shè)施的成本、項(xiàng)目單位管理成本、財(cái)務(wù)成本、營(yíng)銷(xiāo)成本等的管理。
2、堅(jiān)持成本管理的原則
在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標(biāo)管理原則、動(dòng)態(tài)控制原則及權(quán)、責(zé)、利相對(duì)等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益。
3、有效運(yùn)用成本管理措施
成本管理成功的關(guān)鍵是能夠有效的運(yùn)用管理措施，具體的可以有以下幾方面：
第一，比較選擇成本最優(yōu)、施工可行、技術(shù)合理的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行項(xiàng)目施工。第二，通過(guò)項(xiàng)目招標(biāo)的方式進(jìn)行項(xiàng)目成本的有效控制，確定合適的造價(jià)水平。第三，嚴(yán)格合同管理保證房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項(xiàng)目成本目標(biāo)。
五、結(jié)論
作為一項(xiàng)系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理往往也是一個(gè)聯(lián)系緊密的整體，各關(guān)鍵環(huán)節(jié)管理的好壞將會(huì)直接影響到項(xiàng)目科學(xué)、有效管理及企業(yè)利潤(rùn)最大化能否實(shí)現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需有效分析項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各環(huán)節(jié)，做好各環(huán)節(jié)管理，保證項(xiàng)目順利進(jìn)行和項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)。
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一、常見(jiàn)的項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)形式
（一）職能型組織
目前在我國(guó)大部分歷史較為久遠(yuǎn)的企業(yè)都是職能型組織，在職能型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)部門(mén)的設(shè)置，是根據(jù)員工職能的不同來(lái)區(qū)分的，因而在房地產(chǎn)企業(yè)中主要的部門(mén)有設(shè)計(jì)部門(mén)、工程部門(mén)和招標(biāo)部門(mén)等。同時(shí)采用職能型組織的房地產(chǎn)企業(yè)，他們的共性就是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的范圍較為狹窄，并且其企業(yè)一般都是在確定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的城市之后就不會(huì)再有其他城市的選擇。對(duì)于這種組織形式的企業(yè)來(lái)說(shuō)，他們職能分工較為明確，因而致使員工對(duì)自身多負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)范圍較為明晰。同時(shí)，由于職能型組織分工專(zhuān)業(yè)化，因此房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)部門(mén)進(jìn)行管理時(shí)，管控的程序也較為清晰[1]。
（二）項(xiàng)目型組織
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)選擇將企業(yè)設(shè)置為項(xiàng)目型組織，特別是在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的初期，采用項(xiàng)目型組織可以促使項(xiàng)目人力資源的配置實(shí)現(xiàn)合理化。同時(shí)項(xiàng)目型組織下的房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期，總部會(huì)帶領(lǐng)其他部門(mén)對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行實(shí)施，而在項(xiàng)目人員對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行全面了解之后，企業(yè)總部才會(huì)將項(xiàng)目交給能力較高員工完成。
（三）矩陣型組織
大規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)為了確保實(shí)際運(yùn)營(yíng)的有序性，一般會(huì)在企業(yè)規(guī)模達(dá)到一定程度后對(duì)其進(jìn)行區(qū)域分工。此方法，可以促使兼顧業(yè)務(wù)較多的群體處理的業(yè)務(wù)范圍更清晰化，例如，房地產(chǎn)企業(yè)可以再確保項(xiàng)目質(zhì)量的情況下實(shí)現(xiàn)部門(mén)間知識(shí)的共享。矩陣型組織模式下的房地產(chǎn)企業(yè)，必須具備良好的溝通協(xié)調(diào)能力，同時(shí)也應(yīng)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中，安排相關(guān)的人士對(duì)公司的資源進(jìn)行整合，以便為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供有利的條件，致使最終完成項(xiàng)目目標(biāo)。
二、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的內(nèi)容
（一）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“是”什么
目前我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)存在著運(yùn)營(yíng)管理的困惑，因?yàn)轫?xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理本身存在著周期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大等問(wèn)題，因此對(duì)于相關(guān)管理初期只注重項(xiàng)目計(jì)劃管理的企業(yè)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作的實(shí)施變得尤為困難。對(duì)于此，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的相關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)各職能部門(mén)的工作進(jìn)程進(jìn)行定期的檢查，進(jìn)而確保各部門(mén)能?chē)?yán)格按照企業(yè)的計(jì)劃管理實(shí)施工作。其次，房地產(chǎn)在項(xiàng)目管理過(guò)程中應(yīng)逐漸將重點(diǎn)放在項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目質(zhì)量上，進(jìn)而做到對(duì)項(xiàng)目的全面管理。同時(shí)在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相關(guān)人士也應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的服務(wù)等進(jìn)行定期的檢查，從而確保項(xiàng)目的規(guī)范化。另外，由于項(xiàng)目管理水平?jīng)Q定了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理過(guò)程中也應(yīng)采取相應(yīng)的措施致使項(xiàng)目管理水平得到有效的提升[2]。
（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“管”什么
由于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理在我國(guó)實(shí)行的時(shí)間不長(zhǎng)，因而缺乏較為成功的案例參考，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理相關(guān)人士無(wú)法確定運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)應(yīng)放在哪里。因而，在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理初期應(yīng)搜集各地區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)踐資料，進(jìn)而對(duì)其他企業(yè)的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行分析、總結(jié)，從而實(shí)現(xiàn)本企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的相應(yīng)完善。同時(shí)在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理前，企業(yè)相關(guān)部門(mén)還應(yīng)根據(jù)企業(yè)的發(fā)展方向和發(fā)展目標(biāo)制定相應(yīng)的項(xiàng)目管理的目標(biāo)、項(xiàng)目管理進(jìn)度和項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，然后要求相關(guān)部門(mén)嚴(yán)格按照項(xiàng)目管理的目標(biāo)實(shí)施工作，從而確保房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理工作可以有序的進(jìn)行。其次，在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中設(shè)置相應(yīng)的項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃也是必要的，若在項(xiàng)目管理過(guò)程中由于外界因素的影響致使管理出現(xiàn)混亂現(xiàn)象時(shí)，可以開(kāi)啟房地產(chǎn)項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，以便降低其對(duì)企業(yè)的管理產(chǎn)生較大的負(fù)面影響。
（三）房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理“做”什么
在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理管理中企業(yè)相關(guān)部門(mén)首先要做的就是為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展設(shè)立一個(gè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并根據(jù)目標(biāo)的設(shè)定構(gòu)建相關(guān)的跟蹤管理體系，從而確保經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)立能夠落到實(shí)處。同時(shí)在經(jīng)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定之后，還應(yīng)采取相應(yīng)的措施確保企業(yè)投資收益管理進(jìn)程中能朝著經(jīng)營(yíng)目標(biāo)前進(jìn)。其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理還承擔(dān)著構(gòu)建計(jì)劃管理體系、銷(xiāo)售管理體系、成本管理體系和資金管理體系的責(zé)任，以便確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程中，資金的使用也能較為充足。
三、項(xiàng)目計(jì)劃管理的措施
（一）主項(xiàng)計(jì)劃的管控方法
在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃管理中，由于各部門(mén)的職能不同，因此部門(mén)之間的交流受到了限制，從而給項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理帶來(lái)了較大的負(fù)面影響。因而企業(yè)相關(guān)部門(mén)在對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)進(jìn)項(xiàng)管理的基礎(chǔ)上還應(yīng)明晰企業(yè)的方案的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)將由誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)等，進(jìn)而有效協(xié)助房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的有效管理。在企業(yè)實(shí)施主項(xiàng)計(jì)劃的管控方法時(shí)，應(yīng)先根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際情況制定相應(yīng)的項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃，然后按照計(jì)劃來(lái)執(zhí)行工作，致使企業(yè)的工作職責(zé)安排等信息變得更為明確[3]。
1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義
1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。
1.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。
1.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。
2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
2.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分
房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶(hù)的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶(hù)的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。
2.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)造成的。
2.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。
3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施
3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿(mǎn)足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的需求。
3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 監(jiān)理 項(xiàng)目管理
1前言
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是以盈利為目的的，如何開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，如期將地產(chǎn)交付消費(fèi)者使用，并節(jié)約造價(jià)，以獲取高額利潤(rùn)，均依靠項(xiàng)目管理來(lái)實(shí)現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理顯得尤其重要。現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式，主要可分為部門(mén)制、公司制、事業(yè)部制和專(zhuān)業(yè)管理制等四種。本文分析我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題，提出如何改進(jìn)和完善項(xiàng)目管理模式，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理水平。
2項(xiàng)目管理的內(nèi)容和特點(diǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的內(nèi)容是研究如何高效實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制.以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并使之高效運(yùn)作.使各要素優(yōu)化組合和合理配置，保證項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的均衡性，利用現(xiàn)代化管理技術(shù)和手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，使企業(yè)獲得良好的綜合效益。項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)而要求的質(zhì)量、規(guī)定的時(shí)限、批準(zhǔn)的費(fèi)用預(yù)算進(jìn)行的全過(guò)程、全方位的規(guī)劃、組織、控制與協(xié)調(diào)。管理對(duì)象是項(xiàng)目本身，故項(xiàng)目管理需要用系統(tǒng)工程的觀念、理論和方法進(jìn)行，具有全面性、科學(xué)性和程序性 項(xiàng)目的目標(biāo)界定了項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是“三控制二管理一協(xié)調(diào)”，即“進(jìn)度、質(zhì)量、費(fèi)用”控制、“合同、信息”管理和組織協(xié)調(diào)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有集合性、相關(guān)性、目的性和環(huán)境適應(yīng)性，是一種相互結(jié)合的立體多維關(guān)系，這就說(shuō)明項(xiàng)目管理具有系統(tǒng)性的特點(diǎn)。加強(qiáng)項(xiàng)目管理，必須對(duì)其特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)分析，認(rèn)真研究并強(qiáng)化管理。對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在3方面，即：
（1）進(jìn)行優(yōu)化組合 即對(duì)投入項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用；
（2）進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段，其基本內(nèi)容是按照項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各要素，使之在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中合理流動(dòng)，在動(dòng)態(tài)中尋求平衡；
（3）合理高效地利用資源，從而實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目管理綜合效益，促進(jìn)整體優(yōu)化的目的。
3我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理存在的問(wèn)題
（1）業(yè)主方項(xiàng)目管理中的問(wèn)題由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司，使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性，項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。資金短缺，融資能力不足， 建設(shè)資金難以保障，工程款拖欠嚴(yán)重 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額巨大，建設(shè)用地大多為競(jìng)拍所得，地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付，且建設(shè)周期長(zhǎng)， 故多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款， 貸款額度為6 0% ～7 0% ，融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè)，工程款拖欠嚴(yán)重。工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo)，未實(shí)行真正意義上的公開(kāi)招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍，多數(shù)由包工頭組成，掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè)，施工管理人員也是臨時(shí)聘請(qǐng)的施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn)， 沒(méi)有完整有效的管理制度，建筑水平較差。
（2）委托監(jiān)理存在的問(wèn)題
目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí)，存在以下一些問(wèn)題：權(quán)責(zé)不明，責(zé)任不清。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益，便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂。
建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍， 包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專(zhuān)業(yè)管理人員配備齊全，各司其責(zé)，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。
4房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的實(shí)施
4.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制
成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利，獲利多少的問(wèn)題。在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從前期的土地開(kāi)發(fā)一直到最后的房屋銷(xiāo)售以及管理費(fèi)等都可以通過(guò)采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格；另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位，避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場(chǎng)認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷(xiāo)等情況。但是，建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)日中的重要部分，占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的30%～40% ，建筑安裝成本能不能得到有效控制，是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。
4.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有：投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作（包括土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等）、建設(shè)階段、租售階段（還可能包括物業(yè)管理階段）。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理，就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問(wèn)上的安排。1）應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理，某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍；2）研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度，有的是互不影響的并行工作，有的是完全相關(guān)的，有的rA0是不完全相關(guān)的；3）針對(duì)項(xiàng)目的情況，制定出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間，并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控；4）建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的，它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的進(jìn)度控制。
房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的，所以開(kāi)發(fā)周期的活動(dòng)性較大，不同的開(kāi)發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國(guó)某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開(kāi)工快速銷(xiāo)售”模式，強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化，產(chǎn)品研發(fā)、開(kāi)發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接，準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位和推廣定位，擁有強(qiáng)大的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)和銷(xiāo)售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式，該企業(yè)改為并聯(lián)的方式，從而從拿地到項(xiàng)目開(kāi)工到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間大大縮短。
在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段，市場(chǎng)調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)各部門(mén)充分介入與相互之間搭接，所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程，到運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國(guó)各地的眾多項(xiàng)目，從土地中標(biāo)到開(kāi)始銷(xiāo)售，全部控制在半年以?xún)?nèi)，而大多房地產(chǎn)企業(yè)常常需要1年～2年。
3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，首先應(yīng)做好組織內(nèi)部的溝通交流。由于大部分的房地產(chǎn)公司都采用矩陣式的組織模式，企業(yè)應(yīng)注重職能部門(mén)之間的溝通和職能部門(mén)與項(xiàng)目部之間的交流。
1）職能部門(mén)之間的溝通。例如：營(yíng)銷(xiāo)策劃部通過(guò)其獲得的市場(chǎng)信息為投資發(fā)展部提供決策支持；財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行觸資，做好資金流的保障工作，同時(shí)控制工程、營(yíng)銷(xiāo)等等費(fèi)用；人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。
2）應(yīng)做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如，在工程施工中，承包商、監(jiān)理單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商之間的溝通對(duì)于工程項(xiàng)目的順利實(shí)施關(guān)于重要。
3）界面溝通管理。當(dāng)能在房地產(chǎn)企業(yè)中，信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；成本控制；質(zhì)量管理
房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿(mǎn)足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理模式為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和財(cái)力，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整棟建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌握和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的完善起促進(jìn)作用。
3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品 質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中最重要的一項(xiàng)管理活動(dòng)，其目的是為項(xiàng)目的用戶(hù)（客戶(hù)、項(xiàng)目相關(guān)者）提供高質(zhì)量的產(chǎn)品和房屋，令客戶(hù)滿(mǎn)意。關(guān)鍵是項(xiàng)目過(guò)程和產(chǎn)品都必須滿(mǎn)足項(xiàng)目目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制是采用有效措施確保實(shí)現(xiàn)合同（設(shè)計(jì)承包合同、施工合同、材料供應(yīng)合同等），商定的質(zhì)量要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并避免出現(xiàn)常見(jiàn)的質(zhì)量問(wèn)題。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制應(yīng)做到：項(xiàng)目設(shè)計(jì)必須符合設(shè)計(jì)承包合同規(guī)定的質(zhì)量要求，并且投資額、建設(shè)規(guī)模應(yīng)控制在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的范圍內(nèi)；設(shè)計(jì)文件、圖紙要清晰完整，各相關(guān)圖紙這間無(wú)矛盾；項(xiàng)目的序設(shè)備先型、系統(tǒng)布置要經(jīng)濟(jì)合理、安全可靠；環(huán)境保、“三廢”處理、能源利用要符合國(guó)家和有關(guān)部門(mén)的規(guī)定指標(biāo)；施工過(guò)程要與技術(shù)要求相一致，與技術(shù)規(guī)范相一致，與設(shè)計(jì)質(zhì)量要求相一致，符合合同要求和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。
2. 設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制。對(duì)設(shè)計(jì)工作質(zhì)量進(jìn)行檢查，這是一項(xiàng)十分細(xì)致的，同時(shí)又是技術(shù)性很強(qiáng)的工作。對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)行檢查要注意：設(shè)計(jì)工作以及文件是否完備，是否能被施工單位和各層次的管理人員所理解，設(shè)計(jì)是否符合規(guī)范要求，特別是強(qiáng)制性的規(guī)范，如防火、安全、環(huán)保、抗震的標(biāo)準(zhǔn)，以及某些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。
3. 施工過(guò)程中的質(zhì)量控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目施工階段的質(zhì)量監(jiān)控主要是通過(guò)審核有關(guān)文件、報(bào)表以及進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查及通過(guò)試驗(yàn)檢驗(yàn)途徑和相應(yīng)的方法實(shí)現(xiàn)的。審核有關(guān)技術(shù)文件、報(bào)告或報(bào)表。審核施工現(xiàn)場(chǎng)分包單位的資質(zhì)證明文件，審批施工單位的開(kāi)工申請(qǐng)書(shū)，檢查、核實(shí)與控制其施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量，審查施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)方案，控制工程施工質(zhì)量的技術(shù)保障措施，審核施工承包單位提交的有關(guān)材料、半成品和構(gòu)配件的質(zhì)量證明文，確保工程質(zhì)量有可靠的物質(zhì)基礎(chǔ)，審核施工單位提交的反映施工工序的記錄、動(dòng)態(tài)統(tǒng)計(jì)資料或管理圖表，審批有關(guān)工程質(zhì)量缺陷或質(zhì)量事故的處理報(bào)告，確保質(zhì)量缺陷或事故處理的質(zhì)量。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分
房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶(hù)的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶(hù)的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)
房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。就目前而言，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的管理不到位造成的。
3.工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商和工程的承包商之間存在相應(yīng)人溝通不到位，工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿(mǎn)足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿(mǎn)足廣大消費(fèi)者的需求。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。
