時間：2023-05-30 09:35:27
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇物業(yè)保潔員管理制度，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
中圖分類號：R197.6文獻標識碼：B文章編號：1005-0515（2011）8-307-02
在采供血機構(gòu)中，保潔人員是一個特殊的職業(yè)群體，既沒有專業(yè)的醫(yī)學(xué)知識，也未受過專業(yè)培訓(xùn)，卻置身于特殊的職業(yè)環(huán)境， 處理感染性較強的醫(yī)療垃圾及接觸。因素的環(huán)境，若管理不善可能造成環(huán)境污染、影響血液質(zhì)量、增加醫(yī)院感染的潛在危險。已有研究表明，采集血液時，[1]穿刺暴露時間太長，環(huán)境污染嚴重，細菌污染的危險性呈數(shù)量級增加。另外，經(jīng)血傳播疾病的危害及流行趨勢，已引起各級衛(wèi)生部門的高度重視。為此，我們結(jié)合采供血機構(gòu)的特點及實際工作狀況，從醫(yī)院感染的角度著手，將保潔工作納入醫(yī)院感染管理的范疇進行探討。
1 采供血機構(gòu)的職責與職業(yè)風險
1.1 采供血機構(gòu)是負責血液的采集、加工制備、檢驗以及為臨床提供用血的唯一供應(yīng)機構(gòu)，擔負著獻血者以及轄區(qū)內(nèi)臨床用血的安全，避免經(jīng)血傳播性疾病及微生物污染的職責。
1.2 血液在臨床傷病的救治中有著不可替代的作用，但不可否認的是血液中存在許多致病因子，如乙肝、丙肝、艾滋病、梅毒、瘧疾等，且易通過血液傳播。采供血機構(gòu)中一切可能接觸血液的操作，包括血液的采集、加工制備、檢驗及醫(yī)療廢物的處理過程，均可能造成污染和職業(yè)感染的風險。
2 保潔工作現(xiàn)存問題
2.1 管理層認識存在偏差
管理層在控制醫(yī)院感染方面往往只注重規(guī)范技術(shù)操作及醫(yī)務(wù)人員的院感管理，對保潔工作缺乏足夠的認識或只停留在傳統(tǒng)觀念上的清潔、降塵，以致形成院感管理的薄弱環(huán)節(jié)或盲區(qū)。
2.2 公司管理者醫(yī)學(xué)知識匱乏
采供血機構(gòu)的保潔工作主要是由中標的物業(yè)公司承擔，管理人員來自非醫(yī)學(xué)、管理專業(yè)，對醫(yī)學(xué)知識、醫(yī)院感染、防護措施等方面的知識知之甚少；不清楚保潔工作與醫(yī)院感染的關(guān)系以及在預(yù)防醫(yī)院感染中的重要性，以致缺乏相應(yīng)的管理制度、防護措施等。
2.3 保潔人員整體水平偏低
2.3.1保潔人員多為物業(yè)公司臨時招聘用工，工資待遇低，人員流動頻繁、結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，管理難度大；此外，保潔人群主要源自農(nóng)村及城市下崗職工，沒有醫(yī)學(xué)知識，且普遍存在文化程度低，年齡偏大，對知識的理解能力和接受能力較差，以致對醫(yī)院感染知識掌握不夠，不能很好地執(zhí)行工作中的各種規(guī)范要求。
2.3.2 上崗前缺乏系統(tǒng)性的院感知識培訓(xùn)，不了解工作的目的、要求、操作方法及注意事項；不清楚清潔區(qū)、半清潔區(qū)、污染區(qū)的劃分及意義，地面不進行濕式清掃，保潔工具混用、混放；不了解消毒的目的、意義及要求；不知道消毒液的使用方法及注意事項，隨意配制，院感意識淡漠。
2.3.3 缺乏自我保護意識，不知道工作中穿防護服、戴帽子、口罩、手套的意義，致使個人防護不到位，日常工作中常有保潔員不戴手套，整理醫(yī)療廢物時直接用手接觸，甚至用手撿針頭等銳器，不清楚暴露后的處理措施。
3 管理對策
3.1 引入管理規(guī)范、有資質(zhì)的物業(yè)公司
在整個管理工作中保潔公司起著非常重要的作用，為此，在資金上應(yīng)適當加大投入，選擇管理規(guī)范、有規(guī)模實力、專業(yè)性強的物業(yè)公司，以避免保潔人員素質(zhì)參差不齊、流動頻繁及公司物品供應(yīng)不足等問題。
3.2建立完善的管理體系
3.2.1 建立健全管理組織
建立以主管業(yè)務(wù)站長為組長，院感管理科、質(zhì)控科、總務(wù)科及物業(yè)公司負責人組成物業(yè)院感管理小組，審定有關(guān)物業(yè)院感管理工作計劃，評價實施效果，對小組工作進行細化分工，明確小組成員職責，小組自上而下實行三級管理體系，具體工作主要由院感管理科負責；設(shè)立以院感管理科、總務(wù)科及各科室負責人為成員的院感督查小組，監(jiān)督檢查有關(guān)物業(yè)醫(yī)院感染管理規(guī)章制度執(zhí)行情況，對重點環(huán)節(jié)進行日常管理、監(jiān)測及有效干預(yù)。
3.2.2完善管理制度
根據(jù)《醫(yī)院感染管理辦法》、《消毒技術(shù)規(guī)范》、《醫(yī)療廢物管理辦法》結(jié)合具體的實際情況，協(xié)助物業(yè)管理負責人制定有關(guān)的保潔工作制度、工作程序、職責及消毒制度；建立各類標本和感染性廢物的收集、運送、登記制度，污染區(qū)、垃圾桶、醫(yī)療垃圾運送專用通道的消毒制度；建立保潔人員生物安全應(yīng)急預(yù)案。
3.3 加強院感知識培訓(xùn)
3.3.1 制定院感知識培訓(xùn)計劃及目標
院感管理科應(yīng)針對保潔人員專業(yè)知識少、文化水平低、衛(wèi)生意識差，制定合理的培訓(xùn)計劃，選擇易于接受的培訓(xùn)方式，并對培訓(xùn)內(nèi)容定期強化，確保所掌握知識的牢固性，達到在思想上充分認識院感控制與預(yù)防工作的重要性，提高院感制度執(zhí)行的自覺性。
3.3.2 崗前培訓(xùn)
上崗前對保潔人員進行有關(guān)院感方面的法律、法規(guī)、章程、制度、操作流程及基本的消毒隔離知識培訓(xùn)。對院感的知識進行重點講解，如污染、清潔、消毒、滅菌等基本概念；常用消毒劑的使用范圍及正確配制；不同區(qū)域拖把、抹布的正確處理與放置；生活垃圾與醫(yī)療垃圾的分類及包裝；加強自身防護的意義及措施等，使他們對“醫(yī)院感染”形成初步的了解與認識。
3.3.3 在崗培訓(xùn)
采用集中學(xué)習(xí)分散指導(dǎo)的方式，由院感管理科對不同部門的保潔員進行通俗易懂簡便可行的實踐指導(dǎo)，包括環(huán)境職能介紹，清潔區(qū)、污染區(qū)、無菌區(qū)等區(qū)域的劃分及工作要求；現(xiàn)場指導(dǎo)消毒液的使用及配制，拖把的消毒與放置。同時，為方便保潔人員工作將不同區(qū)域的拖把用不同的顏色標記，在配制消毒液的容器上做上刻度標記，固定消毒劑的放入量，然后用試紙測試消毒劑的濃度，讓他們記住所需濃度的顏色。
3.4 加強保潔質(zhì)量的監(jiān)督管理
實行血站與物業(yè)公司雙重管理模式，采用日常督導(dǎo)、定期檢查、參與考核相結(jié)合。各科室經(jīng)常自查，對發(fā)現(xiàn)的和可能存在的隱患及時給予指導(dǎo)；院感管理科將保潔員的清潔消毒工作列入醫(yī)院感染日常監(jiān)督管理之中，并與總務(wù)科一起不定期下科室檢查清潔衛(wèi)生情況，抽查一些操作和有關(guān)記錄，每月會同物業(yè)管理負責人對保潔工作質(zhì)量進行檢查評分，并對院感制度執(zhí)行情況作出評價，及時修正完善院感預(yù)防與控制工作制度，確保工作質(zhì)量。
3.5 注重保潔人員的自身防護
①要求物業(yè)為保潔人員配發(fā)防護服、口罩、帽子、橡膠手套、肥皂等，對收集、運送、醫(yī)療垃圾的保潔員注射乙肝疫苗、增發(fā)手套、消毒劑等。②制定合理的防護措施，不斷進行強化教育，使他們達到在思想上重視，行動上落實。③規(guī)范醫(yī)務(wù)人員的操作規(guī)程及醫(yī)療垃圾處理流程，嚴格執(zhí)行醫(yī)療垃圾的分類、包裝與存放，損傷性醫(yī)療廢物置于黃色專用銳器盒中，加蓋密封；感染性醫(yī)療垃圾置于黃色專用醫(yī)療垃圾袋中，包裝嚴密，并實行有效封口，確保無泄漏、無遺撒。
4 小結(jié)
隨著后勤保障社會化的推進，保潔已成為采供血機構(gòu)不可缺少的部分，同時也使院感控制成了一項綜合性的管理。為此，應(yīng)引起高度重視，充分認識保潔工作的重要性，改變傳統(tǒng)觀念，加大管理力度，強化規(guī)范院感管理，使這項工作更加系統(tǒng)化、規(guī)范化。
工作總結(jié)是做好各項工作的重要環(huán)節(jié)。通過工作總結(jié)，可以明確下一步工作的方向，少走彎路，少犯錯誤，提高工作效益。這次小編給大家整理了保潔員下半年工作總結(jié)范文，供大家閱讀參考，但愿對你有借鑒作用。
保潔員下半年工作總結(jié)范文1轉(zhuǎn)眼間，20_年的工作快接近尾聲，在這忙碌而短暫的一年里，我們?nèi)w保潔員始終持續(xù)艱苦奮斗的工作作風和默默奉獻的精神，各區(qū)域人員構(gòu)成整體、通力協(xié)作，保證保潔工作的進行，使_公司的保潔工作取得了較好的成績，使全年的保潔任務(wù)劃上了圓滿的句號，在人員不夠的狀況下，提前完成各區(qū)域的清潔任務(wù)。
下面我將_公司20_年的保潔工作以及2021年的工作計劃做如下總結(jié)匯報。
一、20_年的保潔工作總結(jié)
根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)的安排和_公司的要求，我們在建立了保潔各項管理制度及操作規(guī)程。主要有《環(huán)境綠化管理制度》《員工管理制度》《衛(wèi)生保潔管理制度》《員工崗位職責》《保潔工具、清潔用品、機械設(shè)備的使用》《保潔、綠化作業(yè)指導(dǎo)書及清潔標準》并制定了詳細的衛(wèi)生清潔計劃和培訓(xùn)計劃：
1、保潔部在人少活多的狀況下，大家加班加點、齊心協(xié)力、毫無怨言的完成了工作任務(wù)，迎接了評優(yōu)小組的全面檢查工作，并得到檢查人員對保潔工作的好評。
2、保潔全年清洗(清潔)狀況：主要完成了公司清潔衛(wèi)生、天面計_次;
外墻四周低處玻璃幕墻清洗計_次;大門玻璃清潔計_次;外圍地磚清洗_次;樓層公共區(qū)域大理石墻面、地面清洗計_多次;衛(wèi)生間墻面、地面清洗計_次;樓層空置房清掃計_次;樓層公共區(qū)域頂部管道、出風口、燈飾清潔計_次;消防樓梯處玻璃清潔計_次;車庫頂部管道、墻面、柱子撣塵計_次;車庫地面清洗_次、清掃積土_次;擋車桿、車位線清潔計_次;大堂內(nèi)噴水池清洗計_次;大院噴水池清洗計_次。
3、_公司環(huán)境消殺完成狀況：衛(wèi)生間消毒計_次;
雨水漏、污水井、垃圾桶消殺計_次;滅鼠放藥劑_次。
4、除了完成以上主要工作外：晚上加班_次，協(xié)助各部門突發(fā)事件_次。
5、員工培訓(xùn)狀況：對新入職的員工每月培訓(xùn)_次，主要培訓(xùn)員工管理制度和保潔工作的相關(guān)資料，并填寫在培訓(xùn)記錄表中，作每月員工考評資料。
老員工也不定期進行培訓(xùn)些相關(guān)知識。目的是讓每個人能熟記熟知公司的各項規(guī)章制度和保潔工作流程，確保工作操作的安全性和衛(wèi)生質(zhì)量達標。
6、員工管理方面：嚴格執(zhí)行_公司的規(guī)章制度，落實上級領(lǐng)導(dǎo)安排的工作任務(wù)，做好員工的培訓(xùn)、指導(dǎo)、監(jiān)督工作。
按照制定的保潔每日工作流程，每一天堅持檢查員工的個人形象、服務(wù)禮貌、工作完成狀況，做好巡檢記錄，每月對員工進行一次全面考評，填寫在員工考評表內(nèi)，作為評選優(yōu)秀員工的依據(jù)。堅持每周一次員工會議，具體資料：總結(jié)本周工作完成狀況、工作中存在的問題、下周主要工作安排。其實也是與大家一次工作上的溝通，目的是讓員工增強團隊意識，能及時糾正錯誤，彌補漏洞，順利開展下周的工作任務(wù)。
7、節(jié)支創(chuàng)收方面：根據(jù)公司提昌節(jié)支降耗的要求，嚴格把關(guān)，盡量把物品使用量降到最低。
8、20_年工作中的不足：由于人員流動較大，一些新入職的人員不能盡快適應(yīng)保潔工作，在有限的時間內(nèi)達不到我們的工作要求，因此在這期間影響了整個_公司的環(huán)境衛(wèi)生。
二、20__年重點工作計劃
回首過去，展望未來。在新的一年里，我們將一如既往地持續(xù)好前面的工作成績，緊跟_公司發(fā)展的步伐，將保潔工作制定一個更新的目標，為公司創(chuàng)造更好的業(yè)績。具體工作從以下幾點開展：
1、加強員工的思想教育，穩(wěn)定員工團隊，嚴格控制人員的流失。
2、主抓保潔人員的業(yè)務(wù)技能、專業(yè)知識、操作規(guī)范等培訓(xùn)工作，制定出詳細的培訓(xùn)計劃，并按員工考核標準進行實施。
3、遵守工作時間。
按時上班，未經(jīng)批準不得遲到、早退，工作時間內(nèi)堅守崗位，不得擅自離開，如因工作需要外出須經(jīng)上級部門主管批準。
4、嚴格提高每位員工的自身素質(zhì)和服務(wù)水平，堅決淘汰人品偽劣，有損_公司名譽及影響工作的員工。
5、嚴格控制用料、降低成本費用，增創(chuàng)經(jīng)濟效益。
在成本控制上，我們?yōu)榱斯?jié)約，相應(yīng)我們還會從其它物料上再降低費用。
6、20_年日常工作計劃完成的各項大項：公區(qū)、辦公室(每周、綠化除四害、每月、每季度務(wù)必完成的事件：如洗外墻等)。
每周工作：大堂正門清潔、打鋼油;_樓飯?zhí)玫貧智逑?負一負二樓大堂地氈清洗;室內(nèi)球場門口磚地氈清洗;大堂地氈清洗;客梯轎廂晶面;大院噴水池清洗;洗各樓層辦公室地毯。
每月工作：_樓晶面;網(wǎng)球場、籃球場;_樓清潔衛(wèi)生;_樓、負一、負二樓客貨梯打不銹鋼油;大堂內(nèi)噴水池;_樓榮譽室清潔獎牌;清洗大院馬路;清理_樓地面垃圾;除四害：蚊、蟲、蟑螂、垃圾桶，及下水道全面噴殺、白蟻、老鼠。
每季度工作：
第一季度：大堂玻璃兩邊、24小時柜員機高空鋁板外圍百葉窗;文體樓紅磚;2樓至20樓客梯間晶面;公司主樓、副樓、文體樓、前門后門崗清理天面雜物及下水道垃圾;外墻玻璃清洗一季度一次。
第二、三季度：清洗抽風機;清掃蜘蛛網(wǎng);抽油池、化糞池;疏通地面下水道;負一負二樓清洗停車場。
第四季度：清洗抽風機;清掃蜘蛛網(wǎng);抽油池、化糞池;負一負二樓清洗停車場。
在今后的工作中，我將會帶動公司全體保潔員工，以頑強拼搏的精神和腳踏實地的工作作風，順利開展好來年的各項工作任務(wù)。同時也期望能在_公司發(fā)揮自己的余熱，為_公司物業(yè)完美的明天而努力。
保潔員下半年工作總結(jié)范文2回顧過去的一年，我負責遠洋和萬達的保潔主管工作，在公司老總指導(dǎo)和大力支持下，在金經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下，按照公司的工作要求，本著“您的滿意，是我們永遠的追求”的服務(wù)宗旨，“以人為本，以客為尊，以誠為源，以質(zhì)為先”的管理理念，以“上水平，創(chuàng)效益，樹品牌”作為發(fā)展目標，以“服務(wù)第一、客戶至上”作為每一位員工的信條。經(jīng)過全體員工的共同努力，開展了一系列的優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作，在此對20_年的工作做以簡要總結(jié)。總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，找出不足，為20_年的工作打好基礎(chǔ)。、
一、20_年主抓的幾項工作
1、認真抓好保潔隊伍的整體素質(zhì)建設(shè)，加強員工的思想教育工作。
讓每位員工都能認識到“公司是我家”、“我們大家是一個整體”、“保潔的榮辱就是我們大家的榮辱”。狠抓員工的服務(wù)意識，樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”、“客戶就是上帝”讓每位員工在服務(wù)中都能設(shè)身處地的為住戶著想——“想住戶之所想，憂業(yè)主之所憂”，在業(yè)主開口前讓業(yè)主滿意，讓住戶深刻的感受到家的溫馨。同時還著力開展一些專業(yè)技能知識的學(xué)習(xí)，因為只有在不斷的學(xué)___取中才能力求發(fā)展。使每一位員工始終鼓足勁、保持最旺盛的斗志。
2、進一步建全了各項規(guī)章制度。
以相關(guān)的規(guī)章制度來嚴格規(guī)范每位員工的日常工作、行為準則，做到“定人定崗，責任到人”讓每位員工都能認識到自己的不足之處，并積極尋求改進和進取。
3、狠抓了保潔員的儀表、儀容和形像建設(shè)，狠抓了員工的禮節(jié)禮貌管理。
根據(jù)甲方和公司的要求，統(tǒng)一了著裝，經(jīng)常檢查員工的儀表儀容，檢查員工的禮節(jié)禮貌，使保潔隊伍做到了著裝整齊、有禮節(jié)有禮貌、精神飽滿、做到微笑服務(wù)。
二、存在的問題
1、專業(yè)技能掌握不夠全面。
隨著高科技的材料層出不窮，我們在清潔知識的方法上還無法全面的進行徹底清潔，為日后工作中可能造成的工作失誤留下了隱患，我們還要在日后的工作中不斷學(xué)習(xí)，努力豐富自己的知識面為日后工作的順利展開鋪好路。
2、各種記錄的不規(guī)范、不齊全。
各種制度記錄的專業(yè)程度不足、不完善，無專業(yè)化的記錄表格，記錄缺乏整齊性、美觀性。
三、整改措施
針對以上的不足之處，我將在來年把工作重點放在專業(yè)技能知識的學(xué)習(xí)及培訓(xùn)上和加強各員工的服務(wù)規(guī)范上，讓我們的“個性化服務(wù)”能夠更好的向外發(fā)展出去，適應(yīng)各種不同的需求，讓業(yè)主滿意，讓甲方滿意，培養(yǎng)一支專業(yè)性能強、服務(wù)熱情周到、能打硬仗的保潔隊伍來回報公司對我們的栽培，讓我們這個大家庭不斷的繁榮，壯大下去。
在20_年，保潔工作整體上有所提高，但在工作細節(jié)方面還存在著不足，清潔成本還有潛力可挖。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，在金經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，在保潔員全體的努力下，將在20_有更好的表現(xiàn)。
保潔員下半年工作總結(jié)范文3本人自今年__月__日入職擔任物業(yè)部保潔主管。工作職責為負責園區(qū)A、B、D日常保潔、定期消殺、垃圾清運工作，及和物業(yè)辦公區(qū)和年底接收的E、F、G組團開荒和日常衛(wèi)生保潔服務(wù)監(jiān)管管理。管理范圍較寬，人員分布較散，這些雖然給管理工作帶來很大難度，但并沒有改變我對工作的熱情，這既是挑戰(zhàn)也是難得的鍛煉機會。下面將今年以來工作情況匯報如下：
一、開荒工作
工作伊始，面臨的工作重點是ABD組團的公共區(qū)域開荒，由于時間緊，維修工作多，這給開荒工作帶來了很大的困難，基本上整段時間內(nèi)是開荒工作和大規(guī)模維修工作同步進行，這就造成了完成的開荒區(qū)域存在著二次污染和重復(fù)清潔的問題。中水系統(tǒng)截止到業(yè)主集中辦理入伙前仍沒有開通，這對開荒工作來時無疑也是影響巨大的，但在物業(yè)部__經(jīng)理的協(xié)調(diào)下，經(jīng)過多方溝通，聯(lián)系總包方盡量將大塊施工垃圾清走，剩余部分少量施工垃圾由我安排開荒人員清理，另外通過協(xié)調(diào)暫時借用了消防水用做開荒使用。在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前每日現(xiàn)場監(jiān)督檢查、整改返工、逐項進行，保證了開荒工作的順利完成。同樣在年底接管的EFG組團時，天寒地凍，大部分時間無法用水的情況下，克服重重困難完成了開荒工作。
二、日常保潔工作管理
外判公司保潔作為基層工作者普遍存在著年紀偏大，文化水平低，人員流動性大等問題。因本項目為別墅項目，工作環(huán)境只有園區(qū)和車庫，條件比較惡劣，且每人所轄區(qū)域也很大任務(wù)重。物業(yè)公司除定期進行公司背景、管理制度、公司領(lǐng)導(dǎo)等深入的企業(yè)文化培訓(xùn)，同保潔公司自身工作制度的培訓(xùn)交叉、循環(huán)培訓(xùn)。并進行保潔公司內(nèi)部的保潔工具實操，清潔技巧知識等培訓(xùn)，定期組織逐個口頭考核，優(yōu)勝劣汰，確保每個人都能盡快的有所提高。同樣在保潔員工的日常工作期間，對于他們的休息、吃飯問題等多加關(guān)心，聯(lián)系工程部在車庫內(nèi)修建保潔休息室，在夏天高溫期間發(fā)放防暑降溫藥品，使大家能夠安心工作。在__月起，因施工方戶內(nèi)保潔撤場，我物業(yè)部在人員緊張的情況下，抽調(diào)人員在__個月的時間內(nèi)累計入戶清潔施工后垃圾、入戶內(nèi)打掃達__次，清理維修期間公區(qū)亂堆施工垃圾超過__次，保證了施工結(jié)束后，業(yè)主入住前戶內(nèi)及公共區(qū)域的衛(wèi)生要求。
同時配合實際工作的細則我在日常工作中去總結(jié)和不斷修正各項保潔類規(guī)章制度。先后更新了公司的《保潔作業(yè)指導(dǎo)書》先后制定、修改了一系列管理規(guī)定細則和具體措施，使各項管理分工明確、責任到人。并根據(jù)現(xiàn)場情況擬定了保潔員工崗位區(qū)域劃分、工作流程、職責、安全操作規(guī)范、應(yīng)急預(yù)案等內(nèi)容。同樣為隨時檢查員工的工作情況，由外判公司主管填寫《工作日報表》和我每日填寫的《保潔巡視檢查表》雙重巡視檢查。我將每日員工工作表現(xiàn)，發(fā)現(xiàn)問題及整改，與其他部門的溝通配合及工作日志合并在一張紙上，減少了我很大的文案工作，也通過與保安主任、主管及綠化主管的溝通，相互監(jiān)督通報，用以彌補保潔部門只有我一個人巡視檢查的現(xiàn)狀。通過記錄和檢查表來了解他們的工作和質(zhì)量情況，做到心中有數(shù)，有據(jù)可查，并將其整理存檔備查。同客服部密切配合，上門處理兩起保潔問題投訴，并及時做好相應(yīng)的處理措施，舉一反三，避免再次出現(xiàn)同樣問題。同售樓處及會所工作人員交流配合，順利完成各次上級領(lǐng)導(dǎo)的參觀檢查接待任務(wù)。
三、定期消殺工作
在定期的消殺除四害工作中，公司提出自行采購藥品器械，安排人員進行通過搜集資料和咨詢專業(yè)人士，多方比較和摸索，整理出一套適合本項目現(xiàn)狀的操作流程及藥品器械清單，節(jié)約了成本，同時配合車庫安裝的滅蚊燈和每周一次的消殺頻率，達到了應(yīng)有的效果，并做好文字記錄存檔。逐步改善了園區(qū)車庫內(nèi)蚊蟲多的環(huán)境問題。
四、垃圾清運
垃圾清運公司自__月__日起正式進場，前期以生活垃圾為主，隨著業(yè)主入住量的增加，和裝修戶的增多，施工垃圾堆放與各戶的車庫內(nèi)，所以日常的工作中又多了一項垃圾的巡視。做好估量及時聯(lián)系清運車輛進場。部分裝修公司將施工物料和垃圾堆放在一起，為了防止出現(xiàn)誤清運，我設(shè)計了表格由清運人員與現(xiàn)場負責人簽字確認，同時我另外通知前系業(yè)主，做到雙保險。
回顧這半年多來的工作，在上級領(lǐng)導(dǎo)的幫助和關(guān)心下雖然取得了一些成績，園區(qū)和會所前期保潔工作步入正軌。但與公司各級領(lǐng)導(dǎo)的要求還有一定差距，在管理水平、溝通能力上還有欠缺，遇事時有時不夠冷靜，有時急于求成往往事與愿違。這些不足之處都需要我去加強自身學(xué)習(xí)，用所學(xué)知識指導(dǎo)自己的工作，爭取用更好的成績來回報領(lǐng)導(dǎo)對我的信任。在步入新的一年中我將已更為飽滿的熱情和積極的工作態(tài)度努力做到以下方面：
1.加強業(yè)務(wù)知識和公司企業(yè)文化的學(xué)習(xí)和提高，創(chuàng)新工作方法，完善各種管理規(guī)定。
2.與外判公司主管加強溝通提高保潔服務(wù)質(zhì)量、工作效率，加強各方面的培訓(xùn)。
3.結(jié)合公司規(guī)定逐步建立和完善起對外判公司的考核管理制度，提高外判公司工作效率水平。
保潔員下半年工作總結(jié)范文420__年馬上過去，大家在盤點一年中收獲的同時，又寄希望與新的未來。不知不覺中，我在新的崗位上結(jié)束了一年的工作，現(xiàn)總結(jié)如下：在領(lǐng)導(dǎo)和全體同志的關(guān)懷、幫助、支持下，緊緊圍繞保安全生產(chǎn)為中心工作，充分發(fā)揮崗位職能，不斷改進工作方法，提高工作效率，以“服從領(lǐng)導(dǎo)、團結(jié)同志、認真學(xué)習(xí)、扎實工作”為準則，始終堅持高標準、嚴要求，始終把“安全第一”放在首位。嚴格執(zhí)行“六大禁令”，堅決杜絕習(xí)慣性違章。較好地完成了各項工作任務(wù)。我始終把學(xué)習(xí)放在重要位置，努力在提高自身綜合素質(zhì)上下功夫。
一、一年來的工作表現(xiàn)
(一)強化形象，提高自身素質(zhì)。為做好班組基礎(chǔ)工作，我堅持嚴格要求自己，注重以身作則，以誠待人，一是愛崗敬業(yè)講奉獻。我正確認識自身的工作和價值，正確處理苦與樂，得與失、個人利益和集體利益的關(guān)系，堅持甘于奉獻、誠實敬業(yè)，二是錘煉技能講提高。經(jīng)過一年的學(xué)習(xí)和鍛煉，細心學(xué)習(xí)他人長處，改掉自己不足，并虛心向領(lǐng)導(dǎo)、工程師和同事請教，在不斷學(xué)習(xí)和探索中使自己在技術(shù)上有所提高。
(二)嚴于律已，不斷加強作風建設(shè)。一年來我對自身嚴格要求，始終把耐得平淡、舍得付出、默默無聞作為自己的準則，始終把作風建設(shè)的重點放在嚴謹、細致、扎實、求實腳踏實地埋頭苦干上。在工作中，以制度、紀律規(guī)范自己的一切言行，嚴格遵守各項規(guī)章制度，尊重領(lǐng)導(dǎo)，團結(jié)同志，謙虛謹慎，不斷改進工作作風;堅持做到不利于班組事不做。與班組成員心往一處想，勁往一處使，不會計較干得多，干得少，只希望把所有工作圓滿完成。
二、工作中的不足與今后的努力方向
一年來的工作雖然取得了一定的成績，但也存在一些不足，主要是管理程度還不夠嚴，學(xué)習(xí)、技術(shù)上還不夠努力，和有經(jīng)驗的同事比較還有一定差距，在今后工作中，我一定認真總結(jié)經(jīng)驗，克服不足，努力把工作做得更好。及時提出合理化建議和解決辦法供領(lǐng)導(dǎo)參考，確保站場的安全生產(chǎn)，平穩(wěn)供氣。總之，一年來，我做了一定的工作，也取得了一些成績，但距領(lǐng)導(dǎo)和同志們的要求還有不少的差距：工作創(chuàng)新意識不強，創(chuàng)造性開展不夠。在今后的工作中，我將發(fā)揚成績，克服不足，以對工作高度負責的態(tài)度，腳踏實地，盡職盡責地做好各項工作。多關(guān)心同事，團結(jié)班組所有成員共同努力工作，不辜負領(lǐng)導(dǎo)和同志們對我的期望。大概是這樣，稍微改一下吧。
20__年，我們在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)與大力支持下，按照公司的工作要求，本著“您的滿意，是我們永遠的追求”的物業(yè)服務(wù)宗旨，“以人為本，以客為尊，以誠為源，以質(zhì)為先”的公司管理理念，以“上水平，創(chuàng)效益，樹品牌”作為公司的發(fā)展目標，“服務(wù)第一、客戶至上”作為每一位員工的信條。經(jīng)過部門全體員工的共同努力，開展了一系列的優(yōu)質(zhì)服務(wù)工作，在此對一年的工作做以簡要總結(jié)。總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，找出不足，為_年的工作打好基礎(chǔ)。
1、人員管理
保潔實行夜班后，員工情緒波動，開展工作十分困難，為此和員工多方面溝通，穩(wěn)定員工情緒，沒有影響到工作質(zhì)量。根據(jù)各崗位工作需求情況，重點加強了人員的合理配置和工作負荷量之考核，實際運作特點和要求，調(diào)整了班次和值班時間，在不增加人員的情況下，基本滿足了保潔的運行要求。現(xiàn)有人員14人，本年度共有9人離職和調(diào)職.其中1人調(diào)職到庫區(qū)，8人離職。
2、培訓(xùn)
對新入職保潔人員進行了清潔理論培訓(xùn)并針對不同崗位進行實際操作培訓(xùn)，使保潔員掌握保潔工作知識，達到寫字樓保潔工作的要求。在對保潔員進行《保潔工作手冊》培訓(xùn)的前提下，結(jié)合工作中的實際情況著重了以下培訓(xùn)：清潔劑的分類和使用，清潔程序，清潔不銹鋼飾物，家具的清潔，清潔煙灰盅，清潔壁紙，電梯的清潔保養(yǎng)，銹的處理。加強了員工考核制度的培訓(xùn)，創(chuàng)優(yōu)和有關(guān)貫標知識的培訓(xùn)，建立了員工工作的責任心，目前員工已經(jīng)能夠努力工作并按規(guī)定標準完成，但在遵守工作紀律,行為舉止等細節(jié)方面還需監(jiān)督管理，下一步將加強這方面培訓(xùn)并使之成為習(xí)慣。經(jīng)過不斷的培訓(xùn)與磨合，保潔員工已適應(yīng)現(xiàn)有管理摸式和工作程序，人員基本穩(wěn)定。
3、保潔工作模式方面
在集團公司領(lǐng)導(dǎo)指導(dǎo)下實行“無人清潔”，“本色清潔”取得了良好的效果。在原有的白班基礎(chǔ)上分成兩個班次，主要清潔工作放在夜班進行。在實施“無人清潔”的同時為保證衛(wèi)生質(zhì)量，加強了保潔巡查清潔頻率。現(xiàn)有人員配置7f-16f一名保潔員基本能夠達到將隨時產(chǎn)生的衛(wèi)生問題在30分鐘內(nèi)解決，但在高峰期11f16f經(jīng)常存在1小時保潔員無法進入男衛(wèi)生間現(xiàn)象，導(dǎo)致衛(wèi)生間較臟。在“本色清潔”方面加強清潔頻率，將原來的固定的計劃清潔改為現(xiàn)在的隨時清潔，發(fā)現(xiàn)污臟立即清潔，恢復(fù)原有本色，取的了較好的效果，但清潔成本有所增加。近一時期因二建施工和市政道路施工，整體環(huán)境灰塵較大，雖然加強了清潔但整體衛(wèi)生狀況沒有達到要求，而且清潔成本有所增加，隨著施工的結(jié)束將進行徹底清潔，以達到衛(wèi)生標準。在保證電梯地毯衛(wèi)生達到標準的要求，每20分鐘吸塵一次。
4、保潔工作完成方面
(1)完成了保潔人員編制及工作模式的及時修訂(2)完成對大廈公共區(qū)域衛(wèi)生日常維護工作。(3)完成對新入駐樓層的開荒工作。(4)完成大廈石材晶硬處理，地毯保養(yǎng)工作。(5)完成大廈垃圾的清運工作。(6)完成大廈外墻的2次清洗。(7)完成外圍地面沖刷工作。(8)對b1車場每月兩次的清洗工作。(不負責日常保潔工作)(9)完成特約清潔服務(wù)。庫區(qū)石材地面2次晶面處理和地毯，床頭，沙發(fā)的清洗工作。3樓地毯的清洗工作。(10)完成每季度木質(zhì)上蠟保養(yǎng)工作。
5、綠化工作方面
5月份大廈采購綠植內(nèi)共有綠植約100顆，辦公室及大堂內(nèi)的長勢一般，其他地方因缺少日照，潮濕度不夠，尤其不通風，導(dǎo)致綠植蟲害較多，電梯廳內(nèi)的大部分植物死亡，其他勉強成活但無觀賞價值而言。在養(yǎng)護時努力克服不良因素，做到每兩季更換土壤，增加養(yǎng)分，及時殺蟲，一定時期集中養(yǎng)護。夏威夷椰子成功繁殖了兩顆。在__年室內(nèi)綠化建議考慮外包，保證植物可觀賞性。外圍綠化因防水施工未補種，__年4月份應(yīng)全面從新設(shè)計綠化。附__年5月份購綠植明細表名稱購進數(shù)量(棵)現(xiàn)有數(shù)量(棵)死亡數(shù)量(棵)綠蘿20137散尾葵13130發(fā)財樹550綠巨人24177黑金剛220一帆風順606夏威夷椰子811榕樹110搖錢樹220橡皮樹220非洲茉莉3306有害生物防治方面根據(jù)街道的關(guān)于創(chuàng)建國家衛(wèi)生城的工作的指示，保潔對大廈進行了徹底消殺，符合國家衛(wèi)生規(guī)定。在工作中根據(jù)季節(jié)不同分別對老鼠和蚊蠅進行殺滅，取得了較好的效果。
6、衛(wèi)生質(zhì)量監(jiān)督方面
隨著iso9001-__質(zhì)量體系的推行，保潔在工作中，加強了工作質(zhì)量監(jiān)督，完成表格的填寫，用各種記錄和制度來控制工作質(zhì)量,并對工作中的問題進行總結(jié)，進一步改正，取得了較好的效果。
7、成本控制方面
__年保潔平均清潔費用5500/月。在清潔用品控制方面，客用品較難控制(卷紙和洗手液)例如卷紙每月費用近1300圓。洗手液每月費用近220圓。石材養(yǎng)護每月費用近1000圓。經(jīng)9工作中存在問題1外圍車場由汽車產(chǎn)生的油污，無法有效的去除。2現(xiàn)有的人員日常保潔頻率與公司要求的頻率有一定差距，在不增加人員的前提下，很難達到標準。3冬季雪天藥店衛(wèi)生無法達到標準，可考慮購置自走式全自動洗地機，會有一定改善。4大廈投入使用已兩年，石材的防水防油防污能力已下降，為防止水斑，風化等病變，__計劃在衛(wèi)生間和大廳地面的石材做防護處理。5在保證衛(wèi)生符合標準的情況下，高頻率的使用設(shè)備，清潔設(shè)備的更換配件費用將有一定上升。例為保證電梯地毯衛(wèi)生達到標準，按要求每20分鐘吸塵一次，吸塵器的開關(guān)每天近90次。
在__年，保潔工作整體上有所提高，但在工作細節(jié)方面還存在著不足，清潔成本還有潛力可挖。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，在保潔員全體的努力下，將在__有更好的表現(xiàn)。常使用的清潔劑在工作間內(nèi)兌好比例發(fā)放來控制使用量。
保潔員下半年工作總結(jié)范文5一年來在公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過部門員工的共同努力，完成了公司的安排的各項工作任務(wù)，得到了業(yè)主的認可。
保潔只不過是物業(yè)服務(wù)管理行業(yè)中的一個行當。它體現(xiàn)著行業(yè)單位的態(tài)潔形象，同時，也經(jīng)業(yè)主、使用視覺感觀留下第一印象。俗話說：進門看地面，坐下摸板凳。這就是人們審視衛(wèi)生狀況的習(xí)慣心理常態(tài)。回顧一下，我們是這樣做的：
一、保潔標準化
在去年的基礎(chǔ)上，在新細化工作內(nèi)容，嚴格考評大分標準。不同區(qū)域，不同部位都有具體的分值考評。這樣，便于操作，利于檢查。
1、按標準培訓(xùn)，針對崗位輪換和新員工入職較多的實際，實行例會講理論，在崗做示范的方法進行培訓(xùn)。
班長手把手教，熟練工傳、幫、帶，發(fā)揮班長的業(yè)務(wù)技能長，調(diào)動熟練工的積極性。這樣做受培訓(xùn)者也容易接受和掌握，即提高了受培者的技能，有拉近了同事間的距離，一舉兩得，相得益彰。嚴把培訓(xùn)關(guān)，講清操作要領(lǐng)要點，做到眼勤手快(即：眼勤看手快做);先粗后細，一步到步，人走物清(即：一次做徹底，人走垃圾、雜物、工具全帶走)。
2、按標準去做。
分二，責任到人，簽定目標責任書，讓員工胸中有標準，日工作表上排列有順序，操作起來有個準。周師傅就是突出的一位，大廳的玻璃大門，玻璃幕墻潔凈透明，茶幾、沙發(fā)一塵不染。袁師傅發(fā)揚著精益求精的工作作風，樓層保潔清洗垃圾桶，與男性相比，毫不遜色，保持了主樓衛(wèi)生潔凈度。名都大廈現(xiàn)在是裝修期間，在人員少工作量大的情況下，幾位師傅也拿標準來要求自覺，向標準去靠攏，盡量接近和達到標準。對他們的工作，只有這樣來描述：掃地蕩身灰，拖地一身汗。較突出，調(diào)人員積極行動，毫無怨言。老范師傅責任的區(qū)域是目前最徹底，較潔凈的一塊，從裝修階段而言，是難以見到的標準典范。
3、按標準去查。
在檢查工作中，不去過場。杜絕一糊二混，發(fā)現(xiàn)問題即使提出，注意預(yù)期輕重，盡量不傷和氣，出現(xiàn)反常，多方協(xié)助。目的只有一個，標準不放棄。技之一恒的日檢查，是保潔標準化不可缺少的措施，只有這樣，墻上貼的才不會是一紙空文，區(qū)的衛(wèi)生也才能贏得業(yè)主和使用人的滿意。
二、創(chuàng)衛(wèi)嚴要求
創(chuàng)建衛(wèi)生城市是市委市政府的重大決策，一年來，我們始終繃緊這根弘，從不敢松懈。區(qū)內(nèi)一直保持著良好狀態(tài)。
1、上級要求的時間，嚴格執(zhí)行;
按著標準嚴格去做。過去廣場保潔時間是：早城八點到晚上八點。為了創(chuàng)衛(wèi)，有關(guān)部門要求我們必須在六點半之前把衛(wèi)生做好，然后再整理擺放車輛。在不增加人員的情況下，把兩人同班改為上、下午對班粒長了班時間，達到了創(chuàng)衛(wèi)的時間要求。誠然，個班時間雖然縮短了，工作量去成倍的增加了。但是，二位師傅二話不說，欣然接受分配。同時標準不降低，偌大廣場很難見到煙帶和果殼紙屑。酷暑里，晴天一身汗，雨天一身水，嚴冬時，頂著星辰來上班，借著路燈掃廣場，迎著寒風回家去，已是晚飯過幾時。天天如此，實在不易，平平凡凡，難能可貴。他倆的敬業(yè)境界和吃苦耐勞精神值得我們物業(yè)人好好學(xué)習(xí)。
2、上級要求長效管理，我們至始至終。
從認識上講，創(chuàng)衛(wèi)事關(guān)重大，從工作職責來說，我們是主力軍，可以，我們必須接受任務(wù)，義不容辭，隨時接受檢查，全力以赴做好創(chuàng)衛(wèi)工作。用二位師傅的話來說：“檢查時是怎么做，平時也是怎么做”，做到了平時和檢查一個樣。在無數(shù)次的檢查驗收明查暗訪過程中，也證明了一點。銀河一塊沒問題，我們能放心。居委會領(lǐng)導(dǎo)如是一說。
三、團結(jié)講正氣
在工作的實際中，我們一直提醒和要求大家：不利于團結(jié)的話不說(背后不議論別人長短);不利于團結(jié)的話不傳，不做長嘴婆，管好自己的嘴;不利于團結(jié)的事不做，尤其是值班期間和交接班過程中，不要小聰明，不敷衍了事，不糊弄同伴，做到上清下接，和諧相處。將正氣，歪風邪氣難存在了;講正氣，減少了猜疑心理。團結(jié)出心情團結(jié)出精神。拿女同胞的話講：現(xiàn)在我們的心情舒暢，干起活來有盡頭，吃點苦受點累心甘情愿，領(lǐng)導(dǎo)提倡的費品收集全歸公，我們堅決服從，樂意去做。由來已久的慣例被打破，杜絕了任何人私自處理廢品的現(xiàn)象。原創(chuàng)這樣以來，即減少了互相猜疑和勾心斗角的心理，有增加了收入，雖然是很微不足道，但是，它體現(xiàn)了一種精神和境界，更加重要的是，他促進了團結(jié)增強了團隊意識。公司多次的突擊任務(wù)都能只之即來，樂意干活，沒有怨言。
四、感慨與無奈
第一條 本合同當事人
甲方： 乙方：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂本合同，確定由乙方負責甲方的日常清潔、保潔服務(wù)。
第二章 清潔管理服務(wù)事項
第二條 清潔管理事項：
清潔管理范圍為：茶園樞紐甲方指定區(qū)域的清潔、保潔、
第三章 雙方責任
第三條 甲方責任
1、甲方無償提供清潔保潔必需的水源、電源，以便乙方能按合同約定順利進行正常的清潔保養(yǎng)工作;
2、甲方負責協(xié)調(diào)清潔管理區(qū)域的各種關(guān)系;
3、審定乙方擬定的清潔管理制度及安全管理制度。
第四條 乙方責任
1.乙方負責對所有保潔員的全面管理工作，并保證每天保潔人員 人(其中管理人員 人)，兩班共 人;甲方根據(jù)工作需要，有權(quán)增減保潔人員的數(shù)量。乙方保證派出的保潔人員經(jīng)過正規(guī)的專業(yè)培訓(xùn)，無違法犯罪記錄，同時提供保潔人員的身份證復(fù)印件、個人簡歷、勞動合同等資料交甲方備案，并保證資料的真實性;乙方必須根據(jù)甲方的生產(chǎn)經(jīng)營需要，隨時調(diào)整員工工作時間。乙方并按國家要求支付其員工超時工資和節(jié)假日加班工資。
2、制定保潔工作計劃、清潔管理制度及安全管理制度(交由甲方備案);并認真落實崗位責任和各項管理制度;
3、乙方必須統(tǒng)一著裝，即統(tǒng)一的上下裝及鞋，佩戴工作證上崗;
4、乙方清潔工作按照雙方約定的保潔標準程序執(zhí)行;
5、乙方在物業(yè)區(qū)域內(nèi)所從事的工作應(yīng)以甲方的名義開展并嚴格遵守甲方的各項規(guī)章制度，自覺維護甲方的企業(yè)形象;
6、教育員工接受甲方現(xiàn)場管理人員的指示監(jiān)督，注意節(jié)約用水用電;愛護甲方所轄區(qū)域的設(shè)施設(shè)備，負責在清潔過程中保證其完好。如因乙方人員失誤造成的損失，由乙方承擔經(jīng)濟責任。
7、乙方應(yīng)依法與保潔員工簽勞動合同，員工工資、社會保險及勞保福利等全部費用由乙方自行負責，乙方員工與甲方不存在任何勞動關(guān)系。乙方員工在合同執(zhí)行期間出現(xiàn)的工傷及其他傷亡事故，均由乙方自行負責。
8、乙方每月自行安排安全、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)資料需交甲方備案。
第五條 安全責任
1.乙方必須堅持貫徹執(zhí)行“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的安全方針，堅持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防安全原則，做到安全第一，自覺服從甲方的安全管理。
2、乙方必須實行“誰使用、誰負責”的制度，切實加強治安、防火安全管理，共同做好茶園交通換乘樞紐的治安、防火工作。
3.乙方應(yīng)隨時采取各種合理的預(yù)防措施，防止其員工在甲方車站內(nèi)發(fā)生任何違法、違禁、暴力或妨礙治安等行為。
4.乙方應(yīng)自覺遵守甲方安全用電制度，嚴禁使用大功率電器。如因清潔工作需要增大用電負荷，必須報經(jīng)甲方審批同意后方可使用，乙方不得私自亂拉亂接電線、電源。
5.乙方應(yīng)隨時主動配合接受甲方安全檢查，對安全隱患及時進 行整改。
6.乙方在工作中發(fā)生的所有安全事故和意外事故，均由乙方負全責。
第四章 雙方的權(quán)力和義務(wù)
第六條 乙方須按甲方審定的《重慶茶園樞紐站保潔方案》進行保潔工作，保證保潔服務(wù)工作的質(zhì)量。
1.甲方有權(quán)對乙方清潔衛(wèi)生質(zhì)量隨時進行抽查。甲方在乙方保潔員的服務(wù)及清潔質(zhì)量達不到合同要求時有權(quán)提出異議和要求返工，發(fā)現(xiàn)一次處罰違約金 元/次(貳佰圓);在上級單位檢查時，對因清潔衛(wèi)生質(zhì)量問題甲方受到處罰時，甲方將對乙方進行相同罰金進行處罰。
2.甲方在遇上級的臨時檢查任務(wù)以及重大節(jié)日期間，有權(quán)對乙方提出臨時增加清潔衛(wèi)生人員要求，并按要求的上班時間，人數(shù)增加準時到位，費用單列。
4.合同期間雙方都有權(quán)利提出終止合同，但需提前15天通知對方，否則視為違約。
5.甲方應(yīng)按期支付給乙方每月的清潔費用。
6.雙方都有義務(wù)遵守各項條款，在工作中提供必要的協(xié)助。
第五章 清潔管理服務(wù)費用
第七條 本次清潔保潔服務(wù)費用按以下方式收取：
1.乙方在簽定合同時必須向甲方繳納質(zhì)量保證金 元正(XXXX)(不計息)，在本合同到期后，乙方全面履行合同條款時，甲方退還乙方保證金。
2、在本合同期間，甲方按每個保潔人員每月 元(XXXX)，支付人工費用，共計人民幣： 元(XXXX)。甲方每月向乙方支付，日常清潔用品等耗材費用 元(壹仟圓) 。
3、乙方應(yīng)在次月初開具發(fā)票到甲方，甲方以支票(或銀行轉(zhuǎn)賬)的形式支付乙方上月清潔費用。
第六章 違約責任
第八條1.雙方中途變更或終止合同未及時通知對方，應(yīng)賠償對方因此造成的損失，并支付合同總金額5%的違約金。
2.如乙方未達到甲方要求的衛(wèi)生標準每月超過五次(含5次)，甲方有權(quán)終止合同。
3.乙方不服從甲方管理，甲方有權(quán)終止合同。
4.甲方在沒有任何理由的情況下逾期五日不支付清潔管理費的，按以下方式處理：從逾期之日起，甲方應(yīng)支付每日清潔管理費的千分之一的滯納金給乙方。
第七章 附則
第九條 本合同有效期自 2014 年 12 月 18 日至 201X 年 12 月 XX 日止共 XX 年
第十條 本合同執(zhí)行期間，發(fā)生不可抗力事件(如地震、火災(zāi)、水災(zāi)、颶風等)按照國家有關(guān)規(guī)定處理;如遇國家或地區(qū)需征用拆遷甲方房屋以及甲方因生產(chǎn)經(jīng)營需要調(diào)整樞紐位置時，甲方有權(quán)提前解除合同，甲方不承擔違約責任;發(fā)生本合同未盡事宜，雙方協(xié)商解決。
第十一條 解決合同糾紛方式：由甲方所在地人民法院管轄;
第十二條 本合同到期后自然終止，如需續(xù)簽，經(jīng)雙方協(xié)商后可重新簽訂新的清潔合同。
第十三條 本合同一式貳份，甲乙雙方各持壹份，具有同等法律效力;本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
一、當前高校物業(yè)管理的主要不足
1、專業(yè)化水平不高。目前絕大多數(shù)高校都設(shè)有物業(yè)管理專業(yè)部門，并一般都建立了下屬的保潔、綠化、綜合服務(wù)、維修和保安等隊伍，初步形成了專業(yè)化的隊伍，但專業(yè)技術(shù)水平亟待提高。
2、規(guī)范化的管理和服務(wù)欠缺。大多數(shù)高校的物業(yè)管理隊伍均是本校組建的，從人員組成、軟硬件建設(shè)等方面與社會上有資質(zhì)、正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)相比均有一定差距，加之，物業(yè)管理興起的時間也不是很長，所以，工作運作和行為不夠規(guī)范，基礎(chǔ)建設(shè)亟待加強。
3、制度不夠健全。規(guī)范的物業(yè)管理制度按性質(zhì)分為物業(yè)管理單位的管理制度和物業(yè)轄區(qū)的管理制度。物業(yè)管理單位的管理制度可分為：綜合、行政、財務(wù)、業(yè)務(wù)管理制度等，常見的主要有管理機構(gòu)職責范圍、各類人員崗位責任制，操作程序和服務(wù)規(guī)范等。轄區(qū)的管理制度分為物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊等。目前各高校物業(yè)管理部門盡管也制定了諸如崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范等相關(guān)的制度，但還不夠完善，不成體系，執(zhí)行也不夠嚴格。
4、員工亟待技術(shù)培訓(xùn)。物業(yè)管理中保潔、綠化、維修、保安等工種均有較強的技術(shù)性，部分物業(yè)管理人員不僅需要具備專業(yè)技術(shù)知識,還要具備計算機應(yīng)用、經(jīng)營學(xué)、心理學(xué)等多方面素質(zhì)。目前各高校的物業(yè)管理大多數(shù)是以原后勤職工為主體，這部分人員物業(yè)管理的專業(yè)知識、專業(yè)技能相對缺乏，員工的培訓(xùn)極為必要。
5、投入不足。一方面，由于高校的物業(yè)使用率高，維護難度大，故工作量大，需要投入的人力、物力多。另一方面，隨著高校物業(yè)建造檔次(趨于智能化)的提高，對物業(yè)使用與管理服務(wù)的要求也越來越高。高技術(shù)的裝備，包括自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等需逐步配備完善，專業(yè)化工具設(shè)備必不可少。目前各高校的物業(yè)管理經(jīng)費主要是來源于學(xué)校行政撥款和少量的物業(yè)收費，投入不足的問題日顯突出。
6、教職工住宅區(qū)的管理亟待規(guī)范。很多高校的教職工住宅原來都是福利分房，一般都建在校園范圍內(nèi)或附近。在住宅區(qū)對居民服務(wù)形式上，有的還具有一定的供給制和福利性的特點，物業(yè)管理費用價格還未完全與市場價接軌。再加上近十多年來，許多高校經(jīng)過合并、劃轉(zhuǎn)等重組改制，有關(guān)福利房的遺留問題多，使住宅區(qū)物業(yè)收費和改革難度加大。在這種狀態(tài)下，高校的物業(yè)管理投入產(chǎn)出嚴重失衡，成為學(xué)校很重的包袱。此外，在一些高校物業(yè)管理的對象復(fù)雜，除學(xué)生、在職教職工外，在住宅區(qū)還有退休職工、外來人員及其他人員，增大了管理服務(wù)的難度。由于沒有統(tǒng)一的管理標準和健全的管理體制,各項管理工作難以到位,從而導(dǎo)致社區(qū)的整體服務(wù)功能差。
7、物業(yè)管理的內(nèi)容和范圍相對狹窄。高校教學(xué)區(qū)建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備的維護、保潔標準要求和管理的規(guī)范化程度還較低，為學(xué)生、教師服務(wù)還不夠全面周到。住宅區(qū)的物業(yè)管理、小區(qū)治理許多工作還沒有到位。
8、物業(yè)管理的人文品位、文化氛圍需進一步提升。高校物業(yè)管理作為新興行業(yè)，除了有物業(yè)管理的共性，還有其特殊性，它作為高校工作的一部分，本文來源：文秘站 同樣肩負著“管理育人，服務(wù)育人”的責任和義務(wù)。目前的高校物業(yè)管理在這方面還是有一定差距的。
因此，高校物業(yè)管理客觀上急需加強專業(yè)化、規(guī)范化建設(shè)，形成與高校改革與發(fā)展相配套、與社會主義市場經(jīng)濟相適應(yīng)的水平和模式，以此保障高校穩(wěn)定健康快速發(fā)展。
二、高校物業(yè)管理發(fā)展的對策建議
高校物業(yè)管理是保證教學(xué)，優(yōu)化育人環(huán)境，提升校園文化品位，構(gòu)建和諧校園，延長物業(yè)使用壽命的一項極為重要工作。當前，急需做的工作是按照國家政策和行業(yè)標準，結(jié)合高校特點和實際，從整體上進行規(guī)范和改革，形成正規(guī)化、全方位管理服務(wù)格局。
主要應(yīng)該做好以下幾方面的工作：
1、提升專業(yè)化管理和服務(wù)的水平。重點是對高校物業(yè)管理隊伍按照國家規(guī)定的物業(yè) 管理標準，結(jié)合實際，加強專業(yè)化建設(shè)。還可適當引進一些社會上的專業(yè)化管理企業(yè)到校區(qū)管理。
2、實現(xiàn)規(guī)范化的管理和服務(wù)。首先是加強質(zhì)量手冊、程序文件和作業(yè)指導(dǎo)書的制定和宣傳教育，每項管理和服務(wù)都有標準，讓每一個員工對工作內(nèi)容、流程，對工作要求、工作標準和考核標準清清楚楚，對服務(wù)禮貌用語、服務(wù)禁語明明白白。其次，嚴格按規(guī)程標準運作，包括最基本的員工工作時儀態(tài)端正，穿工作服，佩戴工號牌;在服務(wù)態(tài)度方面要做到有禮貌，微笑服務(wù)等。第三，要根據(jù)服務(wù)對象的要求持續(xù)改進服務(wù)規(guī)范，注意把握各類服務(wù)人員與服務(wù)對象接觸的禮儀溝通和服務(wù)過程，達到規(guī)范的行為、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、科學(xué)的管理、良好的信譽，不斷提升物業(yè)管理水準。要主動接受學(xué)校相關(guān)部門和全校師生監(jiān)督，確保管理和服務(wù)質(zhì)量。
3、加強制度建設(shè)。目前高校主管部門應(yīng)制定高校系統(tǒng)的物業(yè)管理條例法規(guī)。為保證各項制度得到有效執(zhí)行，還需建立嚴格的檢查、監(jiān)督體系。建議引入iso9001：20__質(zhì)量管理檢查監(jiān)督體系。
4、加強對員工的技術(shù)培訓(xùn)，提高人員素質(zhì)。要依據(jù)職責分別進行專業(yè)技能、禮儀禮貌、文明執(zhí)勤、行為作風等方面的培訓(xùn)。制定計劃，制定培訓(xùn)大綱、組織編寫教材、進行專業(yè)講授、示范訓(xùn)練、進行實踐考試。如對護衛(wèi)員可進行準軍事化訓(xùn)練、應(yīng)急預(yù)案演練、考核標準的培訓(xùn);對保潔員進行服務(wù)程序、服務(wù)標準和服務(wù)技巧的培訓(xùn);對維修人員進行安全操作規(guī)程、禮儀服務(wù)和回訪規(guī)范的培訓(xùn);對教室服務(wù)人員進行計算機多媒體的培訓(xùn)等等，形成一個自我培訓(xùn),自我開發(fā)人才機制,并逐步實現(xiàn)持證上崗,不斷提高技術(shù)、技能及管理水平。
5、加強投入，實現(xiàn)科技化。加快自動化、智能化建設(shè)，逐步完善自動消防、安防裝置、集中的設(shè)備自動化系統(tǒng)和集中管理監(jiān)控系統(tǒng)、物業(yè)管理信息系統(tǒng)等，安裝監(jiān)控系統(tǒng)和公寓出入刷卡系統(tǒng)(或指模識別系統(tǒng))等。裝備專業(yè)化工具設(shè)備，如保潔方面的保潔車、清洗機、擦窗器等。同時要科學(xué)管理、精打細算、嚴格控制成本。
6、做好教工住宅區(qū)的管理服務(wù)。高校住宅區(qū)的物業(yè)管理不能照搬社會上的物業(yè)管理模式,應(yīng)按照專業(yè)標準，結(jié)合高校自身的特點和實際情況，精心運作。要積極創(chuàng)造條件盡力實行教學(xué)區(qū)與住宅區(qū)分開，自成系統(tǒng)，分別管理的模式，依靠學(xué)校的支持,住戶的配合,實施規(guī)范化的管理與服務(wù)。
根據(jù)大多數(shù)高校原住宅不具備規(guī)范的商品房基本條件的情況，對住宅區(qū)進行必要的改造，完善相應(yīng)的設(shè)施。在物業(yè)管理模式上，根據(jù)各高校特點可采取自身管理隊伍、招>:請記住我站域名/公司兩種模式。前者比較適合歷史悠久的老校區(qū)，后者適合原后勤職工隊伍員工少，但管理又較薄弱的學(xué)校，或者是新的校區(qū)。
7、進一步拓展管理服務(wù)的內(nèi)容和范圍。不僅要做好常規(guī)的環(huán)境衛(wèi)生、秩序維護、設(shè)備維養(yǎng)等物業(yè)服務(wù)，還應(yīng)做好具有高校特色的服務(wù)項目，如教學(xué)后勤保障和服務(wù)、學(xué)生特約服務(wù)、教育宣傳活動等等，并隨著學(xué)校發(fā)展的要求及師生的需求對這些項目進行不斷調(diào)整和優(yōu)化。教學(xué)后勤保障如協(xié)調(diào)教室的分配使用、課桌椅的配備和調(diào)整、教學(xué)器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、運動場館的管理等等。為師生服務(wù)方面，如為教師布置好教員休息室，準備好老師飲用水，準備好老師課后的洗手用品等;為學(xué)生提供專門飲水處等等。
在住宅區(qū)可拓展如裝修、搬家、維修、家政、老幼托管等服務(wù)項目,開設(shè)服裝加工店、糧油銷售店等商業(yè)網(wǎng)點。通過拓展這些服務(wù)，廣開資金來源，從而促進良性循環(huán)。
8、提升高校物業(yè)管理人文品位，營造良好的文化氛圍。高校物業(yè)管理處于高校這個特定的環(huán)境，受其濃厚的文化底蘊影響，決定了其價值取向應(yīng)服從于高校“教育育人”的大目標。因此，高校物業(yè)管理要強化“服務(wù)育人”的管理理念，努力實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)與學(xué)校育人環(huán)境營造有機統(tǒng)一，先進的物業(yè)管理理念與現(xiàn)代教育理論的完美結(jié)合，用良好的服務(wù)提升高校物業(yè)管理的科學(xué)內(nèi)涵和人文品位，營造良好的有文化特色的高校物業(yè)管理氛圍。
隨著社會統(tǒng)一論文發(fā)展，人們生活水平的提高，對吃穿住行的問題越來越受到人們的關(guān)注，由此新生的物業(yè)管理也越來越受到人們的重視，對物業(yè)的管理水平和質(zhì)量的要求也愈來愈高，這也就給新興的物業(yè)管理提出了一個新的課題——如何做好物業(yè)管理。
物業(yè)管理的范圍很多，住宅、學(xué)校、廣場、車站、停車場、寫字樓等等均有所涉及，這里就寫字樓的物業(yè)管理談一下自己的體會。
寫字樓一般指辦公用房。即政府機構(gòu)的行政管理人員和企事業(yè)的職員辦理行政事務(wù)和從事業(yè)務(wù)活動的樓宇。特點是人員集中，各種配套設(shè)施齊全，是從事政治、經(jīng)濟業(yè)務(wù)活動的中心場所。
根據(jù)寫字樓的這些特點，物業(yè)公司首先要對寫字樓保潔人員進行專業(yè)，消防、安全以及如何處理突發(fā)事件等知識的培訓(xùn)，以提高自身素質(zhì)和應(yīng)急能力，使各項指標達到合格標準。同時要求保潔人員要了解各樓層的基本情況，掌握清潔的重點。大廳和衛(wèi)生間是工作人員出入最頻繁的地方，也是最易臟的地方，清潔的重點應(yīng)放在大廳和衛(wèi)生間。特別是衛(wèi)生間的便池、死角、玻璃必須清潔到位，做到窗明幾凈，便池無污物，衛(wèi)生間無異味，達到合格的標準。
俗話說“無規(guī)矩不成方圓”首先公司要有嚴明的紀律，必須制定出一套適合本公司實際情況的管理制度以及保潔工作流程，每個員工嚴格按工作流程進行工作，正確合理的使用保潔工具和清潔用品，做到地面光潔、無塵、無腳印；墻面無污漬；衛(wèi)生間干凈無異味。特別是要注意邊角的衛(wèi)生，盡量做到無死角。另外要積極配合維修人員，發(fā)現(xiàn)設(shè)備等出現(xiàn)跑冒滴漏現(xiàn)象及時上報公司及維修人員，以便及時處理，以免造成大的損失，并做好維修后的保潔工作。在紀律方面，對保潔人員加強思想作風建設(shè)，嚴抓紀律，常檢查，常監(jiān)督，做到有法可依，執(zhí)法必嚴，違法必究。實施起來人人有章可循，事事有據(jù)可依。嚴格按獎懲制度辦事，表現(xiàn)好的獎勵，差的進行批評。對屢教不改者限期辭職，每天上午進行抽查，下午定時檢查，隨時發(fā)現(xiàn)問題隨時解決。對關(guān)系到政府等部門的問題以行文的形式上報政府管理部門，建議其抓緊解決，以免影響大樓人員的正常工作。每周末總結(jié)一周的工作情況，布置下周的工作任務(wù)。使保潔的管理走向制度化、規(guī)范化、科學(xué)化、人性化的軌道。
其次要在保潔工作中相互交流經(jīng)驗，互相學(xué)習(xí)、齊心協(xié)力、真抓實干。如擦電梯，如果用手拿著電梯布來擦電梯既浪費時間又擦不均勻，有的保潔員試著用毛巾綁在掃帚上，這樣就大大提高了工作效率，擦的既快又均勻，大家經(jīng)過擦拭比較，感覺效果很好。這個小竅門立即在工作中得到推廣。同時積極開展保潔人員服務(wù)技能的訓(xùn)練和考核，提高她們的素質(zhì)和服務(wù)水平。
再次，充分調(diào)動員工的工作積極性、主動性，使每個員工都端正服務(wù)態(tài)度，對工作盡職盡責，兢兢業(yè)業(yè)，不怕臟、不怕累，克服自卑感，就一定能把工作做好。工作本身沒有貴賤之分，但是對于工作的態(tài)度卻有高低之別。看一個人是否能做好事情，只要看他對待工作的態(tài)度。不論職業(yè)的平凡與否，職位的高或低，我們都要加以尊重。保潔工作在別人看來比較低下，整天和污物打交道，平平淡淡，保潔不到位還要受到批評和指責，但她的工作是高尚的，一人的辛苦換來的是干凈的環(huán)境，滿園的春色。社會各方面要關(guān)心保潔人員的生活，尊重她們的勞動，她們的工作是社會不可缺少的一部分，這樣她們的工作才能被理解，被社會認可，她們才有良好的工作態(tài)度，才能積極的工作。。
要搞好和保護好寫字樓的環(huán)境衛(wèi)生，只要把寫字樓當成自己的家，時時清掃，做到地面無塵土，窗臺無灰塵，嚴格按操作流程去做，就一定能把寫字樓的保潔工作做好。就可以讓每一位工作人員都能享受到家一樣的溫馨、便利，能夠在舒適的環(huán)境中更好的工作。這樣，不僅環(huán)境搞好了，我們的服務(wù)目的也就達到了。另一方面，員工的服務(wù)技能也在學(xué)習(xí)和實踐中得到不斷的提高，就能夠更好的為廣大業(yè)主提供更為優(yōu)質(zhì)的管理和服務(wù)。
一、綠化養(yǎng)護管理工作
我們綠化部門承擔著全院1040畝除建筑以外的道路、綠地的養(yǎng)護管理。綠化養(yǎng)護工作是我們部門的一項主要業(yè)務(wù)工作，綠地的地貌也直接影響著我院的形象。過去我院的綠地養(yǎng)護水平基礎(chǔ)薄弱，過去養(yǎng)人的機制養(yǎng)護，綠化養(yǎng)護當成包袱背著，所以養(yǎng)護工作一直處于落后的單位面上。隨著用人制度的改革深入，綠化為了改變養(yǎng)護落后的被動狀況，在集團領(lǐng)導(dǎo)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在綠化養(yǎng)護方面制定了新的管理辦法，出臺了綠化養(yǎng)護分塊承包責任制，同時有了穩(wěn)定的維護人員。明確了綠地養(yǎng)護的工作職責，落實了綠化養(yǎng)護的專項經(jīng)費，按養(yǎng)護面積和等級分配的方式，通過實踐，綠化養(yǎng)護不再是包袱和負擔。效果非常明顯，新的養(yǎng)護管理辦法使專業(yè)人員觀點發(fā)生巨大轉(zhuǎn)變，激勵基層工作人員的積極性的發(fā)揮，真正做到了既有一支穩(wěn)定的養(yǎng)護班組，又有一支分擔承包的隊伍，還有一支靈活的用人隊伍，層層落實責任制，做到任務(wù)到地，責任到人。養(yǎng)護考核結(jié)果與職工利益掛鉤，激發(fā)了職工搞好綠地養(yǎng)護的工作，也提高了生產(chǎn)效率，促進了綠地養(yǎng)護水平的提高。同時堅持每天有專人檢查、記錄，使綠化養(yǎng)護工作逐步走上規(guī)范化、科學(xué)化管理的軌道，帶動著養(yǎng)護水平的全面提高，得到了全院上下員工的好評。
二、綠化工程建設(shè)工作
1. 先后給學(xué)院補種植樹木64棵，竹子XX塘，銀杏40余株。文化生態(tài)園小島竹亭、圓亭、牌坊基礎(chǔ)各一座。
2. 為學(xué)院移栽苗木<φ7左右> 600多棵，香樟櫸樹平房后的馬褂木400多棵。
3. 為學(xué)院污水管網(wǎng)移樹上千棵。
4. 為后勤集團苗圃平整土地20余畝，插苗數(shù)萬株，用去人工488工日。
5. 本中心完成草花種植40000余盆（現(xiàn)擺放在西大門、圖書館前）。
6. 新增綠化面積34721?，新增加除草人員12名。
三、搞好日常物業(yè)服務(wù)，保持校園潔凈
1. 管理人員不斷提高服務(wù)水平，增強服務(wù)的主動性，建立了一套完整的制度，報修即時，急事急辦，事事存檔。
2. 物業(yè)樓宇的管理員做到領(lǐng)導(dǎo)上班前，教師上課前，辦公室保潔好，領(lǐng)導(dǎo)能喝上熱開水，為教學(xué)創(chuàng)造良好的環(huán)境，使教師全身心投入到教學(xué)中去。
3. 樓宇保潔員嚴格執(zhí)行清潔工作規(guī)程，全天候打掃樓宇，時間緊，任務(wù)重，做事從不馬虎。下一次課，保潔一次洗手間，做到清潔整潔，同時及時清理垃圾，創(chuàng)造了一個干凈的教學(xué)環(huán)境。
4. 路面保潔人員區(qū)域負責到人，不定期檢查記錄，基本做到了校園潔凈。
5. 垃圾運輸保潔人員做到當日垃圾當日清理。
四、加強資源管理
搞好基礎(chǔ)設(shè)施保養(yǎng)，提高使用效益。設(shè)備管理上做到物盡其用，賬物相符，用物不亂，人盡其職的原則，始終堅持勤儉持家，愛護公共設(shè)施的思想。
五、安全工作常抓不懈
從平時的工作入手，加強員工的日常法治教育和安全教育，消除思想上的隱患。對電源開關(guān)等常發(fā)生意外的設(shè)備經(jīng)常檢查，堅持安全第一，預(yù)防為主，防治結(jié)合，重在教育的方針，保證了教學(xué)正常秩序。
六、存在的問題
1. 質(zhì)量管理落實不到位，檢查發(fā)現(xiàn)的問題，糾正力度不夠。
2. 有的部門工作主動性不夠，責任心和法制意識不強，對工作落實環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)的問題處理不及時，預(yù)測性和預(yù)見性不足。
我院從物業(yè)社會化開始至今已經(jīng)有十多年的歷史，經(jīng)過不斷的摸索與檢討，在“以病區(qū)需要為中心，以病人為中心”的目標指引下，根據(jù)醫(yī)院特點，注重人性化與制度化相結(jié)合，相互轉(zhuǎn)換角色，運用管理工具，實行雙向管理方法，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量上了一個新臺階，使醫(yī)院的環(huán)境面貌有了明顯的改觀，其工作成績與工作水平均得到了有效提升。
關(guān)鍵詞：社會化； 協(xié)助； 溝通； 管理
【中圖分類號】
R365 【文獻標識碼】B 【文章編號】1002-3763（2014）07-0289-01
醫(yī)多的院后勤社會化中涉及人員最就是保潔、運送物業(yè)公司，如果院方?jīng)]有一個專職的部門對其監(jiān)督、管理與協(xié)助，是很難保證后勤社會化服務(wù)的工作質(zhì)量。我院從物業(yè)社會化開始至今已經(jīng)有十多年的歷史，經(jīng)過不斷的摸索與檢討，在“以病區(qū)需要為中心，以病人為中心”的目標指引下，根據(jù)醫(yī)院特點，注重人性化與制度化相結(jié)合，相互轉(zhuǎn)換角色，運用管理工具，實行雙向管理方法，確保物業(yè)服務(wù)質(zhì)量上了一個新臺階，使醫(yī)院的環(huán)境面貌有了明顯的改觀，其工作成績與工作水平均得到了有效提升。結(jié)合這些年的管理經(jīng)驗總結(jié)如下。
1 建立公與司高層定期會務(wù)機制，落實問題與計劃
我醫(yī)院共分為三個院區(qū)，其中兩個院區(qū)體量較大，根據(jù)有利于競爭提升的原則，我們通過政府采購中心引進了兩家物業(yè)公司，物業(yè)公司人員均在200人以上。為確保在任何時段都不得影響臨床的思想，在每次更換物業(yè)公司的時候，我們要求前三個月每周舉行物業(yè)公司高層與院方總務(wù)處的碰面會，物業(yè)公司參加會議的管理人員不得低于區(qū)域運作經(jīng)理的級別。在項目穩(wěn)定之后，如三個月之后至半年，會議間隔從一周變?yōu)閮芍埽詈笞優(yōu)橐粋€月一次的總結(jié)。在會議中，物業(yè)公司要對本階段的工作進行總結(jié)，重點是一些難點問題，或需要院方出面協(xié)商的問題；同時要對自我在工作中存在的不足或不良事件進行通報，提出解決問題的方案與落實問題進度，通報下一階段的計劃。院方會根據(jù)實際運行中檢查的問題，臨床反饋的問題進行核對，提出要求。雙方共同協(xié)商出解決問題的辦法。會議中任何一方不推諉責任，對能主動剖析問題所在的要提出肯定意見，同時為了更好的避免工作中一些同樣的失誤發(fā)生，我院將兩家物業(yè)公司邀請至同一會議室，相互對所遇見問題進行介紹的同時可以有效的避免同樣的事件發(fā)生。會議上有其公司區(qū)域運作經(jīng)理或公司管理層人員的參與對于物業(yè)公司了解醫(yī)院情況更加直接，對項目經(jīng)理而言既是壓力又是動力，一些需要公司解決的問題可以快速并有效的得到解決。當然在日常工作中要隨時與物業(yè)公司項目管理人員保持溝通與交流，如遇到突發(fā)事件，可以馬上召開現(xiàn)場會議。溝通渠道的暢通是事件順利的基礎(chǔ)，可以有效的了解各自的需求與困難，方便大家及時解決問題。
2 協(xié)助物業(yè)公司運用管理手段，提升服務(wù)質(zhì)量
物業(yè)公司由于近些年的極度擴張，優(yōu)秀的項目經(jīng)理相對要少，很多物業(yè)公司都是在項目開荒或項目轉(zhuǎn)換的過程中派公司支持，選用的也是管理經(jīng)驗豐富的項目經(jīng)理，一旦項目穩(wěn)定該項目經(jīng)理就會被調(diào)到另外的項目上，醫(yī)院現(xiàn)場不可避免的就會有一個新的項目經(jīng)理，并且每個醫(yī)院的情況都不相同，因此，我院也是從實際出發(fā)，在要求物業(yè)公司管理人員自我素質(zhì)高的情況下，也積極的協(xié)助其運用管理工具，結(jié)合醫(yī)院實際開展工作。對于物業(yè)公司現(xiàn)場的項目經(jīng)理，院方也要多給正能量，少抱怨；對其在工作中遇見的問題要有充分的評估過程，要求其瞄準問題，全力解決。
在日常工作中，我們要求項目經(jīng)理，主管要細化管理、提高標準，以PDCA為指導(dǎo)，實現(xiàn)質(zhì)量的持續(xù)改進。在管理過程中，要傾聽多方意見，利用院方實施精細化管理活動等契機，善于發(fā)現(xiàn)問題，不斷總結(jié)經(jīng)驗，補充完善管理流程、監(jiān)管內(nèi)容，細化管理制度。利用脆弱性分析原理，在保證質(zhì)量全面提高的前提下，將檢點放在服務(wù)工作的薄弱區(qū)，哪個區(qū)域質(zhì)量評價差，專查哪個區(qū)域；如運行中心的急血不急現(xiàn)象，運送過程中員工拖拉現(xiàn)象等，對會犯同樣錯誤的事件要密切關(guān)注，建立不良事件登記本，定期回顧學(xué)習(xí)，使醫(yī)院整體物業(yè)服務(wù)質(zhì)量在院方監(jiān)督管理協(xié)助下，實現(xiàn)全面、穩(wěn)定、持續(xù)地改進和提升。
3 加強考核力度，注重意見的反饋與封閉
醫(yī)院每天進出都是大量的人流，物業(yè)公司管理人員必須每日巡視、檢查醫(yī)院各處物業(yè)服務(wù)情況，維持各處的醫(yī)療秩序，如果在現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)問題要及時處理，必要時向上級匯報。我們管理部門也要每周定期到臨床一線看看，對發(fā)現(xiàn)的共性問題邀請物業(yè)公司管理人員到現(xiàn)場整改。每月進行兩個維度的物業(yè)考核評分，其中一份是發(fā)給各個病區(qū)的護士長，待護士長填好之后回收；另外一份是由我院社會化管理科人員到現(xiàn)場每個病區(qū)或醫(yī)療單元進行現(xiàn)場的檢查與現(xiàn)場臨床人員的調(diào)查。對兩份材料的內(nèi)容及時收集并進行總統(tǒng)計，對其中的問題及時解決；特別是對臨床提出的問題及時給與反饋意見與整改措施，千萬不能拖而不決，不給反饋，以免影響臨床部門的配合積極性。
在監(jiān)管檢查中要做到：嚴格標準、實事求是。每個月我院都會有有一個主題，如手衛(wèi)生、廁所保潔、床鋪衛(wèi)生等。在平時監(jiān)管及每月組織的抽查過程中，所有的管理人員必須要嚴格按醫(yī)院保潔質(zhì)量監(jiān)管標準檢查。對檢查出的問題要詳細記錄，定期公示，列入考核分數(shù)，使物業(yè)公司管理人員熟悉醫(yī)院管理的流程和標準，能夠有針對性地改進和提高工作質(zhì)量。同時，出現(xiàn)投訴時，院方管理人員不要一味的埋怨與訓(xùn)斥，要幫助其分析問題的根源，協(xié)助其提升工作的質(zhì)量，也讓物業(yè)公司人員能感受到院方對標準的嚴格執(zhí)行，對實事情況的了解；不敢馬虎對待。考核條文中的細則要根據(jù)醫(yī)院的發(fā)展或狀態(tài)的變化及時調(diào)整，按有利于臨床工作的方向調(diào)整。
在考核管理中我們引入護理部的管理，因為我們的很多工作都直接與護理部相關(guān)；現(xiàn)場很多事情也需要護理部配合，因此，對科室使用的駐點護工，我們可以交由護理部一起管理，特殊科室的物業(yè)人員，如手術(shù)室、新生兒、產(chǎn)房等護工的考核工作要以現(xiàn)場護士長的管理效果來定。同時院感部門也要介入，因為他們知道現(xiàn)在最新的院感要求，有利于我們及時掌握信息，調(diào)整工作中的不當之處。
4 管理考核與合同條款的嚴格執(zhí)行
醫(yī)院與物業(yè)公司都必須有一套規(guī)章制度，醫(yī)院依據(jù)醫(yī)院感染管理及清潔、消毒、隔離的要求，結(jié)合醫(yī)院的實際情況建立健全保潔員工作制度、工作職責、及安全防護制度，讓他們在工作中有理論指導(dǎo)、有行動依據(jù)、有考核制度。結(jié)合物業(yè)公司的要求與院方的要求，做到機制完善，制度健全，措施有力，獎罰分明，達到專業(yè)化、規(guī)范化、標準化的服務(wù)體系。任何制度的有效執(zhí)行都離不開標準的嚴格執(zhí)行；外包物業(yè)公司更是如此，社會化的工作注重的還是經(jīng)濟效益的產(chǎn)生，因此我們考核執(zhí)行的最終都將與經(jīng)濟利益掛鉤，每月月底，由社會化管理科對物業(yè)公司考核進行分數(shù)匯總，根據(jù)各種權(quán)重指標確立最終得分，按每月分數(shù)執(zhí)行當月的服務(wù)費支付，在這個過程中我院要求的是不得低于90分，低于90分時每下降一分都會扣除相應(yīng)的服務(wù)費，當分數(shù)低于70分時候要求更換項目經(jīng)理，公司必須派駐技術(shù)支持到現(xiàn)場辦公，當連續(xù)兩個月低于70時啟動解除合同的程序。院方要與物業(yè)公司在簽訂合同時就能確立處罰考核標準，嚴格落實制度。當然對于在服務(wù)質(zhì)量下降的時候，院方管理人員也要認真調(diào)查，嚴密分析可能的問題，及時做好可能的補救措施，以免由于物業(yè)質(zhì)量嚴重下滑影響了院方正常醫(yī)療秩序的開展。做到制度落實、質(zhì)量保證、獎罰分明，責任到人；做到了有章可循、措施得力、管理到位。另外院方也要積極協(xié)助物業(yè)公司現(xiàn)場管理人員做好各項工作，協(xié)助其盡快提升服務(wù)質(zhì)量，提升服務(wù)水平。
要對考核的結(jié)果進行總結(jié)，及時分析問題所在，對重復(fù)性錯誤要給予處罰，對涉及醫(yī)院安全運行的事件要迅速通報，及時整改，對責任人要給予追究。要讓物業(yè)公司管理人員安全之弦緊繃，不得出現(xiàn)紀律渙散，心態(tài)不正之風。對考核標準或處理標準中不合理或不合時宜的地方也要及時修正。
5 注重物業(yè)公司培訓(xùn)的同時強調(diào)院方培訓(xùn)
由于物業(yè)公司所招聘的員工大部分為年紀偏大的人員，其中還有部分文化層次不高，理解力與接受力都較受過正規(guī)大學(xué)教育的年紀人差；對于院感知識很多都是空白。因此，對于新進員工我們要求物業(yè)公司必須先培訓(xùn)，手把手培訓(xùn)不得少于一周，之后一個月定期培訓(xùn)，除了禮儀禮貌之外，要從保潔的流程，清洗的順序，各種不同顏色拖把的擺放，洗手法的熟練以及防護處理等方面逐一培訓(xùn)考核。全部通過之后才可以正式使用該員工。對于老員工也要反復(fù)培訓(xùn)，針對不同崗位的特點，按側(cè)重點每周培訓(xùn)一個項目，每天利用晨會與午休的時間將一個點；要所有員工熟記于心。另外我院還根據(jù)日常檢查中的問題，每月提出一個培訓(xùn)點，由我院護理部或院感科派人出來培訓(xùn)，培訓(xùn)形式采用深入淺出的語言講解醫(yī)院污染、清潔、消毒、標準預(yù)防等基礎(chǔ)知識概念，使保潔員工能夠體會醫(yī)院的認真與防護的重要性。對培訓(xùn)的內(nèi)容進行當場考核與當月考核。每三個月進行一次技能比賽，對其中的優(yōu)勝者給予獎勵；通過院方培訓(xùn)的帶動，我們很好的調(diào)動了物業(yè)公司培訓(xùn)的熱情，讓大家在一種持之以恒的學(xué)習(xí)中不斷前進。特殊科室的培訓(xùn)我們要求護理部配合執(zhí)行，如新生兒、手術(shù)室等特殊科室內(nèi)的物業(yè)人員由護士長定期培訓(xùn)與考核，對于操作不合格的人員給予及時的清退。
院方專職的社會化管理科對物業(yè)公司是一種有效的監(jiān)管，是確保醫(yī)院正常運行，協(xié)調(diào)醫(yī)院與物業(yè)公司的橋梁。要摒棄上下級的管理思維，給物業(yè)公司增加壓力的情況下也必須給與物業(yè)公司更多的協(xié)助。調(diào)動社會化公司的積極性和主動性的管理理念，讓物業(yè)公司也越來越感受到醫(yī)院監(jiān)管帶來的益處，由開始的不得不被動接受到現(xiàn)在心悅誠服地主動接受，最終實現(xiàn)了保潔公司與醫(yī)院的互利雙贏。
參考文獻
[1] 楊葵英，駱少敏.發(fā)揮物業(yè)管理協(xié)調(diào)辦公室職能確保醫(yī)院物業(yè)化管理目標的實現(xiàn).現(xiàn)代醫(yī)院管理，2010，8（6）：61―63.
非常感謝公司給我這樣一次機會，讓我在這里就我從事物業(yè)工作的思路和設(shè)想做一階段總結(jié)和匯報。
我是1989年參加工作，1998年之前主要從事商業(yè)管理和行政管理工作，1998年5月加入了北站房地產(chǎn)開發(fā)公司，開始了我從事物業(yè)管理的職業(yè)生涯。可以說三年來的物業(yè)管理工作使我對物業(yè)管理這一新興行業(yè)有了一個全面的掌握和認識，并結(jié)合我學(xué)習(xí)的MBA專業(yè)對管理理論和實踐的結(jié)合有了更深層次的理解和運用。
目前沈陽物業(yè)管理公司350余家，除原來房管部門翻牌59家，其余290家都是專業(yè)的物業(yè)管理公司，加上入世后，合資、獨資的外國物業(yè)管理機構(gòu)也會競相涌入國內(nèi)市場，今年開始中海物業(yè)、戴得梁行、威格斯等品牌物業(yè)公司已開始和沈陽的一些樓盤接洽，可以說明年的市場競爭將更加激烈。
學(xué)管理的都知道，美國通用電器總裁杰克·韋爾奇是一個不斷有新觀念的人，他曾把40多萬人裁減到20多萬人，這個魄力不得了，韋爾奇要的是市場競爭力，這源于他的危機感。他在公司內(nèi)部貼了一張畫，畫上有一只獅子和一只鹿，獅子說：雖然我十分強壯，但是今天不努力去捕捉食物，我也會和鹿一樣。鹿說：獅子對我是最大的危險，我今天不努力奔跑會被它吃掉。他的意思是告訴人們，不管你是強者還是弱者都要努力去做。危機感轉(zhuǎn)化為一種非常強烈的市場競爭意識。
在這樣一個市場競爭環(huán)境中，我的工作指導(dǎo)思想，重點放在樹立鑫逸物業(yè)的品牌戰(zhàn)略上。
物業(yè)企業(yè)的生存前提是什么？是優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)！隨著管理范圍的擴展，物業(yè)企業(yè)壯大了，賣的是什么？是品牌！物業(yè)企業(yè)要發(fā)展，靠的是什么？還是品牌！
品牌是產(chǎn)品個性化的表現(xiàn)，它是產(chǎn)品特性的濃縮。物業(yè)管理提供給業(yè)主（客戶）的產(chǎn)品就是服務(wù)，服務(wù)質(zhì)量鑄造了企業(yè)品牌。
圍繞建立企業(yè)品牌，我將展開一系列具體工作，重點集中以下幾個方面：
一、優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)是品牌的基礎(chǔ)
質(zhì)量是品牌的生命，為此，我在鑫逸物業(yè)提出了“讓業(yè)主滿意、讓業(yè)主感動，提供超越業(yè)主期待服務(wù)的，全國一流的專業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)”的質(zhì)量方針和樹立“業(yè)主并不總是對的，但他們永運是第一位的”企業(yè)宗旨，并營造“安（安全）、暖（溫暖）、>！生活和辦公環(huán)境為目標，來確保鑫逸物業(yè)的質(zhì)量體系能夠得以長期的、穩(wěn)定的運行，從而保證服務(wù)質(zhì)量的不斷提升。其中“快”應(yīng)做到，5分鐘進入現(xiàn)場，30分鐘公司解決問題，3小時解決不了時給業(yè)主一個滿意的答復(fù)。20__年底前在東逸花園外環(huán)境完善的前提下，鑫逸物業(yè)力爭一次性通過ISO9002質(zhì)量管理體系標準ISO14000環(huán)境管理體系標準的雙認證。
二、優(yōu)秀的管理人才是品牌的核心
人才是品牌的核心動力。優(yōu)秀的技術(shù)、管理人才是企業(yè)最寶貴的財富，只有高素質(zhì)的技術(shù)與管理人才，才能推動公司的發(fā)展，所創(chuàng)品牌才會有“后勁”，企業(yè)的品牌才得以營造和積聚。由于物業(yè)管理的生產(chǎn)過程與消費過程是在同一環(huán)節(jié)，生產(chǎn)過程在前臺，暴露在業(yè)主面前，服務(wù)人員的一個笑容，一個眼神、一個走路的姿勢都會導(dǎo)致業(yè)主的投訴，因此，人最重要。
首先在選擇員工時，我堅持“德才兼?zhèn)洌缘聻橹鳌钡乃枷耄瑹o才不成器，無德即是禍，古訓(xùn)也講“德，才之帥也；才，德之資也。”同時也考察他是否有愛心，看他對家庭，尤其對父母孝敬不孝敬，假如一個人連父母都不尊敬，那他怎么可能對業(yè)主真正笑起來呢？其次是培訓(xùn)，我們始終堅持崗前、崗中、崗后培訓(xùn)。我在鑫逸物業(yè)員工手冊第三章六條管理原則中就把“培訓(xùn)、培訓(xùn)、再培訓(xùn)，使每位員工把關(guān)心業(yè)主服務(wù)當成職業(yè)習(xí)慣”這句話列在培訓(xùn)制上。并在培訓(xùn)制度中就培訓(xùn)師資、培訓(xùn)費用、培訓(xùn)要求、外派培訓(xùn)、培訓(xùn)獎懲等做了詳盡闡述。
綜合部每月都就思想教育、質(zhì)量管理、技術(shù)應(yīng)用等方面主題做出每月的培訓(xùn)計劃。
比如：在物業(yè)管理理論培訓(xùn)中，關(guān)于物業(yè)管理定位，我們強調(diào)“使物業(yè)保值、增值是我們的首要任務(wù)。我們即要為開發(fā)商負責，又要為業(yè)主負責，開發(fā)商蓋一棟樓經(jīng)過了無數(shù)曲折，是積聚了公司許多人的智慧和心血的結(jié)晶，業(yè)主買一套房子，那是全家的希望，我們不為他們考慮，良心何在？
再拿處理投訴培訓(xùn)來說，培訓(xùn)中我們告誡員工要認真對待投訴，強調(diào)“你的言語舉止代表的是公司的整體形象”，調(diào)查顯示：“每27個遭遇到同樣待遇的人，只有一個人會投訴，也就是說，每個投訴人的背后，還有26個和他一樣憤怒的人。而如果投訴沒有得到及時解決，他會告訴其他8—16個人，并從此不再信任你，你只有一次機會，如果這次做不好，以后再做好，他也不會領(lǐng)情”。同時灌輸解決投訴的四條黃金法則：傾聽、道歉、解釋一下將要采取的措施并定下時間表，最后要有后續(xù)，讓業(yè)主覺得有頭有尾。
物業(yè)管理是集房屋管理、設(shè)備管理、綠化管理、安全消防管理、環(huán)境管理及公共服務(wù)、專項服務(wù)、特殊服務(wù)于一身的管理。它要求從事物業(yè)管理的人才，不僅要有較高的文化素質(zhì)、思想素質(zhì)和敬業(yè)精神
，而且要有精業(yè)務(wù)、通技術(shù)、善管理、懂經(jīng)營的管理人才、技術(shù)人才和經(jīng)營人才，只有企業(yè)擁有良好的人才優(yōu)勢以及充分的人才資源，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地，才能有效的支持品牌的塑造。三、健全的管理制度是品牌的保證
在嚴格遵照政府有關(guān)物業(yè)管理的法令、企業(yè)要建立一套完整的、有效的、科學(xué)的崗位責任體系，規(guī)范的服務(wù)標準，嚴密的考核辦法，使公司每天、每個人、每件事都更加條理化、制度化、規(guī)范化、程序化和標準化，以確保優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量與高效的管理運作。比如：在鑫逸物業(yè)為保障管理中即無空白又無重疊，使每個人、每件事都能規(guī)范到位、跟蹤到位，我要求5個部門的29個崗位每個工作區(qū)域、每件物品都要有兩標簽，一個寫上責任人，一個寫上檢查人，大到機械設(shè)備，小到一個花盆、一塊玻璃，出現(xiàn)問題我不找責任人，我要追究檢查人。
四、全方位的創(chuàng)新是品牌的本質(zhì)
因為創(chuàng)新是品牌持續(xù)的根本和關(guān)健。
第一，管理創(chuàng)新。實行“直線指揮制”“培訓(xùn)制”“三工并存、動態(tài)轉(zhuǎn)換”（三工：優(yōu)秀員工、合格員工、試用員工）、“員工提案制度”、“成功激勵講座”“團隊精神”等各種創(chuàng)新的管理方法，來優(yōu)化管理制度與組織運營模式。
98年在鑫龍物業(yè)時提出酒店式的管理，就是通過營造酒店式的環(huán)境，利用酒店環(huán)境這種無聲的語言來約束每一個人的言行舉止，提倡“細微之處見精神”。傳統(tǒng)的計劃體制下管理是為了管理而管理。比如，吐痰，管理人員看著你吐，然后揪著你罰款。假如吐痰時，管理人員掏出一張紙說，先生，你吐在這上面吧。你可能以后一輩子都不會把痰吐在地上，這就是酒店化管理，也是人性化管理。
今后一段時間還要朝著快速，潤物細無聲的無人化管理最高境界發(fā)展，比如，目前保安在查驗業(yè)主身份證件時常引起業(yè)主不滿，業(yè)主感覺保安員記不住他沒得到尊重，今后看到一個人進來，不理他，只遠遠地監(jiān)控他，這不僅需要員工素質(zhì)的培養(yǎng)，而且需要現(xiàn)代化技術(shù)、設(shè)備的配合。
其次還有個性化服務(wù)是針對每一個確有需要的顧客來量身定做不同的服務(wù)。
第二，技術(shù)創(chuàng)新。普及管理項目的計算機網(wǎng)絡(luò)運用技術(shù)，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，綜合部不定期開展計算機應(yīng)用知識講座，增強管理人員素質(zhì)，同時進一步研究開發(fā)物業(yè)管理軟件，以適應(yīng)高效管理與質(zhì)量管理的要求，提升物業(yè)服務(wù)的科技含量。
第三，服務(wù)創(chuàng)新。量化考核，目標明確。如：房屋完好率100，設(shè)備完好率100，客人投訴處理率100，合同履行率100。
建立“業(yè)主服務(wù)滿意體系”
1個目標——服務(wù)滿意；
2個理念——關(guān)注業(yè)主、持續(xù)改進；
3個干凈——辦公與生活環(huán)境干凈、機房干凈、設(shè)備干凈；
4個不漏——不漏氣、不漏水、不漏電、不漏油；
5個良好——設(shè)備運行與維護良好、衛(wèi)生保潔與綠化養(yǎng)護良好、保安禮儀與安全管理良好、管理服務(wù)質(zhì)量與態(tài)度良好、客戶與業(yè)主反映良好。
物業(yè)管理工作，無論是保安站崗巡邏、保潔的擦窗拖地、還是工程的維修養(yǎng)護工作都是在一種反反復(fù)復(fù)、認認真真、兢兢業(yè)業(yè)、沒完沒了的過程中完成的，那么對員工愛崗精神和敬業(yè)思想的觀念培養(yǎng)和訓(xùn)練是一個長期的工作。就拿保潔員來說，如果她負責的四個單元六層高的住宅，作為一個合格的保潔員，應(yīng)該保證8小時之內(nèi)，任何時候檢查都應(yīng)做到四無，即：無煙頭，無紙屑、無污漬、無灰塵，那么她平均走一個來回大約30分鐘，平均8分鐘上下一趟樓，扣除作業(yè)時間一小時走5趟，一天走40趟樓梯，一個月扣除四天休息也要走1000趟，一年呢？公司不相應(yīng)建立一套科學(xué)的工作規(guī)范，(文秘站:)不形成一種融洽的企業(yè)文化，不體現(xiàn)一個公平的獎懲機制，不樹立一些典范的榜樣人物是肯定不行的。我堅持提倡物業(yè)工作的“細致之處見精神”，物業(yè)無小事，都不簡單，什么是不簡單？就是把一些簡單的工作成千上萬次的做對，就是不簡單；什么是不容易？就是把一些公認容易的事情非常認真地做好，就是不容易。
作為一個服務(wù)公司的管理人員，我們培訓(xùn)也包括本身的參加一線勞動，體驗?zāi)切┮荒愎芾砣说墓ぷ鳌Ｎ覀儽仨毩私鈫T工對工作的感受，他們?nèi)绾瓮ㄟ^自己的付出給他人帶來幸福，如何忍受他人的誤解和偏見造成的委屈。公司要求每個管理人員每月至少騰出一天到第一線去干一些所管轄范圍內(nèi)的下層工作。這一天被稱作“我的服務(wù)日”。當領(lǐng)導(dǎo)以服務(wù)他人引路，領(lǐng)導(dǎo)就成為員工學(xué)習(xí)的榜樣。
“×××”小區(qū)，位于“國家4A級旅游度假區(qū)”－－位于－－，與大海近在咫尺。小區(qū)總建筑面積20萬多平方米，由多層低密度住宅、特色點式樓和純版式小高層組成。小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型超市、大型酒店以及商辦服務(wù)區(qū)等，其中公寓面積×O；商鋪面積×O；地下停車場×O；地上停車場×O；車庫×個。房屋配套設(shè)施齊全：暖氣、燃氣、通訊、電視、寬帶系統(tǒng)。小區(qū)設(shè)備設(shè)施先進，設(shè)有電視監(jiān)控，周界防范，電子巡更，樓宇對講系統(tǒng)，背景音樂，遠程抄表系統(tǒng)等，讓您感到方便、舒適、安全。
高檔的小區(qū)應(yīng)該有高檔的物業(yè)管理服務(wù)來體現(xiàn)小區(qū)的價值，從而確保小區(qū)保值、增值。××××公司是具有物業(yè)管理二級資質(zhì)的股份制企業(yè)。公司專業(yè)從事住宅小區(qū)、寫字樓、商場等物業(yè)項目的管理工作。現(xiàn)已管理物業(yè)面積達×多萬O。其中涉及智能化寫字樓、綜合商廈、花園別墅、住宅小區(qū)等。我們的企業(yè)精神是“銀灘物業(yè)，勇爭第一”。
我公司將利用我們“天時、地利、人和”的得天獨厚的管理優(yōu)勢，以及公司先進的管理模式，豐富的管理經(jīng)驗，專業(yè)化的管理隊伍，使×××小區(qū)更增魅力，更上檔次。通過全方位的服務(wù)，提高小區(qū)的知名度，使×××真正達到增值保值的目的，為業(yè)主營造一個方便、快捷、溫馨、舒適的居住環(huán)境。我公司服務(wù)宗旨是以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務(wù)。追求目標：以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，寓管理于服務(wù)之中，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為企業(yè)打造物業(yè)品牌。
第二章 物業(yè)管理要點
運用持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，確保物業(yè)的保值與增值；
人性化的管理方針為業(yè)戶鋪架溝通的橋梁，增進了解與信任，以誠信為本提高管理服務(wù)的信譽；
結(jié)合物業(yè)實際情況，導(dǎo)入切合實際的管理理念，以高效率的管理降低成本，全心全意為業(yè)戶服務(wù)；
采用PDCA循環(huán)整改的方法，不斷提高物業(yè)管理水平；
管理處采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全第一，不斷滿足業(yè)戶日益增長的對服務(wù)的需求，打造物業(yè)管理精品。最終達到經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。
在實際服務(wù)管理中，公司將抓住以下三個重點：
1、完善服務(wù)、誠信待人。
物業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此我們將在今后的服務(wù)工作中，充分體現(xiàn)我們的服務(wù)宗旨和追求目標，奉行“以人為本，業(yè)戶至上”的原則和服務(wù)周到的服務(wù)理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，并將日常服務(wù)緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù)關(guān)系。同時以走訪溝通的方式及時了解業(yè)戶的意見與需求，在不斷完善的過程中真正為業(yè)戶創(chuàng)造安心、舒心、稱心的生活和工作環(huán)境。
2、環(huán)境管理責任到人
小區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為業(yè)戶創(chuàng)造一個良好的環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)驗告訴我們，保潔工作責任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實到位，才能充分發(fā)揮每個人的才能，使其認真地做好每天的工作，樹立環(huán)保意識，從而保證小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生狀況達到最佳，為小區(qū)增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗的風景線。
3、安全、消防真抓實干
為確保業(yè)戶的生命、財產(chǎn)的安全，我們主張以切合實際的人員防范為主，緊密聯(lián)系職能部門，齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常管理中，制定與之相適應(yīng)的應(yīng)急處理安全操作程序，在發(fā)生特殊事件時盡量將損失降低到最小程度。
公司本著服務(wù)第一，以人為本，在管理中導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系、ISO14001環(huán)境管理體系。運用現(xiàn)代的科技手段及管理方法來管理與服務(wù)，最終實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的統(tǒng)一。
公司將通過良好的物業(yè)管理，使“×××”保值、增值，真正為業(yè)戶營造一個方便、溫馨、舒適的生活和工作環(huán)境。
一、公司追求目標：
房屋建筑的完好率達到98％以上；
報修及時率達到100％；
清潔管理無盲點；
設(shè)備設(shè)施完好率達到98％以上；
小區(qū)路燈完好率達到100％；
管理區(qū)域內(nèi)不發(fā)生重大安全與火災(zāi)責任事故；
有效投訴處理率100％；
服務(wù)滿意率達95％以上；
綠化完好率達到98％以上；
道路完好率達到98％；
各類管理人員崗前崗中培訓(xùn)100％；
無服務(wù)安全事故發(fā)生。
二、主要措施
完善各項管理制度和管理規(guī)定；
所管轄區(qū)衛(wèi)生無死角，綠地存活茂盛；
治安良好，環(huán)境清潔，輔助設(shè)備及建筑良好；
管理人員及服務(wù)人員上崗要佩帶標志，規(guī)范制服，設(shè)立立崗、巡崗、監(jiān)控崗，并明確崗位職責及考核標準；
建立各種資料檔案、報修、養(yǎng)護記錄；
各種收費項目、標準公開，合理收費；
制定大、中修年度計劃，并負責實施；
制定并組織員工培訓(xùn)計劃的實施；
結(jié)合創(chuàng)優(yōu)評比標準，進一步提高物業(yè)管理水平。
遵循服務(wù)第一，業(yè)戶至上，依法經(jīng)營，務(wù)實奮進的企業(yè)宗旨，弘揚銀灘物業(yè)，勇爭第一的企業(yè)精神，以優(yōu)質(zhì)文明的服務(wù)，為業(yè)戶創(chuàng)造美麗溫馨的家園。
三、組織運行機制：
1、建立監(jiān)督機制；
2、建立信息反饋及處理機制；
3、制定工作流程、各項管理服務(wù)項目的長遠計劃和短期計劃；
4、管理人員的培訓(xùn)管理；
5、增強服務(wù)意識，量化管理及標準運作；
6、企業(yè)內(nèi)部崗位責任制、管理維護運作制度及標準、管理人員考核制度及標準。
四、物業(yè)管理制度
1、管理處經(jīng)理職責；
2、管理人員崗位職責；
3、作業(yè)人員崗位職責；
4、員工培訓(xùn)；
5、管理處運作管理工作規(guī)程；
6、人事管理及員工培訓(xùn)、考核制度；
五、管理處運作管理規(guī)程
1、內(nèi)部運作管理辦法
2、小區(qū)秩序管理；
3、清潔管理；
4、綠化管理；
5、消防弱電設(shè)備設(shè)施管理；
6、供配電設(shè)備管理；
7、給排水設(shè)備管理；
8、共用設(shè)施和共用場地管理；
9、安全操作規(guī)程；
10、特約服務(wù)管理規(guī)定。
（以上各種規(guī)定及制度略）
第三章 擬采用的管理模式
一、物業(yè)管理架構(gòu)
物業(yè)管理服務(wù)，要求有一個高效率及科學(xué)的組織架構(gòu)，使人力、物力、財力得到合理的配置，以要求達到降低管理成本、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的目的。
本物業(yè)管理處按“直線制”設(shè)置管理架構(gòu)。公司設(shè)立辦公室、保潔部、設(shè)備維修部、綠化部、秩序管理部、接待部等部門。其優(yōu)點是集指揮和職能于一身，命令統(tǒng)一，責權(quán)分明，指揮及時，既能滿足本物業(yè)管理的要求，又能為將來業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。
1、辦公室
（1） 負責人力資源管理，招聘人員，開展員工培訓(xùn)工作，為其它部門儲備人才。
（2） 負責收集、整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案管理。
（3） 負責內(nèi)部運行工作的綜合協(xié)調(diào)。
（4） 負責對外承辦、接待工作，物業(yè)管理市場營銷和招投標。
（5） 總經(jīng)理指派的其它工作。
2、保潔部
（1） 負責管轄區(qū)域內(nèi)的清掃工作以及單元樓道、欄桿的保潔。
（2） 負責小區(qū)內(nèi)的垃圾清運工作。
（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
3、設(shè)備維修部
（1） 負責物業(yè)全部公共設(shè)備、設(shè)施的運行管理，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。
（2） 負責物業(yè)機電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。
（3） 制定長期和日常的維修保養(yǎng)計劃并付諸實施。
（4） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。
4、綠化部
（1） 負責小區(qū)花草樹木的澆水、培土、施肥、除病蟲害、修剪工作。
（2） 負責小區(qū)內(nèi)的園景設(shè)施的養(yǎng)護工作。
（3） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。
5、秩序管理部
（1） 負責物業(yè)的防火、防盜、防破壞和警衛(wèi)工作。
（2） 建立健全、制定物業(yè)的各項安全規(guī)章制度。
（3） 負責小區(qū)的日常巡視工作以及車輛停放管理。
（4） 負責小區(qū)應(yīng)急處理的搶救工作。
（5） 上級領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。
6、接待部
（1） 負責日常業(yè)戶來訪接待工作。
（2） 負責業(yè)戶檔案的建立和管理工作。
（3） 負責業(yè)主的投訴和咨詢，并提供幫助。
（4） 配合辦公室開展員工培訓(xùn)工作。
（5） 上級領(lǐng)導(dǎo)指派的其它工作。
二、物業(yè)管理崗位編制及管理架構(gòu)
×××物業(yè)管理有限公司
物業(yè)管理辦公室
業(yè)戶接待主管 設(shè)備維修主管 保潔主管 綠化主管 秩序管理主管
業(yè)戶接待員 設(shè)備維修工 保潔員 綠化工
秩序管理員
備注：根據(jù)小區(qū)概況，以上崗位編制 ×人。其中，綠化主管、保潔主管由一人兼職。崗位編制原則上不設(shè)閑崗、不留閑人，一人多崗，精簡高效。
第四章 物業(yè)管理人員培訓(xùn)
一、新員工上崗培訓(xùn)
根據(jù)物業(yè)管理思想，為打造物業(yè)管理精品，對新員工上崗進行工作培訓(xùn)。
1、新員工上崗培訓(xùn)期為180天。
2、培訓(xùn)內(nèi)容包括：物業(yè)管理概述，小區(qū)物業(yè)管理流程，物業(yè)管理服務(wù)理念，專業(yè)服務(wù)技能與技巧、投訴、應(yīng)急工作處理程序，軍事化訓(xùn)練等。
二、在崗員工循環(huán)培訓(xùn)
1、通過實際工作中所產(chǎn)生的問題，不定期地安排當事人（指員工）參加班后的專題培訓(xùn)。
2、每位在崗員工每月參加公司組織的工作指引培訓(xùn)。組織員工座談會，交流事件處理技巧及與業(yè)戶溝通的經(jīng)驗。
關(guān)鍵詞：高校;物業(yè)管理;新思路
中圖分類號：G47文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）10-0045-02
1 目前高校后勤物業(yè)管理的現(xiàn)狀
經(jīng)過近幾年的發(fā)展，高校后勤物業(yè)管理社會化改革取得了一定的成績。但隨著高校辦學(xué)規(guī)模的不斷擴大以及學(xué)校發(fā)展對后勤服務(wù)需要的日益增強，服務(wù)市場不斷擴充，高校后勤物業(yè)管理迎來了進一步的發(fā)展機遇。同時對服務(wù)質(zhì)量的需求不斷提高，也給后勤物業(yè)管理的發(fā)展帶來了挑戰(zhàn)。
目前各高校后勤物業(yè)管理主要還是由學(xué)校后勤集團組建的物業(yè)管理公司經(jīng)營，人員由學(xué)校分流人員及聘用臨時工組成。與此同時，社會很多專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)開始注視并逐步滲透，把高校作為一個廣闊而有潛力的市場進行開發(fā)，高校已成為物業(yè)管理企業(yè)展開激烈競爭的重要市場。這樣，一方面學(xué)校從安排人員，減少成本等因素考慮，占據(jù)著高校物業(yè)管理的大部分市場，而另一方面，社會專業(yè)物業(yè)管理公司為了搶占市場，拼命想擠進來。
2 高校物業(yè)發(fā)展中存在的主要問題
2.1 難以與市場化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營的模式真正接軌
學(xué)校后勤集團組建的物業(yè)管理公司由于在用人機制、制度建設(shè)、經(jīng)營管理等方面的不健全，難以真正達到專業(yè)化、企業(yè)化的要求。
2.2 缺乏服務(wù)意識，服務(wù)水平低下
目前高校物業(yè)管理人員普遍還停留在值班員、保潔員的身份上，服務(wù)意識弱、水平低、辦事效率差，缺乏統(tǒng)一的行之有效的管理。
2.3 物業(yè)管理隊伍知識老化，年齡老化問題嚴重
高校物業(yè)管理者中大部分是從學(xué)校各部門分流的人員，沒有系統(tǒng)學(xué)習(xí)物業(yè)管理的專業(yè)知識，而大部分值班員、保潔員來自招聘的年齡偏大民工，本身素質(zhì)較低，又沒有經(jīng)過系統(tǒng)的培訓(xùn)。這樣必然造成管理上不去，服務(wù)不到位。
2.4 高校物業(yè)公司盈利能力低，缺乏造血功能
大多數(shù)高校后勤物業(yè)管理費用還是靠學(xué)校撥款，物業(yè)管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是廣大師生觀念沒有轉(zhuǎn)變，沒有從福利型服務(wù)觀念轉(zhuǎn)變成有償服務(wù)的觀念。另一方面則是由于物業(yè)管理公司服務(wù)水平差，達不到師生的要求。
以上幾個方面相互影響，造成了目前高校雖然成立了物業(yè)管理公司，但離市場化、專業(yè)化、企業(yè)化的目標還相差太遠。
3 高校后勤物業(yè)管理的特點
高校后勤物業(yè)管理企業(yè)和社會品牌物業(yè)管理企業(yè)一樣，都要追求管理的專業(yè)化、規(guī)范化和科學(xué)化，通過規(guī)范的市場運作，精心嚴密的管理，細致周到的服務(wù)不斷去提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，不斷創(chuàng)立各自的品牌。但高校后勤物業(yè)也有別于社會其他類型物業(yè)的地方，一個顯著的特點就是高校物業(yè)具有教育性和功能性相統(tǒng)一。高校后勤物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在推進和實施高校物業(yè)管理的過程中遵循教育性的特點，不斷將物業(yè)服務(wù)的功能與學(xué)校教書育人的功能實現(xiàn)和諧的統(tǒng)一。另外象高校學(xué)生相對集中、流動性大、物業(yè)使用頻率高等特點，在從事高校物業(yè)管理時應(yīng)高度予以重視。
4 加強現(xiàn)階段高校物業(yè)管理的思路
4.1 引入競爭機制，促進高校物業(yè)管理公司發(fā)展
目前高校物業(yè)管理的水平與專業(yè)物業(yè)公司的水平還存在較大差別，而他們卻占據(jù)著高校物業(yè)管理的絕大部分市場。為了促進高校物業(yè)管理水平的提高，學(xué)校后勤有必要有選擇地放開部分市場，讓社會上有實力的優(yōu)秀專業(yè)物業(yè)管理公司參與到學(xué)校物業(yè)管理中來。通過競爭、對比來提高學(xué)校后勤物業(yè)管理公司的服務(wù)質(zhì)量。使其盡快朝著專業(yè)化、規(guī)范化、科學(xué)化的道路上發(fā)展。競爭機制是市場化的一種重要手段，是企業(yè)改革發(fā)展的動力。在競爭面前，學(xué)校后勤物業(yè)管理公司才會有發(fā)展，不會在后勤社會化面前被淘汰。
4.2 加強物業(yè)管理隊伍建設(shè)，提高管理專業(yè)化水平
后勤物業(yè)管理公司由學(xué)校總務(wù)處轉(zhuǎn)型而來，人員專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)的物業(yè)管理知識。因此要想提高高校物業(yè)管理公司的水平，一個重要的方面就是全面普及物業(yè)管理知識，采取送出去或引進來的方式，從上到下進行系統(tǒng)的培訓(xùn)。與此同時在選聘員工時嚴格把關(guān)，使員工朝著年輕化、知識化的方向發(fā)展。只有物業(yè)管理隊伍素質(zhì)得到全面提高，才能提高物業(yè)公司的服務(wù)水平，增強物業(yè)公司管理的專業(yè)化程度。
4.3 健全各項管理制度，加快后勤物業(yè)管理的規(guī)范化
制度是管理的基礎(chǔ)，是管理思想和服務(wù)意識的體現(xiàn)。學(xué)校物業(yè)管理公司首先應(yīng)從內(nèi)部管理上下功夫，建立健全各項規(guī)章制度，并狠抓制度的落實。在制度的執(zhí)行上接受學(xué)校和廣大師生的監(jiān)督。多與師生交流溝通，爭取他們的支持和配合。在日常的工作中注意收集各種反饋信息，不斷完善管理制度，使后勤物業(yè)管理工作盡快實現(xiàn)規(guī)范化。
4.4 加強高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，增強市場競爭力
隨著高校物業(yè)管理公司的發(fā)展，在立足高校為師生服務(wù)的基礎(chǔ)上，還有必要走出校園到社會上參與市場競爭。因此，高校物業(yè)管理公司必須加強自身品牌建設(shè)，形成自己的服務(wù)特色，用質(zhì)量和信譽去贏得市場。反過來，高校物業(yè)管理公司參與市場競爭對自身的建設(shè)和發(fā)展有著極大的促進作用，有助于提高高校物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量，可以這么說，加快高校物業(yè)管理公司的品牌建設(shè)，積極地參與市場競爭，是高校物業(yè)下一步地發(fā)展方向。
4.5 走市場化經(jīng)營道路，提高盈利能力
在過去，高校后勤服務(wù)工作是單純的行政福利型管理，所有費用由國家包下來，不重視成本，不講經(jīng)濟效益。近幾年來通過后勤改革，學(xué)校后勤逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)營服務(wù)型和有償服務(wù)型，開始講成本，講效益。但目前各高校物業(yè)公司的盈利能力還是不高，還需要學(xué)校不斷輸血才能維持其正常運轉(zhuǎn)。要提高物業(yè)公司的盈利能力可從幾個方面著手：
（1）提高服務(wù)質(zhì)量是基礎(chǔ)，只有服務(wù)質(zhì)量上去了，有償服務(wù)才會理直氣壯。
（2）針對不同的服務(wù)對象，提供形式多樣的特色服務(wù)。如在學(xué)生宿舍提供有償洗衣、在教師住宅開展家政等特約服務(wù)。
（3）教師住宅區(qū)的有償物業(yè)服務(wù)同市場接軌，提高收費標準。學(xué)校物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在教學(xué)樓和學(xué)生宿舍的服務(wù)上，而教師住宅的物業(yè)管理要逐步同市場接軌，這樣就能有效的改善學(xué)校的物業(yè)管理公司的盈利水平。
只有盈利能力上去了，高校物業(yè)管理公司才能真正成為“自主經(jīng)營，自負盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的企業(yè)法人。
5 以人為本，共建和諧校園
物業(yè)管理公司管理的是物業(yè)，服務(wù)對象是人。物業(yè)管理的好壞，取決于服務(wù)對象的滿意度。加強與服務(wù)對象的溝通，反饋服務(wù)質(zhì)量的意見是提高物業(yè)管理水平的一種重要途徑。高校物業(yè)管理有著有別于其他物業(yè)管理的特殊性，它承載著一定的教育功能。在高校物業(yè)管理中，讓部分大學(xué)生參與到物業(yè)管理中來，一方面有助增強他們的社會實踐經(jīng)驗。另一方面可以加強與服務(wù)對象――廣大師生的溝通，提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量；另一方面，可以給貧困家庭的大學(xué)生提供一些打工的機會，給以他們關(guān)愛。讓高校物業(yè)管理公司和廣大師生一起共建一個和諧的校園。
目錄
一、項目概況
二、物業(yè)管理內(nèi)容
三、物業(yè)管理模式
四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度
五、物業(yè)費的成本測算
六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施
七、管理總體目標與分項目標
一、項目概況
1.地理位置
該項目位于sh區(qū)與jz區(qū)的結(jié)合部，面臨武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。
2.項目主要經(jīng)濟指標
項目
計量單位
數(shù)值
居住區(qū)規(guī)劃總用地
Hm2
13.23
1.居住區(qū)用地
Hm2
9.87
①住宅用地
Hm2
6.89
②公建用地
Hm2
1.31
③道路用地
Hm2
1.24
④公共綠地
Hm2
0.42
2.其它用地
Hm2
3.36
居住戶數(shù)
戶
1292
居住人數(shù)
人
4134
戶均人數(shù)
人/戶
3.2
總建筑面積
萬m2
19.11
1.居住區(qū)用地內(nèi)建筑總面積
萬m2
16.23
①住宅建筑面積
萬m2
14.87
②公建面積
萬m2
1.46
2.大賣場總建筑面積
萬m2
2.88
項目
計量單位
數(shù)值
①大賣場面積
萬m2
1.17
②擴建面積（三層）
萬m2
0.96
③公建面積
萬m2
0.75
地下車庫及人防
萬m2
0.28
3.底層架空面積
萬m2
1.25
住宅平均層數(shù)
層
7.5
人口毛密度
人/hm2
411.1
住宅建筑配套密度（毛）
套/hm2
128.5
住宅建筑配套密度（凈）
套/hm2
184.0
住宅建筑面積毛密度
萬m2/hm2
1.496
住宅建筑面積凈密度
萬m2/hm2
2.144
容積率
萬m2/hm2
1.64
停車率
%
50.0
停車位
輛
634
地面停車率
%
8.7
地面停車位
輛
110
住宅建筑凈密度
%
28.5
建筑密度
%
25.6
綠地率
%
40.2
二、物業(yè)管理內(nèi)容
物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù)，寓管理與服務(wù)之中，建立社區(qū)服務(wù)體系。為住戶提供全方位管理，服務(wù)項目呈現(xiàn)多元化、全方位態(tài)勢，總體歸納為“六項管理、三類服務(wù)”，即“房屋及設(shè)施設(shè)備管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規(guī)性公共服務(wù)（合同服務(wù)）委托性特約服務(wù)（非合同零星服務(wù)）和經(jīng)營性多種服務(wù)（全方位、多層次的綜合服務(wù)）。
1、房屋及設(shè)施設(shè)備管理
1.1建筑公共部位得到維修、養(yǎng)護和管理
范圍包括：公共屋面、房屋承重及抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳、共用排煙道。
房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面：
A、工作的主動性
管理責任人與服務(wù)中心相結(jié)合，落實巡查制度及年度房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃，執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。
B、工作的多樣性
根據(jù)房屋的完損情況、季節(jié)變化、住戶對象等采取日常修繕服務(wù)，季節(jié)修繕服務(wù)、重點修繕服務(wù)和特殊修繕服務(wù)等形式，并做到制度化、規(guī)范化。
C、工作的針對性
在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜，根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。
1.2共用設(shè)施、設(shè)備的管理
范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內(nèi)消防設(shè)施、電梯、水泵房。
共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成，進行統(tǒng)一管理，對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準，建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。達到設(shè)施設(shè)備齊全、功能正常、運行良好。
1.3市政共用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理
范圍包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。
根據(jù)共用設(shè)施和附屬建筑、構(gòu)筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關(guān)技術(shù)資料。對于有些專項類別，如：車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。通過有序的工作使其達到功能正常、暢通、達標，基本完好。
1.4智能化設(shè)施設(shè)備
范圍包括：樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。
根據(jù)智能系統(tǒng)的構(gòu)成、分系統(tǒng)設(shè)備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓(xùn)入手。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理，并以科技為先導(dǎo)、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù)，充分利用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。
2、環(huán)境衛(wèi)生管理
在jt我們遵循“高標準、嚴要求”的環(huán)境衛(wèi)生管理和“高質(zhì)量、高頻度”的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。
2.1衛(wèi)生管理
是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設(shè)施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。
2.2環(huán)境管理
jt的環(huán)境管理為小區(qū)文明潔凈、環(huán)境質(zhì)量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施健全、生活舒適便捷，形成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結(jié)合，提高住戶的生活質(zhì)量。
3.綠化管理
綠化的功能是美化環(huán)境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結(jié)合，科學(xué)合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要內(nèi)容是花木、草坪的養(yǎng)護。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重點管理工作之一。我們要貫徹“預(yù)防為主、防治（消）結(jié)合”的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。
5、車輛交通管理
對小區(qū)內(nèi)各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。
6、公共管理
6.1住戶裝修管理
在jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設(shè)計合理，隱蔽工程符合設(shè)計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結(jié)構(gòu)安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。
6.2搞好維修基金以及儲備金的核收與管理。
6.3協(xié)助政府進行社會管理，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計、計劃生育、預(yù)防犯罪等方面的工作。
7、常規(guī)性公共服務(wù)
即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶提供的經(jīng)常，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都可以享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如：清潔衛(wèi)生服務(wù)、治安保衛(wèi)服務(wù)、維修居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)提供給業(yè)主及住戶。
8、委托性特約服務(wù)
是為某些住戶群體提供的服務(wù)，如：為高層住戶14小時開啟電梯、24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶提供舒適便利的生活環(huán)境。
9、經(jīng)營性多種服務(wù)
即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經(jīng)濟的便民服務(wù)。營造jt溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務(wù)的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務(wù)，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務(wù)項目。
三、物業(yè)管理模式
居住在jt社區(qū)中，不僅提高了住戶的生活質(zhì)量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業(yè)管理也將用現(xiàn)代化的管理觀念、管理機構(gòu)、管理手段，通過高素質(zhì)的管理人員達到最佳的管理效果。
我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。
1、管理方法
1.1嚴格資質(zhì)管理確保各類人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)。
1.2提供共管式服務(wù)。
1.3嚴格法規(guī)、制度和標準制約，規(guī)范組織和個人的管理服務(wù)行為。
1.4運用現(xiàn)代化管理手段，實現(xiàn)辦公管理自動化。
1.5啟動CI系統(tǒng)，致力于精神文明建設(shè)，實施品牌和形象戰(zhàn)略。
2、運作程序
可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。
3、實施措施
3.1治安管理上運用現(xiàn)代科技手段“三防”結(jié)合，確保安全。
3.2裝修管理上采用情理手段、經(jīng)濟手段、行政手段并用的方法。
3.3精心養(yǎng)護小區(qū)綠化，加強小區(qū)環(huán)境建設(shè)和環(huán)保建設(shè)。
3.4合理調(diào)度、有序停車，人車分流順暢交通。
3.5發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢，實施對電梯、保安方面的專業(yè)化管理。
3.6在智能化管理上加強各方面工作
3.7超前性、創(chuàng)造性、全方位地實行共管式服務(wù)。
3.8開展卓有成效的社區(qū)文化活動
4、管理手段
4.1啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發(fā)潛能，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性，引導(dǎo)員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。
4.2執(zhí)行獎懲制度，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。
通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。
4.3建立激勵機制，尊重個體權(quán)力，保持團隊希望。我們把將培訓(xùn)放在集體和個人發(fā)展的重要位置。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。一專多能、精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創(chuàng)造良性環(huán)境。方式有培養(yǎng)提升、培訓(xùn)進修等。
4.4工資獎金重在考核。依據(jù)貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的報酬。
4.5提倡“以人為本”的管理理念，充分發(fā)揮每個員工的主觀能動性，增強主人公意識和自我實現(xiàn)意識，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。
4.6管理工作的計劃性，我們根據(jù)各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學(xué)實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。
四、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度
1、服務(wù)中心組織機構(gòu)
1.1物業(yè)管理公司組織機構(gòu)圖
2、公共管理制度
2.1停車場管理須知
A、區(qū)停車場交通、治安均由小區(qū)保安人員負責。入場車輛都應(yīng)自覺服從停車場保安人員的調(diào)度和管理。
B、您不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預(yù)先告知外，非小區(qū)業(yè)主車輛禁止在小區(qū)停車過夜。
C、請您不要將車輛停放在小區(qū)各出入口處，影響小區(qū)居民的出入。
D、小區(qū)業(yè)主應(yīng)自覺交納泊位費并辦理停車證。
E、出租車（除特殊情況下）不得駛?cè)胄^(qū)。
F、對于違反本規(guī)定的車輛，保安人員將有權(quán)進行鎖車及扣押；同時相關(guān)業(yè)主應(yīng)對由此造成的損失負責賠償。
2.2衛(wèi)生管理須知
為了保持小區(qū)環(huán)境整潔，使業(yè)主享受幽雅舒適的生活環(huán)境：
A、您將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指定地點。
B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業(yè)主應(yīng)承擔全部修理費用及連帶責任。
C、請您愛護小區(qū)內(nèi)公共環(huán)境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應(yīng)由其家長負責。
D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內(nèi)，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。
E、請您不要在樓梯間放置車輛或?qū)⑿堋⒓揖摺Σ仡惖燃彝ノ锲贰Ｒ唤?jīng)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)處不經(jīng)通知，有權(quán)進行清理。
2.3寵物管理須知
為美化、凈化小區(qū)的居住環(huán)境，防止病疫傳播，保障廣大業(yè)主合法權(quán)益不受侵犯：
A、您定時攜帶寵物犬在小區(qū)內(nèi)活動，并佩束犬鏈，由主人牽領(lǐng)、看管，及時清除排出的糞便；
B、為免對他人的滋擾和對設(shè)施的損壞，請您不要攜寵物進入會館、公建樓、幼兒園等公共場所；
C、個人豢養(yǎng)寵物不得妨害他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務(wù)采取有效措施予以制止；
D、每年須對所養(yǎng)寵物打防疫，防止疾病的傳播；
E、對生病、受傷、死亡的寵物應(yīng)妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區(qū)內(nèi)。
2.4綠化管理須知
A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內(nèi)的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設(shè)施。
B、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘?shù)龋灰獡p壞花木的保護措施。
C、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。
D、請您及您的孩子不要在綠化帶內(nèi)打斗玩耍，不要在綠地內(nèi)進行體育活動。
E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農(nóng)作物，或擅自種植其它作物。
F、請您不要在噴泉、水池內(nèi)嬉戲，以免觸電及發(fā)生其他危險。
3、內(nèi)部管理制度（各崗位職責）
3．1物業(yè)處經(jīng)理崗位職責
A.應(yīng)主動配合、支持公司正副總經(jīng)理和管理部、財務(wù)部的監(jiān)督、檢查工作；
B.熟悉并執(zhí)行各項有關(guān)政策、法律、法規(guī)及公司的各項規(guī)章制度；
C.帶領(lǐng)各崗位人員進行小區(qū)驗收，做好小區(qū)的各項管理工作及經(jīng)濟核算工作，完成公司下達的經(jīng)濟指標；
D.做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務(wù)情況；
E.鼓勵員工積極學(xué)習(xí)專業(yè)知識，注意選拔有潛質(zhì)的員工，對業(yè)績差的人員提出調(diào)整或給予處分的意見；
F.關(guān)心小區(qū)管委員會建設(shè)，并接受管委員會監(jiān)督，共同搞好管轄區(qū)的各項工作；
G.配合街道、派出所、物業(yè)辦等相關(guān)部門做好相應(yīng)工作及其他上級交辦的工作；
3．2經(jīng)理助理崗位職責
A.負責本中心職責范圍內(nèi)工作的策劃、指導(dǎo)、監(jiān)督、把關(guān)；
B.負責每月向管理處經(jīng)理提交本中心工作計劃及工作總結(jié)；
C.負責對本中心員工各類考核；
D.向管理處經(jīng)理提交各崗位用人計劃；
E.接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；
F.熟悉樓宇結(jié)構(gòu)、單元數(shù)、戶數(shù)；管線的走向；各種設(shè)備操作方法，公共設(shè)施養(yǎng)護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預(yù)定目標；
G.熟悉有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防等管理規(guī)定；
H.每日巡查小區(qū)，檢查各部門工作，發(fā)現(xiàn)潛在問題及時安排處理，并加以改進；
I.負責指導(dǎo)、監(jiān)督健全檔案管理，并抽查工作情況；
3．3環(huán)境管理部主管崗位職責
A、依據(jù)小區(qū)的環(huán)境規(guī)劃，制定小區(qū)環(huán)境整體養(yǎng)護的年度、季度、月度計劃，營造小區(qū)良好居住環(huán)境，搞好小區(qū)綠化和清潔衛(wèi)生；
B、對綠化工作和保潔工作，按人分區(qū)劃片包干作業(yè)管理，做到員工之間任務(wù)劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現(xiàn)；
C、負責定期組織員工培訓(xùn)，提高員工的政治素質(zhì)，業(yè)務(wù)技能和工作效率；
D、經(jīng)常巡視檢查員工現(xiàn)場工作情況，隨時掌握小區(qū)內(nèi)綠化狀況和清潔狀況，必要時到現(xiàn)場督導(dǎo)員工操作；
E、對小區(qū)內(nèi)各種環(huán)境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設(shè)性意見和觀點，提高社區(qū)環(huán)境文化品位。
F、定期開展小區(qū)的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監(jiān)督消殺工作；
G、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．4保安部主管崗位職責
A、負責保安人員的上崗培訓(xùn)和職業(yè)道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業(yè)素質(zhì)和責任心；
B、制定業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃，按計劃定期組織專業(yè)訓(xùn)練，并做好記錄；
C、嚴格執(zhí)行各種安全管理規(guī)章制度，維護管轄區(qū)的正常秩序，維護業(yè)主生命和財產(chǎn)安全，并接受物業(yè)處和轄區(qū)派出所的監(jiān)督指導(dǎo)；
D、負責轄區(qū)治安、消防、交通車輛的管理工作；
E、負責轄區(qū)消防組織工作、檢查、監(jiān)督消防設(shè)備的運行及消防設(shè)施、設(shè)備、器材的維護保養(yǎng)工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：
二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；
三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故；
三能：能遵守消防制度、能及時發(fā)現(xiàn)火險、能撲救火情。
F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調(diào)配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；
G、定期巡視，對發(fā)現(xiàn)的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理；
H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作；
I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。
3．5工程維修部主管職責
A、負責小區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備的運行、保養(yǎng)、維修、安全檢查工作的安排與落實；
B、組織參與設(shè)備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)；
C、負責制定設(shè)備、備件采購計劃，報財務(wù)采購；
D、做好各項記錄，收集整理設(shè)備技術(shù)資料及維修保養(yǎng)記錄，做好設(shè)備臺帳工作；
E、參與違章糾正工作，及時發(fā)現(xiàn)和制止違章建筑和施工；
F、負責用戶對本部門工作的投訴處理，不合格服務(wù)的處理，糾正和預(yù)防措施的實施，跟蹤檢查；
G、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；
H、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道；
3．6、服務(wù)中心主管職責
A、熟悉物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)政策；
B、負責建立完善服務(wù)中心信息流通網(wǎng)絡(luò)，包括業(yè)主報修服務(wù)，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業(yè)主公布信息等；
C、負責多種經(jīng)營服務(wù)及各種費用收繳的組織管理；
D、制定社區(qū)文化活動計劃，豐富業(yè)主、住戶的文化生活；
E、負責服務(wù)中心各種工作檔案、業(yè)主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查；
F、負責開展服務(wù)中心宣傳工作和公益性活動。
4、人員配置和人員的素質(zhì)要求
jt物業(yè)管理的用人原則為“精干、高效、敬業(yè)”，確定“重學(xué)歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務(wù)管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協(xié)作，體現(xiàn)團隊精神。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）
五、物業(yè)費的成本測算
1、管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費。
1.1人員編制和基本工資標準：見表（01）
人員編制和基本工資標準表（01）
序號
項目
人數(shù)（人）
工資標準（元/月）
總額（元/月）
備注
一
管理人員
6
/
6650.00
1
經(jīng)理
1
2000.00
2000.00
2
經(jīng)理助理
1
1500.00
1500.00
3
財務(wù)員
1
800.00
800.00
4
維修主管
1
1000.00
1000.00
5
保安主管
1
800.00
800.00
6
保潔主管
1
550.00
550.00
二
普通員工
14
/
9400.00
1
維修員
2
800.00
1600.00
2
保安員
9
600.00
5400.00
3
綠化員
1
500.00
500.00
4
保潔員
2
450.00
900.00
三
合計
20
/
16050.00
1.2費用測算
管理\服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費測算見表(02)
工資福利費測算表(02)
序號
項目
金額（元/月）
依據(jù)
測算結(jié)果（元/月.M2）
一
基本工資
16050.00
/
二
福利費
2407.50
注(1)
暫按15%測算
三
服裝費
667.00
注(2)
四
合計
19124.50
/
注(1)：福利費為工資總額的35.5%,其中福利基金占工資總額的14%；教育基金占工資總額的1.5%；社會保險占工資總額的20%。
注(2)：服裝按年均400元/人計算，則每月分攤為：
20×400元/人/年÷12月=667(元/月)
2、公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費
2.1采用總體匡算思路進行測算。住宅建造成本按800元/M2計算，公共設(shè)施、設(shè)備建造成本統(tǒng)一按30%計取，折舊年限按25年計算，維修保養(yǎng)費按月折舊費的40%提取。
注：因小區(qū)新建在保修期中，暫不考慮。
2.2公共設(shè)施、設(shè)備所用電為
A、（晚間19：00分至次日清晨7：00分為開燈時間，共計12小時，如本物業(yè)有200盞燈60瓦計算）。則：每日所用電費為：
（60瓦/盞×200盞×12小時×30日/月）×0.60元/千瓦/小時
=4320千瓦/小時×0.60元/千瓦/小時
=2592.00元/月
B、智能化網(wǎng)絡(luò)運行等綜合：1000.00元
C、共計為：3592.00元
2.3電梯運行電費為:每部電梯按每天15元計算則運行電費為：
10部×15元/天×30天
=150元/天×30天
=4500元/月
維修保養(yǎng)費用為;每部每月按50元計算則為：
10部×50元/月
=500元/月
3.4水泵運行費：
10部×5元/天×30天
=50元/天×30天
=1500元/月
3、綠化管理費：
小區(qū)綠化面積為30000M2,綠化管理費測算見表（03）
綠化管理測算表（03）
序號
項目
測算依據(jù)
金額（元/月）
測算結(jié)果（元/月.M2）
備注
1
綠化工具費
1000元/年
84.00
2
勞保用品費
500元/年
42.00
3
綠化用水費
400.00
/
4
農(nóng)藥化肥費
200.00
5
景觀再造費
0.10元/M2.年
200.00
6
合計
/
926.00
4、清潔衛(wèi)生費
清潔衛(wèi)生費測算表（04）
序號
項目
測算依據(jù)
金額（元/月）
測算結(jié)果（元/月.M2）
1
工具購置費
300元/人.年
75.00
2
勞保用品費
300元/人.年
75.00
3
化糞池清掏費
(注1)
/
/
4
垃圾外運費
1000.00
5
環(huán)境消殺
/
100.00
/
6
合計
/
1250.00
注(1):化糞池清掏費全年共計約為：2000元，由于小區(qū)新建第一年將不會產(chǎn)生費用。
5、保安費：
保安費測算表（05）
序號
項目
測算依據(jù)
金額（元/月）
測算結(jié)果（元/月M2）
1
裝備費
300元/人.年
250．00
2
人身保險費
（暫不計）
/
/
3
房租費
（暫不計）
/
/
4
聯(lián)建、治安費
100元/人.月
1000.00
5
合計
/
1250.00
6、辦公費：（全年開支辦公費約3萬元）
月辦公費=30000÷12=2500元/月
7、固定資產(chǎn)折舊費：
固定資產(chǎn)總額為10萬元，平均折舊年限為5年，即：
月固定資產(chǎn)折舊費為：100000÷（12×5年）=1667元/月
8、法定稅費：
兩稅一費為前八項之和的5.75%，則
多層稅費=（30309.5）×5.57%=1688元/月
小高層稅費=（36809.5）×5.57%=2050元/月
9、利潤：
利潤取10%，則
多層利潤=（30309.5）×10%=3031元/月
小高層利潤=（36809.5）×10%=3681元/月
10、管理成本匯總表見（06）
管理成本匯總表（06）
序號
項目
金額（元/月）
金額（元/月.平方米）
備注
一
管理成本
1
工資福利費
19124.50
2
維修及保養(yǎng)費
10092.00
共用照明
3592.00
電梯
5000.00
小高層
水泵
1500.00
小高層
3
綠化管理費
926.00
4
清潔衛(wèi)生費
1250.00
5
保安費
1250.00
6
辦公費
2500.00
7
折舊費
1667.00
8
法定稅費
多層住宅
1688.00
小高層住宅
2050.00
9
利潤
多層住宅
3031.00
小高層住宅
3681.00
10
合計
多層住宅
35028.5
0.4423
多層：79193萬M2
小高層住宅
42540.5
0.9640
小高層：44127萬M2
六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施
為將jt小區(qū)建設(shè)成為具有標志性的超一流的文明住宅小區(qū)，物業(yè)公司將依照《全國優(yōu)秀示范物業(yè)小區(qū)》標準實施物業(yè)管理。具體服務(wù)承諾及質(zhì)量保證措施如下：
一、基本服務(wù)：
1、簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系；
2、承接項目對住宅區(qū)公共部分、共用設(shè)施認真檢查，做到驗收手續(xù)齊全；
3、管理人員和專業(yè)操作人員按照國家規(guī)定持證上崗；
4、建立完善的物業(yè)管理方案，質(zhì)量管理，財務(wù)管理，檔案管理等制度；
5、管理服務(wù)人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，服務(wù)主動熱情；
6、建立客戶服務(wù)中心，公示24小時服務(wù)電話。急修1小時內(nèi)，其他報修按照約定時間到達現(xiàn)場；
7、根據(jù)業(yè)主需求，提供物業(yè)服務(wù)合同之外的特約服務(wù)和代辦服務(wù)，公示服務(wù)項目和收費價目；
8、公布物業(yè)服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金的收支情況；
9、每年至少一次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率75％以上。
二、公共服務(wù)
（一）安全管理
10、小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；
11、監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；
12、別墅區(qū)設(shè)立專職保安員；
13、小區(qū)內(nèi)每小時保安巡查一次；
14、對小區(qū)內(nèi)的車輛進行管理，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；
15、對進出小區(qū)的裝修等勞務(wù)人員實行登記管理；
16、對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。
（二）環(huán)境管理
17、按幢設(shè)置垃圾桶，生活拉圾每天清運一次；
18、小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清掃一次；電梯廳、樓道每日清掃一次；樓梯扶手每周擦洗一次；公共玻璃每季度清潔一次；路燈、樓道燈每半年清洗1次；
19、區(qū)內(nèi)公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年檢查1次，并視情況及時清掏；
20、二次供水水箱按規(guī)定清洗，水質(zhì)符合衛(wèi)生要求；
21、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養(yǎng)護；
22、定期清除綠地雜草、雜物；
23、定期預(yù)防花草、樹木病蟲害
（三）房屋管理
24、每周巡查一次小區(qū)房屋單元門、樓道通道以及其他公共部位的門窗、玻璃等，定期維護養(yǎng)護；
25、按照住宅裝修管理規(guī)定和業(yè)主公約要求，建立裝修管理制度。通知業(yè)主裝修事項。至少兩次巡查裝修施工現(xiàn)場，發(fā)現(xiàn)違反規(guī)定現(xiàn)象，及時勸阻，并通知有關(guān)部門；
26各組團、棟、單元門、戶有明顯標志。
27、小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；
28、對共用設(shè)施設(shè)備進行日常管理和維護（依法應(yīng)由專業(yè)部門負責的除外）；
（四）設(shè)施、設(shè)備管理
29、建立共用設(shè)施設(shè)備檔案（設(shè)備臺帳），設(shè)施設(shè)備的運行、檢修等記錄齊全；
30、操作維護人員嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設(shè)施運行正常；
31、對共用設(shè)施設(shè)備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復(fù)；
32、載人電梯早6點至晚上12點正常運行；
33、消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；
34、路燈、樓道燈完好率不低于80％
35、容易危機人身安全的設(shè)施設(shè)備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設(shè)備故障有應(yīng)急方案；
三、便民服務(wù)
物業(yè)公司提供的無償服務(wù)（共計24項）
類別
編號
項目內(nèi)容
家政服務(wù)
1
代請裝修、裝飾公司
2
代請家教、介紹保姆
3
代租售房屋、代租汽車
4
氣象信息、國內(nèi)外新聞信息
5
組織各種展銷活動
6
無償配備醫(yī)藥急救箱
7
代訂中、西餐
8
代訂牛奶
商務(wù)活動
9
代購車船、飛機票
10
代訂報刊、雜志
11
代辦旅游手續(xù)
12
電話留言服務(wù)
13
代訂酒店、客房
禮儀服務(wù)
14
代購代送禮品、鮮花
15
代辦喜事慶典
文化娛樂
服務(wù)
16
提供圖書、音像制品交流
17
開設(shè)棋、牌活動場所
18
開展各種健康、醫(yī)療培訓(xùn)
19
組織健身舞晨練隊
20
開展球類、健身培訓(xùn)
21
開展網(wǎng)上游戲攻關(guān)競賽交流會
老年服務(wù)
22
建立老年活動組織，開辦老年課堂
23
組織老年聯(lián)誼活動
24
組織健康義診活動
物業(yè)提供的有償服務(wù)（共計62項）
類別
編號
項目內(nèi)容
價格待定
1
瓷磚改造
2
鋪貼普通地磚
3
洗手盆安裝
4
坐便器安裝
5
安裝抽油煙機
6
安裝分體式空調(diào)
7
安裝熱水器
8
安裝吊燈
9
安裝電腦、傳真等辦公設(shè)備
10
家用電器檢查、小修
11
換門鎖（材料自備）
12
更換、檢修開關(guān)、插座
13
空調(diào)加氟利昂
14
配鑰匙、修鎖
15
查線、換線
日常維修裝飾服務(wù)
16
自行車、摩托車小修
17
鐘表維修
18
更換燈泡、燈管
19
更換燈角、燈口、鎮(zhèn)流器
20
木門窗維修
21
清洗抽油煙機
22
清洗空調(diào)過濾網(wǎng)
23
安裝音響與家用電器
24
安裝燈具、門鈴、櫥柜（不含材料）
25
修理更換水閥門、各類軟管（不含材料）
26
修理洗臉盆、洗菜盆、馬桶水箱（不含材料）
27
疏通下水管道
28
修理窗簾、拉窗等（不含材料）
29
修理家具配件
30
內(nèi)墻修理粉刷
31
配木門窗玻璃
家政服務(wù)
32
室內(nèi)整體保潔
33
木地板打蠟
34
看護病人
35
上門收洗衣服（洗衣費另記）
36
接送小孩上學(xué)
37
家庭綠化盆景造型
38
剪裁、寵物喂養(yǎng)指導(dǎo)
39
中、西餐
40
代購、代售二手電腦家私
41
家政培訓(xùn)
42
清潔地毯、沙發(fā)
43
小學(xué)生中餐
44
學(xué)生寒暑假短期學(xué)習(xí)班
45
提供鐘點工（家務(wù)、護理、照顧小孩或老人）
46
為老人讀報,聊天
禮儀服務(wù)
47
特殊安全服務(wù)
48
租售鮮花、盆景
49
代接、代送客人
健康服務(wù)
50
健康檢查
51
建立健康檔案
52
家庭病床
53
兒童保健
54
健身培訓(xùn)
商務(wù)服務(wù)
55
長途電話
56
接發(fā)傳真
57
打字
58
復(fù)印
59
出租商務(wù)洽談室
60
出租會議室
61
租車
62
汽車美容
四、服務(wù)承諾標準
序號
指標名稱
國家及jz市標準
服務(wù)承諾標準
服務(wù)質(zhì)量保證措施
01
房屋完好率
98%
99%
制定維修技術(shù)人員專職負責區(qū)域巡查，建檔記錄，確保外觀整潔、無破損立面，房屋無改變使用功能，無亂搭建，公用設(shè)施及通道無隨意占用
02
房屋零修、急修及時率
99%
100%
急修、零修接到維修通知，及時趕到現(xiàn)場。零修現(xiàn)場及時完成；急修不過夜，工作量過大以協(xié)商形式解決，并按照《維修回訪制度》進行回訪記錄、質(zhì)量跟蹤
03
維修工程質(zhì)量合格率
100%
100%
分項監(jiān)督檢查，結(jié)合部位，嚴格把關(guān)，按照工序維修到位，杜絕二次返工
04
保潔率
99%
99．5%
由專職保潔員進行保潔，并實行巡查制度，建檔記錄，由主管監(jiān)督，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，區(qū)內(nèi)潔凈衛(wèi)生
05
綠化完好率
95%
99%
制定專職綠化員負責維護，并實行園藝師直接負責的巡查制度，建檔記錄，確保小區(qū)綠地樹木無破壞、無黃土、無病蟲害現(xiàn)象
06
道路、車場完好率及使用率
95%
99%
制定公用設(shè)施管理員進行維護，實行巡查制度，建檔記錄，由維修主管負責監(jiān)督。建立健全道路、停車場管理制度，責任落實到人
07
化糞池、雨水井、污水井完好率
95%
99%
由工程維修部清理疏通及維修計劃按相應(yīng)作業(yè)規(guī)程實施，有檢查、記錄，達到排放暢通，無堵、無塌陷、井蓋完好無損
08
排水管明暗溝完好率
95%
99%
維修工作依計劃定期檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修，達到排水暢通無積水、無污染、無塌陷、無殘缺
09
路燈完好率
95%
98%
維修工每日檢查，隨壞隨修，做到路燈完好無損，夜間正常使用計劃維修保養(yǎng)，保持潔凈
10
停車場、自行車棚完好率
98%
99%
每日檢查，隨壞隨修，達到車輛行駛停泊有序、車場無損壞、無積水、平坦整潔，設(shè)施完好無損
11
公共問題設(shè)施以及小品雕塑完好率
95%
99%
每日檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時維修定期按計劃實施維修、維護工作，確保使用功能，保持外觀造型完好無損
12
小區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率
年1‰以下
年1‰以下
實行24小時保安巡視制度，設(shè)立24小時報警中心，充分利用小區(qū)智能化設(shè)施人防、技防、物防三結(jié)合的治安管理，確保小區(qū)居民人身財產(chǎn)安全
13
消防、智能化設(shè)施完好率
98%
100%
每日巡檢與定期保養(yǎng)相結(jié)合，確保設(shè)施設(shè)備完好無損，各項記錄齊全
14
火災(zāi)發(fā)生率
年1‰以下
年1‰以下
加強防火宣傳教育和防患措施，配齊消防器具，通過消防檢查，發(fā)現(xiàn)隱患及時處理，并組織強有力的兼職消防隊伍
15
違章發(fā)生率
1‰
1‰
建立巡視制度，對區(qū)內(nèi)各類違章通過巡查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，對違章現(xiàn)象跟蹤管理，建檔記錄，通過宣傳教育活動使區(qū)內(nèi)居民自覺杜絕違章
16
違章處理率
95%
99%
17
住戶有效投訴率
2‰
1‰
按政策規(guī)定做好各項工作，強化服務(wù)意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
18
住戶投訴處理率
95%
100%
按政策規(guī)定做好各項工作，強化服務(wù)意識，了解住戶需求，滿足住戶合理需要，及時為住戶排憂解難，投訴處理有記錄，有回訪
19
管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率
90%
100%
管理人員持證上崗，培訓(xùn)與自學(xué)相結(jié)合，有培訓(xùn)制度，培訓(xùn)計劃、培訓(xùn)考核、培訓(xùn)記錄，保證人員較高的專業(yè)素質(zhì)
20
維修服務(wù)回訪率
95%
99%
建立嚴格的工作制度、回訪制度，做好回訪記錄、工作記錄、上門回訪與電話回訪結(jié)合，業(yè)主滿意、文明服務(wù)
21
居民對物業(yè)管理滿意率
95%
98%
采取現(xiàn)代科學(xué)的管理手段，開展溫馨服務(wù)、親情服務(wù)，在日常服務(wù)過程中及時收集住戶需求信息，盡可能滿足住戶需要，與住戶加強溝通，確保住戶對物業(yè)管理滿意程度
22
檔案建立與完好率
98%
100%
各種檔案資料專人管理、分類存放、檢索方便，保證檔案資料齊全
23
管理費收繳率
90%
95%
按照規(guī)定收取，杜絕擅自提高收費標準和亂收費，合理使用費用，做到取之于民、用之于民
七、管理總體目標與分項目標
創(chuàng)新三項工作機制
增強城鎮(zhèn)管理活力
建立城鎮(zhèn)管護機制。局直城管局以創(chuàng)新機制為手段，努力實現(xiàn)城鎮(zhèn)管護工作全覆蓋、無死角。一是建立了360°的全方位城鎮(zhèn)管理作業(yè)機制，無論是重要路段與非重要路段、重要街道與非重要街道、重要地區(qū)與非重要地區(qū)，城鎮(zhèn)管護職能實現(xiàn)了全覆蓋。二是建立了365天全日制城鎮(zhèn)管理作業(yè)機制，做好白天與夜晚、上班時段與休息時段、節(jié)假日與非節(jié)假日的工作安排和交接，實現(xiàn)城鎮(zhèn)綜合管理和服務(wù)無斷檔。三是建立了以局直城管局為主體、社區(qū)為依托、路段為單元、有關(guān)單位和部門協(xié)助的“四位一體”工作網(wǎng)絡(luò)，層層分解任務(wù)，明確工作責任，做到創(chuàng)建無死角。
完善城鎮(zhèn)執(zhí)法機制。一是建立健全城鎮(zhèn)管理快速反應(yīng)機制。以城管監(jiān)察中隊為主體、社區(qū)為基礎(chǔ)，快速應(yīng)答居民訴求，及時發(fā)現(xiàn)和查處違法建設(shè)和市容違章行為，有效遏制違法建設(shè)和有損市容違章行為的滋生和蔓延。二是強化城鎮(zhèn)執(zhí)法考核。實行定時、定員、定崗、定職責、定獎懲的五定考核制度，推行路段分類管理，強化檢查巡查，加大重點區(qū)域的執(zhí)法力度，確保工作職責落到實處。三是倡導(dǎo)執(zhí)法管理“人性化”。寓管理于服務(wù)之中，實行首次違章提示，合理設(shè)置疏導(dǎo)點，分別在科研路、中興路設(shè)置早市點和夜市點，有效解決了城鎮(zhèn)管理和居民需求之間的矛盾。
強化部門聯(lián)動機制。城鎮(zhèn)管理是一項綜合性的社會工作，需要有關(guān)單位和部門的協(xié)作配合，共同擔負起城鎮(zhèn)管理責任，發(fā)揮各有關(guān)部門的職能作用，實現(xiàn)源頭防控。通過召開聯(lián)席會議，把握動向，形成共管合力。通過集中整治，使市容市貌得到明顯改善，城鎮(zhèn)形象、品位、美譽度顯著提升。
推行三個模式
提升城鎮(zhèn)管理效能
嚴格標準，建立精細化管理模式。實施精細化管理是提高城市品位，優(yōu)化人居環(huán)境的必然要求。局直城管局以作風建設(shè)增強精細化意識，在職工中開展了爭做“城管先鋒”活動，以制度建設(shè)強化精細化效果，制定和完善了環(huán)境衛(wèi)生檢查督導(dǎo)制度、環(huán)衛(wèi)設(shè)施管理維護制度、作業(yè)車輛安全管理制度和環(huán)衛(wèi)工人、綠化工人、單體樓保潔員、環(huán)衛(wèi)車隊司機的“星級”考核方案，將城鎮(zhèn)長效綜合管理內(nèi)容細化成6類16個方面，量化成63項具體指標，通過制度建設(shè)，規(guī)范作業(yè)標準。
轉(zhuǎn)變方式，推進智慧化城鎮(zhèn)管理模式。現(xiàn)代信息技術(shù)手段可以拓展城市管理工作范圍，提高管理和服務(wù)效能。在紅興隆管理局領(lǐng)導(dǎo)的高度重視下，投入資金378萬元，積極推進數(shù)字化城管試點工作，打造集數(shù)據(jù)管理、動態(tài)監(jiān)控、行動指揮、信息、投訴受理、便民服務(wù)等功能于一體，精準、敏捷、高效、全時段、全方位覆蓋的城市管理信息平臺，推進城鎮(zhèn)管理、監(jiān)督與服務(wù)一體化。
強化引導(dǎo)，構(gòu)建全民化管理模式。提升居民文明素質(zhì)、形成良好的社會風尚是保持良好市容市貌的重要舉措。他們以創(chuàng)建“文明城鎮(zhèn)”為契機，以新市民教育為載體，通過標語、廣播電視、互聯(lián)網(wǎng)等多種形式進行宣傳教育，努力營造全民參與城鎮(zhèn)管理、全民共建美好家園的良好氛圍。廣泛開展了“文明家庭”、“文明樓道”、“文明樓院”創(chuàng)建活動；舉辦了“樹文明新風、創(chuàng)美好家園”、“和諧花開歌飛揚”、“五十佳”表彰等各類晚會20多場次。
樹立“三高”目標
塑造城鎮(zhèn)管理新形象
高標準推進城鎮(zhèn)凈化。局直城管局環(huán)衛(wèi)工作在“凈”字上下工夫、求實效。兩年來，投資326.5萬元，新購置環(huán)衛(wèi)、清雪車輛6臺，環(huán)衛(wèi)清掃工作實現(xiàn)了人工為主向機械為主、人機結(jié)合的轉(zhuǎn)變；主次干道每天保潔時間14小時，實施“六凈五無”保潔標準，年清運垃圾4萬立方米，城區(qū)保潔率達100%；對暫時不具備進駐物業(yè)公司條件的小區(qū)，實施“單體樓”保潔；生活垃圾日產(chǎn)日清，清運率達到100%。
