開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇香阪美優，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。

第1篇

第2篇

國內房地產業有一個雙輪驅動模式之說。其實，它就是住宅和商業地產開發并舉。實行這種模式的，多是住宅開發商以自己開發住宅的方式方法與經驗殺入商業地產。但事實往往未如人意。商業地產需要專業隊伍、商業經營資源、資金籌措能力。

因此，做不做商業地產、怎樣做商業地產有適合與不適合之分。在房地產業名氣大又擁有雄厚實力的萬科，并不涉足商業地產。董事長王石的答復是這樣的：“做不做商業地產沒有對錯之分，只有適合不適合之別。萬科近20年的地產開發歷史所積累的就是住宅開發的經驗，所形成的也是相關的模式和體系，這個體系操作住宅開發非常嫻熟，但對于商業地產卻非常陌生。而中國住宅市場的潛力之大，是足以讓萬科現有的團隊一直操作下去的。”

由此可以得出一個結論：運作商業地產一定要慎之又慎。開發住宅以及把住宅中的社區商業的操作思路簡單放大，去進行商業地產開發，是難有前途的。

一般說來，在商業地產中商務地產是很大的一塊，其中有一定的共性。

如，關于寫字樓市場。市場上供應量不斷加大，競爭激烈，在市場競爭的壓力下，寫字樓市場面臨的不單單將是供應結構的調整，而且還有運作模式的轉變。商務地產不光要考慮短期的變現，而是應更多的考慮長期的經濟效益和社會效益，推動商務地產區域發展，推動城市商務區“變臉”。北京首創置業有一個非常成功的案例，它成功地培養了一個被忽略的現代小型商務區，這一個項目讓三元橋“變臉”，其他項目接著進如。在中關村則是把“商務表情”真正畫出來。還必須助力客戶向現代商務轉型。商務地產的本質是服務業，服務的客戶是商務性群體，通俗地說很多是公司需求，那么商務地產就必須有責任推動或者幫助客戶向現代商務模式轉型，畢竟商務地產服務是客戶接受的服務之一。其中，重要的一點是和客戶互動，根據不同區域特征和特殊客戶需求，提供定制化商務功能滿足和能保持長期商務增值服務。具體地說，就是為客戶創造最符合它們特征的產品，并且提供相應的功能，協助客戶降低公司運營成本……

顯然，對于寫字樓市場的認識，比商業地產的其他方面成熟，市場化的程度要更強一些，雙輪驅動模式在這個市場里難以大行其道。

一個路徑一個定位

在許多城市，中心城區商圈的發展路徑是進一步提高品牌集中度，讓市級商圈成為時尚地標，從而提升消費能級，滿足消費者高品質商業需求。

社區商業中心，發揮便民利民功能。有的社區商業中心，是從傳統“一條街”式的社區商業升級而來的。

郊區商業，又分新區商圈、中心鎮商街或社區商業中心、農家店等不同層面展開。其中，新區商圈又可能通過引入大型購物中心、工廠直銷店等先進業態，從原來的窄域型商圈提升為廣域型商圈。

上海的商業地產，就是在不斷完善由中心商圈、特色商街、社區商業中心、鄰里中心、市郊新城商圈、中心鎮商街、農家店構成的多層次商業發展新布局。

平均每平方米帶來的社會消費品零售總額不到萬元，遠低于發達國家城市，但目前上海人均商業面積超過世界上許多發達城市，達1.76平方米。專家認為，原因包括各商業中心之間錯位不足，商業地產面積增速超過消費市場容量增速等，面臨產業結構優化升級、分層發展、錯位發展等問題。

再看北京。有報道提出“社交消費型商業”這―全新的商業定位。在地產上的表現是國際財經中心。報道描述它是聞名遐邇的香港許李嚴建筑師有限公司進行整體規劃設計。兩棟“L”型薄板式建筑圍合成綜合建筑體，并沿西三環主路設計120米長的臨街展示面。其地下1層至地上4層為3萬余平米的頂級商業，5層以上為甲級寫字樓。建筑首層圍合而成近2000平米、挑高達18米的中庭；首層至4層的商業單位圍繞中庭布局，3部360度全景觀光電梯、13部自動扶梯，形成了方便的豎向交通系統，廊橋、跑馬廊、……富于韻律的內庭空間，營造出休閑愜意的社交、休閑、購物體驗場。大師級的設計及國際一流的建筑品質，使國際財經中心頂級的商業定位有了最基本的依托。而項目北側緊臨首都師范大學、西側接駁5600萬平米水源涵養綠地，東側即是最具活力的西三環城市主干道，諸多地理優勢，更為國際財經中心錦上添花。

貫徹全新理念的“貴仕儒商社交消費主場”氛圍，將給消費者帶來的愉悅體驗。而商端餐飲、休閑健身、娛樂社交、商務會議等功能區域的科學布局及組合特色，更與消費者的品位完美結合。

以借鑒打開思路

我國的商業地產似乎走到了十字路口，有些開發商正大舉進軍，而又有一些已經碰得頭破血流，還有更多的人把投資商鋪作為個人投資方向，但市場并不是那么好把握的……最近《中國房地產報》刊一文介紹考察日本商業地產的情況，或有一點兒參考價值。

該文介紹留下最深刻印象的莫過于那一派繁華的百貨業、地下商業，以及遍布城鄉的便利店。

百貨業，依然是各城市商業發展的頂粱柱，如東京各商圈和大阪、名古屋等城市商業。百貨業經過二百多年的發展，在不斷調整中最終成為各業態之首。從東京銀座、澀谷商圈中各家百貨店看來，幾乎都圍繞在交通叉路口，它們競爭激烈，但又遵循錯位經營的原則。澀谷中心區的109百貨、東急TOKYU、西武、PARCO、OICIIY丸井等多家百貨店，109百貨確實是東京時尚的--代表，更適合二十幾歲到出頭的年輕消費者同，東急百貨由于把守交通樞紐優勢，商品對年齡層的包容性較強，更大眾一些，PARCO主要定位于精英白領，西武百貨則引領著商圈的最高端，LV等世界一線品牌多集中于此。同一品牌的不同店鋪也能很好地做到錯位經營。

城市商業中心區的地下商業多能開到地下二至三層。由于燈光及硬件配套設施的到位，購物的舒適指數絲毫不會因身處地下而有所降低。地下商業街多與地鐵相連，地上出口也是四通八達。

還有遍布城鄉的便利店和隨處可見的自動售貨機。無論在城市還是鄉村，便利店的大小及店內布置幾乎完全標準化，店中商品也與城市中商業基本一樣，是全國統一配貨。還有一點頗具特色，每到一處新的地區，當地便利店還會專門增加一兩個貨架展銷當地特色商品。

日本是世界第二大經濟體，商業地產發展歷史較長，一直是隨著國民經濟的發展而循序漸進，并沒有大量商用物業閑置的現象。

我國商業地產受房地產投資拉動，造成商用物業用房供應短時間激增。加之早期商業地產開發的商用物業多以銷售為主，并沒有培育出良好的商業圈氣氛，導致更多商用物業因不能開業而空置。現在，主流的觀點是認為我國商業地產未來發展空間無限，但現實存在的問題，也需要高度關注與研究，以尋求更合理的發展道路。這里所介紹的，不過是日本的一般情情況，并非深入調查的結果。不過，發達國家的商業地產發展在前，有許多成功的經驗與教訓，把它們拿來并結合我們的國情及一地一事的具體情況、問題，應該是打開思路的捷徑。

大勢所居，大智所在

天保金海岸二期項目――珍珠灣，南靠第三大街，北臨泰達大街，東臨海防路，西為項目規劃路。優越的地理位置，建筑面積60萬平米的合理規模，讓這里成為濱海的心港灣；外高內低的U字形規劃，展現了整座社區的城市感，獨特的曲線視角，帶來國際化都市的豐富與舒展，締造出濱海新區極具特點的城市風景：U字形規劃將社區自然劃分為聯排別墅、花園洋房、點式高層、板式高層四重物業形態。

汲取了國際著名新興城市的卓越規劃理念，多元、人性、大手筆的景觀設計，盡展海岸生活優居樣板，成為天保?金海岸中褶褶閃亮的新城。

而在珍珠灣這座城中城中，先驅推出的別墅洋房珍稀組團，成為灣上生活的獨有風景，低層低密度的花園建筑，誓將大勢所居的高端生活帶給濱海人民，開始一種全新的生活狀態。

高端生活的極致空間

經過了數年的思考，濱海新區終于迎來了天保-金海岸的頂級力作――大二期珍珠灣首推別墅洋房組團。作為這個188萬平米的高端產品，這里從規劃到設計，從別墅到洋房的布局設置，從建筑外檐到高科技元素，從空間尺度到居住舒適度……天保?金海岸的籌劃者們經過無數次的尋訪，無數次的收集資料，無數次的反復探究，真正以一個集眾多優勢于一身的極致空間，為奮斗過和仍在奮斗的智者們正名，為擁有財富和懂得運用財富的智者們正名。

珍珠灣首推別墅洋房組團，占地面積近5萬平方米，容積率約為1.0，建筑形式為濱海十分珍貴的低層低密度建筑，而小區規劃與濱海新區最引人的百米綠化帶平行，不僅占據了珍珠灣的最佳地域，在整體天保?金海岸項目中的地理位置亦是絕佳。

別墅，洋房，建筑的風華超越時代的想象。

這個稀貴的區域實現了聯排別墅與多層洋房之間的完美搭配，包括聯排別墅、電梯洋房、退臺洋房在內的產品類型，構成了豐富的住宅組團空間序列。這種序列的構成，不僅創造出多姿多彩的生活情境，更為人們提供著親切的空間尺度，讓這溫暖的建筑群落實至名歸。

珍珠灣的聯排別墅作為天保?金海岸的頂級物業形態，占據著整體社區最具優勢的地域，視野最為開闊，風景最為優美。這里緊連濱海新區難得的開放美域――百米綠化帶，以自然和文化為主題的公園綠地，也是天保?金海岸的開放空間主軸帶，即將被塑造為各類城市活動聚集的“文化公園”，更與小區的園林景觀和諧呼應，成為居者生活中最為亮麗的風景；這里還擁有私家停車位，而首層圍合庭院的設計成為與室內空間的自然過渡；錯層布局的居室設計，挑高4.2米的客廳，都盡情顯現著別墅特有的風情。電梯洋房底層架空層高3.2米，在滿足居者較佳視覺感受和半公共活動空間的前提下，集中提供了1：1以上的停車位；南面的空中花園和觀景陽臺，提升了居住質感，讓別墅般的空間氛圍侵染其間。空間表情最為豐富的退臺洋房，享受著層層陽光，戶戶有花園，家家有露臺的別墅生活；室內設計上同樣獨特，獨立電梯入戶，尊貴異常；頂層的空中花園更將多層住宅的空間潛力極致發揮。

這些高端建筑內部設計中的多種科技元素和全新居家概念，包括戶式中央空調、中央吸塵和新風置換系統等配置，真正讓居住的舒適度在功能的提升中得到加強，以科技的名義為生活注入更多色彩。

流動，靈動，景致的美妙超越時代的渴望。

小區內部的通行網絡秩序井然，優美步道連接著各主次要社區景觀。小區入口處主題水景、精心布置的異國風睛植被、樓間景觀，以及架空層空間，諸多元素形成了社區內部的特殊景致，讓花園般的氛圍時刻環繞左右。其中最為最重要的景觀是小區中心公園，由主題景觀、水景、休閑區、兒童游藝區等組成，成為整體社區的規劃核心，而中心公園里最為獨特的是“彩虹橋”的設計，它將兩個內部區域完美連接，讓小區中心公園與其他景觀呈現出和諧統一，同時也是這里最亮麗的風景。小區的園林景觀摒棄了呆板的規劃，將人性化設計融入整體景觀當中，充滿靈性的景觀小品，休閑時刻必備的露天長椅，供孩子們嬉戲的童年樂園……讓夢想中的低密度生態家園完成濱海人民渴望溫情的居家理想。

精心，精準，管理的智能化超越時代的要求。