時間：2023-05-29 17:44:28
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創(chuàng)造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的12篇房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例，希望這些內(nèi)容能成為您創(chuàng)作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進(jìn)步。
某開發(fā)企業(yè)，通過偽造房地產(chǎn)開發(fā)項目立項文件取得規(guī)劃許可等證件，并領(lǐng)取了商品房預(yù)售許可證，預(yù)售收入4700余萬，事后，該違規(guī)行為暴露。對此違規(guī)行為，該如何處罰？可否適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》（以下簡稱《開發(fā)條例》）第39條？
分析
一、關(guān)于《開發(fā)條例》第39條的理解
《開發(fā)條例》第39條規(guī)定：“違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。”對于本條的理解，關(guān)鍵有以下兩點(diǎn)。
首先，什么是擅自預(yù)售商品房？所謂擅自預(yù)售商品房，是指沒有取得預(yù)售許可證，實(shí)施商品房預(yù)售的行為，或者預(yù)售許可證撤銷后，仍然實(shí)施預(yù)售的行為。若已取得預(yù)售許可證，則不論其取得的途徑是合法取得還是非法騙取，均不能認(rèn)定為“擅自”。因為從表面上看，其行為都經(jīng)過了行政機(jī)關(guān)的審查并予以了批準(zhǔn)，許可證取得后即具有社會公示性。
其次，什么是違法所得？違法所得并非是全部預(yù)售收入，因為《開發(fā)條例》第39條的立法本意是懲處開發(fā)商違規(guī)行為，保護(hù)公眾利益，進(jìn)而維護(hù)社會穩(wěn)定。如果一旦將預(yù)售收入沒收，并再處罰金的話，有可能會造成整個項目資金運(yùn)轉(zhuǎn)困難，甚而造成項目“爛尾”。這并不是管理部門希望的結(jié)果。因此，建設(shè)部在給河北省建設(shè)廳《關(guān)于提請解釋“違法所得”具體含義的請示》的復(fù)函（建法函[2008]326號）中將“違法所得”明確為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自預(yù)售商品房的全部收入扣除其開發(fā)建設(shè)經(jīng)營成本的所得。
二、關(guān)于本案的行政處罰
對于開發(fā)企業(yè)騙取預(yù)售許可證的行為，可以從兩個層面予以處罰，一是適用《行政許可法》第79條規(guī)定“被許可人以欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得行政許可的，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)給予行政處罰；取得的行政許可屬于直接關(guān)系公共安全、人身健康、生命財產(chǎn)安全事項的，申請人在3年內(nèi)不得再次申請該行政許可；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。二是適用《城市商品房預(yù)售管理辦法》第15條“開發(fā)企業(yè)隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或者采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得商品房預(yù)售許可的，由房地產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售，撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款”。
就本案來說，可以處以撤銷預(yù)售許可，并處3萬元罰款，同時可以責(zé)令申請人3年內(nèi)不得再次申請該行政許可。
三、關(guān)于罰款額度的思考
國家對于商品房預(yù)售的行政處罰，經(jīng)歷了一個從粗到細(xì)的過程。1994年建設(shè)部40號令《城市商品房預(yù)售管理辦法》第13條對于不辦理預(yù)售許可、挪用預(yù)售款、不辦理備案的情況規(guī)定了“可處以罰款”，但沒有對處罰的標(biāo)準(zhǔn)作出具體規(guī)定。2001年建設(shè)部95號令《關(guān)于修改的決定》細(xì)化了處罰的標(biāo)準(zhǔn)，增強(qiáng)了可操作性。比如：對不辦理預(yù)售許可預(yù)售商品房的，“責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)、沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款”。對不按規(guī)定使用預(yù)收款的，“可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款。”2004年建設(shè)部131號令《關(guān)于修改的決定》中，又增加了對隱瞞有關(guān)情況、提供虛假材料，或采用欺騙、賄賂等不正當(dāng)手段取得預(yù)售許可證的情形的規(guī)范，明確“責(zé)令停止預(yù)售、撤銷商品房預(yù)售許可，并處3萬元罰款”。
第二條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)竣工的居住小區(qū)和住宅開發(fā)項目，均適用本辦法。
本辦法所稱居住小區(qū)和住宅開發(fā)項目竣工綜合驗收（以下簡稱綜合驗收），是指經(jīng)貴陽市人民政府批準(zhǔn)興建的居住小區(qū)和其他住宅開發(fā)項目竣工后，由建設(shè)行政主管部門組織有關(guān)部門按照開發(fā)項目建設(shè)條件的有關(guān)要求和規(guī)定進(jìn)行檢查驗收。
第三條 市人民政府建設(shè)行政主管部門主管本市行政區(qū)域內(nèi)的居住小區(qū)和住宅開發(fā)項目竣工綜合驗收工作。
縣（市）人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的居住小區(qū)和住宅開發(fā)項目竣工綜合驗收工作。
城市規(guī)劃、國土、房管、城管、園林、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、人防、消防等部門和所在地人民政府，應(yīng)當(dāng)協(xié)同做好居住小區(qū)和住宅開發(fā)項目竣工綜合驗收工作。
第四條 居住小區(qū)和住宅開發(fā)項目經(jīng)批準(zhǔn)立項取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在15日內(nèi)向建設(shè)行政主管部門依法登記，領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》和《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》。
《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》包括以下內(nèi)容：
（一）項目性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；
（二）規(guī)劃控制指標(biāo)和規(guī)劃設(shè)計要求；
（三）基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)配套設(shè)施的建設(shè)要求；
（四）基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；
（五）項目拆遷補(bǔ)償安置要求；
（六）項目經(jīng)營方式；
（七）售后服務(wù)及物業(yè)管理等。
第五條 開發(fā)建設(shè)單位到有關(guān)部門辦理報建手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》，并在開發(fā)項目動工前15日內(nèi)將《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》送建設(shè)行政主管部門備案。
第六條 開發(fā)建設(shè)單位必須按照《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》實(shí)施綜合開發(fā)配套建設(shè)，并將開發(fā)項目實(shí)施階段的主要事項和政府有關(guān)部門對其開發(fā)經(jīng)營活動的審查、批準(zhǔn)和處理意見記錄在《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》中。
開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)每半年或按項目實(shí)施階段將《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》送建設(shè)行政主管部門驗核。
第七條 開發(fā)建設(shè)中合法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的受讓人，應(yīng)當(dāng)在辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)后15日內(nèi)持土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同及批準(zhǔn)手續(xù)到建設(shè)行政主管部門備案，辦理項目開發(fā)人變更手續(xù)，并按上述規(guī)定辦理項目登記。
第八條 居住小區(qū)和住宅開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)，必須按建設(shè)程序組織實(shí)施，符合國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。
第九條 綜合驗收必須符合以下要求：
（一）建設(shè)項目按批準(zhǔn)的規(guī)劃和有關(guān)專業(yè)管理及設(shè)計要求全部建成，并滿足使用要求；
（二）住宅及公共配套設(shè)施、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施等單項工程驗收合格，驗收資料齊全；
（三）施工機(jī)具、暫設(shè)工程、建筑渣土、剩余構(gòu)件拆除清運(yùn)完畢，場清地平，符合環(huán)境要求；
（四）被拆遷人已依法安置完畢。
第十條 申請綜合驗收，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）建設(shè)規(guī)劃許可證及其他專業(yè)管理部門批準(zhǔn)的設(shè)計文件（圖紙）及證明材料等；
（二）工程承發(fā)包合同；
（三）工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核定的各單項工程質(zhì)量等級評定文件；
（四）竣工資料（圖紙）和技術(shù)檔案資料；
（五）建設(shè)行政主管部門規(guī)定的其他文件資料。
第十一條 綜合驗收按下列程序進(jìn)行：
（一）開發(fā)建設(shè)單位完成《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》規(guī)定的內(nèi)容，經(jīng)相關(guān)部門驗收會簽后向建設(shè)行政主管部門提出綜合驗收申請報告并附本辦法第十條規(guī)定的文件資料；
（二）建設(shè)行政主管部門自收到竣工驗收申請報告和有關(guān)資料之日起30日內(nèi)，組成由建設(shè)、規(guī)劃、國土、房管、人防、消防、城管、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、園林、通訊等部門及物業(yè)管理單位參加的綜合驗收小組；
（三）綜合驗收小組在審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報，深入現(xiàn)場，按下列要求對竣工的項目進(jìn)行全面鑒定和評價，提出驗收意見：
1、城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實(shí)情況；
2、拆遷安置方案的落實(shí)情況；
3、配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；
4、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；
5、物業(yè)管理的落實(shí)情況；
6、其他。
（四）對綜合驗收合格的居住小區(qū)和住宅開發(fā)項目頒發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工綜合驗收合格證》。
第十二條 分期和按組團(tuán)建設(shè)的小區(qū)和住宅開發(fā)項目，可以實(shí)行分期和按組團(tuán)驗收。
分期和按組團(tuán)驗收的項目，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施必須滿足使用功能的要求，方可投入使用。
第十三條 未經(jīng)綜合驗收或綜合驗收不合格的居住小區(qū)和住宅開發(fā)項目，不得交付使用，房地產(chǎn)管理部門不予辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，建設(shè)部門不予辦理新開項目的有關(guān)手續(xù)。
第十四條 有下列行為之一的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令限期改正，予以警告，并可處以1萬元以下罰款：
（一）違反本辦法第四條第一款規(guī)定，逾期未登記的；
（二）不按規(guī)定送《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)條件意見書》備案的；
（三）不按規(guī)定送驗《房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊》的。
第十五條 違反本辦法第七條的規(guī)定，逾期不辦理開發(fā)項目開發(fā)人變更手續(xù)的，由建設(shè)行政主管部門責(zé)令其限期補(bǔ)辦，并可處1萬元以下的罰款。
第十六條 違反本辦法規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五章第三十六條處罰。
第十七條 違反本辦法規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五章第三十七條處罰。
第十八條 綜合驗收工作人員玩忽職守，濫用職權(quán)，索賄受賄，徇私枉法的，由其所在單位或上級主管部門給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究其刑事責(zé)任。
第十九條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，或者向人民法院起訴；逾期不申請復(fù)議，不起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
1、客戶簽訂商品房購房合同后，開發(fā)商會將購房合同集中遞交到房管局進(jìn)行備案，此過程一般需要三十天時間。如客戶為按揭購房，待購房合同在房管局備案完后，還需再將客戶的所有貸款資料遞交給按揭銀行進(jìn)行審核，辦理抵押貸款手續(xù)，此過程的辦理時間一般也需要三十天左右（視不同銀行工作情況而定）。待以上手續(xù)全部完成后，簽約中心會通知客戶領(lǐng)取購房合同。
2、國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十七條規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi),到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。
3、購房合同是根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，買受人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就買賣商品房達(dá)成的協(xié)議。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
1、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的適用范圍。
根據(jù)最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的講話精神，政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房不適用上述司法解釋。實(shí)踐中，還大量存在著村民委員會在集體土地上以“舊村改造”名義建設(shè)的房屋，原房管局下屬的房管所以危房改造等名義開發(fā)建設(shè)的房屋，還有部分企事業(yè)單位在國家劃撥土地上違規(guī)開發(fā)的少量商品房，均向社會出售。對上述幾類房產(chǎn)是否適用司法解釋，實(shí)踐中認(rèn)識很不統(tǒng)一。有人主張以開發(fā)建設(shè)者是否符合國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》確定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)立條件為據(jù)確定房屋是否適用司法解釋，有人主張對司法解釋中的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”作擴(kuò)大解釋，其中包括符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，亦包括違規(guī)開發(fā)者，只要是向社會公開銷售，均應(yīng)適用司法解釋。還有人主張以商品房開發(fā)建設(shè)用地是否為國有土地作為是否適用司法解釋的條件之一。
筆者認(rèn)為上述意見均不正確。一項法規(guī)的適用范圍，一般由其自身作出規(guī)定。上述司法解釋亦不例外。該司法解釋第一條對其適用范圍作出了規(guī)定，即為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。因此，確定上述司法解釋的適用范圍，主要是根據(jù)開發(fā)建設(shè)者是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房屋是否向社會公開銷售來確定。基于上述認(rèn)識，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的的房產(chǎn)之買賣不適用解釋，不管是否公開向社會出售；安居工程等國家對購買對象有限制條件的房產(chǎn)，不管是否房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)，均不適用上述司法解釋；解釋的適用與否與開發(fā)用地是否國有、開發(fā)過程是否違規(guī)無關(guān)。對此處所謂的“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，應(yīng)作狹義理解，即由工商行政管理部門和房地產(chǎn)管理部門同意設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，為避免與行政權(quán)力的沖突，法院只應(yīng)進(jìn)行形式審查，對企業(yè)在實(shí)體上是否符合該類企業(yè)的法定條件，法院不作審查。
2、商品房買賣合同的分類。
這是每個審判員審理商品房買賣合同案件時首先要解決的問題。
關(guān)于商品房買賣合同的分類，對行政執(zhí)法和司法最有影響和意義的分類是分為商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售兩種。這是根據(jù)商品房開發(fā)建設(shè)過程并結(jié)合合同成立時間對商品房買賣合同進(jìn)行的分類。鑒于有關(guān)法律和司法解釋對上述兩種合同的生效條件等分別作出了規(guī)定，上述合同分類問題的影響則直接及于法律適用和合同效力的認(rèn)定，決定著案件審理的方向。
根據(jù)建設(shè)部制定的《商品房銷售管理辦法》第三條的規(guī)定，商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為；商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
上述對合同的分類，看似直觀而易于理解，但仔細(xì)研究就發(fā)現(xiàn)其分類標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，未能對所有商品房買賣合同作出兩分，是個不成功的分類。其分類好象是按工程建設(shè)的過程進(jìn)行的，但并未作兩分，因為在竣工和驗收之間還有時間間隔，且上述按工程建設(shè)過程分類的原則并未得到徹底貫徹，還揉合進(jìn)了竣工驗收為合格這一法律評價結(jié)果。如此，已竣工未驗收或驗收未達(dá)合格的商品房買賣合同歸于哪一類？同時，即使按上述方法分類，在面對紛繁復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)生活時，還是往往產(chǎn)生不同的認(rèn)識。如：何為竣工、何為驗收？
對于已竣工未驗收和驗收未達(dá)合格標(biāo)準(zhǔn)的商品房，其買賣合同應(yīng)按預(yù)售還是按現(xiàn)售處理，筆者認(rèn)為，將上述商品房按現(xiàn)房處理、歸于不符合法定條件的現(xiàn)房更符合我國法律區(qū)分現(xiàn)房和預(yù)售的初衷：允許房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售商品房是為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能在工程建設(shè)過程中取得部分資金，且該資金必須用于工程建設(shè)；預(yù)售是一種特殊的銷售，預(yù)售的商品房至少還在建設(shè)中。上述理解亦符合國人對現(xiàn)房和期房的一般理解：蓋好了的房子是現(xiàn)房，尚未施工和正在施工的房產(chǎn)為期房。基于此，筆者主張將上述房產(chǎn)的買賣糾紛適用現(xiàn)售合同的相關(guān)規(guī)定調(diào)整，其結(jié)果是區(qū)分預(yù)售和現(xiàn)售以工程是否竣工為據(jù)。這其中實(shí)際隱含著已竣工未驗收或驗收不合格的房產(chǎn)是不符合法定入市條件的現(xiàn)房這一觀念，和合法與不合法的合同只要種類相同即適用相同的法律規(guī)范的理念。
此外，根據(jù)筆者了解的建設(shè)工程和房地產(chǎn)管理法知識，我國法律對何為工程竣工未作解釋。根據(jù)漢語詞典的解釋，竣工為工程完了。但對何為驗收，我國法律從建設(shè)工程質(zhì)量管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理兩方面作了不同的規(guī)定。根據(jù)國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條和第四十九條的規(guī)定，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗收，并在驗收合格后15日內(nèi)將建設(shè)工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報建設(shè)行政主管部門備案。根據(jù)國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十七條第二款、第十八條及第十九條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收，驗收的內(nèi)容為城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實(shí)情況、城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況、單項工程的工程質(zhì)量驗收情況、拆遷安置方案的落實(shí)情況、物業(yè)管理的落實(shí)情況；驗收結(jié)果應(yīng)報房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。筆者認(rèn)為，上述第一個驗收是建設(shè)工程質(zhì)量專項驗收，其結(jié)果只說明建設(shè)工程質(zhì)量狀況；第二個驗收是綜合驗收，驗收結(jié)果表明商品房是否符合進(jìn)入市場的條件。商品房買賣糾紛中，要解決的問題是房產(chǎn)是否符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理的要求，是否合法并符合入住條件的商品房，因此，對其中的竣工驗收應(yīng)按國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定的內(nèi)容理解、適用。
最后，區(qū)分合同種類時還遇到一個程序問題：確定工程進(jìn)展情況的證據(jù)資料一般掌握在開發(fā)商手中，而當(dāng)了被告的開發(fā)商一般不配合法院工作提供上述資料，法院是否可依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第十五條第（一）項的規(guī)定，以進(jìn)行合法性審查（審查合同合法性）為由主動調(diào)查取證？或依照該規(guī)定第七條的規(guī)定將上述證據(jù)的舉證責(zé)任分配給房地產(chǎn)開發(fā)商一方當(dāng)事人？筆者認(rèn)為，前一種作法法律依據(jù)不足，后一種作法可采。
3、商品房買賣合同的效力問題。
對商品房預(yù)售合同的效力問題，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》及最高人民法院有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)對該規(guī)定所作的說明已作了較明確的闡述，容易理解，操作性較強(qiáng)。但對于商品房現(xiàn)售的條件，法律和行政法規(guī)未作明確規(guī)定，對現(xiàn)售合同的效力問題，上述司法解釋亦未作規(guī)定。實(shí)踐中對此有不同認(rèn)識。若將《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的未依法登記領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（當(dāng)然包括商品房買賣）作為強(qiáng)制性規(guī)定理解，則商品房現(xiàn)售合同生效條件應(yīng)為房地產(chǎn)依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。但上述理解顯然與建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件不符。若不作上述理解，則違規(guī)開發(fā)的商品房，只要已竣工，只要不具備導(dǎo)致合同無效的其它事實(shí)，買賣即為合法有效的合同而受法律保護(hù)，不利于保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)利，因為沒有行政法規(guī)和法律對商品房現(xiàn)售條件作其出限制性規(guī)定，《商品房銷售管理辦法》只是部門規(guī)章。筆者認(rèn)為，在商品房現(xiàn)售合同的效力問題上，我國法律存在漏洞，急需相關(guān)的立法和司法機(jī)構(gòu)作出補(bǔ)充。筆者主張，在目前的法律框架內(nèi)，可以將《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的商品房現(xiàn)售條件與《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定結(jié)合起來作為商品房現(xiàn)售合同的生效條件，如商品房不符合《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定的條件，則可以商品房買賣合同損害社會公共利益為由，援引《中華人民共和國合同法》第五十二條第（四）項的規(guī)定確認(rèn)其無效。如此補(bǔ)充現(xiàn)有法律的漏洞。
4、開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移違約責(zé)任的歸責(zé)原則。
《中華人民共和國合同法》以嚴(yán)格責(zé)任作為一般歸責(zé)原則，以過錯責(zé)任為特殊規(guī)定。商品房買賣合同，一般亦應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則。開發(fā)商逾期協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的違約責(zé)任是否應(yīng)適用嚴(yán)格責(zé)任原則？根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，“由于出賣人的原因”作何理解？該條司法解釋采納的是什么歸責(zé)原則？筆者傾向于理解為過錯責(zé)任原則，理由如下：“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發(fā)商有土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓合同關(guān)系的第三人的原因；而嚴(yán)格責(zé)任原則是不分原因，只要有違約就有責(zé)任，除非是因不可抗力。此外，該條解釋規(guī)定的是法定違約責(zé)任，責(zé)任程度與逾期付款相同而一般大于逾期交房的違約責(zé)任，因此，適用條件應(yīng)盡量嚴(yán)格，上述認(rèn)識亦是促使筆者對上述違約責(zé)任作過錯責(zé)任理解的原因。
5、因房屋存在質(zhì)量問題解除合同的條件。
房屋主體質(zhì)量經(jīng)鑒定不合格應(yīng)解除合同，因法有明文規(guī)定，現(xiàn)在審判實(shí)踐中已是共識。但對一般房屋質(zhì)量問題達(dá)到什么程度，當(dāng)事人可以請求法院解除合同，實(shí)踐中卻存在很大分歧。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定，因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條顯然是對《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項規(guī)定的解除合同的條件，即“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”在商品房買賣合同中的解釋和應(yīng)用，但商品房質(zhì)量問題到什么程度為“嚴(yán)重影響居住使用”？該條解釋的可操作性不強(qiáng)，依賴于法官的自由裁量。有人認(rèn)為，商品房正常的“居住使用”主要以安全為標(biāo)準(zhǔn)，只要房屋能安全的居住使用，其它質(zhì)量問題不會嚴(yán)重影響居住使用；其他人認(rèn)為，“居住使用”不僅以安全為條件，與房屋價值相應(yīng)的舒適和美觀亦是正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)，如房屋不具備與其價值相應(yīng)的舒適和美觀程度，亦應(yīng)認(rèn)定為嚴(yán)重影響居住使用。筆者同意第二種觀點(diǎn)。
第二條本縣域房地產(chǎn)開發(fā)住宅建設(shè)項目工程，包括居住區(qū)、居住小區(qū)、組團(tuán)、商業(yè)住宅區(qū)等房地產(chǎn)開發(fā)的住宅項目及其公共服務(wù)設(shè)施、配套設(shè)施、市政基礎(chǔ)設(shè)施的交付使用管理，適用本辦法。
第三條縣建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)城市房地產(chǎn)開發(fā)住宅建設(shè)項目交付使用的統(tǒng)一管理工作。
縣規(guī)劃、國土資源、房管、市政、園林、人防、公安、消防、質(zhì)監(jiān)、電信、廣電、供電、自來水及其他相關(guān)部門，應(yīng)當(dāng)按照各自的職責(zé)共同做好城市房地產(chǎn)開發(fā)住宅建設(shè)項目交付使用的管理工作。
第四條新建居住區(qū)、居住小區(qū)、組團(tuán)、商業(yè)住宅區(qū)等房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃設(shè)計等有關(guān)規(guī)范要求，配套建設(shè)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、郵政電訊、社區(qū)服務(wù)、市政公用等設(shè)施。
第五條堪察設(shè)計單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)行政管理部門批準(zhǔn)的條件設(shè)計和實(shí)施。
第六條縣建設(shè)行政主管部門和其他相關(guān)行政管理部門在施工圖審查和辦理各項審批手續(xù)時，不得超越規(guī)定指標(biāo)和條件辦理批準(zhǔn)手續(xù)。
第七條行政管理部門應(yīng)當(dāng)依照各自的職責(zé)，加強(qiáng)建設(shè)工程實(shí)施過程的監(jiān)督與管理，及時糾正和查處違法行為。
第八條房地產(chǎn)開發(fā)住宅建設(shè)項目具備下列條件，并經(jīng)縣建設(shè)行政主管部組織的綜合核驗后，方可交付使用；
(一)房屋建筑工程竣工已經(jīng)辦理竣工備案；
(二)生活用水納入城市供水管網(wǎng)；
(三)雨、污水排放納入城市雨、污水排放系統(tǒng)；
(四)生活用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò)；
(五)住宅與交通干道之間有符合標(biāo)準(zhǔn)的道路連接；
(六)在具備燃?xì)夤獾臈l件下，燃?xì)夤芫€已施工完畢，具備開通條件；
(七)規(guī)劃要求建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施和配套設(shè)施已建成并具備交付使用條件；
(八)消防設(shè)施符合標(biāo)準(zhǔn)；
(九)園林綠化符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；
(十)物業(yè)管理已經(jīng)落實(shí)；
(十一)執(zhí)行現(xiàn)行拆遷安置補(bǔ)償政策全部到位；
(十二)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件；
第九條房地產(chǎn)開發(fā)住宅建設(shè)項目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)書面告知縣建設(shè)行政主管部門組織驗收。相關(guān)管理部門和單位必須按照建設(shè)行政主管部門通知的時間、地點(diǎn)，依照各自的職責(zé)組織驗收。驗收合格的，發(fā)給驗收合格證明。不合格的，應(yīng)當(dāng)書面告知其理由。
驗收應(yīng)當(dāng)自建設(shè)行政主管部門收到驗收告知書之日起十五日內(nèi)完成。
第十條建設(shè)單位持下列相關(guān)文件，向縣建設(shè)行政主管部門提出建設(shè)項目交付使用申請：
(一)建設(shè)行政主管部門出具的竣工驗收備案表、拆遷安置方案落實(shí)的合格證明及供水、排水、道路準(zhǔn)予交付使用的證明；
(二)規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃設(shè)計條件全部落實(shí)的驗收合格證明；
(三)園林部門出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明；
(四)房管部門出具的物業(yè)管理已落實(shí)的合格證明；
(五)供電單位出具的生活用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)的證明；
(六)轄區(qū)社區(qū)出具的依照規(guī)劃設(shè)計條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明；
(七)公安消防部門出具的符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的證明；
(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他驗收合格證明。
前款規(guī)定的驗收合格證明，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)管理部門或者單位的驗收工作人員和部門負(fù)責(zé)人簽名或者蓋章，并加蓋單位公章。
第十一條縣建設(shè)行政主管部門在收到建設(shè)單位提交的建設(shè)項目交付使用申請時，應(yīng)當(dāng)當(dāng)場核對其驗收合格的證明材料。證明材料齊全的應(yīng)于7日內(nèi)組織有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員和業(yè)主代表共同到現(xiàn)場進(jìn)行綜合核驗，經(jīng)核驗符合交付使用條件的，發(fā)給《*縣房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目同意交付使用通知書》(以下簡稱《交付使用通知書》；經(jīng)核驗不符合交付使用條件的，應(yīng)當(dāng)書面告知需要整改的事項。
第十二條房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目取得《交付使用通知書》后，方可交付使用。
國土資源和房產(chǎn)管理部門必須憑建設(shè)單位提交的《交付使用通知書》，依法辦理土地和房產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)。
第十三條分期實(shí)施建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)住宅項目，可以分期辦理驗收手續(xù)，辦理程序依照本辦法第九、十條的規(guī)定執(zhí)行。
第十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未取得《交付使用通知書》的房屋交付使用的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的情形，依照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和其他法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。
第十五條行政管理部門為不符合驗收標(biāo)準(zhǔn)的住宅項目出具合格證明的、以及對符合驗收標(biāo)準(zhǔn)的住宅項目不出具或者拖延出具合格證明的，依法追究該管理部門負(fù)責(zé)人和工作人員的法律責(zé)任。
第十六條行政管理部門進(jìn)行驗收時，不得將與其驗收項目之外的事項作為驗收條件；除法律、法規(guī)規(guī)定的外，不得收取任何費(fèi)用。
期房在取得房產(chǎn)證之后可以證明產(chǎn)權(quán)，根據(jù)國家《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。
另外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：
一、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；
二、商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
三、商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
（來源：文章屋網(wǎng) ）
上海商品房銷售管理辦法：總則第一條 為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，制定本辦法。
第二條 商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法。
第三條 商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。
第五條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門(以下統(tǒng)稱房地產(chǎn)開發(fā)主管部門)按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。
上海商品房銷售管理辦法： 銷售條件第六條 商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第七條 商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;
(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;
(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;
(四)已通過竣工驗收;
(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);
(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;
(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售設(shè)有抵押權(quán)的商品房，其抵押權(quán)的處理按照《中華人民共和國擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
第十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
第十二條 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
第十三條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。
上海商品房銷售管理辦法：廣告與合同第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)商品房銷售宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
第十六條 商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。
商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
(一)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所;
(二)商品房基本狀況;
(三)商品房的銷售方式;
(四)商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間;
(五)交付使用條件及日期;
(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;
(七)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ崱⒌缆贰⒕G化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任;
(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬;
(九)面積差異的處理方式;
(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜;
(十一)解決爭議的方法;
(十二)違約責(zé)任;
(十三)雙方約定的其他事項。
第十七條 商品房銷售價格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國家另有規(guī)定的除外。
第十八條 商品房銷售可以按套(單元)計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價。
商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。
按套(單元)計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
第十九條 按套(單元)計價的現(xiàn)售房屋，當(dāng)事人對現(xiàn)售房屋實(shí)地勘察后可以在合同中直接約定總價款。
按套(單元)計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同中附所售房屋的平面圖。平面圖應(yīng)當(dāng)標(biāo)明詳細(xì)尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變;套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
第二十條 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
合同未作約定的，按以下原則處理：
(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款;
(二)面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。
產(chǎn)權(quán)登記面積-合同約定面積面積誤差比=---------------100%
合同約定面積
因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
第二十一條 按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。
第二十二條 不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款;當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用;當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。
第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計。
經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。
上海商品房銷售管理辦法：銷售第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。
第二十六條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。
第二十七條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所銷售商品房的有關(guān)情況。
受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得銷售不符合銷售條件的商品房。
第二十八條 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
第二十九條 商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房銷售業(yè)務(wù)。
上海商品房銷售管理辦法：交付第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。
因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。
第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
第三十二條 銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。
第三十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。
商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。
在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。
第三十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。
第三十五條 商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
上海商品房銷售管理辦法：法律責(zé)任第三十六條 未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定處罰。
第三十七條 未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。
第三十八條 違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得;收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。
第三十九條 在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人的，處以警告，責(zé)令限期改正，并處2萬元以上3萬元以下罰款;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
第四十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》的規(guī)定處罰。
第四十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定將測繪成果或者需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房地產(chǎn)行政主管部門的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。
(一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的;
(二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的;
(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;
(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;
(五)分割拆零銷售商品住宅的;
(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的;
(七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的;
(八)委托沒有資格的機(jī)構(gòu)銷售商品房的。
第四十三條 房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。
第四十四條 國家機(jī)關(guān)工作人員在商品房銷售管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
上海商品房銷售管理辦法：附則第四十五條 本辦法所稱返本銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱售后包租，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
本辦法所稱分割拆零銷售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以將成套的商品住宅分割為數(shù)部分分別出售給買受人的方式銷售商品住宅的行為。
本辦法所稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。
第四十六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第四十七條 本辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
摘要：聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)引發(fā)極易引發(fā)糾紛，且司法實(shí)踐中認(rèn)識不一。本文將對其概念特征、聯(lián)合開發(fā)的組織方式、如何確保合同的合法效等進(jìn)行探討。
關(guān)鍵詞：聯(lián)合開發(fā) 房地產(chǎn) 概念 特征 組織方式 有效性
對于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)，土地和資金都是必不可少的資源，缺了任何一個，開發(fā)無從談起。即使是神通廣大的房地產(chǎn)商，也經(jīng)常面臨擁有土地使用權(quán)但缺乏資金或資金充足但沒有土地的窘境。于是聯(lián)合開發(fā)應(yīng)運(yùn)而生。聯(lián)合開發(fā)作為紐帶，促成了資金和土地的結(jié)合，盤活了諸多房地產(chǎn)項目，對房地業(yè)的功不可沒。但同時，聯(lián)合開發(fā)引發(fā)的糾紛也不在少數(shù)，且糾紛一旦發(fā)生，往往標(biāo)的數(shù)額巨大，案情錯綜復(fù)雜（例如，每年最高人民法院審理的民事案件中，此類案件都占很大比例）。因此，如何界定聯(lián)合開發(fā)的性質(zhì)，如何確保聯(lián)合開發(fā)行為的合法有效，如何從法律角度預(yù)防糾紛的發(fā)生等問題，就成了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人事和從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師們的重大課題。筆者也嘗試著對這些問題做了點(diǎn)思考，現(xiàn)呈現(xiàn)給各位方家，希望能起到拋磚引玉之效。
一、 聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)行為的法律性質(zhì)和特征：
所謂聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)，指雙方當(dāng)事人約定，由一方提供建設(shè)用地使用權(quán)，另外一方提供資金、技術(shù)、勞務(wù)等，合作開發(fā)土地，建筑房產(chǎn)等項目，共擔(dān)風(fēng)險，共享收益的房地產(chǎn)開發(fā)方式。提供土地使用權(quán)的一方，我們稱之為供地方；另一方則是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)，我們稱之為建筑方。這種意義上的聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)是狹義的。從廣義上講，任何由兩方合作進(jìn)行房地產(chǎn)項都可以納入聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)的范疇，不限于一方出地一方出資，也可以雙方共同出資；不限于進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，也可以是建房自用；不限于雙方都是法人或其他組織，也可以是法人或其他組織與人或自然人之間合作；不限于在城市規(guī)劃區(qū)國有土地上進(jìn)行建設(shè)，也可以是在集體土地上聯(lián)合建房。
從概念的界定我們不難發(fā)現(xiàn)聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)屬于《民法通則》規(guī)定的法人聯(lián)營，具有如下特征：
（一）、主體特定性。體現(xiàn)在聯(lián)合開發(fā)雙方中必須有一方以上具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限定了較高條件： 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）有100萬元以上的注冊資本；（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。以確保進(jìn)入該領(lǐng)域的公司具備相應(yīng)的開發(fā)能力。
（二）貫徹責(zé)、權(quán)、利統(tǒng)一的原則。
實(shí)踐中，有很多聯(lián)合開發(fā)行為就是因為違反了聯(lián)營個這一基本原則而被法院認(rèn)定為無效。比如，甲公司與乙公司簽定的聯(lián)合開發(fā)協(xié)議中約定：甲公司僅負(fù)責(zé)提供建設(shè)用地，不參與項目的建設(shè)管理，不論項目是否贏利，乙公司均應(yīng)向甲公司支付若干收益。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理聯(lián)營合同糾紛案件若干問題的解答》的規(guī)定，此類條款屬于聯(lián)營合同的“保底條款”，應(yīng)認(rèn)定為無效。需要指出的是，所謂的責(zé)權(quán)利統(tǒng)一，是從整個合同中雙方當(dāng)事人的地位角度而言的，是指從宏觀上看，雙方權(quán)利和義務(wù)向統(tǒng)一，并非指在開發(fā)的任何環(huán)節(jié)雙方當(dāng)事人都必須均等的付出和收益。比如說，在項目的建設(shè)工程中，不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的公司往不參與具體管理工作（或者僅派人監(jiān)督），而是由房地產(chǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)，這并不意味著違反了該原則。
（三）法律關(guān)系復(fù)雜。
聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)涉及多方當(dāng)事人之間的法律關(guān)系，錯綜復(fù)雜。首先是合作雙方的關(guān)系，如上文所說應(yīng)屬聯(lián)營關(guān)系，而聯(lián)營又分為法人型聯(lián)營和松散型聯(lián)營，組織形式和權(quán)利義務(wù)分配都需要仔細(xì)約定（文將詳細(xì)）；其次是聯(lián)合體與政府主觀部門的關(guān)系，開發(fā)房地產(chǎn)的各個環(huán)節(jié)，立項、到規(guī)劃、開工、預(yù)售、驗收都離不開政府部門的監(jiān)督，最直觀的表現(xiàn)就是要申請辦理若干個許可證或批準(zhǔn)文件。而聯(lián)合開發(fā)更需要向政府部門做好審批工作，辦理證件或批文都應(yīng)以合作雙方的名義辦理，只要這樣聯(lián)合開發(fā)行為才能獲得法律的認(rèn)可。由于沒有做好聯(lián)合開發(fā)的審批工作而導(dǎo)致某一方的權(quán)利受到損害或合作合同被法院認(rèn)定無效的案例俯首皆是，教訓(xùn)非常慘痛。再次是聯(lián)合體與其他單位或個人的關(guān)系，包括與建筑承包商、拆遷安置人員、購房業(yè)主、貸款和按揭合作銀行等。
原告:————
住址:————
電話:——————
被告:——————
住所地:————
法定代表人:————
聯(lián)系人:————
電話:————-
訴訟請求:
1、請求法院判令被告立即為原告辦理房屋所有權(quán)證;
2、請求法院判令被告支付逾期辦理房屋所有權(quán)證的違約金;
3、請求法院判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。
事實(shí)與理由:
————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————
綜上所述,被告作為房屋買賣合同的出售方,在原告交付購房款履行了付款義務(wù)后,被告方交付房屋即購房合同成立,被告方應(yīng)當(dāng)在合同訂立之日起90日內(nèi)按約定辦理房屋所有權(quán)證。根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第60條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條定,被告應(yīng)當(dāng)立即辦理房屋產(chǎn)權(quán)證并支付違約金。
為維護(hù)原告合法權(quán)利,特訴請人民法院判允前列訴訟請求。
此致
————人民法院
訴訟人：*，湖*，電話：*
被告：*，地址：*，電話：5455888
訴訟請求：
1、判令被告雙倍返還購房（成約）定金四萬元整。
2、判令被告承擔(dān)本案原告律師費(fèi)四千元整。
事實(shí)與理由：
2002年9月30日，原、被告雙方簽訂了“名都花園商品房認(rèn)購書（以下簡稱認(rèn)購書）”，約定雙方在十日內(nèi)簽署正式購房合同，被告同時收取了原告定金兩萬元整。當(dāng)原告依約去簽署合同時發(fā)現(xiàn)，被告尚未得建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證，不符合預(yù)售商品房的法定要求，因此不同意違法簽訂購房合同，要求被告在辦好相關(guān)證件后簽約。被告直至2003年5月16日才辦齊上述許可證，而此時，被告卻以房價已上漲為由拒絕簽訂合同，并不同意退還原告的定金。
原告認(rèn)為，雙方簽訂的認(rèn)購書具有法律效力，原告所交兩萬元是“成約定金”，因被告的原因?qū)е轮骱贤荒艹闪ⅲ?dāng)然由被告承擔(dān)違約責(zé)任，依法應(yīng)雙倍返還定金。
此案因被告違反民法的“誠信”原則，利用優(yōu)勢地位坑害消費(fèi)者所致，為保護(hù)消費(fèi)者依法維權(quán)的積極性，為更好地維護(hù)和發(fā)揚(yáng)“誠信”的社會風(fēng)尚，應(yīng)當(dāng)保護(hù)消費(fèi)者的維權(quán)成本，所以請求判令被告承擔(dān)原告的律師費(fèi)。
此致
長沙市雨花區(qū)人民法院
具狀人（原告）：
時間
鄒某訴湖南省長沙高興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案相關(guān)法律法規(guī)摘抄
城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例
第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：
（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；
（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；
（三）工程施工合同；
（四）預(yù)售商品房分層平面圖；
（五）商品房預(yù)售方案。
城市商品房預(yù)售管理辦法
第五條商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋
第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
第四條出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
第五條商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)經(jīng)營；創(chuàng)新能力培養(yǎng)；校企合作模式
1房地產(chǎn)經(jīng)營本科專業(yè)簡介
房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)的本科生要具備比較扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)理論知識，要掌握與房地產(chǎn)經(jīng)營管理有關(guān)的管理技能，并要掌握與房地產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的學(xué)科理論和知識，要具備經(jīng)濟(jì)、管理、法律以及工程技術(shù)的全方面知識體系，畢業(yè)后可以勝任政府部門、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)公司等的房地產(chǎn)咨詢、開發(fā)、估價等相關(guān)職務(wù)。主要的學(xué)習(xí)內(nèi)容有投資學(xué)、房地產(chǎn)開發(fā)、營銷學(xué)、房地產(chǎn)估價、建筑學(xué)、物業(yè)管理等。
2構(gòu)建本科校企合作創(chuàng)新人才培養(yǎng)模式的意義
上個世紀(jì)80年代以后，高教界逐步在推廣實(shí)踐教學(xué)，強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)應(yīng)用型的人才。房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)是典型的應(yīng)用型專業(yè)，本科學(xué)生僅靠在校園里學(xué)習(xí)專業(yè)知識是完全不夠的，社會實(shí)踐是非常重要的。培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力，關(guān)鍵是要進(jìn)行實(shí)踐教學(xué)，這是提高學(xué)生的社會適應(yīng)素養(yǎng)，提升就業(yè)競爭實(shí)力的途徑。校企合作模式是一種高等院校與企業(yè)共同培養(yǎng)人才的一種方式，其培養(yǎng)導(dǎo)向為社會需要，學(xué)校和企業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)進(jìn)行合作，提高人才培養(yǎng)的質(zhì)量。校企合作模式下學(xué)生在學(xué)校學(xué)習(xí)的房地產(chǎn)經(jīng)營理論知識與實(shí)踐訓(xùn)練進(jìn)行結(jié)合，學(xué)生的綜合專業(yè)素質(zhì)和創(chuàng)新能力在實(shí)踐中得到不斷提升。校企合作模式下教育與社會發(fā)展相聯(lián)系，校企雙贏。房地產(chǎn)經(jīng)營本科專業(yè)采用校企合作人才培養(yǎng)模式，根據(jù)職業(yè)崗位的要求來確定人才培養(yǎng)目標(biāo)，注重的是房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)企業(yè)對于人才的專業(yè)要求。在制定課程培養(yǎng)目標(biāo)時主要從崗位的需要出發(fā)，以培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力為本位，除了要提高學(xué)生運(yùn)用專業(yè)知識解決專業(yè)技術(shù)問題以外，還要培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力，使理論課和實(shí)踐課相結(jié)合，讓學(xué)生提前體驗實(shí)際工作，畢業(yè)后可以盡快的適應(yīng)本專業(yè)的工作。
3校企合作人才培養(yǎng)模式的主要內(nèi)容
3．1以房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)的就業(yè)為導(dǎo)向，管理模式實(shí)行雙軌制
由高校的分管院長和企業(yè)的高級主管組成教學(xué)指導(dǎo)中心，高校的教務(wù)處和企業(yè)的職能部門制定相關(guān)的規(guī)章制度，并進(jìn)行一系列的協(xié)調(diào)工作。房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)的教研室和企業(yè)的職能部門根據(jù)本專業(yè)的建設(shè)要求和人才培養(yǎng)方案以及教學(xué)大綱的要求，具體進(jìn)行相關(guān)的教學(xué)管理。高等院校與相關(guān)的房地產(chǎn)建立長期的校企合作關(guān)系，為學(xué)生提供校外實(shí)訓(xùn)基地。實(shí)訓(xùn)基地以校企合作做為創(chuàng)新型人才的培養(yǎng)模式，在優(yōu)勢互補(bǔ)的原則下，在房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)的人才培養(yǎng)和人才輸送方面建立合作關(guān)系，并在此基礎(chǔ)上建立更加緊密的戰(zhàn)略合作關(guān)系。培訓(xùn)基地集教學(xué)、實(shí)訓(xùn)、頂崗實(shí)踐、科研以及社會服務(wù)為一體，成為房地產(chǎn)經(jīng)營本科學(xué)生接受校外實(shí)踐教育的基地。要校企合作模式下，可以由高校的優(yōu)秀專業(yè)者是與企業(yè)的優(yōu)秀員工組成“雙師型”的教師隊伍，這樣專業(yè)教師會參與公司的經(jīng)營管理，并可以進(jìn)行專業(yè)實(shí)踐能力的培訓(xùn)，也可以實(shí)施“教師進(jìn)企業(yè)，經(jīng)營進(jìn)課堂”的模式，每年安排一定數(shù)量的教師到進(jìn)行掛職鍛煉，參與房地產(chǎn)經(jīng)營項目的開發(fā)和服務(wù)工作，這樣教師的工程實(shí)踐能力和管理經(jīng)驗大大提高，可以有更高的專業(yè)知識來傳授給學(xué)生，同時也可以聘請的經(jīng)營管理人才來校對學(xué)生進(jìn)行培訓(xùn)，使教學(xué)更加具有實(shí)效性。
3．2以培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新能力為本位，構(gòu)建校企合作的課程體系
要根據(jù)市場的需求，支柱的調(diào)整教學(xué)計劃，同時將實(shí)訓(xùn)做為獨(dú)立的教學(xué)內(nèi)容，根據(jù)職業(yè)職能的要求來設(shè)計實(shí)訓(xùn)的內(nèi)容和形式，針對于房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)設(shè)計課程實(shí)訓(xùn)、技能實(shí)訓(xùn)、綜合業(yè)務(wù)能力實(shí)訓(xùn)以及頂崗實(shí)踐等環(huán)節(jié)。高等院校與企業(yè)合作開發(fā)課程，構(gòu)建生產(chǎn)、學(xué)習(xí)和研究為一體的創(chuàng)新體系。房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)是一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程，在該專業(yè)的理論部門由院校的教師講授，實(shí)踐部分可以聘請房地產(chǎn)公司的企業(yè)培訓(xùn)師為學(xué)生進(jìn)行講解，通過這種合作，可以彌補(bǔ)教師實(shí)踐性稍弱的現(xiàn)實(shí)，企業(yè)的實(shí)踐案例提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。同時也可以由高校和企業(yè)合作開發(fā)項目和進(jìn)行理論研究，學(xué)生可以進(jìn)行項目參與。通過這種模式培養(yǎng)了學(xué)生的項目開發(fā)和實(shí)踐能力，企業(yè)也會從學(xué)生處吸取新的設(shè)計理念和開發(fā)思路，通過創(chuàng)建“工程咨詢服務(wù)”、“管理培訓(xùn)”等一體化基地，發(fā)揮院校和企業(yè)的雙方優(yōu)勢，同時也提升學(xué)校的社會服務(wù)能力。學(xué)生在企業(yè)進(jìn)行頂崗實(shí)習(xí)，要遵守企業(yè)的管理制度，學(xué)生在實(shí)習(xí)期間要遵守實(shí)習(xí)管理條例，高校與企業(yè)定期交換意義，對學(xué)生的學(xué)習(xí)情況進(jìn)行鑒定。如果學(xué)生表現(xiàn)突出，校企可以聯(lián)合進(jìn)行獎勵，如果在實(shí)習(xí)期間學(xué)生違紀(jì)就會給予一定的懲罰。學(xué)生對每一階段的實(shí)習(xí)情況進(jìn)行總結(jié)，可以升華專業(yè)內(nèi)容的學(xué)習(xí)。一些企業(yè)設(shè)立優(yōu)秀實(shí)習(xí)學(xué)生獎學(xué)金，學(xué)生也更具有歸屬感。
4校企合作模式的應(yīng)用效果
4．1房地產(chǎn)經(jīng)營本科專業(yè)的人才質(zhì)量不斷提高
通過對高校房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)本科生進(jìn)行創(chuàng)新能力培養(yǎng)的校企合作模式，學(xué)生的理論知識更加扎實(shí)，專業(yè)技能因為在企業(yè)進(jìn)行實(shí)踐不斷提高，具有比單純校園學(xué)習(xí)更高的綜合素質(zhì)，同時也會受到用人單位的肯定。一些企業(yè)與高校通過建立長期合作關(guān)系，也提高了學(xué)生的就業(yè)率。
4．2可以共享實(shí)踐基地的資源，雙方進(jìn)行經(jīng)驗推廣
學(xué)生在實(shí)踐基地實(shí)習(xí)，除了學(xué)習(xí)到房地產(chǎn)經(jīng)營專業(yè)的實(shí)踐知識外，同時也可以學(xué)習(xí)本專業(yè)以外的工程管理、人力資源、物流管理、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理、營銷學(xué)等的專業(yè)內(nèi)容，拓寬了學(xué)習(xí)內(nèi)容，學(xué)生的思維被無限打開。
4．3通過進(jìn)行生產(chǎn)、學(xué)習(xí)和研究的三位一體合作，可以共享資源
為了促進(jìn)校企合作的不斷深入，也可以雙方與行業(yè)主管部門進(jìn)行辦學(xué)合作，通過主管部門向高校和企業(yè)開放，這樣可以為地方經(jīng)濟(jì)服務(wù)，學(xué)生也會了解當(dāng)?shù)氐膮^(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，學(xué)生的基本素質(zhì)和創(chuàng)新能力也會不斷提高。
參考文獻(xiàn)
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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場；微觀管制；宏觀調(diào)控
[中圖分類號]F20
[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A
[文章編號]1672-2426(2009)09-0038-03
中國房地產(chǎn)市場歷經(jīng)探索、起步、快速發(fā)展和調(diào)整等幾個階段，至今已步入相對穩(wěn)定發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場取得的成績斐然。然而，中國房地產(chǎn)市場也存在一些問題，突出表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格渡動大、房地產(chǎn)交易秩序較為混亂、近期受國際金融危機(jī)影響房地產(chǎn)市場不景氣等。為了解決這些問題，政府加強(qiáng)了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，成效顯著。但是，要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康運(yùn)行。除了政府的宏觀調(diào)控以外。政府的微觀管制即房地產(chǎn)市場管制亦是不可或缺的。本文擬對中國房地產(chǎn)市場管制產(chǎn)生的原因及管制目標(biāo)做初步探討。
一、中國房地產(chǎn)市場管制產(chǎn)生的原因
(一)中國房地產(chǎn)市場存在缺陷
房地產(chǎn)市場管制指的是，政府基于公共利益或其他目的。依據(jù)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)對房地產(chǎn)市場微觀經(jīng)濟(jì)主體的活動進(jìn)行的行政管理和限制。中國房地產(chǎn)市場管制產(chǎn)生的原因在于房地產(chǎn)市場存在缺陷，主要體現(xiàn)在如下方面：
1 市場不能規(guī)范房地產(chǎn)微觀經(jīng)濟(jì)主體的行為。房地產(chǎn)市場的微觀經(jīng)濟(jì)主體包括：房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、個人等。微觀主體為中國房地產(chǎn)市場的迅速形成和發(fā)展壯大作出了重要貢獻(xiàn)。但是，他們在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理等各環(huán)節(jié)也不同程度地存在違法違規(guī)行為。在房地產(chǎn)開發(fā)中存在房地產(chǎn)開發(fā)商忽視工程質(zhì)量、過度開發(fā)、違規(guī)拆遷、未取得開發(fā)資質(zhì)或超越資質(zhì)等級開發(fā)等問題；在房地產(chǎn)交易中房地產(chǎn)開發(fā)商未合法取得《商品房預(yù)售許可證》而違規(guī)銷售、虛假銷售信息、進(jìn)行合同欺詐，國內(nèi)外投機(jī)者通過低價買進(jìn)高價賣出房地產(chǎn)的方式牟取暴利，擾亂房地產(chǎn)市場正常的運(yùn)行秩序；少數(shù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)缺乏誠信；物業(yè)服務(wù)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，等等。微觀經(jīng)濟(jì)主體的上述失范行為難以通過市場本身加以克服，因為市場可以為房地產(chǎn)企業(yè)從事開發(fā)經(jīng)營和中介服務(wù)活動提供場所，卻不能保證所有房地產(chǎn)企業(yè)循規(guī)經(jīng)營，也無法保證每一項房地產(chǎn)交易的公平性，因此必須通過政府管制規(guī)范微觀主體的行為。
2 市場不能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的最優(yōu)配置。資源的最優(yōu)配置只有在完全競爭市場條件下才能實(shí)現(xiàn)，而房地產(chǎn)市場是不完全競爭市場。一是房地產(chǎn)市場存在壟斷。首先，土地供給存在一定程度的壟斷。土地是不可再生資源，其供給是稀缺的，土地總量有限必然帶來土地供給的壟斷。另外我國實(shí)行土地的社會主義公有制，土地屬全民所有，全國土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使，因而土地所有權(quán)也具有壟斷性。其次，房地產(chǎn)商品具有強(qiáng)烈的地域性和差異性。房地產(chǎn)本身是不可移動的，從而不同區(qū)域、同一區(qū)域內(nèi)不同地段的房地產(chǎn)不完全同質(zhì)，難以相互替代。土地供給的壟斷性和房地產(chǎn)商品的異質(zhì)性決定了房地產(chǎn)市場競爭具有不完全性和不充分性。二是房地產(chǎn)市場存在信息不對稱。房地產(chǎn)一級市場上開發(fā)商掌握的國有土地出讓信息不充分；房地產(chǎn)二級市場上賣方比買方對房地產(chǎn)商品的總量、質(zhì)量、性能、成本等信息更為了解；房地產(chǎn)三級市場上中介機(jī)構(gòu)比房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者和購買者掌握的中介服務(wù)信息多。三是房地產(chǎn)市場存在外部效應(yīng)。例如，建筑施工時會產(chǎn)生環(huán)境污染和噪音，某建筑物太高妨礙了附近建筑的采光、通風(fēng)、通信等等。以上問題的存在決定了由市場配置房地產(chǎn)資源會出現(xiàn)低效率或者無效率，從而造成房地產(chǎn)資源的浪費(fèi)。
3 市場不能抑制房地產(chǎn)價格的過度波動。遵循商品供求規(guī)律，市場能自動生成房地產(chǎn)價格，但市場無法解決由房地產(chǎn)開發(fā)成本上升、房地產(chǎn)交易秩序較混亂等諸多復(fù)雜因素導(dǎo)致的房價不斷攀升問題，也不能解決因存量房積壓、市場需求冷淡等因素導(dǎo)致的房價快速下降問題。2007年以前。我國房價上漲幅度大，商品房平均銷售價格由1991年的786元／平方米提高到2007年的3864元／平方米，增長了4.9倍；其中住宅的平均銷售價格從756元／平方米上升到3645元／平方米，增長4.8倍。2008年以來，全國樓市又出現(xiàn)低迷，2008年12月全國70個大中城市房屋銷售價格首次出現(xiàn)同比下降(降低0.4％)，其中深圳新建住房銷售價格同比大幅下降18.1％。而市場既不能抑制房價的迅速上升，也不能控制房價的急劇下跌，影響了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
4 市場不能有效保證國家利益和公共利益。市場經(jīng)濟(jì)具有利己性，這決定了房地產(chǎn)市場中經(jīng)濟(jì)主體的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)自身收益最大化而非國家利益和公共利益最大化，而經(jīng)濟(jì)主體收益最大化往往是以損害或犧牲國家利益和公共利益為代價的。以國有土地使用權(quán)的出讓為例，我國城市土地使用權(quán)可以通過拍賣、招標(biāo)或雙方協(xié)議的方式有償出讓。一般來說，采取拍賣、招標(biāo)方式由于公開競爭能以較高、較合理的價格成交，而采取協(xié)議方式由于可能存在尋租現(xiàn)象，價格偏低，使得少數(shù)人能夠利用手中的特權(quán)中飽私囊，侵害公共利益。又如，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目以行政劃撥方式無償或低價獲得土地使用權(quán)，雖然減少了房地產(chǎn)開發(fā)商的成本卻損害了國家利益。另外，我國部分城市仍存在“隱形地產(chǎn)市場”，其中土地利用性質(zhì)被擅自改變，土地交易收益被某些單位和個人非法占有。這些都會導(dǎo)致國有土地資源的大量流失。
5 市場不能維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。市場只能為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易提供場所，卻不能維護(hù)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。在房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃過程中會發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這就需要對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行界定和保護(hù)，明確交易雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系。避免出現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛。由于市場不能清晰地界定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，也就沒有能力維護(hù)房地產(chǎn)所有者的產(chǎn)權(quán)。
6 市場不能充分供應(yīng)準(zhǔn)公共物品――經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房。準(zhǔn)公共物品是具有一定程度非排他性和非競爭性的物品。由于經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房具有一定程度的非競爭性，即消費(fèi)者能以較低的價格獲得，所以它們屬于準(zhǔn)公共物品。若由市場來供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房，由于這類房產(chǎn)價格偏低、收益率低，其供應(yīng)量勢必會減少，則市場無法滿足低收入階層對經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租房的需求。
7 市場不能解決房地產(chǎn)總供求結(jié)構(gòu)失衡問題。市場會引導(dǎo)微觀經(jīng)濟(jì)主體投資于利潤率高的領(lǐng)域，而對其無利可圖的領(lǐng)域則不投資，這會導(dǎo)致宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡，而市場本身卻不能調(diào)節(jié)這種宏觀經(jīng)濟(jì)失衡。由于房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于開發(fā)利潤豐厚的高檔商品房，而不愿意建造面向廣大中低收入階層的普通商品房，造成了高檔商
品房供過于求、空置率高，而中低價房供不應(yīng)求的商品結(jié)構(gòu)矛盾，供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重地背離需求結(jié)構(gòu)。盡管市場上高價位商品房的市場需求量有限而中低價位商品房的市場需求量很大，但房地產(chǎn)商出于追求高盈利率的目的并不會增加中低價位商品房的供給，從而市場不能自動調(diào)整商品供給結(jié)構(gòu)；同時由于住房是生活必需品，消費(fèi)者也不會因為房價上升而減少消費(fèi)量從而調(diào)整商品需求結(jié)構(gòu)。因此，市場無法調(diào)節(jié)不合理的房地產(chǎn)商品結(jié)構(gòu)。
(二)市場缺陷與政府干預(yù)
市場缺陷的存在是政府干預(yù)的必要條件。由于房地產(chǎn)市場缺陷內(nèi)生于市場經(jīng)濟(jì)的性質(zhì)，因而無法依靠市場自身力量完全解決房地產(chǎn)市場缺陷問題；第三種力量(如房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會)在彌補(bǔ)市場缺陷方面發(fā)揮著重要作用，但由于它不具備強(qiáng)制性、權(quán)威性，作用力有限，只能作為政府力量的一種補(bǔ)充；而政府具有消除市場缺陷所需要的權(quán)威和多種有效的調(diào)控手段，因此房地產(chǎn)市場缺陷必須主要依靠政府干預(yù)予以解決。
通常，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的方式有兩種，即宏觀調(diào)控和微觀管制。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控是政府的宏觀經(jīng)濟(jì)管理職能，旨在解決房地產(chǎn)市場上總供給與總需求失衡、總投資與總消費(fèi)波動等宏觀層面上的問題以及低收入者的住房保障問題，保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展；房地產(chǎn)市場管制是政府的微觀經(jīng)濟(jì)管理職能，旨在消除房地產(chǎn)市場資源配置低效率等微觀層面上的問題，為市場運(yùn)行及企業(yè)行為建立規(guī)則，確保房地產(chǎn)市場的有序競爭。
由于房地產(chǎn)市場上微觀層面的缺陷較多，所以政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的很大一部分應(yīng)該在微觀管制方面，即由政府直接對房地產(chǎn)市場上的經(jīng)濟(jì)主體和經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行限制以彌補(bǔ)市場缺陷。因此，房地產(chǎn)市場缺陷的存在是房地產(chǎn)市場管制產(chǎn)生的根本原因和主要原因。
二、中國房地產(chǎn)市場管制的目標(biāo)
政府管制房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)在于限制和規(guī)范微觀經(jīng)濟(jì)主體的行為，彌補(bǔ)市場缺陷和不足，具體來說有如下幾點(diǎn)：
(一)為微觀經(jīng)濟(jì)主體行為建立規(guī)則，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康運(yùn)行
針對微觀經(jīng)濟(jì)主體種種失范行為。政府可以設(shè)立規(guī)則予以限制，并進(jìn)而創(chuàng)造公平競爭的市場秩序和市場環(huán)境。當(dāng)前，我國政府已出臺的房地產(chǎn)法律法規(guī)主要有：《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》(1995年1月1日起施行，2007年8月30日修訂)、《中華人民共和國土地管理法》(1986年頒布，2004年8月28日第二次修正)、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》(1990年4月1日起施行)、《中華人民共和國物權(quán)法》(2007年10月1日起施行)以及《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》(1998年7月20日起施行)、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》(1999年1月1日起施行)、《物業(yè)管理條例》(2003年9月1日起施行，2007年8月26日修訂)、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》(2000年3月29日起施行)、《土地利用年度計劃管理辦法》(2006年修訂)、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(1994年11月15日頒布。2004年7月20日第二次修正)、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(1997年6月1日起施行)、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(2004年5月1日起施行)等。這些法規(guī)條例對經(jīng)濟(jì)主體在房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)、物業(yè)管理中的進(jìn)入條件、權(quán)利義務(wù)、法律責(zé)任等均作出明確規(guī)定。政府可以此為依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動建立規(guī)則，即嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)主體的從業(yè)資格、為經(jīng)濟(jì)主體提供的商品或服務(wù)的價格和質(zhì)量設(shè)立科學(xué)合理的標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)厲懲處房地產(chǎn)市場中的各種侵權(quán)行為和非法交易，等等。
(二)優(yōu)化配置房地產(chǎn)資源
通過政府管制解決房地產(chǎn)市場存在的不合理的壟斷、信息不對稱、負(fù)外部效應(yīng)等問題，抑制市場的消極作用，為充分發(fā)揮市場機(jī)制的優(yōu)越性創(chuàng)造條件，提高房地產(chǎn)資源的配置效率。
首先，應(yīng)區(qū)別對待房地產(chǎn)市場存在的壟斷。政府要加強(qiáng)對房地產(chǎn)一級市場的壟斷，根據(jù)社會有效需求合理配置、節(jié)約使用有限的土地資源；房地產(chǎn)二級、三級市場壟斷是基于產(chǎn)品異質(zhì)、地域差異、信息不對稱、企業(yè)實(shí)施壟斷策略等因素而形成的一種非自然壟斷，對此，政府應(yīng)采取禁止、限制、價格管制、鼓勵競爭的措施反壟斷。其次，政府應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息的披露。通過法律手段和行政手段強(qiáng)制房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)向消費(fèi)者提供更多、更真實(shí)的企業(yè)信息、質(zhì)量信息、價格信息、房源信息等，對房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)利用信息優(yōu)勢欺騙消費(fèi)者的行為予以嚴(yán)懲。再次，解決房地產(chǎn)市場負(fù)外部效應(yīng)問題。政府通常會設(shè)置污染排放標(biāo)準(zhǔn)，一旦某房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的污染超過標(biāo)準(zhǔn)即可對該項目施以相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)懲罰；對某建筑物嚴(yán)重妨礙附近建筑的使用，可依法要求該建筑物的所有者(或使用者)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)賠償。
(三)保持房地產(chǎn)價格平穩(wěn)
對于房地產(chǎn)價格波動幅度過大的問題，政府可以直接進(jìn)行管制，限制房價持續(xù)上升或迅速下降，保持房地產(chǎn)價格平穩(wěn)。例如，為有效干預(yù)房價，2007年南京市出臺了一項政策，“所有在售樓盤中未銷售部分不得高于5月14日前該樓盤實(shí)際成交的最高價格”，此舉目的在于控制房價的最高上漲幅度，該政策收到了預(yù)期效果。同樣，為消除房價下降過快給整個經(jīng)濟(jì)社會帶來的不利影響，可通過價格管制盡量降低房價向下波動的幅度。
(四)保證國家利益和公共利益
政府應(yīng)采取措施避免國有土地資源的流失和濫用，確保國家利益和公共利益。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，一是要繼續(xù)堅持土地的社會主義公有制，維護(hù)國家的土地所有權(quán)，保證國家獲得土地使用權(quán)出讓的收益。二是依據(jù)土地利用總體規(guī)劃嚴(yán)格控制土地用途和土地出讓總量。國家管制土地使用方向、土地用途轉(zhuǎn)用和土地利用效率；國家限制土地年度出讓規(guī)模，實(shí)際用地超過本年度計劃的扣減下一年度的土地使用指標(biāo)。三是主要采取招標(biāo)、拍賣的方式出讓土地使用權(quán)。2002年起土地拍賣已經(jīng)在全國范圍內(nèi)正式實(shí)施，應(yīng)以此為基礎(chǔ)逐步降低協(xié)議出讓土地的比重，出讓方式以拍賣、招標(biāo)、競標(biāo)為主，提高土地出讓價格的透明度，防止國家土地收益流失。四是要清理隱形地產(chǎn)市場，取締土地非法交易。
(五)保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益
消費(fèi)者在房地產(chǎn)市場處于弱勢地位，需要政府管制市場以保障消費(fèi)者的合法利益。例如，政府整頓房地產(chǎn)市場秩序、規(guī)范經(jīng)濟(jì)主體行為，相應(yīng)的損害消費(fèi)者利益的活動就會得到控制，消費(fèi)者能獲得質(zhì)優(yōu)價廉的房地產(chǎn)商品和服務(wù)。又如，房地產(chǎn)權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)能包括所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)、售賣權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、留置權(quán)、贈與權(quán)、繼承權(quán)等，政府依據(jù)法律規(guī)章清晰界定房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，有利于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的順利完成，實(shí)現(xiàn)對消費(fèi)者房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。
參考文獻(xiàn)：
[1]曾國安，政府經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]，武漢：湖北人民出版社。2002
