發布時間：2022-07-25 03:41:12
開篇：寫作不僅是一種記錄，更是一種創造，它讓我們能夠捕捉那些稍縱即逝的靈感，將它們永久地定格在紙上。下面是小編精心整理的1篇房地產開發造價管理研究，希望這些內容能成為您創作過程中的良師益友，陪伴您不斷探索和進步。
摘要：房地產開發項目的工程造價管理涉及到開發建設的各個環節, 只有將各個環節形成統一的控制體系, 同時做好各個環節的控制, 才能實現房地產開發項目工程造價的總體控制, 實現房地產開發項目經濟價值的最大化。本文分析了當前房地產開發造價管理中存在的問題，探討了加強房地產開發項目的造價管理措施。
關鍵詞：房地產開發造價管理問題措施
長期以來，人們習慣于把尋找開發項目、項目實施作為重點工作來抓，而把造價的控制與管理工作集中在竣工結算審核階段，畢竟是被動控制、事后控制。筆者認為，房地產開發企業應該將“開源”與“節流”并重，切實重視開發項目的造價控制與管理。在項目運作的各個階段施行全過程、全方位的造價控制，以利房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環，為企業實現效益最大化、獲得持續健康發展奠定堅實的基礎。
一、當前房地產開發造價管理中存在的問題
1、工程前期造價控制不當
房地產開發單位普遍忽視了工程建設項目前期工作階段的造價控制，而是把重點放在施工階段和工程結算階段。企業對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期工作階段作為投資控制基礎的設計概算和投資估算的作用，因此，造成了概算超估算，預算超概算，結算超預算的“三超”現象。
2、開發商對設計不夠重視
長期以來，許多房地產開發商對設計不夠重視。開發商完全不按照國家標準支付設計費，把設計費壓得很低，把設計周期壓得較短等，導致設計的圖紙質量不高，設計人員隨心所欲，設計變更頻繁。這些都給控制工程造價帶來較大的難度。
3、招標方式不規范
房地產公司一般采用邀請招標的方式進行招標，競爭不夠充分。有的房地產公司為了趕工期，搶進度，喜歡采用費率招標方式選擇施工單位，認為控制住費率就控制住了總價。還有一些房地產公司采用所謂的“議標”，即在投標人報完價后，采取討價還價的方式與對方議價，這種方式的缺點是比較明顯的，例如投標人在首次報價時故意抬高，水分很大，留出足夠的空間來議價。
4、項目決策失誤
項目決策失誤，主要體現在項目投資建設前，市場調研不充分，市場定位不準，或者項目建設地點的選擇錯誤，或者投資方案的確定不合理等。這是造成各地爛尾樓的主要原因。
5、施工過程成本控制管理不到位
在施工管理過程中對成本控制管理不到位，不能切實地將經濟問題與技術問題有機地結合到一起，沒有盡早發現經濟管理中存在的問題，待工程竣工時才發現經濟問題，已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術、生產，不重視成本的節約，不能將改進施工工藝、優化技術方案、降低建設成本列入到生產管理過程中來，造成技術人員與經營管理人員缺乏溝通，工程造價控制各環節相互脫節，從而造成成本的人為不可控制狀態。
二、加強房地產開發項目的造價管理措施
1、決策階段造價管理
房地產開發項目的決策，要及時對不同的方案進行技術經濟比較，做出正確的判斷和決策。眾多開發單位往往忽視工程項目前期工作階段的造價管理，而將主要精力放在審核圖紙預算、結算工程價款等中后期工作階段。把造價管理的工作重點轉移到工程項目的策劃、設計階段中來，更能有效控制工程造價。開發單位要對與擬建項目有關的各方面因素進行深入調查研究，對各種可能方案進行認真分析論證，對項目建成后能夠獲得的效益進行科學評價。
2、設計階段造價管理
設計階段是房地產開發項目進行全面規劃和具體描述實施意圖的過程，是造價管理的關鍵環。
（1）實行設計方案招投標制度。在市場經濟的今天，開發單位在委托設計時引入竟爭機制，通過設計招投標來選擇優秀的設計單位，從而保證設計的先進性、合理性、準確性，避免因設計質量問題，出現的工程洽商。同時通過招投標還可能選擇到優秀的設計方案，使建筑產品更加“人性化”，更具“親和力”，避免因設計落后，影響銷售，造成資金長期得不到回收，經濟效益無法保證的事情發生。
（2）實行限額設計制度。項目設計的優劣將直接影響建設費用的多少和建設工期長短，同樣也影響開發項目以后的使用價值和經濟效益。作為設計單位要克服習慣性的重技術、輕經濟的思想，改變設計過程中不算賬，設計完了見分曉的現象。在設計中針對能進行定量分析的設計內容，均應通過計算，用數據說話，充分考慮施工的可能性和經濟性，開發單位就能對設計方案有針對性的提出限額設計要求。
（3）實行價值分析制度。積極實行分析產品功能和項目造價之間關系的管理方法被稱為價值工程。提高產品價值的一般途徑，一是提高功能，降低造價；二是功能不變，降低造價；三是造價不變，提高功能；四是功能略有下降，但帶來造價大幅度降低；五是造價略有上漲，但帶來功能大幅度提高。運用價值工程原理，在科學分析的基礎上，對設計選取實行科學決策，以項目功能需求為出發點，使設計工作做到功能與造價統一，在滿足功能要求的前提下，降低造價。
（4）加強圖紙會審制度。加強圖紙會審，將工程變更盡量控制在施工之前。在設計階段，努力克服設計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，可取得的效果最好。所以，應組織相關人員對技術上的合理性、施工上的可行性、造價上的經濟性等進行審核，從多個角度對設計圖紙進行全面會審，以求得提高設計質量避免因設計考慮不周或失誤造成經濟損失。
3、（施工） 招投標階段造價管理
開發單位通過實行招投標引入競爭機制，能夠實現項目造價的有效管理。嚴格掌握項目招標條件，招標文件條款應嚴謹、準確和全面，項目造價及相關費用應盡量包干，做好評標定標工作。中標后合同條款的簽定也應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象發生。另外，施工單位的優劣關系著項目造價管理的出色與否，所以選擇施工單位一定要慎重，著重考量其業績、資信、技術管理水平和施工機械設備等。而且，要求施工單位有足夠的技術實力，能使其不僅自身的生產、經營實現高效、優質、低耗，也具備實力為開發單位合理地控制造價。總之，力爭用最優的技術、最佳的質量、最低的造價和最短的工期完成項目開發。
4、施工階段造價管理
施工階段造價管理的關鍵，一是合理控制工程簽證，二是嚴格審查承包商的索賠要求，三是做好材料的加工定貨。由開發單位引起的變更主是設計變更、施工條件變更、進度計劃變更和工程項目變更。控制變更的關鍵在于開發單位應建立工程簽證管理制度，明確相關人員的職權、分工，確保簽證的質量，杜絕不實及虛假簽證的發生。為了確保工程簽證的客觀、準確，我們首先強調辦理工程簽證的及時性。一道工序施工完，時間久了一些細節容易忘記，如果第二道工序又將其覆蓋，客觀的數據資料就難以甚至無法證實。其次，對簽證的描述要求客觀、準確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據，標明被隱蔽部位、項目和工藝、質量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數據，不能籠統地簽注工程量和工程造價。簽證發生后應根據合同規定及時處理，審核應嚴格執行國家定額及有關規定，經辦人員不得隨意變通。要加強預見性，盡量減少簽證發生。造價人員還要廣泛掌握建材行情，在現行材料價格全部為市場價的今天，如果對材料市場價格不清楚，就無法做好項目造價管理。
5、竣工驗收階段造價管理
竣工結算是項目造價管理的最后一關，要以現行的項目造價管理規定為依據，按照甲乙雙方在施工合同中的約定，根據竣工圖結合隱蔽簽證、現場簽證和設計變更進行審核計算，審查是否按相關材料全部完成工作，是否有丟、落項工程。還要認真核實每一項工程變更是否真正實施，實事求是，杜絕不合理的設計變更。務求工程計價準確，合理確定項目造價。
房地產在開發的整個過程中，造價控制是一項復雜的工程，只要在房地產的決策階段、設計階段、實施階段以及竣工階段都做好對造價的管理控制，才能從根本上降低項目開發的成本，保證項目開發的質量。
【摘要】我國房地產開發經過多年的發展已經取得了很大的進步，在城市的規劃和建設中發揮著重要的作用。工程造價是影響房地產價格最重要的因素之一，本文對其開發過程中的各個環節如何進行造價控制進行了探討。
【關鍵詞】房地產；開發項目；工程造價控制
引言：隨著我國房地產市場的再度升溫，開發項目越來越多。由于項目法人負責制的實施，開發項目的造價控制成為各房地產商十分關注的課題。雖然影響房地產價格高位上漲的因素較多，但工程造價高無疑是最重要的因素之一。因此，控制工程造價對房地產價格調控，特別是對廉價房、經濟適用房、限價房價格控制具有重要意義。
1、設計階段工程造價的控制
1.1設計方案優化專家指出，雖然設計費用占工程總投資的比例很小（1%～2%），但它對工程造價的影響程度達到75%。搞好工程設計階段的造價控制是有效控制工程成本的關鍵，重施工、輕設計的觀念必須克服，控制工程費用應從設計抓起。因此，建設單位在審查設計單位的設計時，要重視設計方案的優化，采用先進的技術方案和成熟的新技術、新工藝、新材料。
1.2 技術設計和施工圖設計階段的造價控制方案設計招標完成后，還要重視技術設計和施工圖設計。我國的建設項目中，一旦某個方案中標，在接下來的技術設計和施工圖設計過程中就缺少競爭機制，設計人員隨意加大梁柱截面，提高混凝土強度等級，增加配筋量，出現了不少設計不合理現象，致使投資嚴重失控。在設計過程中采用限額設計是加強此階段監督管理的有效手段，避免無謂的浪費。限額設計就是按照批準的可行性研究報告的投資估算控制初步設計，按照批準的初步設計總概算控制技術設計和施工圖設計，同時各專業在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設計，嚴格控制不合理變更，保證總投資額不被突破。在單體建筑設計中，注重基礎與地基處理方案的選擇。一般情況下地基與基礎的工程造價約占工程總價的15%～20%，此項費用較難控制，因為地質條件千變萬化，因此選定方案非常重要。基礎方案決定于地質勘察情況、荷載大小，其選擇原則是在保證滿足工程需要的前提下造價盡可能低。在單體設計上，要控制整棟建筑的配筋率，當然各種結構和單體的配筋率大小不等。但總體平均值大致如下：多層磚混結構約20kg/m2；多層、小高層的框架結構約30～45kg/m2；高層框剪結構約50～70kg/m2。
2、工程招投標階段造價控制
2.1嚴密、嚴肅編制招標文件。招標文件既是投標單位編制投標文件的依據，又是招標單位與中標單位簽訂工程承包合同的基礎和合同的重要組成部分，招標文件中提出的各項要求對整個招標工作乃至承發包雙方都有約束力，對工程造價具有重大影響，因此，不論是開發商自己，還是其委托的咨詢機構編制、招標文件，都必須嚴密、嚴肅、完整，按照規范要求進行編制和。
2.2完整、嚴謹、準確編制工程量清單。工程量清單是招標文件的重要組成部分，是合理確定工程造價最基礎、最根本的依據，它包括擬建工程的分部分項工程項目、措施項目、其他項目名稱和相應數量的明細清單，其專業性非常強、內容非常復雜，為避免或減少經濟糾紛、規避造價風險，要求業務技術水平高的單位和人員進行編制與審核，要體現客觀、公正、公平、對業主高度負責的精神，按照《建設工程工程量清單計價規范》及相關法律、法規、規范編制完整、準確、嚴謹的工程量清單，從源頭上避免投標單位不均衡報價帶來的造價隱患。
2.3注重資格預審，謹防串標。我國的招投標法規尚不健全、投標報價缺乏規范、評標定標不夠科學，造成有標底招標時，標底泄漏現象時有發生；無標底招標時，投標人相互串標、圍標，使工程價格嚴重失實。
3、施工階段工程造價控制
3.1編制實施資金使用計劃，糾正投資偏差
編制并控制資金使用計劃，在房地產整個開發管理中處于重要而獨特的地位，對造價具有重要的影響，它是合理確定和控制造價總目標值、各階段分目標值的依據，通過與實際造價進行定期和不定期比較，找出偏差、分析原因，適時以組織措施、經濟措施、技術措施或合同措施進行糾偏，使總造價控制在目標之內。
3.2嚴格控制工程變更，減少造價變動因素 ’
工程變更有可預見的變更如設計變更、進度計劃變更等和未能預見的變更如施工條件變更及原招標文件和工程量清單中未包括的新增工程等。對于可預見的變更，在施工前加強防范如圖紙會審條件不成熟不開工等，力爭把變更消滅在萌芽狀態，避免施工中造成不必要的浪費；對于新增工程，嚴禁通過設計變更擴大建設規模，提高建設標準，若必須變更，應在滿足功能時盡量降低變更價款。
3.3嚴把工程計量和材料價格關
工程量清單報價中的工程量是預計數量，與實際工程量可能存在差距，而且不少工程量是綜合性的，而實際施工過程中是分離的，如腳手架就包括安、拆，在給付進度款時就要注意分解，以免重復計付或超付。材料價格是組成工程造價的最重要部分之一，不少是取費計價的依據，而因市場行情多變，材料價格相差懸除，政府公布的信息參考價有時也難以跟上行情的變化，需投人大量時間和精力了解市場價格，尤其是甲供材料更要把握訂貨時機，確定好計費基數。
3.4認真審核工程款，嚴控付款比例
在不同的階段，開發商需給付或扣取工程預付款、進度款、保修金、竣工結算款，無論合同約定以何種方式付款，在各階段均需認真審核工程量、價及價差調整，把握付款比例，切忌超付。竣工結算是最終價款結算，經審定的竣工結算是核定建設工程造價的依據，此階段更應認真審核把關各個細節。
4、房地產開發造價管理中存在的問題
4.1工程前期造價控制不當
房地產開發單位普遍忽視或弱化了工程建設項目拓展、定位及設計階段的造價控制，僅僅把重點放在施工階段和工程結算階段。企業對工程造價管理及其管理人員的作用重視不夠，忽略了前期運營階段投資估算和設計概算的作用，造成概算超估算，預算超概算，結算超預算的現象。
4.2施工過程成本控制管理不到位
在營造過程中對成本控制管理不到位，未能切實將經濟和技術有機整合，不能盡早發現經濟管理中存在的問題，待工程竣工問題暴露時已無法彌補。往往在施工過程中只重視技術、生產，不重視成本控制與節約，未將優化技術方案、改進施工工藝、降低建設成本列入到過程營造中來，造成技術人員與經營管理人員互不溝通，工程造價控制各環節相互脫節，從而造成成本的人為不可控制狀態。
4.3缺乏科學、合理的評價體系
一個項目開發完成后，對已完工程在工程造價控制方面沒有科學的評價體系，導致企業未能收集和提煉適合本企業的成本系統，珍貴的經濟技術數據隨著產品的形成而消失，造成企業資源的巨大浪費。
5、結語
加強投資控制，控制房地產開發項目工程造價、降低工程開發成本是開發企業在激烈競爭的市場環境中賴以生存和取得良好經濟效益的重要保證。總之，房地產開發單位的造價管理人員要做到統觀全局、熟悉施工現場，對建筑市場走向做到心中有數，對計價定額要舉一反三、靈活應用，為開發項目在施工中的造價控制輔平道路，促使投資管理的不斷完善，提高投資效果，提高企業優秀競爭力。
【摘要】工程造價的控制與管理是一個動態的過程。市場經濟的變化多端，使工程造價的確定與控制變得更為復雜，這就需要房地產開發建設單位對工程造價的管理始終貫穿于項目的全過程，既要全面又要有側重點。實施階段的工程造價管理是實施建設工程全過程管理的重點。
【關鍵詞】房地產開發；建設項目；工程造價
一、房地產開發建設項目工程造價失控的原因分析
1.1合同條款不夠嚴謹，存在一定風險
建設項目施工合同是明確發包人和承包人相互權利、義務關系的協議，是工程建設質量、進度、投資三方面控制的主要依據。合同條款應包含：施工工程范圍、工程內容、工程造價、工程款的支付、結算及竣工驗收、設計文件及概預算等技術資料提供日期、材料和設備的供應和進場期限、違約責任等。如果上述條款不明確或存在漏洞，就會為合同的執行埋下隱患，有可能對工程造價造成不可估量的損失。
1.2施工組織過程沒有優化
最優的施工組織過程應該是工程物資、人員、機械和場地合理使用和管理。但在實際施工過程中，存在工程物資的無序堆放；民工不服從調配、偷懶和窩工等情況，延長了施工進度；材料價格管理不當，對設備、工程物資的質量和價格疏于管理，沒有建立可行的詢價、認證制度，失去了解市場和準確控制工程造價的權利；施工機械的閑置和浪費等都會造成工程造價的失控。
1.3工程設計變更，盲目簽證引起造價誤差
在房地產開發項目的施工中，設計變更往往能給工程造價引起一定的誤差。這主要是因為現場的工程師不負責任以及業務方面的素質比較差，對預算以及合同和相關的規定不是很熟悉，工程在發包時和實際所提供的圖紙不相符，不應簽證的項目盲目簽證，盲目認定現場工程量，擬建工程的分部分項工程未施工，簽證格式不規范給施工單位私自“加工”提供機會等等。最后結算碰到業務差或不負責任的監理或甲方人員，就容易蒙混過關，引起造價誤差。
二、房地產開發建設項目工程造價管理措施
以上對于房地產開發建設項目的工程造價的失控原因進行了闡述，經過分析，就需要對工程進行全過程的管理，以下就對房地產開發建設項目工程造價的全過程管理進行分析：
2.1決策階段的工程造價管理
項目決策階段的造價控制對于整個房地產開發項目造價控制而言，影響巨大。據統計顯示，在房地產開發項目造價控制中，決策階段對造價控制的影響超過了80%。如果決策失誤，帶給房地產企業的不僅僅只是經濟損失，還會造成巨大的人力、物力浪費。因此，要確保房地產企業的經濟效益，首先必須要確保項目決策的正確性，決策失誤是企業發展過程中的最大威脅。鑒于項目決策階段造價控制的重要性，房地產企業必須要高度重視這個階段的造價管理工作。而要做好該階段的造價管理，首先必須要組建一個專門負責造價研究和控制的項目部，其成員必須包括市場銷售策劃師、造價工程師、經技師以及建筑師等，精誠合作共同完成該項目的市場評估以及投資測算。在對項目進行評估和預測的過程中，必須要重視對該項目的周邊地理環境、社會需求以及本企業的經濟能力、技術能力等做出正確的分析，這是保證項目決策正確性的關鍵。
2.2設計階段的工程造價管理
從整個工程建設費用總投資來看，工程設計的費用支出所占的比重是非常少的，最多不超過總投資的1%。但是，工程項目設計對整個工程建設造價的影響是非常大的，它幾乎能夠涉及整個工程項目建設費用的70%-80%左右。但是，人們通常容易忽視工程設計階段的造價管理。工程造價咨詢機構應該加強對工程設計階段的造價管理的重視。項目工程的設計概算首先要符合國家行業標準的規定，這是工程設計造價方案通過的前提。把握好項目設計的概算控制，是工程造價全過程管理的重要基礎。
2.3項目招投標階段的造價控制
對于招投標階段的造價控制而言，主要涉及3個方面的內容：其一，必須要認真編制招標文件，招標文件中不僅要詳備招標的主要項目內容，同時還必須包含地理資料、地下管網資料、地質資料、施工用水用電情況、氣象資料以及項目要求等。另外，還必須要在招標文件中明確評標辦法。其二，工程清單的內容必須要齊全、準確、可靠。工程清單是投標單位編制投標報價的主要依據，若是其內容不具體、不準確，必定會導致之后的造價控制出現嚴重問題。其三，加強對合同的簽訂管理，嚴格按照要求執行合同條款。施工合同關系著建設雙方的根本利益，是雙方權利義務的法律證明文件，若是施工合同不嚴密、漏洞太大，必定會影響到造價控制。
2.4項目施工階段的造價管理
對于項目施工階段來說，其造價控制的內容比較復雜，主要涉及到以下幾個方面的工作：（1）編制詳細的資金使用規劃，將資金使用分解到各個施工環節，確定準確的造價控制目標。必須要先設定相應的造價控制目標才能保證項目造價控制的順利進行，項目造價控制目標的設定必須要以施工方案、施工圖紙、施工合同等資料為依據，以企業的實際情況為基礎，設定科學合理、切實可行的項目造價控制目標。（2）嚴格控制現場簽證以及工程變更。因為各種主客觀原因，導致現場簽證和工程變更頻發，這對房地產開發項目造價控制來說是極其不利的，會極大的增加企業成本，因此，必須要嚴格控制這類問題的出現。（3）充分發揮監理工程師的作用。監理工作是保證施工質量、施工效率的關鍵性工作。而施工質量以及施工效率的提升，又可以在一定程度上提高房地產開發項目造價控制的效率和質量。
2.5竣工階段的造價管理
在結算時不能只是對圖紙和工程變更的計算審核，要深入現場，細致認真核對，確保工程結算的質量，提高投資效益。應采取二審終審制，第一審為內審，第二審為外審，嚴格控制每個環節，層層把關，使工程造價經濟合理，符合現行的計價規范。一定要對施工過程中形成的現場簽證資料進行嚴格審查。并對相關資料的真實性以及準確性和有效性進行核實；對于現場簽證，尤其是工程變更資料簽證，是否經由設計以及施工、甲方的現場管理人員和監理簽字，同時還需要向相關的領導報批，巧立名目、偽造簽證的現象要避免發生。在進行施工中發生了工程變更簽證，審計人員就要對合同資料以及原設計圖紙進行對比認真復核，將項目的變更尺寸以及數量進行有效的落實，并且還要將以往深入施工現場所掌握的原始資料進行結合，對工程量逐項進行審查以及核對，以避免其存在多算、重算和錯算，同時也是為了避免在對工程的變更審核中沒有將減少的工程量進行計算，只計算了增加的工程量。其次，還需要將國家規定以及合同所約定的進行嚴格遵守。將工程量的變更計算方法進行確定，并要將綜合竣工決算的確認工作做好，對于變更工程量，嚴格按照合同執行，對于政策規定和定額嚴格按照政策進行計價，同時確定合理的取費標準，遵循市場化操作的方法以及公平合理、實事求是的原則，以確保工程竣工決算順利的進行，最終實現工程造價的有效控制。
三、結束語
實施房地產工程項目造價的管理，不但能夠有效的控制限額，并且對于促進建設單位、施工單位和設計單位管理方式的完善具有重要的意義，實現物力、人力和財力等有限資源的充分應用。
【摘要】工程造價的控制與管理是一個動態的過程。市場經濟的變化多端，使工程造價的確定與控制變得更為復雜，這就需要房地產開發建設單位對工程造價的管理始終貫穿于項目的全過程，既要全面又要有側重點。實施階段的工程造價管理是實施建設工程全過程管理的重點。
【關鍵詞】造價失控；工程造價；控制措施；造價管理
1. 建設項目工程造價控制的必要性
建設工程造價控制就是把建設工程造價的發生額控制在批準的工程造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。最終實現使竣工決算控制在審定的概算額內，不出現超投資。
一般來說，建設工程都具有周期長、生產要素價格變化頻繁、產品單件性、固定性等特征，使得建設工程的造價復雜多變，因此，造價管理不僅僅是對材料價格、人工價格因素、工程質量標準和設計變更、隱蔽工程等的管理，而是貫穿項目的決策階段、施工設計階段、項目實施階段和竣工結算階段全過程的控制。控制造價不僅僅是防止投資突破限額，更積極的意義是促進房地產開發建設單位加強管理，使人力、物力、財力有限的資源得到充分的利用，取得最佳的經濟效益。
2. 常見引起造價失控的主要因素
2.1不規范的招投標。
招投標是通過公開競爭選擇有實踐經驗，信譽良好，業績顯著，資質符合工程項目條件，對工程造價有著實際的計劃和較好管理水平的比較優秀的隊伍組織吸收進來。但是，當前存在著在招投標工程中參與投標單位范圍局限、不公開、不合理的競爭，使得惡意串標，提高報價等違規行為常有出現。一些少數權威人士，將工程建設項目以不公正的手段進行交易，工程指定關系戶形成人情工程，工程造價難以控制。施工單位為了自己的利益，一味要求追加工程費用，這些不符合工程招投標程序的行為，是造成工程造價超額的隱患。
2.2建筑用地方材料（砂石等）壟斷控制。
項目建設在某些地方區域內，因某些地方權勢撐腰，一些人，控制著施工用砂、石等地方材料的價格，壟斷材料市場，干活少，價格高，結賬多，工程管理難度大，工程造價失去控制。
2.3工程計量與實際情況不相符。
工程計量是在工程完成，質量得到了監理認可，工程數量符合實際，監理簽證認可計量報送項目部批準。往往在實際中，工程項目部代表建設單位進行項目管理，有少數項目部的人員違犯部門管理原則，失去自己的職責，在計量工作中扮演了一個不協調的角色，給監理做工作為施工單位不屬實的辦理現場簽證，使得造價超額，失去控制。
3. 有效控制工程造價的措施
3.1做好投資決策階段的控制。
投資決策階段的工程造價控制對全工程造價控制具有決定性作用。特別是建設標準水平的確定、建設地點的選擇、工藝的評選、設備選用等，直接關系到工程造價的高低。直接影響著決策階段之后的各建設階段工程造價的確定與控制是否科學、合理的問題。
在此階段造價咨詢單位接受委托參與編制投資估算時，應對該項目技術上、經濟上可行性進行全面分析，向投資者提出項目的可行性，避免盲目投資。投資估算的編制應充分考慮估計建設工程中及建成后風險，對主要工藝要進行多方案比較，方案要優化，設計方案不僅在技術上可行，而且在經濟上更應合理。合理預測投資估算中各種動態因素的變化，根據概算估價指標和造價指數等價格信息，合理確定投資規模，防止高估，盡可能全面、準確、合理。
3.2做好設計階段的控制工作。
設計階段是工程項目建設過程中一個極為重要的階段。設計質量的高低，不僅決定著項目的使用功能、結構安全，同時也決定著項目投資效益的高低。設計費一般只相當于建設工程全壽命費用的百分之一以下，但正是這少于百分之一的費用對工程造價的影響度占到百分之七十五以上。設計質量對整個工程建設的效益是至關重要的，設計階段的造價控制對提高設計質量，促進施工質量的提高，加快進度，高質優效地把工程建設好，降低工程成本起著關鍵的作用。
搞好設計階段的工程造價控制是有效控制“投資失控”的首要任務。如能以經濟效益為中心，精打細算，確定合理的設計方案、成熟的工藝，減少在施工階段重大設計變更和方案變化的發生，對有效控制工程造價將起到重要作用。
設計階段投資控制的主要方法：
（1）采用設計招標形式選擇最合理的設計方案，促使設計單位采用先進技術，降低工程造價。目前，設計單位憑關系、靠情面承攬設計任務的情況還不少，由此帶來的一系列負面影響主要表現在：一方面設計深度不夠，不能適應工程施工招投標的需要，尤其不能滿足現在建設工程無標底施工招投標的要求；另一方面設計個性及變更頻繁，給工程造價控制帶來一定的難度。 通過設計招標，對投標設計的各個總圖方案及單項設計方案進行評價，通過技術經濟指標的計算、比較與分析，選取最合理的方案，最具實力的設計單位。
（2）推行限額設計。分解投資和工程量是實行限額設計的有效途徑和主要方法，將設計審定的投資額和工程量先分解到各個專業，然后再分解到各單位工程和分部工程，通過層層分解，實現對投資限額的控制和管理，同時實現了對設計規范、設計標準、工程數量與概預算指標等方面的初步設計按照批準的可行性研究階段的投資估算進行限額設計，控制概算不超過投資估算，力求將工程造價工程量控制在限額內。按項目投資中的工程成本額進行限額設計，設計單位在出圖的同時及時編制出項目投資概算，為設計施工圖紙的審定和設計修改提供價格依據。
（3）嚴格設計合同條款，不能僅限于標準的設計合同格式，根據工作經驗，對于設計合同，在技術條款上，尤其是房地產開發設計合同，非常有必要增加設計初步方案概算和施工圖預算。
在整個設計階段，把技術、經濟統一起來，貫徹“先算后畫”，把錢用在“刀刃”上。徹底改變目前設計過程中不算帳，設計完了概算見分曉的不良現象。
3.3規范招投標工作，擇優確定承包單位。
施工承包單位的素質，直接影響到工程的質量和工期，對工程的經濟效益起著決定性的作用。要加強對施工隊伍的資質審查，堅持嚴格按招（投）標程序擇優選擇承包單位，確定合理的工程合同價款。有利于規范價格行為，全面降低工程造價，使建設工程投資更加趨于合理，對施工階段的進度控制和結算工作起到積極的作用。有利于擇優確定專業分包單位，防止少數壟斷性行業任意抬價，如變配電安裝工程、通訊工程、這些行業往往帶有一定的壟斷性質。
開發建設單位對項目的“合理低價”應做到心中有數，應根據施工設計圖紙按定額認真計算工程量和工料機的消耗量，并根據市場的價格信息確定合理的定價范圍，可委托造價咨詢單位或組織本單位造價專業人員進行測算確定。避免投標單位以低于成本價惡意競標，確保合理低價中標，保證工程質量。目前，推行的建筑安裝工程“無標底招投標”，對于建設方來說，并不能把它理解為真正的“沒有標底”，對自己要上的項目，建安工程造價成本價應隨時掌握。
4. 加強實施階段工程造價的控制
在工程施工階段，由于工程設計已經完成，工程量已完全具體化，并完成了施工招標工作和簽訂了工程承包合同。據統計，這一階段影響工程造價（即工程投資）的可能性只有5%～10%，節約投資的可能性已經很小，但是，工程投資卻主要發生在這一階段，浪費投資的可能性則很大，因此，業主方在施工階段對工程造價的管理除了加強合同管理、工程結算管理外，重點應加強工程施工現場管理，杜絕投資浪費。
4.1推行全員成本控制原則。
項目成本的全員控制，就是把項目成本作為考核項目經濟效益的綜合性指標，它涉及到與施工項目形成有關的各部門、各單位和班級，也與每個職工切身利益有關，因此，施工項目成本的控制需要各部門、各單位和個人都要肩負成本責任，把成本目標落實到每個部門乃至個人，獎罰分明，真正樹立起全員控制的觀念。加強本單位駐工地代表、現場施工管理人員、程技術人員的“經濟”觀念、素質教育，培養他們實事求是的辦事作風，在積極協助、配合監理工程師做好工程質量、工期、安全監督的同時，充分重視節約投資的重要性。
4.2有效控制工程變更和現場簽證。
在建設工程施工過程中，工程變更和現場簽證是不可避免的，但要進行有效的控制。為了防止施工圖設計中產生漏洞，除在審核時把關外，還應在雙方的圖紙會審、設計院的技術咨詢中消除，總之應盡量消滅在開工前。
4.2.1引起設計變更的原因很多。如：工程設計粗糙，使工程實際與發包時提供的圖紙不符；當前市場供應的材料規格標準不符合設計要求等等。
如何減少設計變更。
（1）應嚴禁通過設計變更擴大建設規模，提高設計標準，增加建設內容，一般情況下不允許設計變更，除非不變更會影響項目功能的正常發揮，或使項目無法繼續進行下去的情況。
（2）認真處理必須發生的設計變更，對于涉及到費用增減的設計變更，必須經設計單位代表、開發建設方現場代表、總監理工程師共同簽字方為有效。
（3）有條件的開發建設方可以指派工程造價管理專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況。
4.2.2現場簽證是工程建設過程中的一項經常性工作，許多工程由于現場簽證的不嚴肅，給工程結算帶來非常大的麻煩，給開發建設單位造成較大的經濟損失，這方面的教訓是非常多的。嚴格現場簽證管理，首先開發建設單位駐工地工程技術人員必須與監理相互配合，不僅做到“隨做隨簽”，還應該做到：
（1）簽證必須達到量化要求，工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰、準確。如：地基開挖土質土類，二類、三類一字之差價格便有差異，閥門J41W-1.6-DN100與J41W-1.6P-DN100只是一個字母之差，材料價格則相差十倍以上。
（2）簽證內容必須與實際相符。
（3）簽證的內容不能超過應簽證的范圍。作為控制工程變更的關鍵方，開發建設方應建立工程簽證管理制度，明確有關人員的職權、分工，確保簽證質量。
4.3嚴格審查工程施工圖預算。
根據施工圖進度計劃和現場施工的實際進度，及時核定施工圖預算。對于預算超出相應概算的施工圖設計部分，要加以詳細分析，找出原因，并及時與開發項目負責人通氣，調整或修正控制目標，對工程造價實時動態控制。
4.4深入現場搜集和掌握施工有關資料。
在工程施工過程中開發方委托審計人員或本單位造價控制人員經常深入施工現場，對照圖紙查看施工情況，與監理、總承包方、駐工地技術人員及施工人員進行座談，了解、收集工程的有關資料，及時掌握現場施工動態，及時審核因審計變更、現場簽證等發生的費用，相應調整控制目標，為最終的工程結算提供依據的做好必要的準備工作。
5. 做好竣工結算工作
竣工結算是有效控制工程造價的最后一關，也是關鍵一關。
在確定工程造價時，結算審核人員在這個環節上：
5.1核對竣工工程內容是否符合合同條件要求，工程是否竣工驗收合格。仔細研究招標文件、施工合同、圖紙會審記錄、招標答疑、中標人的報價等相關文件，按照合同中約定的結算方法、計價依據、取費標準、主材價格和優惠與承諾條件等進行審核。
5.2檢查核對隱蔽工程驗收記錄，所有隱蔽工程均需進行驗收，實現監理的工程要經監理工程師及開發方駐工地代表簽字認可，隱蔽工程量要與竣工圖相一致。審核施工單位是否按照圖紙、工程變更完成工作。
5.3落實設計變更簽字，設計變更要有原設計單位負責人簽字，并經建設單位和監理工程師簽字，重大設計變更要經原設計審批部門審批，否則不應列入竣工結算。
5.4現場按竣工圖、設計變更、現場簽證進行工程量的核實。
5.5做到嚴格、合理、公平、公正，最終確定反映建設工程的實際價格的工程造價。
5.6認真審核工程量和套價取費，并搜集和整理好結算資料，歸檔保存。
工程造價的控制與管理是一個動態的過程，開發單位在對工程造價的管理始終應貫穿于項目的全過程，在工程建設的各個階段，時時要建立有控制投資的措施，把握好施工過程中工程造價的各種動態因素，充分利用和認真分析建設周期中的重要信息，把握住市場經濟的脈搏，減少或避免建設資金的流失，最大限度地提高建設資金的投資效益。
[作者簡介] 焦梅（1970.7-），女，學歷：本科，職稱：工程師，工作單位：山東省萊蕪市萊鋼集團金鼎實業（置業）有限公司，畢業時間1991年7月，院校 煙臺大學，專業：土木工程，長期從事房地產開發工程施工及造價管理工作。
【摘要】為了更有效率地做好房地產開發項目的造價管理，本文從項目的源頭“決策階段”和施工的源頭“設計階段”入手，闡述這兩個方面對房地產開發項目造價管理的重要性，并分析如何降低房地產開發項目的造價。應用結果表明，充分把握好這兩個源頭，能夠有效地做好開發項目的造價管理，提高項目的投資效益。
【關鍵詞】房地產開發項目，決策階段，設計階段，造價管理
房地產開發項目，可以讓人身家上億，但卻也可以讓一個身家上億的人負債累累。在這種高投資，高回報，高風險的行業里，需要的不僅僅是冒險精神，更需要知道如何抓住機遇，規避風險。房地產項目開發過程中決策階段通過經濟技術分析決定是否進行項目投資。決策的正確與否，對整個項目的造價管理起著關鍵作用。國內外統計資料表明[1]，設計方案對整個項目投資額的影響度可達75%～95%。到了施工階段，即使通過各種技術措施，努力節約工程造價，影響度僅可能達到5%～10%。可見，要做好造價管理，決策階段和設計階段是兩個關鍵。
1.決策階段
1.1 決策階段造價管理的重要性
決策階段是通過對擬建項目的必要性和可行性進行技術經濟論證，對不同建設方案進行技術經濟比較，從眾多方案中決定出最佳的投資方案[3]。同時，決策階段對建筑規模，建筑造價等作出估算，為后期造價劃出界限。而我國傳統的做法是把造價管理重點放在施工階段，在客觀上造成輕決策重實施、輕經濟重技術、先建設后算賬的后果，造成許多項目投資超限[2]。所以決策階段對整個項目的成本及效益起著決定性的作用。
1.2 做好決策階段的造價管理
決策階段的成本及效益分析是根據已有類似工程和市場經驗估算出來的，不可能做到準確無誤。但如果對數據的預測誤差過大，可能導致可行的方案被放棄，而誤選不可行方案，導致不可挽回的損失，所以在數據調查和預測時需慎重。作為投資單位，在決策階段必須對造價的構成要素進行深入的分析，充分考慮時間、市場需求、政策變化等對造價的影響，以保證在進行方案經濟分析時的數據在一定誤差范圍內。建筑工程具有工期長，回收期長，投資大等特點，須要考慮資金的時間價值，根據具體情況選擇投資收益率、差額投資收益率、等額年值，動態投資回收期等經濟指標進行方案比選。決策出的方案除了利益最大化，還應當能夠承擔一定范圍的風險。
2.設計階段
2.1 設計階段造價管理的重要性
設計階段對項目的功能、技術、工藝、成本等指標進行事前規定，設計人員按照任務書的要求出圖，承包商將在建設階段根據設計圖完成建設。所以，設計階段對后期造價有著直接影響。但由于目前普遍存在的專業壁壘，造價人員只管照圖造價，對設計的相關專業知識知之甚少；設計人員只管完成設計任務書的要求，對造價的問題漠不關心。這種壁壘使得造價和設計就像兩條不相交的平行線，永遠達不到相互約束的效果，導致造價管理失敗。必須突破設計階段的專業壁壘，做到事前控制，才能做好設計階段的造價管理。
2.2 做好設計階段的造價管理
設計階段主要運用價值工程分析方法。價值工程強調功能和成本的匹配。在設計時，先對房地產開發項目各組成部分的功能加以量化，確定其功能系數[4]。然后設置合理的目標成本，對各功能按功能系數進行成本分配，得到各功能的目標成本，進行限額設計。最后利用價值工程的分析方法進行方案優選及優化：當對不同方案進行選擇時，對象所具有的功能與獲得該功能的全部費用之比越大越好；當對某一特定方案進行優化時，應使對象所具有的功能與獲得該功能的全部費用之比越接近1越好。價值工程的應用，有效地避免了設計人員不顧成本的盲目設計，既能獲得必需的功能，又能有效地控制造價，從源頭上解決造價過高的風險。
3.實例應用
在重慶永川區茶山竹海景區山腳下，有一塊面積為25351平方米的土地，土地費用為1938萬元，要求容積率不大于0.6，建筑密度不大于38%，綠化率不小于35%，建筑層高不超過3層（局部4層），土地用途及使用年限為其他商服用地，商業40年。
3.1決策階段
3.1.1 對地理位置、交通狀況、場地條件、周圍現有房產項目、周圍土地等進行初步分析：此地地理位置較好，既在風景優美的茶山竹海區域，又位于交通便利的高速路旁，周邊還有較多的學校，既有風景又有人氣。雖然離成渝高速路有一點距離，但由于處于景區，公路建設很好，又因處于郊區，公路暢通，交通便利。場地條件要求建筑層數小于等于3層（局部4層）。以成渝高速為分界線，位于此地對側的地區有較多酒店旅館、寫字樓。 周圍有可開發用地，土地升值空間很大。
3.1.2 決定出最終的方案：對于這樣一個環境優美，交通便利，升值空間還很大，土地費用又不大的土地，可以選擇能夠自己持有所有權的建設方案。結合市場需求和場地要求，提出養老院、商場、娛樂場所等建設方案。然后利用經驗、市場等提供的經濟數據作出成本測算及效益分析，通過敏感性分析計算出最佳的建筑規模。最后結合經濟技術決策出最佳的投資方案。此項目最終決定建設養老院，建筑規模為1521平方米。
3.2設計階段
運用0-4評分法對建筑設計方案打分，分為建筑效果、可靠性、便利、工期四個功能。
A、B、C方案的成本分別為1234萬元、1108萬元、1058萬元。
根據具體的計算，得出A、B、C的價值分別為0.9543、1.0428、1.0085。Vb最大，根據價值工程分析方法可知，應選擇方案B。最后通過降低過剩功能、增加滿足應有功能的成本等方案進行方案B的優化。
4.結語
綜上所述，項目決策和設計是工程造價管理的優秀，其對整個項目的成本和效益起著決定性的作用。在進行項目決策時應做足調查，不可以偏概全，更不可閉塞眼睛捉麻雀。在設計階段，必須突破專業壁壘，做到事前預控，才能實現造價管理。所以科學地決策和經濟地設計才能幫助我們贏得最大的效益。
作者簡介：楊陽，女，漢，四川省資陽市安岳縣人，（1994.06-），在讀大學生，工程造價專業。
